RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 09 JANVIER 2025
(n° , 20 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/15946 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIJRT
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 Août 2023 par le Tribunal Judiciaire de MELUN - RG n° 22/00027
APPELANTE
COMMUNE DE [Localité 63]
[Adresse 12]
[Localité 34]
représentée par Me Eric LANDOT de la SELARL LANDOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0140, substitué par Me Estelle POIRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : P0140
INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE
Madame [M] [O] veuve [X]
[Adresse 70]
[Adresse 1]
[Localité 34]
représentée par Me Jean-Charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX
INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE ET MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Service des Evaluations Domaniales
[Adresse 14]
[Localité 33]
représentée par Madame [G] [U], en vertu d'un pouvoir général
Non comparante
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Novembre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Nathalie BRET, Conseillère
Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Les acquisitions foncières nécessaires à la réalisation de la réserve foncière du secteur Saint-Lazare, sur la commune de [Localité 63], ont été déclarées d'utilité publique le 13 octobre 2017.
L'arrêté de cessibilité a été rendu le 21 octobre 2019.
Le juge de l'expropriation a déclaré expropriés au profit de la commune de [Localité 63] les immeubles, portions d'immeubles et droits réels immobiliers concernés par ordonnance du 09 mars 2020.
Mme [M] [X] était propriétaire d'une parcelle d'une surface de 505m² située dans le périmètre de la DUP, portant la référence cadastrale [Cadastre 43] n°[Cadastre 16].
Par mémoire parvenu au greffe le 16 septembre 2022, la commune de [Localité 63] a saisi le juge de l'expropriation de Seine-et-Marne aux fins de fixation des indemnités à revenir à Mme [M] [X].
Le transport sur les lieux a été effectué le 30 mars 2023.
Par jugement contradictoire du 21 août 2023, le juge de l'expropriation du [Localité 64] a :
FIXÉ à la somme de 125.432 euros (224 euros x 505m² + remploi), toutes causes confondues, l'indemnité à payer par la commune de [Localité 63] à Madame [M] [X] pour la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 63], cadastrée section [Cadastre 46][Cadastre 16] d'une surface totale de 505m² ;
CONDAMNÉ la commune de [Localité 63] à verser à Madame [M] [X] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT que les dépens seront laissés à la charge de l'autorité expropriante en application des dispositions de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Par déclaration du 25 septembre 2023, la commune de [Localité 63] a interjeté appel du jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 125.432 euros l'indemnité à payer à Madame [M] [X] par la commune de [Localité 63] dans le cadre de la procédure d'expropriation du bien appartenant à Madame [M] [X] portant sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 46][Cadastre 16] d'une surface totale de 505m² sur la commune de [Localité 63].
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ Déposées au greffe le 21 décembre 2023 par la commune de [Localité 63], appelante, notifiées le 23 février 2024 (AR intimée le 28/02/2024, AR CG illisible), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
INFIRMER le jugement du 21 août 2023 rendu par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Melun en tant qu'il a fixé à la somme de 125.432 le prix d'acquisition de la parcelle [Cadastre 50] ;
En conséquence,
FIXER le prix d'acquisition de la parcelle [Cadastre 50] par la commune à la somme de :
89.000 euros (158 euros x 505m² + remploi)
2/ Déposées le 14 mars 2024 par Madame [M] [X], intimée et formant appel incident, notifiées le 16 mai 2024 (AR CG et appelante le 22/05/2024), et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :
INFIRMER le jugement déféré ;
FIXER la valeur de la parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16] au prix de 202.000 euros
(400 euros x 505m²) ;
FIXER l'indemnité de remploi à la somme de 25.000 euros ;
CONDAMNER la commune de [Localité 63] à payer la somme de 227.000 euros ;
En tout état de cause,
CONDAMNER la commune de [Localité 63] à payer à Madame [X] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
3/ Adressées au greffe le 16 mai 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 21 mai 2024 (AR appelante et intimée le 23/05/2024), et aux termes desquelles, il conclut :
A ce que la cour déclare recevable l'appel de la commune de [Localité 63],
A ce que la cour reconnaisse la qualification de terrain à bâtir de la parcelle cadastrée [Cadastre 43] [Cadastre 16],
A ce que, réformant en cela le jugement de première instance dont la soussignée fait elle-même appel incident, la cour indemnise la dépossession de la parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16] à hauteur de 80.000 euros (374 euros/m² x 0.7 x 0.6 pour la situation), indemnités de remploi de 9.000 euros en sus.
4/ Adressées au greffe le 06 juin 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 10 juin 2024 (AR appelante le 14/06/2024, AR intimée le 13/06/2024) et aux termes desquelles, il formule à nouveau les mêmes conclusions.
5/ Adressées au greffe le 02 octobre 2024 par Madame [X], intimée et formant appel incident, notifiées le 08 octobre 2024 (AR appelante et CG le 11/10/2024), aux termes desquelles, les mêmes demandes sont reformulées.
