Cour d'Appel · 4e chambre civile — 9 janvier 2025

ARRÊT n°































Grosse + copie

délivrées le

à

























COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



4e chambre civile



ARRET DU 09 JANVIER 2025



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/00850 - N° Portalis DBVK-V-B7H-PXAM



Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 13 décembre 2022 

Tribunal judiciaire de Montpellier - N° RG 20/02012



APPELANTS :



Monsieur [I] [T]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté sur l'audience par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [B] [W]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté sur l'audience par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER





INTIMEE :



Madame [L] [V]

née le 14 Juillet 1954 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée sur l'audience par Me Rim AYADI substituant Me Didier DOSSAT, avocat au barreau de MONTPELLIER



COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 NOVEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Charlotte MONMOUSSEAU

lors de la mise à disposition : Mme Henriane MILOT





ARRET : 

- contradictoire ; 

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier.



*

* *



FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :



Par acte authentique du 16 novembre 2017, Mme [B] [W] et M. [I] [T] (ci-après les acquéreurs) ont acquis auprès de Mme [L] [J] épouse [V] (ci-après la venderesse) une maison à usage d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 6] pour un prix de 340 000 euros.



Par courrier recommandé avec avis de réception du 23 mai 2019, les acquéreurs ont mis en demeure la venderesse de leur rembourser la somme de 53 600 euros au titre des travaux de reprise de vices cachés, notamment dans la piscine.



Une expertise judiciaire a été ordonnée par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Montpellier du 17 octobre 2019, à la demande de Mme [W] et de M. [T].



Le 7 février 2020, M. [N] [R] a déposé son rapport d'expertise.



Le 19 juin 2020, les acquéreurs ont assigné la venderesse devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement de diverses sommes sur le fondement de la garantie des vices cachés à titre principal, et de l'obligation de délivrance à titre subsidiaire.



Par jugement du 13 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

- débouté M. [T] et Mme [W] de leurs demandes,

- débouté Mme [V] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum M. [T] et Mme [W] aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.



M. [T] et Mme [W] ont relevé appel de ce jugement le 14 février 2023.



Par dernières conclusions remises par voie électronique le 5 septembre 2024, M. [T] et Mme [W] demandent à la cour sur le fondement des articles 1641, 1645 et 1648 du code civil, des articles 1231 à 1231-7, 1603 et 1604 du code civil, de :

' infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 13 décembre 2022,

statuant à nouveau : 

à titre principal : 

' Déclarer que l'action en garantie des vices cachés introduite par M. [T] et Mme [W] est parfaitement recevable car introduite dans le délai de deux ans à compter de la découverte des vices ;

' Constater que les désordres relevés par l'expert constituent des vices cachés ;

' Juger que Mme [V] avait connaissance de ces divers vices au moment de la conclusion de la vente et qu'elle a préféré les dissimuler ;

' Condamner Mme [V] à leur payer au titre de la réduction de prix résultant du vice caché dont était affectée la vente, les sommes suivantes :

' 30 475,95 € au titre de travaux de remise en état de la piscine et de la pompe avec indexation en fonction de l'évolution de l'index BT 01 entre le 7 février 2020 et la date de l'arrêt à intervenir ;

' 1 000 € de travaux de mise en conformité des installations électriques ;

' 18 000 € en réparation du préjudice immatériel ; 

' 4 000 € au titre des frais d'avocat jusqu'au dépôt du rapport d'expertise ;

' 2 311,37 € liés aux frais d'expertise judiciaire ; 

' 250 € le cout du constat d'huissier. 

à titre subsidiaire :

' Constater l'inexécution de l'obligation de délivrance conforme par Mme [V] ;

' En conséquence, condamner Mme [V] à payer à M.[T] et Mme [W] au titre de la réduction de prix résultant du vice caché dont était affectée la vente, les sommes suivantes : 

' 30 475,95 € au titre de travaux de remise en état de la piscine et de la pompe avec indexation en fonction de l'évolution de l'index BT 01 entre le 7 février 2020 et la date de l'arrêt à intervenir ;

' 1 000 € de travaux de mise en conformité des installations électriques ;

' 18 000 € en réparation du préjudice immatériel ; 

' 4 000 € au titre des frais d'avocat jusqu'au dépôt du rapport d'expertise; 

' 2 311,37 € liés aux frais d'expertise judiciaire ; 

' 250 € le cout du constat d'huissier. 

