Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 9 janvier 2025

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 09 JANVIER 2025



(n° , 23 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00027 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE4OT



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 1121002390





APPELANTS

 

Madame [Y] [E]

née le 5 avril 1946 à [Localité 9] (49)

et

Monsieur [G] [E]

né le 20 septembre 1946 à [Localité 7] (89)

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentés et assistés par Me Stéphane FOUCAULT de la SELEURL CABINET FOUCAULT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1737







INTIMEES 



S.C.I. VALINVEST

c/o CONSTRUCTA - [Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Ayant pour avocat plaidant : Me Marie-Laure PAGES de VARENNE, avocat au barreau de PARIS substituée à l'audience par Me Violette CLOQUET





S.C.I. MAFINVEST, venant aux droits et obligations de la société VALINVEST en qualité de bailleur du fait de la vente des immeubles du [Adresse 3] [Localité 4], le 23 novembre 2021, par la société VALINVEST à la société MAFINVEST

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant Me Aurélie HATTAB TAYET de la SCP BLATTER SEYNAEVE & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P441











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



M. [G] [E], marié à Mme [Y] [E], a conclu le 10 juillet 1997 avec la Caisse générale de retraites du personnel des caisses d'épargne (CGRPCE) un bail d'habitation portant sur un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 4] de « type 4-5 pièces » comprenant notamment un « accès terrasse à jouissance privative » et au niveau inférieur une « salle de jeux avec cave attenante », faisant partie d'un ensemble immobilier réhabilité le 3 février 1997.

Par avenant du même jour, le bailleur s'est engagé à réaliser des travaux de ventilation dans le sous-sol avec une franchise de loyers deux mois.



Le 17 décembre 1997, la direction de l'habitat de la mairie de [Localité 8] a constaté une infraction à la réglementation sanitaire du fait de l'humidité du sous-sol et de l'absence de ventilation. Des travaux ont consécutivement été réalisés par le bailleur en 1998.



Du fait de la persistance des désordres, les époux [E] ont retenu en 2000 une partie des loyers. 



Suite à leur assignation en acquisition de clause résolutoire devant le tribunal d'instance du 5ème arrondissement de Paris, ce dernier a ordonné par jugement du 2 mai 2002 une expertise confiée à M. [F] [I]. L'expertise a conclu à l'insalubrité du sous-sol du fait d'un phénomène de remontées capillaire, d'un défaut d'étanchéité de la terrasse et d'une ventilation inopérante. 



Par jugement du 12 février 2004, le tribunal d'instance du 5ème arrondissement de Paris a notamment : 

-constaté que le CGRPCE a renoncé à se prévaloir de sa demande initiale en acquisition de la clause résolutoire

-homologué le pré-rapport de l'expert.

-fixé à la somme de 24.176,06 euros le trouble de jouissance subi par les époux [E] au 31 décembre 2002 et à la somme de 4.591,10 euros le montant des loyers trop perçus par la bailleresse pour la période du 1er janvier au 30 décembre 2003, le loyer mensuel ayant fait l'objet d'abattement de 18,27% pour être fixé à 1.711,51 euros.

- dit que le loyer mensuel s'élèvera à la somme de 1.711,51 euros jusqu'à l'achèvement des travaux par la CGRPCE. 

- rejeté la demande de réévaluation du loyer.



Ce jugement a été confirmé en appel par arrêt du 2 février 2006. 



En novembre 2002, le propriétaire a obtenu du tribunal de grande instance de Paris une nouvelle expertise, également confiée à M. [F] [I], concernant les désordres affectant l'immeuble suite à sa réhabilitation. L'expert a préconisé en 2007 un certain nombre de travaux. 



La société Valinvest a acquis le 1er octobre 2007 l'immeuble du [Adresse 3] et confié le même jour sa gestion à la société ICADE Administration de biens (devenue ultérieurement Esset).



La société Valinvest, par contrat du 24 avril 2008 modifié par avenant du 22 juin 2011, a conclu avec le BET Nerco un « contrat de maîtrise d''uvre suite à expertise judiciaire » afin de traiter les désordres constatés dans l'immeuble dans le cadre de l'expertise de 2007.



La société Valinvest a conclu un contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage dans le cadre des travaux à réaliser avec la société Kernou développement le 1er octobre 2010 modifié par avenant du 2 avril 2011.



Des travaux ont été réalisés dans le sous-sol des époux [E] en mai 2011, lesquels ont conduit à la création d'un caisson de ventilation dans la pièce du sous-sol et au non rétablissement de la jardinière séparative entre les terrasses privatives. 



Par actes d'huissier des 24 et 30 mai 2012, les époux [E] ont assigné les sociétés CGRPCE et Valinvest devant le tribunal d'instance du 5eme arrondissement de Paris. La société Valinvest a assigné en intervention forcée et en garantie les sociétés ICADE PM (devenue Esset), Nerco et Kernou par actes des 18 et 19 juillet 2012.



Par jugement du 9 octobre 2013, le tribunal 5ème arrondissement de Paris :

- a mis hors de cause la société CGRPCE 

- débouté les époux [E] de leur demande à l'égard de Valinvest en réparation de leur trouble de jouissance du fait de désordres antérieurs judiciairement constatés, la cour d'appel de Paris, par un arrêt du 2 février 2006, ayant déjà statué en ordonnant un abattement du loyer de 18,27% jusqu'au terme des travaux de reprise des désordres, 

- ordonné une nouvelle expertise confiée à M. [F] [I]. 

L'expert a déposé son rapport le 22 juillet 2016. 



Un troisième chantier a été engagé par le bailleur en septembre 2012 pour traiter les remontées capillaires dans la cave et le désengagement de l'escalier. 

