Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 9 janvier 2025

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 09 JANVIER 2025



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/16663 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CILTA



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mai 2022 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] - RG n° 11-22-0029





APPELANT

 

Monsieur [N] [J]

né le 17 juin 1945 à [Localité 9] (Maroc)

[Adresse 6]

[Localité 7]



Représenté et assisté par Me Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : W02







INTIMEE 



S.C.I. SAINT PAUL

RCS 877 806 083

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représentée par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 13 mars 1964, M. [U] [T] a donné à bail à M. [M] [J], naturalisé [O] [J], un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4].



La SCI Saint Paul est devenue propriétaire du bien le 8 novembre 2019.



Par acte d'huissier en date du 24 décembre 2021, la SCI Saint Paul a fait assigner M. [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- dire que M. [N] [J] occupe les lieux sans droit ni titre,

- ordonner l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef dans les formes habituelles,

- ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant le logement,

- condamner le défendeur à lui payer la somme de 13.574,96 euros à titre d'indemnité d'occupation et charges,

- à titre subsidiaire, ordonner la résiliation judiciaire pour manquement grave du défendeur à ses obligations et pour sa mauvaise foi, avec expulsion et indemnité d'occupation précitée,

- condamner le défendeur à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

- condamner le défendeur à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.



À l'audience du 24 mars 2022, la SCI Saint Paul, a actualisé sa demande en paiement de l'arriéré d'indemnité d'occupation à hauteur de 16.022,43 euros.



M. [N] [J] a demandé au juge de :

- dire et juger qu'il est titulaire du droit au bail ou tout le moins du droit au maintien dans les lieux,

- dire et juger que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 10.428,40 euros,

- lui accorder un délai de 36 mois pour s'acquitter de sa dette,

- débouter la SCI Saint Paul de sa demande de résiliation du bail,

- condamner la SCI Saint Paul à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.





Par jugement contradictoire entrepris du 25 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Ordonne à M. [N] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés du logement propriété de la SCI Saint Paul situé [Adresse 4] ;

Dit qu'à défaut pour M. [N] [J] d'avoir restitué les clés dans ce délai, la SCI Saint Paul pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamne M. [N] [J] à verser à la SCI Saint Paul la somme de 10.574,4 euros à titre d'indemnité d'occupation arrêtée au 31 mars 2022 ;

Autorise M. [N] [J] à s'acquitter de cette somme, outre l'indemnité d'occupation courante, en 23 mensualités de 440 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Condamne M. [N] [J] à verser à la SCI Saint Paul une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er avril 2022 de 565,6 euros jusqu'à son départ des lieux volontaire ou des suites de l'expulsion matérialisé par la remise des clés ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne M. [N] [J] à verser à la SCI Saint Paul la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] [J] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 29 juin 2022 par M. [N] [J],



Vu l'ordonnance sur incident en date du 26 janvier 2023, par laquelle le conseiller de la mise en état a radié l'affaire du rôle jusqu'à justification par M. [N] [J] de l'exécution du jugement entrepris conformément à l'article 524 du code de procédure civile,



Vu la remise au greffe par M. [N] [J], le 23 novembre 2023, du procès verbal d'expulsion à la requête de la SCI Saint Paul,



Vu la remise au rôle de l'affaire sous le nouveau numéro de RG : 23/16663,



Vu l'arrêt du 4 avril 2024 par lequel cette cour a révoqué l'ordonnance de clôture du 8 février 2024 et a renvoyé l'affaire à la mise en état pour conclusions éventuelles de l'intimée avant fixation ;



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 23 septembre 2024 par lesquelles M. [N] [J] demande à la cour de :



Vu l'article 5-1 de la loi du 1er septembre 1948 applicable au jour du bail

Vu l'article 1343-5 du code civil,

Déclarer M. [N] [J] recevable et bien fondé en son appel et y faisant droit :

Dire et juger que M. [N] [J] était régulièrement locataire de l'appartement qu'il occupait [Adresse 2] à [Localité 11].

En conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

- a ordonné la libération volontaire des lieux par M. [N] [J] et à défaut, son expulsion forcée

- l'a condamné au paiement d'indemnités d'occupation et requalifier ces sommes en «loyer»

- l'a condamné au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au dépens

Statuant à nouveau, ordonner la réintégration de M. [N] [J] dans l'appartement qu'il occupait dans l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 11], et ce sous astreinte de 600 euros par jour.

Pour le surplus, confirmer le jugement entrepris.



Condamner la SCI Saint Paul à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Condamner la SCI Saint Paul en tous les dépens, conformément à l'article 699 du code de

procédure civile.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 1er juillet 2024 au terme desquelles la SCI Saint Paul demande à la cour de :



Vu les articles 960 et 961 du Code de Procédure Civile,

Déclarer irrecevables les conclusions de M. [N] [J] faute par lui d'indiquer son adresse après son expulsion,

Déclarer irrecevable et mal fondé M. [N] [J] en toutes ses demandes,

L'en débouter,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamner M. [N] [J] à verser à la SCI Saint Paul la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés par Maître Hermet-Lartigue, avocat, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité des conclusions d'appel



Selon l'article 961 du code de procédure civile, les conclusions des parties ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article 960 n'ont pas été fournies, à savoir, si la partie est une personne physique, ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance. Cette fin de non-recevoir peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture ou, en l'absence de mise en état, jusqu'à l'ouverture des débats.