6/ Adressées au greffe le 16 octobre 2024 par la commune de [Localité 63], appelante, notifiées le 25 octobre 2024 (AR intimé le 28 octobre 2024 et CG le 29 octobre 2024), aux termes desquelles les mêmes demandes sont reformulées.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :
La commune de [Localité 63] expose que :
Sur la description du bien, la parcelle expropriée est un terrain vide de constructions, utilisé pour le stockage de véhicules et qui ne dispose pas d'accès direct à la voie publique, car situé en c'ur d'îlot.
Sur la date de référence, la parcelle est grevée par un emplacement réservé au sein du PLU. Ainsi, selon les dispositions de l'article L.322-6 du code de l'expropriation, et par dérogation aux dispositions de l'article L.322-3 du même code, la date de référence est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le PLU. C'est donc la date du 29 septembre 2017 retenue en première instance qu'il convient de retenir. Les allégations de l'expropriée selon lesquelles une modification du PLU à venir valoriserait la parcelle sont donc inopérantes.
Sur la situation du bien au regard du règlement d'urbanisme, le bien est classé en zone UBa du PLU destinée à accueillir essentiellement de l'habitat collectif dense et des commerces de proximité.
Sur la consistance du bien, le premier juge a qualifié à tort le terrain de terrain à bâtir. L'expropriée ne démontre pas que la parcelle est raccordée aux réseaux. Le premier juge a déduit ce raccordement de la présence d'habitations à proximité, ce qui est contraire à la jurisprudence de la Cour de cassation. Le premier juge a considéré que le bien étant attenant à une autre parcelle appartenant au même propriétaire, qu'il dispose d'un accès à la voie publique par ce biais. La desserte de la parcelle expropriée par les réseaux n'est donc pas dûment établie, et le juge n'a pas cherché à savoir si la desserte était suffisante pour l'ensemble de la zone. De plus, la parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 15], avec laquelle la parcelle expropriée est supposée former un bloc homogène, n'est pas de même nature, puisqu'elle supporte du bâti et ne dispose pas elle-même d'accès direct carrossable à la voie publique. Enfin, il apparaît qu'aucun accès carrossable ne permet de relier les parcelles [Cadastre 43] [Cadastre 15] et [Cadastre 43] [Cadastre 16]. Dans ces conditions, la parcelle expropriée ne saurait être qualifiée de terrain à bâtir. Le commissaire du Gouvernement propose de retenir la parcelle comme terrain à bâtir, pourtant, il ressort du plan de desserte des réseaux qu'il produit que la parcelle expropriée n'est pas reliée aux réseaux.
Sur le prix proposé, selon l'article L.322-3 du code de l'expropriation, le terrain de l'espèce n'étant pas qualifiable de terrain à bâtir, il ne peut se voir appliquer une valeur similaire à celle d'un terrain à bâtir. Seules des ventes de terrain similaires sont donc pertinentes pour déterminer un prix d'acquisition. Il est possible de prendre en compte des ventes de terrains à bâtir, mais un abattement de 50% devra être appliqué. Un abattement supplémentaire pourra être retenu pour tenir compte de la situation en c'ur d'îlot et enclavée du bien exproprié. Conformément à l'article L.322-3 du code de l'expropriation, un terrain non qualifié de terrain à bâtir doit être évalué selon son usage effectif, et non selon sa fonction future. Le premier juge a écarté à tort les références du commissaire du Gouvernement dégageant un prix moyen de 140 euros/m². Il a aussi écarté à tort les références pertinentes de l'expropriant pour des prix compris entre 108 euros/m² et 137 euros/m². Le prix de 158 euros/m² proposé par l'expropriant semble donc amplement justifié. Le seul terme retenu par le juge, d'une surface de 3.418m² et disposant d'un accès à la voie publique, n'est absolument pas pertinent. Suivant le raisonnement du premier juge, le prix moyen des terrains à bâtir serait de 224 euros/m². Une fois un abattement de 50% appliqué, le prix proposé par la commune parait encore une fois justifié. Il sera rappelé que les propriétaires des parcelles expropriées [Cadastre 43] n° [Cadastre 18] et [Cadastre 20], de consistance similaire, ont accepté le prix proposé par la commune. En vertu de l'article 322-8 du code de l'expropriation, il convient d'en tenir compte. La parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 17], de consistance exactement similaire au bien de l'espèce, a été évaluée à 140 euros/m² par le tribunal judiciaire de Melun.
L'expropriée soutient dans ses écritures d'appel que le prix médian des terrains à bâtir dans la zone serait de 554 euros/m², sans produire aucun acte de vente et invoquant des références portant sur des maisons, ou des biens supportant hangars et bâtis. L'un des termes présentés a une superficie de 1,1441 ha.
Rejoignant la position du commissaire du Gouvernement, et si la cour devait retenir la qualification de terrain à bâtir, il sera appliqué un abattement de 58% pour tenir compte de la configuration particulière de la parcelle, tout en longueur et enclavée.
Madame [M] [X] répond que :
Sur la description du bien, la parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16] est libre de toute construction et a directement accès sur la voie publique par la parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 15]. Elle est située en zone constructible selon le PLU, zone UBa destinée à l'habitat collectif. C'est à bon droit que le premier juge a qualifié la parcelle de terrain constructible.