Un quatrième chantier a été engagé en janvier 2017 et repris en 2019 pour les mêmes motifs. 



A la suite du dépôt du rapport de M. [F] [I] le 22 juillet 2016, l'affaire a été rappelée devant le tribunal d'instance de 5eme arrondissement de Paris le 13 décembre 2017 puis renvoyée devant le tribunal d'instance de Paris le 21 juin 2018. 



La société Valinvest a délivré aux époux [E] le 19 octobre 2020 un commandement de payer la somme de 76.275,56 euros en principal visant la clause résolutoire qui a été dénoncée à la CCAPEX le 21 octobre 2020. 



A l'audience du 20 septembre 2021, les époux [E] ont demandé au tribunal :



- de dire que la société Valinvest a opéré en violation des dispositions de l'article 1723 du code civil des changements de forme du bien loué sans leur accord et en conséquence :

*ordonner sous astreinte de 10 euros par jour à compter du prononcé du jugement que la société Valinvest leur communique les informations leur permettant d'acquérir l'équipement permettant le contrôle des visiteurs par visiophonie

*condamner la société Valinvest sous astreinte de 200 euros par jour à compter de trois mois après le prononcé du jugement à rétablir dans la courette'; comme prescrit par l'expert judiciaire, une jardinière maçonnée séparative continue dotée de treillages et de plantations ainsi qu'un caillebotis sur la cour anglaise au niveau de la terrasse et à restituer à celle-ci son caractère privatif et ses surfaces utiles et végétalisée telles qu'antérieurement.

- de dire que la société Valinvest devra effectuer les travaux prescrits par l'expert judiciaire visant à rendre salubre le sous-sol de l'appartement et habitable la pièce principale d'habitation s'y trouvant.

- d'ordonner que lorsqu'elle considérera avoir réalisé les travaux requis, la société Valinvest sollicite du juge des contentieux de la protection, la désignation d'un expert avec pour mission de contrôler aux frais de la société Valinvest l'annulation effective des changements de forme opérés de la terrasse et la conformité du logement délivré au bail et à la réglementation et de fixer s'il les confirme, la date à laquelle elles ont été toutes les deux réalisées.

- de dire que les stipulations du bail visant l'indexation du loyer et sa réévaluation à échéance ne prendront effet qu'à compter de la confirmation par expert de l'annulation des changements de forme et de la conformité du logement délivré au bail et à la réglementation.

- de dire que le loyer sera appelé jusqu'à cette date pour la somme fixe de 1.711.51 euros fixée par le jugement du 12 février 2004.

- de dire que ce montant de loyer doit être diminué de 160 euros par mois à compter du 1er novembre 2011 jusqu'à confirmation par expert de l'annulation effective des changements de forme opérés sur la terrasse.

- de dire que ce montant de loyer doit être diminué de 180 euros par mois à compter du 9 janvier 2017 et jusqu'à confirmation par expert de l'habitabilité de la pièce sise au sous-sol.

- de dire que la pièce du sous-sol restera considérée comme zone en travaux indisponible jusqu'à achèvement et contrôle par expert de la reprise des malfaçons affectant les travaux réalisés dans celle-ci,

- de condamner la société Valinvest à ''''' aux époux [E] la somme de 3.520 euros au titre de la privation de jouissance due au changement de forme opéré de la pièce du sous-sol.

- de condamner la société Valinvest à leur payer la somme de 32.439 euros au titre des privations et troubles de jouissance provoqués par les travaux avant duré du 13 mars 2004 au 10 juin 2007, à titre subsidiaire si une nouvelle expertise n'est pas ordonnée, la condamner à leur payer la somme de 17.162 euros,

- de condamner la société Valinvest à leur payer la somme de 4.900 euros au titre des privations et troubles de jouissance provoqués par les travaux ayant duré du 3 mai 2011 au 19 avril 2012.

- de condamner la société Valinvest à leur payer la somme de 1.702 euros au titre des privations et troubles de jouissance provoqués par les travaux engagés le 24 septembre 2012 et inachevés à ce jour, à parfaire au titre de l'indisponibilité d'accès jusqu'à achèvement de ces chantiers.

- de condamner la société Valinvest à leur payer la somme de 24.008 euros au titre des privations et troubles de jouissance provoqués par les travaux ayant duré du 9 janvier 2017 et inachevés à ce jour, à parfaire de 380 euros par mois jusqu'à l'achèvement de ce chantier.

- de condamner la société Valinvest à leur payer la somme de 15.208 euros au titre de la fraction indue du droit au bail et charges locatives appelées de la conclusion du bail au 30 septembre 2021, à parfaire jusqu'à confirmation par expert de l'élimination des désordres et changements de forme et rétablissement de la surface habitable nominale,

- de condamner la société Valinvest à leur payer la somme de 7.717 euros au titre de la fraction indue des taxes d'habitation acquittées de la conclusion du bail au 30 septembre 2020, à parfaire jusqu'à confirmation par expert de l'élimination des désordres et changements de forme et rétablissement de la surface habitable nominale.

- de condamner la société Valinvest a leur payer la somme de 2.495 euros au titre de la fraction indue des cotisations d'assurance habitation acquittées de la conclusion du bail au 30 septembre 2021, à parfaire jusqu'à confirmation par expert de l'élimination des désordres et changements de forme et rétablissement de la surface habitable nominale.

- de condamner la société Valinvest à leur payer la somme de 55.012 euros au titre de la fraction indue du loyer du studio qu'ils ont dû louer de la conclusion du bail au 1er septembre 2019.

- de condamner la société Valinvest à leur payer des intérêts sur les sommes précités calculés au taux légal avec anatocisme à compter des mises en demeure émises par les époux [E].