La SCI Saint Paul fait valoir que les conclusions régularisées par M. [N] [J] le 22 janvier 2024, postérieurement à son expulsion réalisée le 24 juillet 2023, ne portent pas sa nouvelle adresse.



En l'espèce, les dernières conclusions de M. [N] [J] notifiées le 23 septembre 2024, soit avant la clôture intervenue le 24 octobre 2024, portent bien mention de sa nouvelle adresse de sorte que la fin de non recevoir soulevée par la SCI Saint Paul a été régularisée et sera rejetée.



Sur la demande d'expulsion au titre d'une occupation sans droit ni titre



A l'appui de son appel, M. [N] [J] fait valoir à titre principal, que son père, bien qu'ayant quitté le domicile conjugal est resté locataire des lieux et qu'étant décédé sans avoir reçu congé, en application de l'article 1742 du code civil, le droit de bail lui a été transféré en sa qualité d'héritier ayant toujours habité les lieux. 



Subsidiairement, il soutient bénéficier d'un droit au maintien dans les lieux en application de l'article 5-1 de la loi du 1er septembre 1948.



La SCI Saint Paul sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a dit que M. [N] [J] était occupant sans droit ni titre et a ordonné son expulsion.

Elle fait valoir qu'au décès de M. [M] dit [O] [J] survenu le 29 mars 1999, le bail s'est trouvé résilié de plein droit et qu'à cette date l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 ne prévoyait pas le droit au maintien dans les lieux des descendants majeurs en cas d'abandon du domicile par le locataire.

Elle ajoute que M. [O] [J] ne peut avoir transmis de droit au maintien dans les lieux dès lors que ce droit ne lui avait pas été ouvert puisqu'il n'a reçu aucun congé.



Enfin, elle fait valoir que M. [N] [J] ne peut se prévaloir de l'abandon du domicile par son père, le départ des lieux de M. [O] [J] ne pouvant être assimilé à un abandon au regard de la jurisprudence constante, son caractère brusque et imprévisible n'étant pas démontré.



L'article 1742 dispose que « le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur », d'où il résulte que le bail se transmet aux héritiers du locataire décédé. L'article 5 de la loi de 1948, en cas de décès de l'occupant, organise la transmission du droit au maintien dans les lieux au profit de certaines personnes limitativement déterminées et à certaines conditions.



Dans sa version applicable en 1999, soit au jour du décès de M. [O] [J], et tel que modifié par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que :

'I. - Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l'article premier appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès du locataire ou de l'occupant de bonne foi, au conjoint, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs.'



En application de l'article 1742 du code civil, le descendant majeur du locataire, exclu du bénéfice de l'article 5 depuis la loi de 1986, a droit au maintien dans les lieux en sa qualité d'héritier (Civ. 3e, 23 juin 1998: RDI 1998. 694).



En l'espèce, il est établi par les pièces du dossier que M. [M] [J], naturalisé [O] [J], a signé un bail le 13 mars 1964 pour un appartement sis [Adresse 3] pour une durée indéterminée.



S'il n'est pas contesté que M. [O] [J] n'occupait plus les lieux loués, il est constant qu'il est resté titulaire du bail jusqu'à son décès survenu le 29 mars 1999.



Ainsi, et alors qu'il ne ressort pas des éléments du débat que M. [O] [J] aurait dérogé au principe de transmission du contrat de location au profit de ses héritiers à son décès, son fils M. [N] [J], a, en qualité d'héritier non discuté de son père, hérité du droit au bail. 



En conséquence, quand bien même M. [N] [J] est exclu du bénéfice de l'article 5 depuis la loi de 1986, dès lors qu'il était majeur lors du décès de son père, il a droit au maintien dans les lieux en sa qualité d'héritier.



Il convient de préciser que si l'article 5 a été modifié par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement et dispose désormais à l'article 

I bis, 'Nonobstant les dispositions de l'article 1742 du code civil, même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire', ces dispositions ne sont pas applicables en l'espèce, dès lors que la résiliation du bail n'est encourue qu'en cas de décès survenu après l'entrée en vigueur de cette loi. (Cass. Civ. 3, 9 janvier 2020, 19-40.033, publié).



Le jugement déféré sera donc infirmé en ses mesures relatives à la libération des lieux, expulsion de M. [N] [J] et en ce qu'il a dit que les sommes dues par ce dernier sont des indemnités d'occupation.



Les lieux ont été repris le 24 juillet 2023, suivant procès-verbal d'expulsion du même jour.



Les sommes réglées jusqu'à cette date sont des loyers et des charges.



Il sera fait droit à la demande de réintégration dans les lieux, et ce sous astreinte selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt, dès lors que le bailleur se contente d'indiquer que le logement est occupé par un tiers sans en apporter la preuve.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI Saint Paul, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle.



L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut d'adresse de l'appelant dans les conclusions d'appel,

Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Saint Paul à procéder à la réintégration de M. [N] [J] dans l'appartement qu'il occupait, situé [Adresse 4], dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, 

Condamne la SCI Saint Paul, faute d'y avoir procédé ou fait procéder passé ce délai, au paiement d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à la somme de 100 euros par jour de retard, pendant un délai de six mois,

Dit que les sommes dues par M. [N] [J] jusqu'à la reprise des lieux le 24 avril 2023 sont des loyers et des charges,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SCI Saint Paul à payer à M. [N] [J], la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Saint Paul aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.



La greffière Le président