Cour d'Appel · 3e chambre civile — 9 janvier 2025

ARRÊT n°



































Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 09 JANVIER 2025



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 20/02739 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OT2M





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 24 JUIN 2020 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6] 

N° RG 18/05184





APPELANTE :



Madame [E] [D]

née le 23 Janvier 1991 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Me Jean-Marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL PHUNG 3P, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par Me Emilie TURCAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant







INTIMEE :



S.A. BOUYGUES IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par la SELARL VINCKEL - ARMANDET - LE TARGAT - BARAT BAIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par Me Victoire KOLINGAR-LHERMENIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant















Ordonnance de clôture du 01 Octobre 2024



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, chargé du rapport et Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère



Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA



ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.



* * * *



EXPOSÉ DU LITIGE 



Le 26 novembre 2016, Madame [D] a conclu un contrat de réservation avec la société Bouygues Immobilier en vue de l'acquisition d'un appartement de type T3 avec parking en sous-sol au sein du programme immobilier « Happy » dont la construction été prévue à [Localité 7].



Une notice descriptive intitulée « Essentielle » était annexée au contrat de réservation qui indiquait les conditions d'aide à l'accession par les personnes à revenus modestes dans le cadre du plan local de l'habitat.



Par courrier recommandé du 27 février 2017, le notaire a adressé à Madame [D] un projet d'acte de vente en état futur d'achèvement comprenant en annexe une notice descriptive intitulée « Attitude ».



Le 9 mai 2017, lors du rendez-vous chez le notaire en vue de la signature de la vente, la notice « Essentielle » lui a été présentée et Madame [D] a refusé de signer l'acte définitif.







Madame [D] a obtenu le remboursement du dépôt de garantie et de son apport personnel mais n'a pas obtenu la réparation de son préjudice qu'elle a sollicitée par courrier du 18 janvier 2018.



C'est dans ce contexte que Madame [D] a, par acte d'huissier du 17 octobre 2018, fait assigner la SAS Bouygues Immobilier devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d'obtenir la résolution du contrat aux torts exclusifs du vendeur et l'indemnisation de ses préjudices.



Par jugement du 24 juin 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a :



- débouté Madame [D] de l'intégralité de ses demandes ;

- condamné Madame [D] à verser à la SAS Bouygues Immobilier une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Madame [D] aux entiers dépens.



Par déclaration d'appel, enregistrée par le greffe le 9 juillet 2020, Madame [D] a interjeté appel de ce jugement.



Par ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 28 septembre 2024, Madame [D] demande à la cour d'appel de :



- Infirmer dans toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

- Réformer ledit jugement ;

Par conséquent :

- Condamner la SA Bouygues Immobilier à payer une somme totale de 145 475,46 euros au titre des préjudices financiers subis du fait de la résolution fautive ;

- Condamner la SA Bouygues Immobilier à payer la somme de 10 000 euros en réparation des préjudices moraux subis ;

- Dire que ces montants seront assortis des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ;

- Dire que conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts ;

- Condamner la SA Bouygues Immobilier à payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.



Par ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 1er octobre 2024 à 8h27, la SA Bouygues Immobilier demande à la cour d'appel de :

- A titre liminaire, rejeter les conclusions d'appelant n° 2 de Madame [D] et sa pièce n° 21 visée in fine signifiées la veille de la clôture de l'instruction, près de 4 années après la signification des conclusions d'intimés de la société Bouygues immobilier ;

- Juger Madame [D] mal fondée en son appel ;

- Débouter Madame [D] de l'intégralité de ses demandes ;

- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions ;

- Condamner Madame [D] à verser à la SA Bouygues Immobilier une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner Madame [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.



La clôture a été prononcée le 1er octobre 2024 à 9h.