- de condamner la société Valinvest à leur payer a titre de dommages et intérêts au titre de préjudices moraux subis par les locataires 18.000 euros à parfaire à raison de 2.000 euros par an jusqu'à confirmation par expert de l'annulation des changements de forme de la terrasse et de la conformité de l'appartement loué au bail et à la réglementation.

- de condamner la société Valinvest à leur restituer la somme de 683,78 euros indûment perçue à titre de clause pénale en octobre 2016,

- de déclarer irrecevable la demande de la société Valinvest en acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion.

- de déclarer irrecevable la demande de la société Valinvest de résolution judiciaire du bail,

- de dire qu'aux termes de l'instance, une compensation s'opérera entre les dettes réciproques.

- de leur donner acte de leur proposition de garantir par hypothèque immobilière le règlement de l'éventuelle dette en faveur de Valinvest qui résulterait de la compensation entre les dettes réciproques, à titre subsidiaire si le juge des contentieux de la protection retenait qu'ils aient régler une dette qu'il arrêterait sans compensation, leur accorder un délai de paiement de 3 ans.

- en tout état de cause, de débouter la société Valinvest de ses prétentions visant l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et leur expulsion.

- de dire que l'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire

- de dire qu'il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles qu'ils ont dû exposer du fait du manquement du bailleur a ses obligations et engagements, et en conséquence condamner la société Valinvest à leur payer la somme de 8.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



La société Valinvest a demandé au tribunal de': 



-juger irrecevable comme contraire à l'autorité de la chose jugée l'ensemble des demandes indemnitaires formées par les époux [E],

- juger irrecevable comme prescrite l'ensemble de leurs demandes en ce qu'elles portent sur une période antérieure au 30 mai 2007,

- en tout état de cause les débouter de toute demande quelconque à l'encontre de la SCI Valinvest,

- subsidiairement condamner in solidum les société Nerco et Esset à la garantir de tout préjudice qui serait mis à sa charge du fait du retard pris par les travaux et ce jusqu'à la date à laquelle il sera jugé que le loyer contractuel pourra à nouveau être appelé,

- condamner la société Nerco à lui payer à titre de dommages et intérêts les sommes de 21.929.64 euros, 10.650.30 euros et 77.537.63 euros,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail du 10 juillet 1997, et en conséquence :

*ordonner l'expulsion des époux [E] et de tous occupants de leur chef hors des lieux loués, si besoin avec l'assistance de la force publique.

*ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers laissés sur place, dans tout garde-meuble au choix de la SCI Valinvest aux frais, risques et périls des époux [E].

*fixer à la somme de 5.000 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation qui sera due par les époux [E] à compter, suivant le cas, l'expiration du délai de commandement en cas d'acquisition de la clause résolutoire ou du jugement à intervenir en cas de résiliation judiciaire du bail.

*condamner solidairement les époux [E] à lui paver la somme de 92.270,97 euros avec intérêts légaux sur la somme de 76.275.56 euros à compter du commandement de payer et la date des présentes écritures pour le surplus, et la somme de 2.784.42 euros à compter du 1er août 2021 à indexer chaque année sur l'évolution de l'IRL.

- ordonner l'exécution provisoire.

- condamner solidairement les époux [E], subsidiairement in solidum les sociétés Nerco et Esset à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais et honoraires d'expertise et le coût du commandement. 

'

La société Nerco, représentée par son conseil, a demandé :

- à titre principal:

* de prendre acte que les époux [E] ne forment aucune demande à son égard.

* de débouter la SCI Valinvest de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre.

- à titre subsidiaire si le tribunal entrait en voie de condamnation à son encontre : condamner in solidum les sociétés Foncia institutional property management (Esset) et Kernou développement à la relever et garantir indemne de la société Nerco de toutes condamnations en principal, frais et accessoires qui seraient prononcées à son encontre.

- condamner in solidum la SCI Valinvest ainsi que tout succombant, en particulier la société Foncia institutional property management (Esset) et la société Kernou développement à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Elle a indiqué se désister de ses demandes à l'encontre de la société Kernou Développement du fait de sa liquidation judiciaire. 



La société Esset, représentée par son conseil, a demandé au tribunal, de':

- constater que la SCI Valinvest n'a pas pris la peine de préciser dans ses conclusions le fondement de la demande qu'elle formule à son encontre, en conséquence déclarer irrecevables les demandes de la SCI Valinvest à son encontre.

- à titre subsidiaire :

*dire et juger qu'elle ne s'est pas vue confier de mission d'assistance au maître d'ouvrage Valinvest portant sur les travaux réalisés en 2011 et 2012.

*dire et juger que la société Valinvest ne prouve pas la faute qu'aurait commise la société Esset dans le cadre de la mission qui lui a été confiée.

*en conséquence la débouter de l'ensemble de ses demandes, lins et conclusions dirigées à Son encontre.

- débouter la société Nerco de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

- si par extraordinaire une nouvelle expertise était ordonnée, la mettre purement et simplement hors de cause.

- dire et juger qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles exposés dans la présente instance et condamner la société Valinvest à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



La société Kernou Développement n'a pas comparu.





