Cour d'Appel · 3e chambre civile — 9 janvier 2025

ARRÊT n°



































Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 09 JANVIER 2025



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 20/03355 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OU5R





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 30 JUIN 2020 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 10] 

N° RG 15/03096





APPELANTS :



Monsieur [J] [M]

né le 02 Novembre 1950 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

et

Madame [N] [I]

née le 22 Septembre 1950 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Me Marie LUSSAGNET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant







INTIMES :



Monsieur [H] [F]

né le 07 Mai 1957 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 3]

et

Madame [O] [Z] épouse [F]

née le 25 Juin 1953 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 3]

Représentés par Me Fabienne MIGNEN-HERREMAN de la SCP JURISEXCELL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant substitué par Me Raphaële HIAULT SPITZER de la SCP JURISEXCELL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant



S.C.I. [Adresse 17]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par Me Marie LUSSAGNET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant





Ordonnance de clôture du 01 Octobre 2024









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, et Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère



Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA



ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.





* * * *



EXPOSÉ DU LITIGE 



Suivant acte du 13 août 2004, la SCI Le Passage Cheminet (ci-après la SCI), composée de Monsieur [J] [M] et Madame [N] [I], a fait l'acquisition d'une maison de village sise à [Adresse 20].



La SCI [Adresse 16] a procédé à des travaux d'amélioration et de rénovation sur la maison et a formé une demande préalable pour la construction d'un abri de jardin et d'une piscine hors sol. Par arrêté en date du 1er février 2020, le maire de [Localité 18] ne s'est pas opposé à cette déclaration.



Par acte authentique du 24 juillet 2014, la SCI Le passage Cheminet a vendu aux époux [F] la maison au prix de 145 000 euros.



Les consorts [F] exposent qu'en septembre 2014, ils ont fait appel à la société Art'Piscine pour faire construire une piscine « en dur » en lieu et place de la piscine hors sol existante et qu'à cette occasion ils ont constaté que la parcelle I [Cadastre 6] sur laquelle se trouvait la piscine hors sol installée par la SCI, l'abri à bois et l'épandage de la fosse septique, ne leur appartenait pas.



Par acte d'huissier du 30 octobre 2015, les époux [F], constatant, à la suite de recherches cadastrales, que la parcelle I [Cadastre 6] sur laquelle se trouvait la piscine hors sol installée par la SCI, l'abri à bois et l'épandage de la fosse septique, ne leur appartenait pas, ont fait assigner la SCI [Adresse 16] et ses associés, Monsieur [M] et Madame [I], afin de faire annuler la vente pour erreur ou dol.



Par jugement du 30 juin 2020, le tribunal judiciaire de Béziers a notamment :



- constaté la nullité de la vente immobilière intervenue entre les parties le 24 juillet 2014 pour dol ;

- condamné solidairement la SCI Le Passage Cheminet, Monsieur [M] et Madame [I] à payer aux époux [F] la somme de 145 000 euros en remboursement du prix de vente de l'ensemble immobilier sis à [Adresse 19], cadastrée section I [Cadastre 7], [Cadastre 5] et [Cadastre 4] ainsi que les frais de notaire afférents à ladite vente ;

- condamné solidairement la SCI [Adresse 16], Monsieur [M] et Madame [I] à payer aux époux [F] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

- condamné solidairement la SCI Le Passage Cheminet, Monsieur [M] et Madame [I] à verser aux époux [F] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum la SCI [Adresse 16], monsieur [M] et madame [I] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Juris Excell.



Par déclaration enregistrée par le greffe le 6 août 2020, Monsieur [M] et Madame [I] ont régulièrement interjeté appel de ce jugement.



Par leurs conclusions enregistrées par le greffe les 28 et 29 octobre 2020, Monsieur [M], Madame [I] et la SCI [Adresse 17] demandent à la cour d'appel de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de :

- déclarer irrecevables les demandes des époux [F] et subsidiairement les en débouter ; 

- condamner les époux [F] à verser à la SCI Le Passage Cheminet la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les mêmes aux entiers dépens toutes taxes comprises.



