Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 9 janvier 2025

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 09 JANVIER 2025



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01236 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG6QT



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 22/05143





APPELANTE

 

Madame [U] [T] épouse [H]

[Adresse 11]

 [Localité 10] (ALGERIE)



Représentée par Me Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0615







INTIME 



Monsieur [J] [M]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Assignation devant la cour d'appel de PARIS, en date du 4 juillet 2023, déposée à l'Étude de Commissaire de Justice, conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE





ARRET :



- rendu par défaut

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2008, Mme [U] [T] épouse [H] a consenti un bail d'habitation à M. [J] [M] portant sur 'une chambre' située [Adresse 2].



Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 28 février 2022, le conseil de Mme [U] [H] a informé M. [J] [M] que le bien immobilier dans lequel se trouvait son logement était frappé d'insalubrité irrémédiable et qu'un relogement lui était proposé.



Par courrier du 10 mai 2022, le mandataire de Mme [H] a adressé à M. [J] [M] trois annonces correspondant à des studios.



M. [J] [M] n'a pas donné suite à ces courriers.



Par acte d'huissier en date du 16 juin 2022, Mme [U] [T] épouse [H] a fait assigner M. [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail compte tenu de l'interdiction d'habitation et d'utilisation posée par l'arrêté préfectoral du 20 juillet 2005.

- ordonner l'expulsion immédiate de M. [J] [M] et de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

- supprimer le délai légal de deux mois prévu par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- condamner M. [J] [M] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens.



Assigné par acte déposé à l'étude d'huissier, M. [J] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.





Par jugement réputé contradictoire entrepris du 8 novembre 2022,le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



Déboute Mme [U] [T] épouse [H] de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 1er juillet 2008 avec M. [J] [M] portant sur l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 8] ;

Déboute Mme [U] [T] épouse [H] de ses autres demandes ; 

Condamne Mme [U] [T] épouse [H] aux dépens de l'instance 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 4 janvier 2023 par Mme [U] [T] épouse [H], 





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 31 janvier 2023 par lesquelles Mme [U] [T] épouse [H] demande à la cour de :



Vu la loi du 6 Juillet 1989,

Vu l'arrêté préfectoral du 20 juillet 2005, 

Vu les articles L521-2 et suivants du Code de la construction et de l'habitat, 

Vu les articles L1331-23 du Code de la santé publique, 



Réformer le jugement rendu le 8 novembre 2022 par le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris 



ET STATUANT A NOUVEAU :



Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [J] [M] par contrat en date du 1e juillet 2008, 

Ordonner l'expulsion de M. [J] [M] et celle de tous occupants introduits de son chef, avec si besoin est l'assistance de la Force publique, du Commissaire de Police, et d'un serrurier, 

Dire et juger que M. [J] [M] et les éventuels autres occupants ne peuvent prétendre à aucun délai, faute pour eux d'établir leur bonne-foi concernant le refus des propositions de logement.

Condamner M. [J] [M] à payer à Mme [U] [T] épouse [H] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, 

Condamner M. [J] [M] aux entiers dépens de l'instance.





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





M. [J] [M] n'a pas constitué avocat.



La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées respectivement le 7 avril 2023 à l'étude. 



L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimé était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.



En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. 



Sur la résiliation judiciaire du bail



Le premier juge a débouté Mme [U] [T] épouse [H] de sa demande de résiliation judiciaire du bail motifs pris qu'elle n'établit pas que l'arrêté d'insalubrité sur lequel elle fonde sa demande de résiliation judiciaire concerne le bien donné en location à M. [J] [M], aucune précision n'étant donnée sur la localisation du logement loué à M. [M] dans l'immeuble, et qu'elle n'établit pas sa qualité de propriétaire du logement, relevant que l'arrêté d'insalubrité produit est antérieur de plusieurs années à l'établissement du contrat de location et concerne un local appartenant à M. [N] [O] et non à Mme [H].



A l'appui de son appel, Mme [U] [T] épouse [H] fait valoir qu'elle justifie bien de sa qualité de propriétaire du lot 1118, local qui a été frappé d'insalubrité définitive par arrêté du 20 juillet 2005.



Elle fait valoir que ce local a été, à tort, donné à bail à M. [M] par contrat de location du 1er juillet 2008 puisqu'en vertu de cet arrêté, le local était interdit définitivement à l'habitation, qu'elle a tenté, par conséquent, en application des dispositions du code de la construction et de l'habitation de proposer à M. [M] des offres de relogement.



Elle soutient que l'intimé n'ayant pas donné suite aux propositions de visite de nouveaux logements qui lui ont été faites, elle est légitime et bien fondée à solliciter que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [M].