Par jugement réputé contradictoire entrepris du 10 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, a ainsi statué :



Constate le désistement de la société Nerco de l'ensemble des demandes formées à l'encontre de la société Kernou développement ;

Déclare irrecevable la demande formée par M. [G] [E] et Mme [Y] [E] en réparation du trouble de jouissance du fait des travaux de reprise dans le sous-sol postérieurs au 2ème trimestre 2011 du fait de l'autorité de la chose jugée ; 

Déboute M. [G] [E] et Mme [Y] [E] de leur demande de communication sous astreinte des informations leur permettant d'acquérir l'équipement permettant le contrôle des visiteurs par visiophonie ;

Ordonne à la société Valinvest de rétablir une jardinière séparative entre les terrasses privatives du rez-de-chaussée et de leur poser un caillebotis sur la cour anglaise dans un délai de trois mois à compter du prononcé de la présente décision ; 

Assortit cette obligation de faire d'une astreinte provisoirement fixée à 30 euros par jour de retard à compter du délai de trois mois précité et ce sur une durée de 2 mois ; 

Réduit le montant du loyer de 4,36% à compter du Ier novembre 2011, soit 75 euros mensuels, et jusqu'à réalisation des travaux ordonnés sur la terrasse ; 

Déboute M. [G] [E] et Mme [Y] [E] de leur demande d'indemnisation au titre de la privation de jouissance due au changement de forme opéré de la pièce du sous-sol ; 

Constate que les travaux préconisés dans le jugement du 12 février 2004 n'ont pas été réalisés ; 

Constate en conséquence que le montant du loyer reste fixé par le jugement du 12 février 2004 ;

Déboute M. [G] [E] et Mme [Y] [E] de leur demande de diminution du loyer au titre de l'inhabitabilité du sous-sol ; 

Dit n'y avoir lieu d'enjoindre à la société Valinvest de solliciter du juge des contentieux de la protection la désignation d'un expert pour vérifier la bonne réalisation des travaux ; 

Déboute M. [G] [E] et Mme [Y] [E] de leur demande d'indemnisation pour les travaux réalisés sur les façades entre le 13 mars 2004 et le 10 juin 2007 ; 

Déboute M. [G] [E] et Mme [Y] [E] de leur demande d'expertise portant sur les travaux réalisés sur les façades entre les 13 mars 2004 et le 10 juin 2007 ;

Condamne la société Valinvest à payer à M. [G] [E] et Mme [Y] [E] la somme de 553 euros au titre de l'indemnisation de l'indisponibilité de la terrasse pour la période du 3 mai 2011 au Ier novembre 2011, 

Déboute M. [G] [E] et Mme [Y] [E] de leur demande d'indemnisation pour les travaux engagés le 24 septembre 2012 portant sur les murs de la cave, de l'escalier et le dégagement ; 

Déboute M. [G] [E] et Mme [Y] [E] de leur demande d'indemnisation pour les travaux engagés le 9 janvier 2017 portant sur le sous-sol ; 

Constate la prescription des demandes de M. [G] [E] et Mme [Y] [E] concernant le droit au bail, les charges, les taxes d'habitation et les cotisations d'assurance antérieures au 24 mai 2007 ; 

Dit que le montant des charges pour la période du 24 mai 2007 au 30 septembre 2021 doit bénéficier d'un abattement de 7,86% et qu'il appartiendra aux parties de faire les comptes entre elles ; 

Dit que la SCI Valinvest devra payer à M. [G] [E] et Mme [Y] [E] la fraction de 7,86% des avis de taxe d'habitation et des cotisations d'assurance pour la période du 24 mai 2007 au 30 septembre 2021 et qu'il appartiendra aux parties de faire les comptes entre elles; 

Déboute M. [G] [E] et Mme [Y] [E] de leur demande d'indemnisation au titre de la location d'un studio, 

Déboute M. [G] [E] et Mme [Y] [E] de leur demande au titre du remboursement de la clause pénale ; 

Condamne la SCI Valinvest à payer à M. [G] [E] et Mme [Y] [E] une somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral ; 

Ordonne la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'un an à compter du présent jugement pour les dommages et intérêts ; 

Constate l'irrecevabilité des demandes reconventionnelles de la SCI Valinvest en constat d'acquisition de la clause résolutoire et en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; 

Condamne solidairement M. [G] [E] et Mme [Y] [E] à payer à la SCI Valinvest la somme de 76.222,07 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 9 juillet 2021 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; 

Ordonne la compensation des créances réciproques existant entre les époux [E] et la SCI Valinvest ; 

Autorise M. [G] [E] et Mme [Y] [E] à s'acquitter de la somme résultant de la compensation des créances réciproques en 36 mensualités égales, le Ier de chaque mois et pour la première fois le Ier du mois suivant la signification de la présente décision ; 

Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ; 

Déclare recevables les demandes formées par la SCI Valinvest à l'encontre de la société Esset ; 

Déboute la SCI Valinvest de ses demandes à l'encontre de la société Esset ; 

Déboute la SCI Valinvest de sa demande de garantie à l'encontre de la société Nerco ; 

Condamne la société Nerco à payer à la SCI Valinvest la somme de 4.385,93 euros de dommages et intérêts au titre de la ventilation non conforme ; 

Déboute la SCI Valinvest de ses autres demandes à l'encontre de la société Nerco ; 

Déboute la société Nerco de sa demande en garantie à l'encontre de la société Esset ; 

Dit que les dépens, hors expertise judiciaire, seront répartis comme suit : 30% pour les époux [E], 60 % pour la SCI Valinvest et 10 % pour la société Nerco, les frais de l'expertise judiciaire étant supportés par la SCI Valinvest, et condamne au besoin chacune des parties à supporter sa part ; 

Déboute Monsieur [E] et Mme [Y] [E], la SCI Valinvest et la société Nerco de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne la SCI Valinvest à payer à la société Esset une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.



La société Mafinvest est devenue propriétaire de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 4] par acte authentique en date du 23 novembre 2021.



Une médiation judiciaire a été ordonnée le 12 octobre 2023 et s'est s'achevée le 25 juin 2024 sans que les parties aient trouvé un accord.



