Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 9 janvier 2025

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 09 JANVIER 2025



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01806 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHAFK



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Août 2022 -Juge des contentieux de la protection de SUCY EN BRIE - RG n° 





APPELANTE

 

S.A. IMMOBILIERE 3 F

RCS B552 141 533

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220







INTIME 



Monsieur [Z] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Assignation devant la cour d'appel de PARIS, en date du 6 avril 2023, déposée à l'Étude de Commissaire de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :



- rendu par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2002 avec prise d'effet rétroactive au 27 juin 2022, M. [F] [U] était locataire d'un local à usage d'habitation situé [Adresse 2]) à [Localité 7], et appartenant à la société La résidence [6], moyennant un loyer principal hors charges de 187,02 euros.



Se plaignant de l'occupation irrégulière du logement par M. [Z] [U] frère du locataire, à la suite de son décès intervenu le 9 septembre 2020, en dépit d'une sommation de quitter les lieux délivrée par acte d'huissier de justice le 28 janvier 2021, la société immobilière 3F venant aux droits de la société La résidence [6] suite à la vente et la cession de droits au bail du logement litigieux, a fait assigner, par acte d'huissier de justice en date du 7 février 2022, M. [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Sucy en Brie aux fins de voir :

- constater que le bail consenti à M. [F] [U] a été résilié de plein droit en raison de son décès intervenu le 9 septembre 2020 ;

-constater que le défendeur est occupant sans droit ni titre ;

-ordonner son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en dispensant expressément la société propriétaire du respect du délai de deux mois en application de l'article L. 412-1 2 du code des procédures civiles d'exécution, en raison des circonstances de l'espèce ;

- autoriser à faire séquestrer les objets et mobiliers trouves dans les lieux dans tel garde-meuble ou réserve qu'il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur

- condamner le défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été quittances si le bail s'était poursuivi, à compter du décès du locataire et ce jusqu'à reprise effective des lieux

- condamner d'ores et déjà le défendeur au paiement de la somme de 4 997,50 euros représentant le montant des indemnités d'occupation et de charges arriérées au 13 décembre 2021, terme de novembre inclus 

- condamner le défendeur au paiement de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi qu'au paiement de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappeler que l'exécution du jugement à intervenir est de droit ; 

- condamner le défendeur en tous les dépens.



L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 19 mai 2022 où la société immobilière 3F a maintenu ses demandes et réactualisé sa créance à la somme de 6 815,82 euros.

Une personne se déclarant comme M. [Z] [U] s'est présentée, sans pièce d'identité si ce n'est une photocopie illisible d'un passeport ancien. 



Le juge des contentieux de la protection a renvoyé d'office l'affaire à l'audience du 23 juin 2022 pour permettre au défendeur de justifier de son identité.



Lors de l'audience de renvoi, la société immobilière 3F, représentée par son conseil et reprenant les termes de son assignation, a comparu. Elle a maintenu ses demandes. Régulièrement avisé du renvoi, M. [Z] [U] n'a pas comparu.



Par jugement réputé contradictoire entrepris du 26 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie a ainsi statué :



Constate que M. [Z] [U] est occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7], propriété de la société immobilière 3F, à compter du 9 septembre 2020 ;

Dit que M. [Z] [U] doit laisser libre de toute occupation ces locaux ;

A défaut de quoi, 

Ordonne l'expulsion de M. [Z] [U], faute pour lui d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

Condamne M. [Z] [U] à verser à la société immobilière 3F une indemnité d'occupation mensuelle fixe d'un montant de 334,55 euros par mois à compter du 9 septembre 2020 et ce jusqu'à la libération complète des lieux ;

Condamne en conséquence M. [Z] [U] à verser à la société immobilière 3F la somme de 4 874,81 euros au titre des indemnités d'occupation impayées du 9 septembre 2020 au 30 novembre 2021, terme de novembre 2021 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022 ;

Dit que M. [Z] [U] est redevable des indemnités d'occupation dues à compter du 1er décembre 2021 (terme de décembre exigible) et ce jusqu'à la libération complète des lieux ; 

Rappelle que l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charge, taxes...) ;

Déboute la société immobilière 3F de sa demande de dispense du respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

Déboute la société immobilière 3F, de sa demande de dommages et intérêts 

Condamne M. [Z] [U] aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit 

Rappelle que le présent jugement sera non avenu s'il n'est pas notifié dans les six mois de sa date ; 

Déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 16 janvier 2023 par la SA Immobilière 3F,