MOTIFS



L'objet du litige porte sur la résolution d'un contrat de réservation et ses conséquences mais dans un premier temps et in limine litis le rejet des dernières conclusions de Madame [D] ;



A) In limine litis sur le rejet des conclusions n° 2 et de la pièce n° 21 de Madame [D]



La SA Bouygues Immobilier sollicite leur rejet estimant qu'elles sont tardives car elles ont été transmises la veille de l'ordonnance de clôture et répondent aux conclusions de l'intimé signifiées le 18 décembre 2020.

Madame [D] n'a pas formulé d'observations particulières.



L'article 15 du code de procédure civile dispose que : « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense » et l'article 16 du même code prévoit que : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. »



En l'espèce, la chronologie procédurale est la suivante :



- les conclusions d'appelant de Mme [D] a été signifiées le 22 septembre 2020, 

- les conclusions d'intimé de la société Bouygues Immobilier ont été signifiées le 18 décembre 2020, 

 - par information RPVA du 11 juin 2024, l'audience a été fixée le 22 octobre 2024 et l'ordonnance de clôture le 1er octobre 2024.

- Mme [D] a déposé de nouvelles conclusions la veille de l'ordonnance de clôture en ajoutant une pièce n° 21 à savoir un mail en date du 10/08/2017 du groupe Monassier. (Il sera noté que sur le dossier déposé un tampon du greffe est en date du 8 octobre 2024).



Il sera constaté que ce dépôt d'écritures avec communication de pièce, la veille de l'ordonnance de clôture après 4 ans de mutisme procédural rend impossible pour l'adversaire de répondre dans ce court délai et d'en prendre connaissance correctement avant la clôture, et si nécessaire d'y répliquer, ce qui, in fine, le prive de son droit de se défendre.

Les conclusions n°2 de Mme [D] seront écartées des débats. 

B) Sur la résolution du contrat de réservation



Le tribunal a rejeté la demande de résolution à défaut de faute de la société Bouygues dans l'exécution du contrat de réservation aux motifs que :

- la demande de Madame [D] est une demande de requalification en rupture pour faute du « promettant » d'une promesse au bénéfice de laquelle la bénéficiaire a déjà volontairement renoncé avant d'engager l'instance ;

- la faute alléguée par Madame [D] n'est pas le fait du vendeur, seul cocontractant, mais du notaire qui n'a pas été appelé en la cause ;

- la prétendue faute qui consiste en une simple confusion matérielle entre deux documents, commise sans incidence juridique dès lors que la notice « essentielle » a été remise lors du contrat de réservation, seul contrat liant les parties jusqu'à la signature de l'acte de vente ;

- Madame [D] n'a formulé aucune observation lors de la réception de la notice « attitude » ; elle ne justifie pas plus avoir cherché à tirer profit de l'erreur du notaire en demandant des modifications des prestations avant la date prévue pour la signature ;

- Madame [D] a refusé de signer l'acte à la date prévue avant de solliciter, trois semaines plus tard seulement, des modifications des prestations prévues, puis a laissé sans réponse l'offre de modification formulée en réponse par le vendeur ;

Ce comportement ne correspond pas à l'attitude d'un acquéreur qui souhaite réellement obtenir les modifications demandées.



Madame [D] demande la réformation du jugement et estime que suite à la signature du contrat de réservation dont l'annexe « essentielle » était assortie de la mention « provisoire », elle a sollicité de la SA Bouygues Immobilier des modifications du logement qui ont été actées oralement par le notaire dans son projet ;

' Si ces échanges n'avaient pas existé, elle aurait formulé des réserves au projet d'acte ou aurait renoncé au projet d'achat si la notice « attitude » n'était pas applicable ;

' Le tribunal ne pouvait lui reprocher de ne pas avoir formulé d'observations compte tenu des modifications actées avec le notaire ;

- Le dispositif d'accession aidée et ces modifications étaient déterminants de son consentement ;

- La notification du projet d'acte de vente était une condition déterminante de la conclusion de la vente future ;

Le projet, adressé par le notaire le 27 février 2017, contenait une clause « annulation de documents antérieurs/force obligatoire du contrat ». La SA Bouygues devait se conformer à ce projet d'acte.