Par jugement du juge de l'exécution du 23 octobre 2023, les époux [E] ont été déboutés de leur demande de liquidation d'astreinte et de fixation et liquidation d'une nouvelle astreinte. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 21 décembre 2021 par Mme [Y] [E] et M. [G] [E],



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 octobre 2024 par lesquelles Mme [Y] [E] et M. [G] [E] demandent à la cour de :



Donner effet au désistement d'instance des époux [E] envers la société intimée Valinvest,

Juger qu'elle est valablement saisie par la déclaration d'appel régularisée le 21 décembre 2021 par les époux [E]. 

Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il dispose que le montant du loyer reste fixé par le jugement du 12 février 2004 jusqu'à achèvement des travaux prescrits par l'expert judiciaire, 

Déclarer recevables les demandes des locataires relatives au montant du loyer, 



Ajoutant au jugement, ordonner que ce loyer soit de la somme fixe de 1 711,51 euros jusqu'à achèvement des travaux à charge du bailleur, 

Ordonner que les majorations des loyers appelés à compter de juin 2015 soient déduites la dette des locataires majorées d'intérêts avec anatocisme à compter du 1er juillet 2015 

Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il dispose qu'une réduction du loyer s'opère jusqu'à achèvement des travaux ordonnés sur la terrasse, 

Ajoutant au jugement, ordonner que cette réduction de loyer soit à compter du 1er novembre 2011 de 160 euros par mois et à compter du 11 février 2022 d'un montant supérieur et croissant avec le temps déterminée par la Cour et soit assortie d'intérêts avec anatocisme à compter du 30 mai 2012, 

Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a retenu qu'une fraction des charges locatives, taxes d'habitation et cotisations d'assurances acquittées par les époux [E] était indue du fait de l'amputation de la surface habitable du logement et devait leur être remboursée, 

Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a fixé à 7,86% le pourcentage devant être remboursé aux locataires des charges locatives, taxes d'habitation et cotisations d'assurance, 

Condamner la société Mafinvest à restituer aux époux [E] 21,53% de charges locatives acquittées par eux à compter du 24 mai 2007 et jusqu'à rétablissement de la surface habitable contractuelle, somme à assortir d'intérêts avec anatocisme à compter du 2 mai 2011, 

Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a déclaré prescrites les demandes des locataires concernant la fraction des taxes d'habitation et cotisations d'assurance indûment acquittées par eux antérieurement au 24 mai 2007, 

Condamner la société Mafinvest à payer aux époux [E] 21,53% des taxes d'habitation et cotisations d'assurance acquittées par eux depuis la conclusion du bail et jusqu'à rétablissement de la surface habitable contractuelle, somme à assortir d'intérêts avec anatocisme à compter du 2 mai 2011, 

Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il oppose l'autorité de chose jugée à toutes les demandes des époux [E] concernant les travaux à répétition réalisés au sous-sol du logement, 

Condamner la société Mafinvest à verser aux époux [E] à titre de dommages et intérêts la somme validée par l'expert judiciaire de 1 850 euros pour la période de 2011 où ils n'ont pu accéder à la pièce du sous-sol, somme à assortir d'intérêts avec anatocisme ces dommages et intérêts à compter du 4 juillet 2011, 

Condamner la société Mafinvest à verser aux époux [E] 2 432 euros des dommages et intérêts pour l'absence du 17 novembre 2011 au 19 avril 2012 d'alarme sur l'ouverture créée au sous-sol sur l'extérieur et à assortir d'intérêts avec anatocisme ces dommages et intérêts à compter du 23 avril 2012, 

Condamner la société Mafinvest à verser aux époux [E] la somme validée par l'expert judiciaire de 1 492 euros à titre de dommages et intérêts pour les troubles et privations de jouissance subis par eux du fait des travaux réalisés au sous-sol du 24 septembre 2012 au 27 janvier 2015, somme à assortir d'intérêts avec anatocisme ces dommages et intérêts à compter du 27 février 2013, 

Condamner la société Mafinvest à verser aux époux [E] 2 474 euros et 7 895 euros à titre de dommages et intérêts pour les périodes où ils n'ont pu accéder à la pièce du sous-sol du fait du chantier engagé dans celle-ci le 9 janvier 2017 et clos le 31 janvier 2020 et à assortir d'intérêts avec anatocisme ces dommages et intérêts à compter du 25 janvier 2021, 

Condamner la société Mafinvest à verser aux époux [E] à titre de dommages et intérêts 5 113 euros pour la privation de jouissance de la terrasse privative du fait de la présence des échafaudages sur celle-ci et du risque de chute sur celle-ci d'éléments de façade et à assortir d'intérêts avec anatocisme ces dommages et intérêts à compter du 30 juin 2010 Á titre subsidiaire, si la Cour considérait que la privation de jouissance de la terrasse du fait du risque de chute d'éléments de façade n'a débuté qu'avec la confirmation formelle de ce risque par le bailleur, réduire à 3 158 euros les dommages et intérêts à compter du 30 juin 2010, 



Condamner la société Mafinvest à verser aux époux [E] à titre de dommages et intérêts 13 375 euros au titre du préjudice de perte d'éclairement naturel du fait de la présence d'échafaudages devant fenêtres et portes-fenêtres du logement et à assortir d'intérêts avec anatocisme ces dommages et intérêts à compter du 30 juin 2010, Á titre subsidiaire, réduire à 6 687 euros ces dommages et intérêts, 

Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [E] de leur demande d'annulation de la clause pénale perçue en septembre 2016, 

Condamner la société Mafinvest à verser aux époux [E] le montant de la clause pénale perçue, soit 683,75 euros, assorti d'intérêts avec anatocisme, 

Infirmer le jugement en ce qu'il a fixé à 76 222 euros la dette locative des locataires au 9 juillet 2021, 

Juger que le montant invoqué par la société Mafinvest doit être diminué de 3 052,28 euros, 

Condamner la société Mafinvest à verser aux époux [E] 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

Débouter la société Valinvest de la demande qu'elle formule au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 octobre 2024 au terme desquelles la SCI Mafinvest demande à la cour de :



Juger que la Cour n'est pas saisie de l'appel des époux [E],

Juger qu'elle n'est saisie d'aucune demande et se trouve dans l'impossibilité de statuer. 

