Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 22/01850 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FZCS

Minute n° 25/00002





[L], [F]

 C/

S.A.S. QUADRAL IMMOBILIER, S.A. GALIAN ASSURANCES









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 08 Juin 2022, enregistrée sous le n° 19/00303

 



COUR D'APPEL DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 09 JANVIER 2025





APPELANTS :



Monsieur [R] [L]

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représenté par Me Elise SEBBAN, avocat au barreau de METZ



Madame [G] [F] épouse [L]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Elise SEBBAN, avocat au barreau de METZ









INTIMÉES :



S.A.S. QUADRAL IMMOBILIER représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ



S.A. GALIAN ASSURANCES, représentée par son représentant légal

[Adresse 8]

[Localité 7]



Représentée par Me Patrick VANMANSART, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Bertrand NERAUDAU, avocat plaidant du barreau de PARIS







DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Septembre 2024 tenue par Mme Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 09 Janvier 2025, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.





GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER





COMPOSITION DE LA COUR :



PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre



ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

M. MAUCHE, Conseillère











ARRÊT : Contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE





M. [R] [L] et Mme [G] [F] épouse [L] (les époux [L]) sont propriétaires d'un appartement situé dans la copropriété « [Adresse 12] », [Adresse 4] à [Localité 9].



Ils ont confié à la SAS Batigestion, devenue ultérieurement la SAS Quadral Immobilier, la gestion et l'administration de leur bien.



La SAS Batigestion avait souscrit un contrat d'assurance groupe auprès de la SA Galian Assurances, auquel les époux [L] ont adhéré.



L'appartement des époux [L] a été loué à M. [N] [U].



Le 4 novembre 2017, M. [N] [U] est décédé. 



Divers échanges ont eu lieu entre les héritiers potentiels, le notaire et l'agence immobilière, laquelle était informée par le notaire de ce que les héritiers envisageaient de renoncer à la succession.



Les héritiers ayant finalement officiellement renoncé à la succession en septembre 2018, et en suite de requêtes déposées aussi bien par la SAS Quadral immobilier que par le conseil des époux [L], le juge du tribunal d'instance de Metz, par ordonnance du 12 février 2019, a déclaré vacante la succession de [N] [U] et a confié la curatelle de la succession à la trésorerie générale de Meurthe et Moselle.



Dans l'intervalle, reprochant à la SAS Quadral Immobilier son inertie dans la défense de leurs intérêts et son absence de démarches aux fins d'obtenir une libération rapide de leur bien, et se prévalant également du contrat d'assurance souscrit auprès de la SA Galian assurance, auquel ils avaient adhéré, M. et Mme [L], par acte du 18 janvier 2019, ont assigné devant le tribunal de grande instance de Metz la SAS Quadral Immobilier et la SA Galian Assurances, afin d'obtenir leur condamnation in solidum à leur payer les sommes de 11 138,68 euros représentant quatorze mois de loyers échus avec avances sur charges locatives, et 785,62 euros par mois de loyer supplémentaire, avance sur charges locatives incluses à compter du 1e février 2019 jusqu'à restitution effective du bien loué à leur propriétaire.



Ils réclamaient en outre à la seule société Quadral immobilier une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, ainsi que la condamnation in solidum des défenderesses à leur payer la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



En cours de procédure, le 23 mai 2019, le pôle gestion privée de la DDFIP a restitué le logement et ses clés à la société Quadral Immobilier.



La SA Quadral Immobilier a restitué les clés aux époux [L] le 07 octobre 2019.







Par jugement contradictoire 8 juin 2022, le tribunal judiciaire de Metz a :


Déclaré les époux [L] recevables en leur action ; 

Débouté les époux [L] de leur demande en paiement en tant qu'elle est dirigée à l'encontre de la SA Galian Assurances prise en la personne de son représentant légal ;

Débouté les époux [L] de l'ensemble de leurs demandes en indemnisation en tant qu'elles sont dirigées à l'encontre de la SAS Quadral Immobilier prise en la personne de son représentant légal ;

Rejeté la demande des époux [L] formée en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné les époux [L] à payer à la SA Galian Assurances prise en la personne de son représentant légal la somme de 1 200,00 euros en application de dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné les époux [L] à payer à la SAS Quadral Immobilier prise en la personne de son représentant légal la somme de 1 200,00 euros en application de dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné les époux [L] aux dépens ;

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.