En vertu de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à l'espèce, soit à la date du contrat de bail du 1er juillet 2008, postérieur à l'arrêté du 20 juillet 2005 :

'III. - Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par la déclaration d'insalubrité ou l'arrêté de péril.

Une déclaration d'insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2.

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.'



Aux termes de l'article L521-3-1 du code de la construction et de l'habitation créé par l'ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux, dans sa version applicable à l'espèce :

'II.-Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2.

Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d'habiter et la date d'effet de cette interdiction'.



Aux termes de l'article L 521-3-2 du code de la construction et de l'habitation créé par l'ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux, dans sa version applicable à l'espèce :

'VII.-Si l'occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I, II ou III, le juge peut être saisi d'une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d'occupation et à l'autorisation d'expulser l'occupant'.



En l'espèce, Mme [U] [T] épouse [H] verse aux débats, l'acte de notoriété du 7 janvier 2022 établissant qu'elle est devenue en sa qualité de seule héritière de M. [S] [T], son père décédé le 26 décembre 1983, propriétaire du lot n° 1118 (une pièce au premier étage du deuxième corps de bâtiment sur cour), dans l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6].



Cet acte de notoriété établit également que ce lot n° 1118, dont elle est devenue propriétaire, a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité irrémédiable le 20 juillet 2005, aux termes duquel, le local est définitivement interdit à l'habitation, cette mesure prenant effet immédiatement.



Néanmoins, il est constant que ce local, lot n° 1118, a été donné à bail à M. [J] [M], le 1er juillet 2008.



En application de l'article L521-3-1 du code de la construction et de l'habitation précité, Mme [U] [T] épouse [H] est tenue d'assurer son relogement.



Par courrier recommandé réceptionné le 12 mai 2022 par M. [J] [M], Mme [U] [T] épouse [H] a, par l'intermédiaire de son mandataire, adressé à son locataire, trois propositions d'appartements en location, lui précisant que les visites sont prévues pour le vendredi 20 mai 2020 et qu'il convient qu'il prépare un dossier complet pour ces visites.



Les trois propositions de visite concernaient toutes des appartements de type studio, l'un à [Localité 4], les deux autres [Adresse 9] à [Localité 7] pour des loyers charges comprises de 614 euros à 696 euros, étant précisé que le bail porte sur une 'chambre' pour un loyer de 300 euros, EDF en plus.



Les trois propositions apparaissent ainsi correspondre aux besoins et possibilités de M. [M].



M. [J] [M] ne s'est toutefois pas présenté aux rendez-vous qui lui ont été proposés pour la visite de ces trois appartements le 20 mai 2020, ainsi qu'il ressort du courrier de l'agence LFB - [Localité 5] Est Immobilier.



Dès lors, compte-tenu des trois refus du locataire des offres de relogement qui lui ont été faites et en application de l'article L 521-3-2 du code de la construction et de l'habitation précité, la demande de résiliation du bail de Mme [U] [T] épouse [H] apparaît fondée. 



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a débouté Mme [U] [T] épouse [H] de ce chef.



Il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail.



Sur l'expulsion et les délais pour quitter les lieux 



La résiliation du bail étant prononcée, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [J] [M].



Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution : 

'Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.



Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte'.



Au dispositif des conclusions d'appel, Mme [U] [T] épouse [H] demande à la cour de 'dire et juger que M. [J] [M] et les éventuels autres occupants ne peuvent prétendre à aucun délai, faute pour eux d'établir leur bonne-foi concernant le refus des propositions de logement'.



Elle ne développe toutefois aucun moyen ni argument sur ce point dans le corps de ses écritures.



Au demeurant, la mauvaise foi de M. [J] [M] n'est pas démontrée.



Les éléments du dossier ne justifient pas la suppression de ce délai de deux mois, qui est nécessaire à l'intéressé pour trouver un autre logement.



La demande de Mme [U] [T] épouse [H] sera rejetée et le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de suppression du délai légal de deux mois prévu par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.



Sur l' article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens.



M. [J] [M], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.



L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt par défaut,



Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté Mme [U] [T] épouse [H] de ses demandes tendant à :

- supprimer le délai légal de deux mois prévu par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamner M. [J] [M] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,



Et statuant à nouveau, et y ajoutant,



Prononce la résiliation du bail portant sur le local situé [Adresse 2],



Dit qu'à défaut par d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [U] [T] épouse [H] pourra procéder à l'expulsion de M. [J] [M] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur ; 



Rappelle que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;



Condamne M. [J] [M] aux dépens de première instance et d'appel ;



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président