Par leurs conclusions enregistrées par le greffe le 15 mai 2024, les époux [F] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner les consorts [C] et la SCI [Adresse 16] aux entiers dépens, en ce compris le coût des deux procès-verbaux de constat, dont distraction au profit de la SCP Juris Excell sur ses offres de droit et à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

La clôture est intervenue par ordonnance en date du 1er octobre 2024.



Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.



MOTIFS



Sur la recevabilité de l'action 



Les consorts [M] et [I] et la SCI [Adresse 16] font valoir que les époux [F] seraient irrecevables en leur action, cette dernière n'ayant pas fait l'objet d'une publication au service chargé de la publicité foncière.



Or, il résulte du certificat de publication apposé sur la copie de l'assignation par le service de la publicité foncière de [Localité 10] 1 que l'assignation en résolution de la vente a fait l'objet d'une publication le 28 septembre 2017 sous le n° 2017P n° 7685 (pièce 14 des intimés), le jugement entrepris ayant par ailleurs également fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques le 7 décembre 2020 (pièce 18 des intimés). 



Dans ces conditions, l'action apparaît recevable. 



Sur la nullité de la vente 



Le tribunal, pour constater la nullité de la vente immobilière litigieuse, a retenu qu'il était établi et non contesté que le chemin d'accès attenant à l'entrée de la maison, l'abri pour le bois de chauffage, la piscine, la terrasse attenante à la maison d'habitation, la fosse septique et son champ d'épandage, accessoires indispensables à la viabilité du bien immobilier vendu étaient édifiés sur un terrain n'appartenant pas à la SCI venderesse, et que la dissimulation volontaire de ces empiétements susceptibles de justifier une demande de démolition avait été déterminante pour emporter le consentement à l'achat du bien par les acquéreurs, l'obtention de l'autorisation administrative de construire une piscine et un abri de jardin, délivrée sans vérifier la qualité de propriétaire, n'établissait pas la bonne foi des vendeurs.



Les consorts [M] et [I] et la SCI Le Passage Cheminet estiment pour leur part être fondés à revendiquer la propriété de la parcelle litigieuse (I [Cadastre 6]) par possession trentenaire. Ils ajoutent qu'aucune action judiciaire n'a été engagée à propos des constructions érigées sur cette parcelle et que la prescription acquisitive n'a jamais été interrompue.



Il est constant que la SCI [Adresse 15] [Adresse 11] s'est présentée lors de la vente comme propriétaire de l'ensemble immobilier, constitué notamment par le chemin d'accès amenant à l'entrée de la maison, l'abri pour le bois de chauffage, la piscine, la terrasse attenante à la maison d'habitation, la fosse septique et son champ d'épandage, alors que ces éléments étaient édifiés sur la parcelle I [Cadastre 6] qui ne faisait pas l'objet de la vente.



Si les appelants avaient obtenu l'autorisation administrative de construire une piscine et un abri de jardin, cette autorisation, comme parfaitement relevé par le tribunal, a été délivrée sans vérifier la qualité de propriétaire excipée par le demandeur à l'autorisation, de sorte qu'il ne peut s'en déduire une croyance erronée qu'ils auraient eu quant à leur qualité de propriétaire de la parcelle I [Cadastre 6], étant au surplus observé que le plan de masse prévoyant la piscine mentionne son implantation sur la parcelle I [Cadastre 5] et non sur la parcelle I [Cadastre 6] (pièce 3 des appelants). 



C'est en vain que les appelants prétendent avoir acquis la parcelle litigieuse par usucapion dès lors que cette dernière relève, ainsi qu'il n'est pas contesté, du domaine public et se trouve donc imprescriptible, étant observé au surplus qu'ils n'ont jamais revendiqué de quelque manière que ce soit la propriété de la parcelle litigieuse avant la présente procédure. 



De plus, l'absence actuelle d'action judiciaire relative aux constructions érigées sur la parcelle litigieuse est sans aucune incidence sur la possibilité qu'une telle action soit dans l'avenir introduite. 