Débouter monsieur et madame [E] de l'ensemble de leurs demandes, 

Confirmer le jugement rendu le 10 novembre 2021 en toutes ses dispositions, 

Condamner les époux [E] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés directement en ce qui la concerne par Maître Frédérique Etevenard, avocat soussigné et la condamner au paiement de la somme de 15 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 octobre 2024 par lesquelles la SCI Valinvest demande à la cour de :



Prendre acte du désistement des Epoux [E] à l'égard de la SCI Valinvest 

Donner acte à la SCI Valinvest de l'acceptation du désistement ainsi formé à son égard. 

En tout état de cause 

Condamner les époux [E] à payer à la SCI Valinvest la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Les condamner aux entiers dépens d'appel 



Très subsidiairement 

I- Vu les articles 562 et 901 4° du Code de procédure civile ; 

- juger que la Cour, devant laquelle n'est allégué aucun empêchement technique, n'est saisie d'aucune demande par la déclaration d'appel régularisée par les époux [E] le 21 décembre 2021 ; 



II- Subsidiairement, 

- juger irrecevables comme nouvelles, au sens de l'article 564 du Code de Procédure Civile, 

* les demandes des époux [E], initialement formées devant le Tribunal pour tendre à voir « dire », sur lesquelles il n'a pas été statué en première instance, et sont aujourd'hui portées devant la Cour aux fins de voir celle-ci « ordonner » (demandes n° 2 et 3 du dispositif des conclusions d'appel) 

* les demandes formées devant la Cour par les époux [E], au titre des préjudices liés à la présence d'échafaudages et aux travaux réalisés en façades (demandes n°11 et 12 du dispositif de leurs conclusions d'appel), absentes du dispositif des conclusions récapitulatives n°4 soutenues par Monsieur [E] devant le Tribunal, lors de son audience du 20 septembre 2021. 



Pour le surplus, 

Vu le jugement rendu le 12 février 2004, 

Vu l'arrêt de la Cour d'appel de Paris du 2 février 2006, 

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le 10 novembre 2021 ; 



III- En dernière analyse, 

Vu l'acte de cession de l'immeuble en date du 23 novembre 2021, 

Vu les dispositions des articles 1193 et suivant du Code Civil ; 

- condamner la société Mafinvest à garantir la SCI Valinvest et la relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée contre elle, soit en confirmation du jugement entrepris, soit directement par la Cour. 



Condamner les époux [E] payer à la SCI Valinvest la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

Les condamner aux entiers dépens d'appel





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'effet dévolutif de l'appel de M. et Mme [E] 



La SCI Mafinvest soulève à titre principal l'absence d'effet dévolutif de l'appel au motif que la déclaration d'appel se borne à indiquer "appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués', sans les énumérer et sans faire état de l'annexe jointe, alors que l'article 4 de l'arrêté du 20 mai 2020, modifié par celui du 25 février 2022, relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d'appel, mentionne que lorsqu'un document doit être joint à l'acte, celui-ci doit renvoyer expressément à ce document.



Elle soutient que l'effet dévolutif ne joue pas si l'acte d'appel n'opère pas renvoi à l'annexe qui liste les chefs de jugement critiqués.



M. et Mme [E] répondent que cet article 4 de l'arrêté du 20 mai 2020, modifié par celui du 25 février 2022, vise explicitement les documents devant être joints à un acte ce qui n'est pas le cas de la déclaration d'appel qui peut comporter une annexe.



Ils ajoutent que la disposition de 2022 invoquée par le bailleur ne peut avoir pour effet de rendre irrecevable une déclaration d'appel auparavant parfaitement recevable.



En application de l'article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2017-891 du 6 mai 2017, applicable en l'espèce, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s'opérant pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



Aux termes de l'article 901 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n° 2022-245 du 25 février 2022 applicable à la cause, la déclaration d'appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l'article 54 et par le cinquième alinéa de l'article 57, et à peine de nullité :

1° La constitution de l'avocat de l'appelant ;

2° L'indication de la décision attaquée ;

3° L'indication de la cour devant laquelle l'appel est porté ;

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.

Elle est signée par l'avocat constitué. Elle est accompagnée d'une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d'inscription au rôle.



Il résulte de l'article 4 de l'arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d'appel, modifié par l'article 2 de l'arrêté du 25 février 2022 que, lorsqu'un document doit être joint à un acte, ledit acte renvoie expressément à ce document. Ce document est communiqué sous la forme d'un fichier séparé du fichier visé à l'article 3. Ce document est un fichier au format PDF, produit soit au moyen d'un dispositif de numérisation par scanner si le document à communiquer est établi sur support papier, soit par enregistrement direct au format PDF au moyen de l'outil informatique utilisé pour créer et conserver le document original sous forme numérique.



Par un arrêt du 7 mars 2024 (2e Civ., 7 mars 2024, pourvoi n° 22-23.522 et n° 22-20.035), la Cour de cassation a jugé que la circonstance que la déclaration d'appel ne renvoie pas expressément à une annexe comportant les chefs de jugement critiqués ne peut donner lieu à la nullité de l'acte en application de l'article 114 du code de procédure civile et que par ailleurs, cette circonstance ne saurait davantage priver la déclaration d'appel de son effet dévolutif, une telle conséquence étant disproportionnée au regard du but poursuivi.



En l'espèce, il n'est pas contesté et résulte de la déclaration d'appel du 21 décembre 2021, que celle-ci ne renvoie pas expressément à un document annexe contenant les chefs critiqués du jugement.



Néanmoins, il est constant qu'une annexe comportant les chefs de dispositif du jugement critiqués était jointe à celle-ci.



Par conséquent, même en l'absence de renvoi exprès à cette annexe dans la déclaration d'appel, celle-ci est conforme aux dispositions de l'article 901 du code de procédure civile, puisque l'annexe qui y est jointe, comporte les chefs de dispositif du jugement critiqués.



La déclaration d'appel en date du 21 septembre 2018 a bien opéré effet dévolutif.



Le moyen n'est pas fondé et sera rejeté.



Sur le désistement de M. et Mme [E] à l'encontre de la SCI Valinvest



La SCI Valinvest a cédé l'immeuble du [Adresse 3] à Paris 5ème à la SCI Mafinvest le 23 novembre 2021.



Il résulte de l'acte de vente (Article 19.1.9) que s'agissant de la procédure en cours à l'encontre de M. et Mme [E], le vendeur subroge l'acquéreur dans tous les droits et obligations pouvant résulter de ce litige et fera son affaire personnelle de toutes créances et de toutes dettes avec ce locataire.



M. et Mme [E] font valoir qu'ils s'en tiennent aux stipulations des actes produits et qu'ils se désistent de l'instance envers la SCI Valinvest.



La SCI Valinvest accepte ce désistement.



Il convient, en application des dispositions des articles 401 et suivants du code de procédure civile de constater que le désistement d'instance de M. et Mme [E] envers la SCI Valinvest est parfait.







Sur le montant du loyer 



1°Sur l'indexation du loyer 



A l'appui de leur appel M. et Mme [E] font valoir que le premier juge n'a pas statué sur leur demande de 'dire que le loyer sera appelé jusqu'à l'annulation des changements de forme et de la conformité du logement délivré au bail et à la réglementation, pour la somme fixe de 1.711.51 euros fixée par le jugement du 12 février 2004". 



Ils estiment que si le jugement entrepris 'constate que le montant du loyer reste fixé par le jugement du 12 février 2004", il laisse perdurer le litige sur ce montant en ce que le bailleur appelle un loyer pour un montant supérieur à celui de 1.711.51 euros, appliquant une indexation annuelle depuis juin 2015.



Ils demandent à la cour d'ordonner que le loyer soit fixé à 1.711.51 euros jusqu'à achèvement des travaux et que les majorations des loyers soient déduites du montant de leur arriéré.



La SCI Mafinvest soulève dans le corps de ses conclusions l'irrecevabilité de ces demandes formées au motif qu'il s'agit de demandes nouvelles mais ne forme aucune prétention de ce chef au dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la cour en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile.



Sur le fond, elle fait valoir qu'indexer le loyer n'est pas s'affranchir du jugement du 12 février 2004, et qu'il n'a, à aucun moment, été statué sur l'interdiction faite au bailleur d'indexer le loyer ainsi fixé.



Aux termes de l'article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la question qu'il tranche.



L'autorité de la chose jugée s'attache au seul dispositif du jugement (Civ. 2ème.13 juillet 2006 n° 05-10.380).



En l'espèce, il résulte du dispositif du jugement du 12 février 2004, confirmé par arrêt de cette cour du 2 février 2006, que le loyer mensuel s'élève à 1.711,51 euros jusqu'à l'achèvement des travaux par la CGRPCE.



Il s'en déduit que le loyer fixé judiciairement est fixe et s'entend sans indexation, dès lors qu'aucune mention en ce sens ne découle du jugement ou de l'arrêt du 2 février 2006.



Il convient donc de rappeler en tant que de besoin que le loyer est d'un montant fixe jusqu'à achèvement des travaux à la charge du bailleur.



Il sera fait droit à la demande des locataires de voir ordonner que les majorations de loyer calculées par le bailleur au titre de l'indexation annuelle soient déduites de leur arriéré locatif, ajoutant au jugement déféré.

En revanche, il n'y a pas lieu de condamner la société Mafinvest aux intérêts sur ces sommes avec anatocisme, dès lors qu'il n'est pas établi que les sommes pour lesquelles cette demande est faite ont été réglées et qu'un compte doit être fait entre les parties.



2° Sur la réduction du loyer jusqu'à élimination des changements opérés sur la terrasse



Le premier juge a réduit le montant du loyer de 4,36% à compter du Ier novembre 2011, soit 75 euros mensuels, et jusqu'à réalisation des travaux ordonnés sur la terrasse.



A l'appui de leur appel, M. et Mme [E] font valoir que le premier juge a effectué un calcul erroné en ce qu'il a appliqué le pourcentage de 4,36 % retenu par l'expert, non sur le loyer de référence mais sur le loyer réduit à 1.711,51 euros par le jugement de 2004 du fait de l'insalubrité du sous-sol, alors que les troubles de jouissance liés aux désordres affectant la terrasse n'ont aucun lien avec cette insalubrité.



Ils soutiennent en outre que les troubles de jouissance de la terrasse sont bien supérieurs à ceux retenus par l'expert qui n'a pris en compte que la seule absence de séparation visuelle alors que les changements opérés en 2011 ont entraîné une réduction de la surface utile de la terrasse, l'absence de séparation physique et la perte du caractère privatif.



La SCI Mafinvest sollicite la confirmation du jugement et fait valoir que la réduction de la surface de la terrasse a été rendue nécessaire par la création de la cour anglaise du sous-sol pour rendre habitable la salle de jeux des locataires, que cette conséquence était inévitable, ainsi que l'a relevé l'expert.



Elle ajoute que l'immeuble est protégé par une inscription partielle Monument Historique par arrêté du 31 juillet 1987 et qu'elle est dans l'impossibilité juridique de réaliser les travaux.



En l'espèce, l'expert dans son rapport du 22 juillet 2016, dans son analyse des désordres évoqués par M. et Mme [E], mentionne : 'Il a été effectivement constaté que la forme de la terrasse a été modifiée et sa surface réduite. Cette réduction de surface a été rendue nécessaire par la création de la cour Anglaise du sous-sol pour rendre habitable la salle de jeux du sous-sol de M. [E]. Cette réduction était inévitable.'



Au titre de l'indemnisation des locataires, l'expert a indiqué que la terrasse n'a plus son aspect privatif et son aménagement est incomplet (surface végétalisée, caillebottis supprimé, manque un point d'eau) et a évalué le préjudice à 4,36 % du loyer, précisant que la majoration du préjudice de 75 % demandée par les époux [E] n'était pas justifiée.



Il ressort ainsi des termes du rapport d'expertise que l'expert a pris en compte l'intégralité du trouble de jouissance et non seulement l'absence de séparation visuelle.



Par ailleurs, s'il résulte du bail que l'appartement comporte une terrasse et que celle-ci est à usage privatif, sa surface n'est pas précisée.



S'il est par ailleurs exact que dans son calcul, l'expert a mentionné un loyer de 2.094,10 euros, soit un abattement proposé de 91,30 euros, le premier juge a considéré à juste titre que la réduction de loyer devait s'appliquer sur le loyer fixé par le jugement du 12 février 2004, soit une somme de 74,62 euros ramenée à 75 euros mensuels, du 1er novembre 2011 jusqu'à la réalisation des travaux sur la terrasse.



En effet, cette réduction ne peut que s'appliquer aux loyers effectivement versés par les locataires de sorte que la contestation de M. et Mme [E] doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point.



En tout état de cause, la réduction du loyer mensuel à hauteur de 75 euros par mois est de nature à réparer suffisamment, sans perte ni profit, la perte de jouissance subie par les locataires.



Le surplus de la demande formée en appel relatif à une réduction à compter du 11 février 2022 'd'un montant supérieur et croissant avec le temps', sera rejeté.









Sur les demandes de M. et Mme [E] relatives à la restitution de fractions de charges correspondant aux surfaces considérées comme inhabitables ou de fractions de cotisation d'assurance ou taxes d'habitation



Le premier juge a :

- dit que le montant des charges pour la période du 24 mai 2007 au 30 septembre 2021 doit bénéficier d'un abattement de 7,86% et qu'il appartiendra aux parties de faire les comptes entre elles

- dit que la SCI Valinvest devra payer à M. [G] [E] et Mme [Y] [E] la fraction de 7,86% des avis de taxe d'habitation et des cotisations d'assurance pour la période du 24 mai 2007 au 30 septembre 2021 et qu'il appartiendra aux parties de faire les comptes entre elles.



M. et Mme [E] font grief au jugement d'avoir retenu un abattement de 7,86 % au titre des charges et une fraction de 7, 86 % au titre des cotisations d'assurance, et taxes d'habitation, à restituer par le bailleur, alors qu'en réalité compte-tenu de l'insalubrité des pièces en sous-sol, ce pourcentage devrait être de 21,53 %.



Ils ajoutent que leur demande n'est pas prescrite s'agissant de la répétition de l'indu des taxes d'habitation et des cotisations d'assurance pour la période antérieure au 24 mai 2007.



Enfin, ils maintiennent leur demande formée en première instance de voir appliquer cet abattement et restitution d'une fraction des cotisations et taxes 'et jusqu'à rétablissement de la surface habitable contractuelle'.



La société Mafinvest sollicite la confirmation du jugement. Elle fait valoir que la facturation des charges au tantième ne saurait varier selon la destination ou l'usage des pièces de l'appartement.



Elle maintient que M. et Mme [E] sont prescrits en leurs demandes portant sur des charges ou des préjudices antérieurs au 24 mai 2007, date en deçà de laquelle la prescription de cinq ans est acquise depuis leur assignation des 24 et 30 mai 2012.



Concernant les charges, l'expert a indiqué : 'La quote part des charges de la pièce du sous-sol, compte-tenu de sa pondération de 0,50 est de 10,10/ 128,44 = 7,86 % (page 14 du pré-rapport du 2 avril 2003). La pièce du sous-sol est indisponible depuis le commencement des travaux de remise en état de cette pièce, soit mai 2011.'



M. et Mme [E] remettent en cause le pourcentage retenu par l'expert, en indiquant qu'il a calculé la fraction indue afférente au sous-sol en omettant son dégagement et en pondérant la surface de 50 % alors qu'il s'agit d'une pièce habitable, et en rapportant cette surface à la surface du logement incluant la cave et la terrasse.



Or, le pourcentage appliqué par l'expert apparaît justifié dès lors qu'il a relevé que les pièces affectées par l'insalubrité étaient des pièces en sous-sol (une salle de jeux avec cave attenante), que la circonstance que le dégagement aurait été omis, au demeurant non justifié, n'a pas d'incidence sur les charges, que l'expert a pris en compte une surface totale habitable de 128 m² alors que le plan de l'appartement (pièce 13