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 3 avril 2023 par lesquelles la SA Immobilière 3F demande à la cour de :



Recevoir la Société Immobilière 3F en son appel et l'y dire bien fondée ; 

Infirmer le jugement rendu le 26 août 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Proximité de Sucy-en-Brie en ce qu'il a condamné M. [Z] [U] à verser à la société Immobilière 3 F la somme de 4.874,81 euros au titre des indemnités d'occupation impayées du 9 septembre 2020 au 30 novembre 2021, terme de novembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022 ; 

Infirmer le jugement rendu le 26 août 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Proximité de Sucy-en-Brie en ce qu'il a condamné M. [Z] [U] à verser à la société Immobilière 3 F une indemnité d'occupation mensuelle fixe d'un montant de 334,55 euros par mois à compter du 9 septembre 2020 et ce jusqu'à la libération complète des lieux, en rappelant que l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes') ; 

Confirmer le jugement rendu le 26 août 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Proximité de Sucy-en-Brie pour le surplus ; 



Statuant à nouveau : 

Condamner M. [Z] [U] au paiement de la somme de 10.189,66 euros correspondant aux indemnités d'occupation impayées au 29 mars 2023, terme de février 2023 inclus ; 

Condamner M. [Z] [U] à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du décès de M. [F] [U], et ce jusqu'à la reprise effective des lieux ; 

Débouter M. [Z] [U] de ses demandes, fins et conclusions contraires ; 

Condamner M. [Z] [U] au paiement d'une indemnité de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Condamner M. [Z] [U] aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Judith Chapulut pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.



M. [Z] [U] n'a pas constitué avocat.



La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées le 6 avril 2023, à l'étude. 



L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.



En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. 



Par ailleurs la cour observe que la société Immobilière 3F n'a interjeté appel que des chefs de dispositif statuant sur le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle et la demande en paiement des indemnités d'occupation, de sorte que les autres chefs de dispositif du jugement sont devenus irrévocables.



Sur le montant de l'indemnité d'occupation



Le premier juge a fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [Z] [U] à la somme invariable de 334,55 euros et a rappelé que 'le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes')'.



La société immobilière 3F demande à la cour d'infirmer ce chef de dispositif et de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du décès de M. [F] [U] et jusqu'à la reprise effective des lieux.



La société fait en effet valoir qu'en statuant comme il l'a fait, le premier juge a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à une somme forfaitaire invariable alors même que les charges, notamment les consommations d'eau des occupants, impliquent une régularisation et des fluctuations qui doivent être prises en compte.



L'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.



Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.

 

En l'espèce, au vu de ces éléments, la critique de l'appelante est pertinente ; il convient d'ailleurs de rappeler que les charges peuvent être régularisées au profit de l'occupant; il est ainsi conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du décès de M. [F] [U] et jusqu'à la reprise effective des lieux.



Le jugement sera donc infirmé sur ce point.



Sur les indemnités d'occupation impayées



Au vu de ses conclusions, la société appelante ne forme en réalité aucune critique du montant de la dette retenue par le premier juge au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 30 novembre 2021 et se borne à une réactualisation de ce montant à la date du 29 mars 2023, terme de février 2023 inclus, à hauteur de 10.189,66 euros.



Elle produit un relevé de compte arrêté au 28 février 2023 ainsi qu'un décompte détaillé distinguant le montant 'des loyers et des charges' arrêté à cette même date et laissant apparaître une dette au titre des indemnités d'occupation de 10.189,66 euros.



Ce décompte détaillé permet toutefois de constater qu'une somme globale de 252,22 euros a été facturée à M. [U] à la date du 28 février 2023 au titre de 'frais' qui ne relèvent pas des indemnités d'occupation et qui au demeurant, ne sont pas justifiés.



Il convient donc d'accueillir, sous cette réserve, la demande de réactualisation de la dette au titre des indemnités d'occupation, qui sera fixée à hauteur de 9.937,44 euros (soit 10.189,66- 252,22) .



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation et sauf à réactualiser la dette au titre des indemnités d'occupation ;



Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés, et y ajoutant,



Condamne M. [Z] [U] à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du décès de M. [F] [U], et ce jusqu'à la reprise effective des lieux ;



Condamne M. [Z] [U] à payer à la SA Immobilière 3F la somme de 9.937,44 euros au titre des indemnités d'occupation impayées au 29 mars 2023, terme de février 2023 inclus ;



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;



Condamne M. [Z] [U] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile ;



La Greffière Le Président