Dans la mesure où ils sont à l'origine des constructions litigieuses, et notamment de la construction de la piscine hors sol, les appelants ne pouvaient ignorer que cette dernière a été édifiée sur une parcelle qu'ils n'avaient pas achetée. 



Or, la loyauté exigée dans les relations contractuelles leur imposait, s'ils s'estimaient propriétaires de la parcelle I [Cadastre 6] ne faisant pas partie des parcelles vendues, de préciser cet état de fait dans l'acte de vente, en spécifiant que le chemin d'accès amenant à l'entrée de la maison, l'abri pour le bois de chauffage, la piscine, la terrasse attenante à la maison d'habitation, la fosse septique et son champ d'épandage étaient édifiés sur ladite parcelle I [Cadastre 6], ce qu'ils n'ont pas fait. 



Ainsi, alors qu'ils savaient que le chemin d'accès amenant à l'entrée de la maison, l'abri pour le bois de chauffage, la piscine, la terrasse attenante à la maison d'habitation, ainsi que la fosse septique et son champ d'épandage, éléments essentiels de la vente, étaient édifiés sur une parcelle qu'ils n'avaient pas achetée, les appelants se sont abstenus de toute information à ce sujet envers les acquéreurs, cette abstention, en ce qu'elle porte sur des éléments essentiels de la vente, étant en l'espèce nécessairement volontaire et constitutive de man'uvres frauduleuses. 



La parcelle d'accès à la maison et sur laquelle se trouvent des éléments d'équipements déterminants, dont certains indispensables à la viabilité du bien étant édifiée sur une parcelle appartenant à autrui (l'Etat en l'occurrence), il apparaît évident que si cet état de fait n'avait pas été dissimulé mais révélé, les acquéreurs n'auraient pas contracté, la difficulté portant sur un élément essentiel de la vente.



Dans ces conditions, le dol apparaît en l'espèce prouvé. 



A titre surabondant, il sera observé que la vente comportait en l'espèce une erreur sur la substance de la chose vendue, des éléments d'équipement déterminants étant présentés comme faisant partie de la vente alors qu'en réalité ils étaient édifiés sur la parcelle d'autrui.



Le jugement déféré sera confirmé, par substitution de motifs. 



Sur le préjudice moral 



Le tribunal a retenu l'existence d'un préjudice indemnisable à hauteur de la somme de 5 000 euros résultant notamment de l'incertitude sur la possibilité de continuer de jouir sereinement de la maison d'habitation pendant près de six années. 



Si les appelants considèrent pour leur part que les intimés auraient dû rechercher une solution amiable, d'une part cette affirmation est contestée par les intimés et aucun élément du dossier ne vient confirmer ou infirmer l'existence de tentatives de règlement amiable du conflit, d'autre part les intimés demeuraient libres de gérer comme ils le souhaitaient la situation qu'ils ont subie et qui aboutit à une remise en cause totale d'un achat immobilier après une atteinte à la jouissance paisible des lieux qu'ils étaient en droit d'attendre, et ce pendant plusieurs années. 



Dans ces conditions, le jugement sera confirmé. 



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Eu égard à l'issue du litige, le jugement de première instance sera confirmé sauf à préciser, concernant les dépens de première instance, que ces derniers comprendront le coût des deux procès-verbaux de constat d'huissier. 



La SCI Le Passage Cheminet, Monsieur [J] [M] et Madame [N] [I], qui succombent, seront par ailleurs condamnés aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP Juris Excell, et à payer à Monsieur [H] [F] et Madame [O] [Z] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour, par arrêt contradictoire,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 30 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Béziers ; 



Y ajoutant,



Condamne solidairement la SCI [Adresse 16], Monsieur [J] [M] et Madame [N] [I] à payer à Monsieur [H] [F] et Madame [O] [Z] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Précise que les dépens de première instance comprendront le coût des deux procès-verbaux de constat d'huissier ; 



Condamne solidairement la SCI Le Passage Cheminet, Monsieur [J] [M] et Madame [N] [I] aux dépens dont distraction au profit de la SCP Juris Excell. 





le greffier le président