Sur l'enclavement, c'est le choix par la commune d'exproprier qui rend la parcelle enclavée. Madame [X] est également propriétaire des parcelles [Cadastre 43] [Cadastre 15] et [Cadastre 45], par lesquelles la parcelle de l'espèce est accessible. Ces trois parcelles sont données en location à un concessionnaire automobile depuis 1970. La simple présence de véhicules sur la parcelle montre que celle-ci est carrossable et accessible depuis la voie publique. Selon la jurisprudence, elle forme avec les parcelles précitées un bloc homogène desservi par la voie publique.
Sur la desserte par les réseaux, les activités du concessionnaire automobile sur la parcelle, à savoir le nettoyage et la réparation, nécessitent l'accès à l'eau et l'électricité. Conformément au code du travail, de l'eau et des sanitaires sont mis à disposition des employés. Les trois parcelles en question constituent un unique lot desservi par l'eau, l'électricité et le tout à l'égout.
Sur le prix proposé, la commune de [Localité 63] propose deux méthodes :
Sur la comparaison, la commune propose les 4 références les plus basses du secteur. L'expropriée, utilisant la même source, cite 7 termes de référence pour une valeur métrique bien plus élevée. Le terrain sis [Adresse 22] jouxte la parcelle expropriée et était exploité par le même locataire. Il a été vendu pour 554 euros/m².
Sur la pondération, il s'agit non pas d'une méthode de calcul mais de réduction du prix. La commune entend appliquer un abattement au motif que le terrain serait enclavé et ne serait pas à bâtir alors qu'il est constructible, et n'est pas non plus enclavé. La ZAC envisagée par la commune va entraîner une modification du PLU bénéfique pour la valeur de la parcelle. De toute manière, une parcelle enclavée peut demander son désenclavement. Concernant l'argumentaire du commissaire du Gouvernement, ce dernier reconnaît au vu des références qu'il retient une valeur métrique de 303 euros/m², mais en propose presque moitié moins.
Le commissaire du Gouvernement conclut que :
Sur la description du bien, il s'agit d'une parcelle bétonnée à usage de stationnement de 8 mètres sur 68. Elle ne dispose pas d'accès direct à la voie publique et se situe à plus de 100 mètres de la voie la plus proche.
Sur la date de référence, la parcelle expropriée se situant dans un emplacement réservé, c'est l'article L.322-6 du code de l'expropriation qui s'applique. La date de référence est celle de la dernière modification opposable du PLU, approuvée le 29 septembre 2017.
Sur la situation d'urbanisme, le bien est situé en zone UBa, destinée à l'habitat collectif dense et aux commerces et activités de proximité.
Sur la qualification juridique du bien, la parcelle se situe dans un secteur désigné comme constructible par le PLU. Elle n'est pas directement desservie par la voie publique mais forme un bloc homogène avec d'autres parcelles ayant le même propriétaire et dispose par ce biais d'un accès à la voie publique. S'agissant du raccordement aux réseaux, il ressort du PLU ainsi que des cartes officielles un faisceau d'indices suffisant pour considérer que le bien est desservi en eau, réseau sanitaire, électricité et gaz. Le bien réunit donc tous les éléments pour être qualifié de terrain à bâtir.
Sur la valorisation du bien, une étude a été menée sur des ventes de terrains libres d'occupation de 300m² à 700m², situés dans un rayon de 3.000m autour du bien. A partir de cette étude, l'application d'un abattement de 58% pour tenir compte de la situation en fond d'îlot de la parcelle fait dégager une valeur de 157,08 euros/m².
Sur les termes produits par les parties, Le seul terme retenu en 1ère instance, qui ne peut de lui-même représenter le marché, est également d'une superficie 7 fois supérieure à celle de la parcelle expropriée.
Sur les termes de l'expropriant, les deux premiers termes sont enclavés et en nature de jardin et donc incomparables. Le troisième est bâti et a fait l'objet de ventes successives pour un prix très différent. Le quatrième terme est situé en zone UXb où les constructions sont limitées. Le cinquième résulte d'un accord amiable conclu dans la même procédure d'expropriation. La pièce n°20 produite par l'expropriant concerne un jugement non contradictoire qui ne saurait constituer une référence.
Sur les termes de l'exproprié, les termes n°1, 2 et 4 concernent des ventes de maison et sont incomparables. Les termes n°3, 5 et 7 pourront être retenus. Le terme n°6 concerne une évaluation réalisée lors d'un échange. Le terrain est bâti et la surface est incomparable. Le terme du [Adresse 23] concerne également un bien bâti de surface incomparable.
Tableau récapitulatif des prétentions :
Jugement
Expropriant
Exproprié
Commissaire du Gouvernement
indemnité principale
224 euros
x 505m² = 113.120 euros
158 euros
x 505m² = 80.000 euros
400 euros
x 505m² = 202.000 euros
374 euros x 0.7 x0.6 x505m² =
80.000 euros
Remploi
12.312 euros
9.000 euros
25.000 euros
9.000 euros
Qualification terrain à bâtir
Oui
Non
Oui
Oui
Total
125.432 euros
89.000 euros
227.000 euros
89.000 euros
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017- article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 25 septembre 2023, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles, il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de la commune de [Localité 63] du 21 décembre 2023, de Mme [M] [X] du 14 mars 2024 et du commissaire du Gouvernement du 16 mai 2024 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.
Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 6 juin 2024 sont de pure réplique à celles de l'appelant et de Mme [X] et ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables
Les conclusions de Mme [X] du 2 octobre 2024 sont de pure réplique à celles de la commune de [Localité 63] et à celles du commissaire du Gouvernement ne formulant pas de demandes nouvelles, sont donc recevables
Les conclusions de la commune de [Localité 63] du 16 octobre 2024 sont de pure réplique à celles de Mme [X] et à celles du commissaire du Gouvernement ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel principal et les appels incidents de Mme [X] et du commissaire du Gouvernement portent sur le montant de l'indemnité de dépossession.
S'agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge a retenu en application des articles L322-2 et L 322-6 du code de l'expropriation, la parcelle expropriée se situant dans un emplacement réservé, la dernière modification du PLU approuvée le 29 septembre 2017.
À cette date de référence, la parcelle [Cadastre 44] est située en zone Uba du PLU de la commune de [Localité 63] ; la zone UB est destinée à recevoir essentiellement des ensembles d'habitats collectifs denses, ainsi que des commerces et activités de proximité ; la zone Uba se caractérise par un habitat collectif de moyenne hauteur.
Sont interdits :
' les bâtiments d'exploitation agricole ;
' les terrains aménagés de camping et de caravane ;
' le stationnement des caravanes isolées ;
' l'ouverture à l'exploitation des carrières ;
' les modes d'utilisation du sol interdits par le PPRI, en fonction de la zone concernée.
La parcelle expropriée est comprise en application des articles L123-2 a et R123-12 b dans le périmètre de constructibilité limitée signifiée PCL1 au document graphique n° 6 et définie à l'article UB2 du règlement, dans l'attente de l'approbation d'un plan d'aménagement d'ensemble du secteur.
Ces dispositions sont applicables pour une durée de 5 ans qui courent à compter de l'approbation du PLU.
Dans le périmètre de constructibilité limitée, seules sont autorisées :
' les extensions des constructions et installations existantes, dans la limite de 20 % de la surface de plancher existantes ;
' les constructions nouvelles autorisées dans la zone, dans la limite du seuil de 20 % de la superficie du terrain d'assiette de l'opération ;
' les équipements d'intérêt collectif, sans considération de seuil de constructibilité.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit de la parcelle d'une superficie non contestée de 505 m², bétonnée, de configuration rectangulaire, à usage de stationnement ; le plan cadastral indique une largeur d'environ 8 m et une longueur d'environ 68 m ; la parcelle dispose d'un accès direct sur la voie publique. En son point le plus proche, elle se situe à plus de 100 m de l'[Adresse 40] (mesure sur cadastre.gouv.fr).
Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 21 août 2023.
- Sur l'indemnité principale
1° sur la qualification juridique de la parcelle
Le premier juge a retenu la qualification de terrain à bâtir pour la parcelle [Cadastre 47].
La commune demande l'infirmation du jugement en indiquant que le terrain ne saurait être qualifié de terrain à bâtir.
Elle indique que l'expropriée n'a jamais démontré que la parcelle est effectivement desservie par les réseaux d'eau potable, d'électricité et d'assainissement ; que celle-ci est enclavée et ne semble pas directement desservie par les réseaux ; que le premier juge a estimé à tort que la parcelle est attenante à la parcelle [Cadastre 44] laquelle dispose d'un accès direct à la voie publique et qu'il convient de considérer que « l'ensemble constitue un bloc homogène desservi par la voie publique ».
Elle ajoute que la notion d'homogénéité utilisée par la Cour de cassation implique que les éléments formant cette homogénéité soient de même nature ; or en l'espèce, si le premier critère relatif au classement dans un secteur désigné comme constructible par le plan local d'urbanisme est rempli, en revanche, le second critère relatif à la desserte de la parcelle par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et un réseau d'assainissement fait défaut.
En effet, la parcelle [Cadastre 44] ne peut être regardée comme formant un bloc homogène avec la parcelle voisine dès lors que celle-ci supporte diverses constructions, contrairement à la situation de la parcelle expropriée ; en outre, la parcelle [Cadastre 44] ne dispose d'aucun accès carrossable depuis la voie publique, en empruntant la parcelle voisine.
L'enclavement de la parcelle ne résulte pas de l'attitude de la commune, mais uniquement de la configuration des lieux.
Madame [X] demande la confirmation du jugement en indiquant que sa parcelle n'est pas enclavée, et que c'est le choix de la commune de l'exproprier ce qui la rend enclavée et que cette parcelle permettra de desservir les autres parcelles comme le montre le schéma général du quartier ; en effet la parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16] est accessible par les parcelles [Cadastre 43] [Cadastre 15] et [Cadastre 45] ; ces trois parcelles ont été données en location au même locataire depuis 1970 à savoir un concessionnaire automobile, et la simple présence des véhicules démontre que le terrain est carrossable, que la parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16] n'est pas enclavée ; la jurisprudence a rappelé que si la parcelle est séparée par une autre parcelle appartenant au même propriétaire, on doit considérer que l'ensemble constitue un bloc homogène desservi par la voie publique.
Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement en indiquant :
' constructibilité.
La parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16] est dans un secteur désigné comme constructible au regard du PLU à la date de référence.
' Desserte par une voie d'accès.
La parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16] prise séparément est enclavée ; cependant, Madame [X] était également propriétaire des parcelles AZ [Cadastre 15] et [Cadastre 43] [Cadastre 31] qui disposent d'un accès sur la vue du président Roosevelt.
La parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16] forme un bloc homogène à la date de référence avec les parcelles AZ [Cadastre 15] et [Cadastre 43] [Cadastre 31], comme appartenant au même propriétaire, disposant donc d'un accès à la voie publique.
Les parcelles [Cadastre 43] [Cadastre 15] et [Cadastre 43] [Cadastre 31] ont été préemptées postérieurement, par voie de DIA, par l'EPFIF, en date du 21 octobre 2022 dans le cadre de la même opération d'aménagement foncier relatif à l'écoquartier [Adresse 56].
S'agissant de l'existence des réseaux et de leur capacité, aucune information n'est apportée par l'exproprié.
L'expropriant n'indique pas le chiffrage sur l'opération d'aménagement du secteur Saint-Lazare de l'écho quartier [Adresse 57], en particulier sur le poste « voirie et réseaux divers » (VRD) et de son importance sur le poste des charges.
Au regard du PLU, pièce n° 3 « état initial de l'environnement », « alimentation en eau potable » et « assainissement » et les notices 10.1 et 10. 2, à défaut de disposer des cartes des réseaux eau et assainissement, il apparaît que la parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16], située en zone urbaine du PLU de la commune de [Localité 63] est bien desservie en eau potable et bénéficie du réseau d'assainissement collectif.
S'agissant des réseaux d'électricité et de gaz, il est produit les cartes montrant la desserte sur les [Adresse 42] et du [Adresse 60], situées perpendiculairement et à une cinquantaine de mètres du port le plus proche de la parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16]. Un poste de distribution ENEDIS est localisé [Adresse 37], en proximité de celle [Adresse 54].
Aux termes de l'article L322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, sont situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° effectivement desservis par une voie d'accès, par un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L322-2.
En outre, l'article L322-4 dispose que l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L 322-3, la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf sur si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
De plus, les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas aux conditions de l'article L322-3 du code de l'expropriation sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L322-2.
Il en résulte que les conditions cumulatives exigées pour qu'une parcelle soit qualifiée de terrain à bâtir sont, d'une part, une constructibilité juridique attachée aux documents d'urbanisme opposable et, d'autre part, une constructibilité matérielle caractérisée par la desserte effective par l'ensemble des voies et réseaux (d'accès, réseau électrique, potable, réseau d'assainissement).
La première condition de la constructibilité de la parcelle, qui n'est pas contestée par la commune de [Localité 63] est remplie, la parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16] se situant dans un secteur désigné comme constructible au regard du PLU à la date de référence.
La seconde condition est contestée par la commune de [Localité 63] concernant à la fois la desserte par une voie d'accès et l'existence des réseaux et de leur capacité.
S'agissant de la desserte par une voie d'accès, la parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16], prise séparément est enclavée ; cependant, Madame [X] est également propriétaire, à la date de référence, des parcelles [Cadastre 43] [Cadastre 15] et [Cadastre 45] qui disposent d'un accès sur l'[Adresse 40] comme le démontre l'extrait du plan cadastral produit par le commissaire du Gouvernement.
Or, un terrain qui est séparé de la voie publique par une parcelle appartenant à un autre propriétaire ne peut être considéré comme ayant un accès à cette voie, mais en revanche, si cette parcelle appartient au même propriétaire, on doit considérer que l'ensemble constitue un bloc homogène ayant accès sur la voie.
En l'espèce, la parcelle AZ [Cadastre 16] forme un bloc homogène à la date de référence avec les parcelles AZ [Cadastre 15] et [Cadastre 43] [Cadastre 31], comme appartenant au même propriétaire, disposant donc d'un accès à la voie publique.
Il est indifférent comme le soutient la commune de [Localité 63] s'agissant de ce critère, que la parcelle voisine supporte diverses constructions, contrairement à la situation de la parcelle expropriée.
Le commissaire Gouvernement précise que les parcelles [Cadastre 43] [Cadastre 15] et [Cadastre 43] [Cadastre 31] ont été préemptés postérieurement, par voie de DIA, par l'EPFIF le 21 octobre 2002 dans le cadre de la même opération d'aménagement foncier relatif à l'écoquartier [Adresse 56].
S'agissant de l'existence des réseaux et de leur capacité, si la commune de [Localité 63] indique qu'une parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir, dès lors que les réseaux, même existants, ont une capacité insuffisante à l'échelle de la zone, il sera relevé tout d'abord que celle-ci n'indique pas le chiffrage sur l'opération d'aménagement du secteur Saint-Lazare de l'écoquartier [Adresse 55], en particulier sur le poste « voirie et réseaux divers (VRD) » et son importance sur le poste des charges.
Le commissaire du Gouvernement a recherché les éléments en libre accès notamment dans le cas de la directive INSPIRE et au PLU de la commune de [Localité 63].
Il en ressort que le bien exproprié se trouve dans un quartier mixte d'habitation et d'activités de [Localité 63], à proximité d'un carrefour routier de l'[Adresse 39] et de l'[Adresse 40]. Le quartier est essentiellement résidentiel avec des pavillons individuels, de petits immeubles collectifs et des locaux commerciaux, comme les garages, concessions automobiles, restaurants et autres services.
En l'espèce, Madame [X] indique, ce qui n'est pas contesté par la commune de [Localité 63], que la parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16] était louée, de même que les parcelles [Cadastre 43] [Cadastre 15] et [Cadastre 43] [Cadastre 31] à une société de vente de véhicules d'occasion et de réparation automobile.
Le PLU, pièce n° 3 « état initial de l'environnement », « alimentation en eau potable » et « assainissement » les notices 10.1 et 10. 2 correspondantes mentionne :
« La ville de [Localité 63] est autonome pour l'alimentation en eau potable. L'exploitation d'usines de production et du réseau de distribution s'effectue en régie communale. La ville de [Localité 63] est alimentée en eau potable à partir d'une prise d'eau dans la Marne et d'une usine de traitement située à [Localité 66]. La capacité nationale de l'usine d'environ 30'000 m³/jour, le débit étant compris entre 210 et 1260 mètres cubes/heure. L'usine de production alimente également plusieurs communes avoisinantes : [Localité 66], [Localité 62] partiellement, [Localité 73], [Localité 53], [Localité 51], [Localité 67], [Localité 68] et [Localité 72].
En plus de [Localité 63], l'usine dessert en eau potable d'autres communes, ce qui représente une population de l'ordre de 75'000 habitants. L'étude préliminaire pour la recherche de secours en eau potable, a déterminé les données suivantes à partir d'une analyse des chiffres 2000 à 2010 (rapport EPI du 27 juillet 2011) : nombre d'habitants= 75'000 habitants (Nh) consommation moyenne= 0,180 m³/jour (Cm) coefficient de pointe= 1,30 (Cp) rendement moyen des eaux= 0,83 % (Rm) les besoins en eau potable s'élèvent en moyenne, pendant la pointe saisonnière à : besoins actuels =NhX Cm Ccp/Rm= 21'262 m³/jour, tous besoins confondus pour une capacité nominale de l'usine de 30'000 m³/ jour. Les prévisions issues du schéma de cohérence territoriale (SCOT) du pays de [Localité 63] donnent une population de 2030 de 90'000 habitants desservis par l'usine de [Localité 63] (près de 61'000 habitants pour la ville de [Localité 63]). Les hypothèses de calcul du besoin 2030 sont les suivantes : nombre d'habitants= 90'000 habitants (Nh) consommation moyenne= 0,180 m³/jour (Cm) coefficient := 1,30 (Cp) rendement moyen des réseaux= 0,85 % (Rm) les besoins en eau potable seront donc en moyenne, pendant la pointe saisonnière à : besoins 2030=Nh Xcm Xcp/rm= 24'914 m³/jour, tous besoins confondus. Capacité nominale de l'usine de 30'000 m³/jour. Les moyens de production de l'usine sont donc satisfaisants. »
« La station d'épuration et le réseau d'assainissement de la ville de [Localité 63] appartiennent à la ville et sont exploités en régie communale (plan des réseaux en annexe). La station d'épuration, implantée sur la commune de [Localité 73], assure le traitement des eaux collectées par les réseaux unitaires et séparatives sur le secteur géographique de [Localité 63] et de six communes limitrophes ([Localité 72],[Localité 58], [Localité 73],[Localité 52], [Localité 68], [Localité 65] et [Localité 61] en partie). D'une capacité de 115'883 équivalent habitants, elle a été mise en service en avril 1998, sont exécutoires et la Marne en aval du barrage V NF. La ville de [Localité 63] est certifiée ISO 14001 version 2004 pour l'exploitation de son service assainissement (réseaux de collecte station). La station est à même d'accepter de nouveaux flux de pollution de l'ordre de 30'000 équivalent habitants.
Les zonages d'assainissement sont intégrés au PLU en annexe de la notice. Le conseil municipal est défini comme zone d'assainissement collectif,les zones délimitées sur la carte de zonage des eaux usées, soit : l'ensemble des zones urbanisées et urbanisables. »
Au vu de ces éléments, la parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16], située en zone urbaine du PLU de la commune de [Localité 63] est bien desservie en eau potable et bénéficie du réseau d'assainissement collectif ; les perspectives haussières des flux de population, qui incluent nécessairement les opérations d'aménagement d'ensemble en cours, telles qu'évaluées par la commune de [Localité 63] à l'horizon 2030 permettent d'établir que les moyens de production en eau sont satisfaisants et que les flux de pollution pourront également être absorbés.
S'agissant des réseaux d'électricité et gaz, le commissaire du Gouvernement produit les cartes (source.gouv.fr) montrant la desserte sur les [Adresse 42] et du [Adresse 60], située perpendiculairement à une cinquantaine de mètres du bord le plus proche de la parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16]. En outre, un poste de distribution INEDID est pour sa part localisé [Adresse 37], en proximité de celle du [Adresse 60].
De plus, à proximité de la parcelle concernée se trouvaient érigées des constructions, certaines destinées à l'habitation, d'autres à usage industriel ou commercial, ou encore à un usage collectif, démontrant la présence des réseaux électriques, d'eau potable et d'assainissement, nécessaires à leur activité et fonctionnement.
Enfin, la commune de [Localité 63] ne peut se prévaloir de l'absence de servitude sur la parcelle [Cadastre 43] n° [Cadastre 16], laquelle appartient au même propriétaire que la parcelle [Cadastre 43] n° [Cadastre 16], une servitude étant exclue pour le fonds appartenant à la même personne.
En conséquence, les conditions cumulatives de l'article L322-3 du code de l'expropriation sont réunies, et il convient donc de confirmer le jugement qui exactement qualifié la parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16] en terrain à bâtir.
2° Sur les références des parties
Dans le cadre de la méthode par comparaison, non contestée en appel, le premier juge après examen des termes de comparaison des parties, a écarté les termes de la commune de [Localité 63] et ceux du commissaire du Gouvernement, a retenu un terme de Madame [X] correspondant à une vente du 4 juin 2020 pour une valeur unitaire de 224 euros/m² et a en conséquence fixé une valeur de 224 euros /m².
Le premier juge indique exactement que la commune de [Localité 63] ne peut faire valoir que la parcelle est enclavée du fait de l'expropriation, puisque le bien doit être évalué dans sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation, où il n'était pas enclavé.
La commune de [Localité 63], Mme [X] et le commissaire du Gouvernement demandant l'infirmation du jugement sur la valeur unitaire, il convient d'examiner les références qu'ils proposent :
a) Les références de la commune de [Localité 63]
A l'appui de sa demande de retenir une valeur unitaire de 158 euros/m², la commune de [Localité 63] reprend des termes du commissaire du Gouvernement de première instance, pour un prix moyen de 140 euros/m², avec les références de publication et cadastrale.
N° du terme
Date de vente
Adresse
Surface/m²
Prix en euros
Prix en euros/m²
Zonage
Observations
T1
17 novembre 2021
[Adresse 7]
71
10'000
141
UAa
un terrain sur lequel existe une cour, remise et une réserve acquis par propriétaire riverain
T2
24 mars 2021
[Adresse 59]
85
3000
35
UCa
un terrain nu à usage d'espace vert, acquis par un propriétaire riverain
T3
1er juillet 2019
[Localité 63]
197
20'000
102
UBa
terrain à usage de jardin, acquis par un propriétaire riverain
T4
14 juin 2021
[Adresse 41]
324
36'000
111
UCa
terrain acquis par un propriétaire riverain
T5
8 décembre 2021
[Adresse 8]
451
45'000
100
UAb
terrain sur lequel existe un abri de jardin
Minimum
35
Moyenne
98
Médiane
102
Maximum
141
La commune de [Localité 63] produit les conclusions du commissaire du Gouvernement de première instance (pièce n° 25) qui avait écarté la qualification de terrains à bâtir, en indiquant que le terrain ne semblait posséder aucun accès au droit et que sa situation faisait de lui un terrain enclavé, en fond de parcelle.
Ces références du commissaire du Gouvernement de première instance correspondent en effet à des mutations de terrains enclavés d'une superficie comprise entre 0 et 1000 m², situés en zone d'habitation sur la commune de [Localité 63].
Tous ces termes correspondent à un zonage différent du bien exproprié, excepté le terme T3 ; en outre, les superficies des quatre premiers termes sont nettement inférieures à celle du bien exproprié de 505 m² ; le dernier terme correspond à un jardin.
Ces termes non comparables seront donc écartés.
La commune de [Localité 63] propose également des termes de référence pour des terrains similaires situés en c'ur d'îlots et non accessibles par une voie carrossable, en nature de jardin ou bien à usage de stockage :
' pièce n°15 : parcelle de 285 m², présentant une configuration similaire à la parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16], car située également au c'ur d'îlots également classée en zone UBa au PLU, 20'000 euros, 108 euros/m² ;
' pièce n°16 : à moins de 200 m, un terrain de 324 m² en nature de jardin classé en zone Uca au PLU, zone constructible, également situé en fond de parcelle, 36'000 euros, soit 111 euros/m² ;
' pièce n° 17 : à un peu plus de 900 m de la parcelle [Cadastre 43] [Cadastre 16], parcelle BI [Cadastre 28], également classée en zone Uba du PLU, abritant un local industriel, d'une superficie totale d'un peu plus de 1600 m² et surtout présentant une configuration similaire, mais disposant d'un accès carrossable à la voie publique, 200'000 euros, soit 125 euros/m² ;
' pièce n° 18 : terrain à usage de stockage de véhicules, classé en zone UXb du PLU correspondant à une zone à caractère industriel et artisanal, situé à 2 km de la parcelle [Cadastre 43] 237,137 euros/m²;
Il s'agit de captures d'écran DVF (pièce n°16) ; en l'absence des références de publication permettant d'accéder aux actes de vente et de connaître leurs caractéristiques, ces termes seront écartés.
La commune de [Localité 63] en application de l'article L322-8 indique qu'un accord a été conclu avec les propriétaires expropriés d'une parcelle dans le périmètre de la déclaration d'utilité publique, à savoir la société immobilière IMMOGROUPE MSA, propriétaire des parcelles [Cadastre 43] n° [Cadastre 18] et n° [Cadastre 20], qui présentent une configuration similaire à la parcelle [Cadastre 43] n° [Cadastre 16], c'est-à-dire un terrain à usage de stockage de véhicules, d'une superficie de 379 m² et 129 m², offre d'achat à 158 euros/m² (pièce n° 19 et 20).
Cet accord correspondant aux parcelles [Cadastre 43] n°[Cadastre 18] et n°[Cadastre 19] présentant une configuration similaire à la parcelle n°[Cadastre 16] sera retenu en application de l'article 322-8 du code de l'expropriation pour une valeur de 158 euros/m².
La commune de Meaux indique enfin que la parcelle AG n° [Cadastre 17], qui présente exactement la même configuration que la parcelle [Cadastre 43] n° [Cadastre 16], a été évaluée au prix de 140 euros/m² par le tribunal judiciaire de Melun le 21 août 2023 (pièce n° 23)
Cependant, la valeur unitaire retenue par le tribunal n'est pas représentative du marché, puisque l'exproprié n'a pas constitué avocat et n'a formulé aucune demande au juge de l'expropriation, qui en conséquence ne pouvait fixer une indemnité supérieure à celle avancée par l'une des parties.
Ce terme sera donc écarté.
b) Les références de Mme [X]
A l'appui de sa demande de retenir une valeur unitaire de 400 euros/m², Mme [H] propose sept ventes de terrains sans les mentions cadastrales, ni les références de publication.
Cependant, le commissaire du Gouvernement mentionne les références de publication dans ses conclusions.
Il sera relevé que Madame [X] ne cite pas le terme qu'elle avait proposé au premier juge du 4 juin 2020, que celui-ci a pris en compte une valeur unitaire de 224 euros/m².
N° du terme
Date de vente
Adresse
Superficie
Prix en euros
Prix en euros/m²
I1
8 juin 2018
[Adresse 32]
maison 140 m²
terrain 443 m²
215'000
485
I2
3 mars 2020
[Adresse 30]
maison 70 m²
seule 283 m²
253'000
893
I3
27 novembre 2020
[Adresse 29]
terrain de 230 m²
100'000
434
I4
10 septembre 2020
[Adresse 26]
maison 63 m²
terrain 181 m²
210'000
1160
I5
4 juin 2021
[Adresse 69]
terrain 1592 m²
765'234
480
I6
14 mai 2019
[Adresse 38]
terrain 7879 m²
315'600
317
I7
21 novembre 2018
[Adresse 9]
terrain 845 m²
374
I1, I2 et I4
Il s'agit de termes comportant une maison d'habitation sur un terrain ; c'est donc le bâti qui est valorisé et le prix ne reflète pas la valeur du terrain.
Ces termes non comparables à la parcelle expropriée seront écartés.
I3
Le commissaire du Gouvernement indique qu'il s'agit d'un terrain à bâtir comportant une façade sur rue d'environ 8 m, sur lequel il existe une grande remise à démolir et situé en zone UBa de la commune de [Localité 63].
Il indique que ce terme peut être retenu.
Bien que la superficie ne soit que de 230 m², ce terme situé dans le même zonage que la parcelle expropriée sera retenu.
I5
Le commissaire du Gouvernement indique qu'il s'agit d'une unité foncière en zone Uba qui possède en réalité une surface de 3418 m² et non de 2592 m² ; que selon l'acte de vente, il s'agit d'un terrain destiné à la construction d'un ensemble immobilier collectif à usage d'habitation ; Que le prix est indiqué en fonction de la valeur mètres carrés de surface de plancher (SDP) destiné à être construit (135 euros/m² SDP) et non la valeur/m² de terrain ; que le terrain possède une double façade sur rue, sur plus de 100 m de long ; que le prix unitaire, en retenant la surface réelle de l'unité foncière de 3418 m, s'établit à 224 euros/m².
Le commissaire du Gouvernement indique que ce terme peut être retenu.
Ce terme non critiqué par la commune de [Localité 63], comparable en localisation, en consistance sera retenu pour une valeur de 224 euros/m² en retenant les motifs du commissaire du Gouvernement.
I6
Le commissaire du Gouvernement indique qu'il s'agit d'un échange, que le prix affiché constitue l'évaluation du bien échangé qui se compose d'un immeuble à usage industriel comprenant un bâtiment à usage unique à usage de stockage industriel avec bureau d'accompagnement, sur une emprise totale de 39'997 m² ; que la surface de 7879 m² ne concerne que la parcelle AH [Cadastre 4] ; que le cadastre indique une surface utile du bâtiment de