' En tout état de cause, condamner Mme [V] à leur verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



' En tout état de cause, condamner Mme [V] aux dépens en ce compris les frais d'expertise et le constat d'huissier et à leur payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions remises par voie électronique le 3 août 2023, Mme [J] épouse [V] demande à la cour de :

' confirmer le jugement dont appel, 

' débouter M. [T] et Mme [W] de l'intégralité de leurs demandes, 

' condamner solidairement M. [T] et Mme [W] aux dépens et à leur payer la somme de 7 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Vu l'ordonnance de clôture du 16 octobre 2024.



Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



Sur la demande au titre des vices cachés



L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



L'article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



Sur le fondement de ce texte, il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit, ainsi, établir que la chose vendue est atteinte d'un vice :

- inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

- présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose,

- existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe,

- n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu « des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même » conformément à l'article 1642 du code civil.







En l'espèce, l'expert judiciaire, M. [N] [R], a constaté, dans un rapport clair et dépourvu d'ambiguïté dont il convient d'adopter les conclusions et avis techniques, que :

' La piscine de 13 X 5 m a été réalisée en 1998, selon l'acte authentique ;

' Dans les deux mois qui ont suivi la remise en eau (juin 2017), selon les déclarations de M. [T], l'eau de la piscine aurait tourné du fait du dysfonctionnement de la machinerie, le contrôle manuel du PH et le traitement ponctuel au chlore n'y faisant rien, une fuite d'eau se manifestant concomitamment ;

' A l'occasion d'un vidage de la piscine, deux types de désordres ont été révélés (page 5) :

1) Revêtement cuvelage dégradés

' Le bassin est vide et inutilisable du fait de fuites et de dégradations : « l'enduit ciment hydrofuge appliqué en cuvelage et finition sur la structure béton, est extrêmement dégradé de manière généralisé » (page 5).

' Le phénomène résulte :

' d'un défaut d'exécution : le support est totalement lisse, mettant au jour un défaut d'adhérence du revêtement silico-marbreux qui se désolidarise par zones complètes ; 

' d'un possible défaut d'entretien de la piscine (équilibre calco-carbonnique de l'eau, élimination des algues, etc...) (page 6) ;

' M. [T] et Mme [W] n'ont pas été en mesure de faire état du pH relevé lors de la prise de possession, de la qualité de l'eau douce ou dure (TH), ainsi que du titre alcalimétrique complet (TAC), c'est-à-dire de la concentration en bicarbonate (page 6) ; 

' Le revêtement d'étanchéité de la piscine est vétuste : la durée de vie d'un revêtement silico-marbreux utilisé tel quel (enduit hydrofuge et de finition) est d'une dizaine d'années dans de bonnes conditions d'entretien du bassin (page 10) ;

' Il n'est pas possible d'établir :

' la date à laquelle le revêtement a été effectivement réalisé ;

' que Mme [V] avait connaissance d'erreurs d'exécution (défaut de ponçage ou d'accroche du revêtement), ni d'éventuels désordres ou déclarations de sinistres qui seraient survenus avant la vente ;

2) Equipements dégradés en dysfonctionnement

' Il existe également des équipements dégradés et en dysfonctionnement : la machinerie nécessiterait un changement de matériel et de raccordements annuels eu égard à la particularité de l'installation ;

' L'ensemble du système n'est pas fonctionnel. Il n'est pas possible de dire s'il l'était lors de la vente (page 7) ;

' La pompe est vétuste ;

' Pour ce qui est de l'installation défectueuse en général, il n'est pas versé au dossier d'éléments faisant état du mauvais état de l'installation et des équipements lors de la vente ;





' Un certain nombre de pièces justificatives des démarches entreprises par M. [T] et Mme [W] dès 2018 viennent étayer le constat d'huissier dressé en 2019, et les constats de l'expert, qui font état de dysfonctionnement (pompe) et de non conformités (piscine), conséquences d'une vétusté pour la première, et d'un vice lié au défaut d'exécution du cuvelage du bassin dans les règles de l'art, pour les secondes, rendu apparent uniquement lors de la vidange et postérieurement à la vente (page 15).