Pour écarter la demande principale à l'encontre de la SA Galian Assurances, le tribunal, après avoir observé que les époux [L], tout en indiquant rechercher la responsabilité de l'assureur, argumentaient en réalité aux fins d'obtenir paiement de l'indemnité d'assurance en application du contrat souscrit par l'intermédiaire de la SA Quadral immobilier, a rappelé qu'il appartenait aux époux [L] de faire la preuve de ce que le contrat garantissait la situation dommageable dont ils se prévalaient.

Il a considéré que, nonobstant le fait que le souscripteur du contrat soit la société Quadral et non les époux [L] directement, la SA Galian Assurances était pour autant fondée à opposer aux époux [L] les conditions générales et particulières du contrat, dès lors qu'elles avaient été remises au souscripteur. A cet égard le tribunal a également considéré que le document portant information sur les garanties remis par Quadral aux époux [L] ne valait pas contrat de sorte que les époux [L] ne pouvaient s'en prévaloir à l'encontre de l'assureur.



Reprenant les termes du contrat d'assurance, le tribunal a constaté qu'il comportait bien une garantie « loyers, charges et taxes impayés » et que les époux [L] qui se prévalaient du caractère abusif de cette clause, ne démontraient pas un tel caractère et n'indiquaient pas en quoi une telle clause créerait entre eux et l'assureur un déséquilibre significatif. Il a également considéré, à l'examen des termes des conditions générales et notamment des articles 1.1.1. et 1.1.2, que la garantie due par l'assureur ne trouvait à s'appliquer que si les pertes pécuniaires subies par l'assuré trouvaient leur siège soit dans le non-paiement des loyers, charges et taxes ce qui supposait un bail en cours, soit dans le non-paiement des indemnités d'occupation ce qui supposait que le bail ait pris fin par la mise en 'uvre d'une clause résolutoire, d'un préavis ou d'un congé et que l'indemnité ait été fixée judiciairement ou conventionnellement.



Le tribunal a rappelé qu'en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, il n'existait en l'espèce aucune personne pouvant prétendre à la transmission du bail à son profit en suite du décès du locataire, de sorte qu'il n'existait plus de contrat de bail ni de redevable des loyers ou d'une indemnité d'occupation, et que la situation de l'espèce ne correspondait à aucune des hypothèses visées par le contrat d'assurance.



Sur la demande formée à l'encontre de la SA Quadral Immobilier, et plus précisément sur les griefs énoncés par les époux [L] à propos du contrat d'assurance proposé par la société Quadral, le tribunal a estimé que la mention, figurant au mandat signé entre Quadral Immobilier et les époux [L], de ce que la société Quadral leur proposerait un contrat d'assurance « couvrant les risques d'impayés et autres », signifiait que la société Quadral s'était engagée à souscrire une assurance couvrant des risques plus étendus que le simple impayé locatif, ce qui était effectivement le cas, sans pour autant qu'il puisse être déduit de ces termes que le décès du locataire et ses conséquences devaient être garantis par l'assureur. Au surplus, le bail étant soumis aux dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le tribunal en a déduit qu'il n'était pas utile de prévoir une garantie pour le cas de décès du locataire. Il a également considéré que la SA Quadral Immobilier n'avait pas l'obligation de remettre aux époux [L] un exemplaire du contrat d'assurance souscrit, dès lors que selon la convention passée, il appartenait à ceux-ci de le lui demander préalablement. Il n'a dès lors retenu aucune faute de l'agence immobilière au titre du contrat d'assurance qu'elle avait fait souscrire aux époux [L].



Quant au grief de déclaration tardive du sinistre, celui-ci selon le tribunal n'a pu causer aucun préjudice aux bailleurs, dès lors qu'il n'existait aucun impayé locatif et que la garantie n'était pas mobilisable pour le décès du locataire.



S'agissant des diligences accomplies par la société Quadral postérieurement au décès du locataire, le tribunal a observé que contrairement à ce que soutenaient les époux [L], la société Quadral n'avait pu être informée dès le 21 février 2018 de ce que les héritiers du locataire auraient officiellement renoncé à la succession, ce que ne disait pas le notaire dans son courrier. Compte tenu d'un courrier adressé par le notaire à l'agence le 7 septembre 2018 faisant état de la renonciation des héritiers, le tribunal a retenu qu'à cette date du 7 septembre 2018 les héritiers avaient effectivement renoncé à la succession.