Elle précise enfin ne pas s'être désistée mais, par son courrier du 11 août 2017, avoir sollicité une rupture amiable.



L'analyse du contrat de réservation du 7 septembre 2016 prévoit dans son article 1.1 que « le maître de l'ouvrage s'oblige vis-à-vis du client à lui réserver et à lui offrir par préférence à tous autres, en cas de réalisation du programme, les locaux désignés aux conditions particulières envisages en l'état futur achèvement », 

Dès lors, le contrat de réservation, comme son objet et son titre l'indique, n'emporte pas obligation de vendre pour le réservant et le dépôt de garantie n'est pas une obligation d'achat mais équivaut au prix de la réservation, c'est-à-dire que la SA Bouygues était tenue, en vertu du contrat de réservation, de réserver à Madame [D] l'appartement n° C101 dont les prestations sont définies dans la notice « essentielle » dans le cadre d'une accession à la propriété aidée. Mme [D] disposait d'un délai de rétractation de dix jours.

Il s'agit du seul contrat qui lie des parties.



Mme [D] fonde son action sur l'article 1224 du code civil, en qualifiant le contrat de réservation, préliminaire à la vente en une promesse unilatérale de vente. Dès lors, elle demandait à la SAS Bouygues Immobilier, par courrier recommandé expédié le 11 août 2017, de « procéder à la rupture amiable du contrat qui (les lie), et de procéder au remboursement de tous les frais et dommages engagés, soit : frais d'acte, frais de réservation, frais liés au prêt, frais divers (courriers, perte de temps, frais de déplacement, perte de chance de conclure un contrat avec une autre partie aux conditions équivalente ... ». 

La faute consisterait, selon elle, à lui avoir soumis, le jour prévu pour la signature de l'acte de vente, une notice commerciale différente de celle qui était jointe au projet d'acte précédemment reçu du notaire par courrier postal, toutefois cette faute est imputable au notaire et non à la SAS Bouygues Immobilier, notaire qui n'a pas été attrait dans la procédure.



Par ailleurs, par courrier du 11 août 2017, Mme [D] demandait une « rupture amiable » qui était satisfaite par courrier du 17 août 2017 par la SAS Bouygues Immobilier à Mme [D] sauf le remboursement des frais. 



Le premier juge a donc parfaitement caractérisé le cadre juridique : contrat de réservation et non promesse de vente, aucune rétractation de Mme [D] dans les délais, absence d'imputabilité de la faute à la SAS Bouygues Immobilier, acceptation d'une rupture amiable.

Dans ce contexte factuel et contractuel, le jugement de première instance sera confirmé.



Sur les préjudices allégués par Madame [D]



Le tribunal en ayant rejeté la demande de résolution du contrat de réservation imputable à une faute de la SA Bouygues, il a rejeté les demandes indemnitaires de Madame [D].



Il est évident qu'en l'absence de faute imputable à la SAS Bouygues Immobilier, toute demande de préjudice à son égard est vouée à l'échec. 

En effet, il s'avère que la perte du bénéfice des conditions préférentielles n'est pas imputable à l'erreur matérielle portant sur l'envoi d'une notice inadaptée mais au propre refus de Mme [D] de signer l'acte d'achat puisque celle-ci a demandé avant la fin du délai la résolution amiable du contrat de réservation, perdant toute chance de poursuivre cet achat dans les conditions financières et fiscales précises, aucun préjudice moral ne pouvant être justifié, par ailleurs, 



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Mme [D], succombante, sera condamnée à payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Ecarte les conclusions d'appelant n°2 de Madame [E] [D] et sa pièce n°21 ;



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 24 juin 2020 ;



Condamne Madame [E] [D] à payer la somme de 2500 euros à la SAS Bouygues Immobilier au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [E] [D] aux entiers dépens.



le greffier le président