' Le montant des travaux de remise en état du bassin, à l'identique de l'existant et en réhabilitation, est estimé à 29 275,95 euros (page 15).



Au regard des conclusions du rapport d'expertise, c'est à juste titre que le premier juge a estimé que la mauvaise foi de Mme [V] n'était pas démontrée.



La pompe de la piscine n'est atteinte que de vétusté.



On oppose « vice » et « usure » : l' usure due à l'âge d'un immeuble, ou à sa vétusté, qui est connue de l'acquéreur, ne peut en elle-même être considérée comme un « vice » au sens de l'article 1641 du code civil. Ce n'est que lorsque l'usure est anormale que la garantie des vices cachés peut jouer.



En l'occurrence, l'expert judiciaire, M. [R] n'a pas démontré que la vétusté relèverait d'une usure anormale eu égard à l'âge de la pompe. Il s'est contenté de signalé que la valeur de la pompe a été arrêtée lors de la vente à la somme de 1 200 € dans l'acte authentique (page 11 du rapport).



En ce qui concerne le cuvelage, il convient de noter que l'acte authentique signé par les parties le 16 novembre 2017 stipule que : « L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

- des vices apparents,

- des vices cachés,

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,

- s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».



En vertu de cette clause, à supposer que le vice caché relatif au cuvelage existait au moment de la vente, il appartient aux acquéreurs de démontrer la mauvaise foi de Mme [V].













Il sera à cet égard observé :

' qu'il ressort de l'expertise judiciaire que les désordres se sont révélés postérieurement à la vente (plus de 7 mois après), s'agissant d'une piscine qui avait été construite en 1998, ce qui était mentionné dans l'acte authentique,

' le procès-verbal de constat établi plus de 18 mois après la vente par l'huissier de justice le 25 juin 2019 mentionnant que « le revêtement de la piscine est en mauvais état et dégradé tant sur les murs qu'au niveau du sol) » ne saurait permettre de prouver la connaissance du vice au jour de la vente.



Certes, l'expert judiciaire note que la vétusté et le défaut d'exécution du cuvelage sont à l'origine de sa dégradation généralisée (page 5).



Toutefois, il relève également que la durée de vie d'un tel « revêtement silico-marbreux » est d'une dizaine d'années dans de bonnes conditions d'entretien du bassin (page 10).



Or, Madame [V] n'a jamais caché que la date de construction de la piscine remontait à l'année 1998.



Par ailleurs, il est constant que la piscine était systématiquement en eau lors des différentes visites effectuées entre avril et novembre 2017 par les futurs acquéreurs et que ces derniers n'ont rien remarqué d'anormal. Mme [V] fait à juste titre observer qu'elle n'était évidemment pas tenue à procéder au vidage de la piscine lors des visites d'éventuels acquéreurs. Dès lors, le fait de maintenir ce bassin en eau, durant les visites des futurs acquéreurs, ne peut pas être considéré comme un acte de malice.



Non seulement la mauvaise foi de Mme [V] n'est donc pas établie, mais la révélation du dommage plus de 7 mois après la vente ne permet pas d'exclure l'hypothèse que le vice n'existait tout simplement pas au jour de la vente.



Ainsi, les demandes de M. [T] et Mme [W] sur le fondement de la garantie des vices cachés ne sauraient prospérer en application de la clause exonératoire de garantie ci-dessus rappelée.



C'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande formée au titre de la garantie des vices cachés, la décision entreprise étant confirmée de ce chef.



Sur la demande au titre de l'obligation de délivrance conforme



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [T] et Mme [W] de leur demande fondée sur la délivrance conforme. En effet, les biens vendus ont bien été délivrés selon les termes prévus dans l'acte de vente.



Sur la demande au titre de la résistance abusive



C'est à bon droit que le jugement a débouté M. [T] et Mme [W] de leur demande à ce titre, aucun abus n'étant démontré en l'espèce.



Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.



Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, M. [T] et Mme [W] supporteront les dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS





Statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne M. [T] et Mme [W] aux dépens d'appel,



Condamne Mme [B] [W] et M. [I] [T] à payer à Mme [L] [J] épouse [V] une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT