Cour d'Appel · 4e chambre civile — 9 janvier 2025

ARRÊT n°































Grosse + copie

délivrées le

à



























COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



4e chambre civile



ARRET DU 09 JANVIER 2025



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 24/01722 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QF7S



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 21 mars 2023 

Tribunal judiciaire de PERPIGNAN - N° RG 22/01109





APPELANTES ET DEMANDERESSES :



Madame [R] [E]

née le 20 Décembre 1941 

Chez Mme [T] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant



Madame [T] [V] épouse [S]

née le 17 Avril 1962 

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant





INTIMES ET DEFENDEURS :



Monsieur [C] [J]

né le 19 Avril 1979 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Olivier REDON de la SCP DONNADIEU-REDON-CLARET-ARIES-ANDRE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant



Madame [L] [Y]

née le 31 Juillet 1979 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Olivier REDON de la SCP DONNADIEU-REDON-CLARET-ARIES-ANDRE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 novembre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Charlotte MONMOUSSEAU





ARRET : 



- contradictoire ; 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière.



*

* *



FAITS, PROCÉDURE, PRETENTIONS ET MOYENS 



1- Le 7 janvier 2020, Monsieur [C] [J] et Madame [L] [Y] (ci-après les acquéreurs) ont acquis de Madame [R] [E], usufruitière, et sa fille Madame [T] [V], nue-propriétaire, (ci-après les venderesses) la propriété d'une maison à [Localité 6] (66) au prix de 430 000 euros.



2- Quelques semaines après la vente, les acquéreurs se sont plaints d'infiltrations d'eau provenant de la toiture ayant entraîné des dégradations des plafonds, peintures, une détérioration de l'isolation dans les combles et présentant par ailleurs un risque électrique s'agissant des spots lumineux du plafond. 



3- Suivant ordonnance du 23 septembre 2020, le juge des référé du tribunal judiciaire de Perpignan saisi par les acquéreurs a ordonné une expertise. L'expert a déposé son rapport le 18 janvier 2022.



4- Par acte du 14 avril 2022, Monsieur [C] [J] et Madame [L] [Y] ont fait assigner leurs venderesses devant le tribunal judiciaire de Perpignan aux fins de les voir condamnées à les indemniser de leur entier préjudice.



5- Suivant jugement réputé contradictoire du 21 mars 2023, le tribunal judiciaire de Perpignan a :



- Jugé que Mme [E] et Mme [V] ont manqué à leur obligation pré-contractuelle d'information envers leur acquéreurs M. [J] et Mme [Y],



- Dit que ce manquement a privé les acquéreurs d'une information déterminante de leur consentement et leur a fait perdre une chance sérieuse de ne pas contracter ou de contracter à un moindre coût, évaluée à 90%,



- Condamné en conséquence solidairement Mme [E] et Mme [V] à payer à M. [J] et Mme [Y] les sommes suivantes :

> 45 049,77 euros en indemnisation de leurs préjudices, 

> 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, en ce compris les frais du procès-verbal de constat du 22 avril 2020, et les frais de location d'échafaudage pour les besoins de l'expertise,

 

- Débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,



- Condamné solidairement Mme [E] et Mme [V] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de référé et de l'expertise judiciaire et en autorise la distraction au profit de Me Olivier Redon par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



6- Mme [E] et Mme [V] ont relevé appel de ce jugement le 3 avril 2023. 



7- Le retrait de l'affaire du rôle a été ordonné le 16 novembre 2023 pour défaut d'exécution du jugement et sa réinscription ordonnée le 28 mars 2024. 

 

8- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 2 juillet 2024, Mme [E] et Mme [V] demandent en substance à la cour, au visa des articles 1112-1 et 1641 et suivants du Code civil, de réformer la décision entreprise en toute ses dispositions, et statuant à nouveau : 



- A titre principal, voir débouter M. [J] et Mme [Y] de l'intégralité de leurs demandes, 



- A titre subsidiaire, voir limiter la condamnation des concluantes aux sommes retenues par l'expert judiciaire, 



- En toutes hypothèses, voir condamner M. [J] et Mme [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



9- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 6 septembre 2024, M. [J] et Mme [Y] demandent en substance à la cour, au visa des articles 1112-2 et 1240 du Code civil, de confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 21 mars 2023 dans toutes ses dispositions, débouter Mme [E] et Mme [V] de leur appel comme étant mal fondé et les condamner solidairement à payer la somme de 7 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens. 



10- Vu l'ordonnance de clôture en date du 15 octobre 2024. 

        

11- Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



- Sur le manquement des venderesses à l'obligation d'information



12- Mme [E] et Mme [V] font principalement grief au premier juge d'avoir considéré au visa de l'article 1112-1 du code civil qu'elles avaient manqué à leur obligation d'information pré-contractuelle soutenant qu'elles n'avaient nullement connaissance des désordres affectant la toiture, que les menus réparations et reprise de peinture intervenues dans les années précédents la vente n'étaient pas anormales s'agissant d'une maison construite trente ans auparavant, que Mme [E], âgée de 80 ans et souffrant de troubles cognitifs et d'un cancer, ne saurait être tenue pour responsable de quelconques manoeuvres destinées à occulter des désordres, et que sa fille Mme [V] n'a jamais vécu dans les lieux, toutes deux étant par ailleurs néophytes en matière immobilière, alors que de son côté, Mme [Y], clerc de notaire, et M. [J] proposant des services d'ingénérie dans le secteur du bâtiment et ayant visité les lieux à plusieurs reprises, disposaient de toutes les connaissances requises pour être parfaitement informés de l'état de l'immeuble. 



13- A titre très subsidiaire, elles estiment excessive l'évaluation faite par le premier juge de l'indemnisation du préjudice des acquéreurs résultant de la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.



14- L'article 1112-1 du code civil dispose que '[Localité 7] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.'



15- Quelques semaines seulement après l'acquisition de l'immeuble litigieux, des infiltrations provenant de la toiture sont apparues au plafond de plusieurs pièces.



16- L'expert judiciaire a précisé que ces infiltrations en toiture préexistaient à la vente, que si les combles ont été visités par les acquéreurs avant la vente et que des bâches étaient visibles, un non-professionnel ne pouvait s'en inquiéter, l'expert précisant toutefois que leur présence n'avait pour seul but que de pallier le défaut d'étanchéité de la toiture dont les reprises n'étaient pas visibles en sous-face au niveau des combles du fait de l'importance de mousses en polyuréthane, ni depuis l'extérieur de la maison sans monter sur le toit.



17- L'expert est d'avis que s'il n'y a pas eu de volonté de masquer ces infiltrations, les venderessses en avaient connaissance. Ces observations expertales, corroborées par l'existence de bâches dans les combles dont les appelantes ne peuvent sérieusement soutenir qu'elles étaient destinées à assurer la protection du conjoint de Mme [E] du contact avec la laine de verre, le fait que celle-ci a toujours vécu dans cette maison, les multiples reprises de peinture réalisées au plafond de la cuisine, du dressing et de la cage d'escalier, la survenance de deux sinistres antérieurs liés à des dégâts des eaux dont le dernier est survenu moins de dix-huit mois avant la vente, les observations de la société Bear requise par les acquéreurs qui a constaté outre de nombreuses réparations qui avaient été effectuées en particulier au-dessus de la cuisine, la superposition de maçonneries et de résine d'étanchéité qui suggèrant un problème récurrent qui n'aurait pas trouvé de solution, établissent la connaissance antérieure à la vente par Mesdames [E] et [V] des désordres affectant la toiture et son étanchéité.



18- L'argument des appelantes selon lequel les acquéreurs disposeraient de compétences particulières dans le domaine du bâtiment motif pris de la profession de clerc de notaire exercée par Mme [V] sera rejeté dès lors que cette profession ne lui confère pas de compétences particulières dans le domaine de la charpente et de la couverture, de même que sera rejeté celui fondé sur la prétendue qualité d'expert en bâtiment attribuée par les appelantes à M. [J] sur la seule foi d'une fiche trouvée sur un site internet supposément dédiée à ce dernier mais contestée par M. [J] par la voie d'une plainte pour usurpation d'identité, celui-ci justifiant par la production d'un extrait Kbis qu'il exerce une activité professionnellle dans le domaine de l'électronique.



19- Il suit de ces considérations et du fait que l'étanchéité d'une toiture est nécessairement déterminante dans la décision de tout acquéreur d'un bien immobilier, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que Mmes [E] et [V] avaient manqué à leur obligation d'information pré-contractuelle et devaient réparation sur le fondement des dispositions de l'article 1112-1 du code civil.



- Sur la réparation du préjudice



20- Le préjudice résultant du manquement des venderesses à leur obligation d'information pré-contractuelle est celui de la perte de chance pour les acquéreurs de ne pas avoir acquis le bien ou de l'avoir aquis à un moindre prix.



21- L'expert a préconisé outre le remplacement de l'intégralité de la toiture, l'isolement des combles auparavant assuré par la mousse polyuréthane, et la réfection des plafonds et peinture.



22- Compte tenu de l'ampleur de ces travaux, la cour partage l'évaluation retenue par le premier juge à hauteur de 90% de la chance perdue par les acquéreurs d'avoir acquis le bien à un moindre coût.



23- Ce pourcentage doit être appliqué au coût total des travaux justement évalué en première instance à 43 055,30 euros somme que les intimés justifient avoir déboursée, l'augmentation du coût des travaux depuis leur première évaluation lors de l'apparition du sinistre du fait de l'augmentation du prix des tuiles ne pouvant être supportée par les acquéreurs alors même qu'ils avaient proposé dès 2020 à leurs venderesses de leur consentir une diminution du prix de vente ou l'annulation du contrat. Sera également pris en compte le préjudice résultant de l'indisponibilité d'une chambre et d'une salle de bain durant le temps des travaux, sa réparation étant toutefois ramenée à 2000 euros tenant la superficie totale de la maison de 180 m² de nature à relativiser la privation trés partielle de jouissance. La cour réduira également à 1000 euros l'indemnisation du préjudice moral.



24- Il sera en conséquence alloué à M. [J] et Mme [Y] la somme de 41 449,77 euros (90% x 43 055,30 +2000+1000).



25- Parties succombantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Mmes [R] [E] et [T] [V] seront condamnées aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement en ce que [R] [E] et [T] [V] ont été solidairement condamnés à payer à M. [J] et Mme [Y] la somme de 45 049,77 euros, 



Statuant à nouveau de ce chef,



Condamne solidairement [R] [E] et [T] [V] à payer à M. [C] [J] et Mme [L] [Y] la somme de 41 449,77 euros.

 

Confirme le jugement pour le surplus,



Condamne solidairement [R] [E] et [T] [V] aux dépens d'appel.



Les condamne solidairement à payer à M. [C] [J] et Mme [L] [Y] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier Le Président