Relevant qu'à cette date l'une des trois conditions alternatives posées par l'article 809 du code civil pour la vacance d'une succession se trouvait remplie, le tribunal a observé que dans un courrier daté du 10 septembre 2018 la société Quadral Immobilier avait effectivement sollicité du tribunal d'instance de Metz la désignation d'un curateur à la succession, et que si l'authenticité de ce courrier était contestée par les époux [L], il apparaissait cependant que ce courrier portait le cachet du tribunal d'instance de Metz en date du 23 octobre 2018, preuve de la bonne réception de celui-ci.

Il en a conclu qu'aucun élément ne démontrait l'absence de diligence de la société Quadral Immobilier dans la saisine du tribunal d'instance aux fins de voir déclarer la succession vacante et que le délai s'étant écoulé entre la saisine de la direction départementale des finances publiques et la restitution des clés par cette administration, n'était pas non plus imputable à la SAS Quadral Immobilier.

Quant au délai écoulé entre la restitution des clés et du logement à la société Quadral, et la restitution par celle-ci aux époux [L], soit du 17 mai au 3 octobre, date du courriel envoyé par cette société aux fins de restitution des clés, le tribunal a observé que la responsabilité de la société Quadral était recherchée exclusivement sur un fondement contractuel. Le mandat donné à Quadral ayant été révoqué à l'occasion de l'assignation délivrée le 18 janvier 2019, le tribunal en a conclu que les demandeurs ne pouvaient légitimement rechercher la responsabilité de la défenderesse pour des faits postérieurs à cette date.



En tout état de cause, le tribunal a observé que les époux [L] faisaient état d'un préjudice né de la perte de loyers et charges sans pour autant produire au soutien de leur demande d'éléments démontrant que cette perte financière aurait eu un caractère certain, puisqu'ils n'établissaient nullement que, quelle que soit la date de libération de leur appartement, celui-ci aurait pu être immédiatement reloué aux conditions financières qu'ils alléguaient.

En l'absence de toute preuve de l'existence et du quantum de leur préjudice, le tribunal a considéré que la demande ne pouvait prospérer.



Au regard d'un tel manque de preuve le tribunal a également estimé que l'éventuel grief fait à la société Quadral, d'avoir saisi le tribunal le 23 octobre 2018 alors qu'elle était informée de la renonciation des héritiers depuis le 7 septembre, ne pouvait engager la responsabilité de l'agence faute de preuve d'un préjudice en lien avec ce délai.



Il a de même considéré que le fait d'avoir accepté que le logement reste occupé par le mobilier jusqu'au 31 décembre 2017 n'était pas fautif et n'avait eu aucune conséquence, puisque aucune vacance de la succession n'était envisageable à cette date.



Relevant qu'il aurait été possible en application des articles 771 et suivants du code civil, de sommer les héritiers de prendre parti à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de l'ouverture de la succession, le tribunal a cependant également estimé que l'absence d'une telle démarche n'était pas à l'origine d'un quelconque préjudice pour eux, puisque à supposer même que cette démarche ait été effectuée dès le 4 mars 2018, un délai de deux mois s'ouvrait alors, jusqu'au 4 mai 2018 et pouvait même le cas échéant être prolongé par décision judiciaire.





Enfin le tribunal a relevé que, à compter du 4 mai 2018, l'agence mandataire des demandeurs avait la possibilité, en application de l'article 809 du code civil, de faire constater la vacance de la succession puisque le délai de six mois prévu à cet article était expiré, ce qu'elle n'avait pas fait.

Relevant que la société Quadral Immobilier avait sur ce point manqué à ses obligations de diligence, le tribunal a cependant estimé que là encore, les demandeurs ne démontraient ni l'existence du préjudice certain dont ils ne se prévalaient ni son quantum en lien causal avec le manquement relevé de sorte que leur demande indemnitaire ne pouvait prospérer.



A raison de la même absence de démonstration d'un lien de causalité, le tribunal a également rejeté le grief tiré de la violation d'une obligation d'information.



Le tribunal a donc rejeté la demande principale en indemnisation d'un préjudice matériel né de la perte des loyers et charges locatives, et a de même rejeté la demande en dommages-intérêts à hauteur de 3.000 € faute de moyens présentés au soutien de cette demande.





Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 20 juillet 2022, les époux [L] ont interjeté appel du jugement en sollicitant l'annulation et ou infirmation du jugement en ce qu'il a :


Débouté M. [R] [L] et Mme [G] [F] épouse [L] de toutes leurs demandes ;

Débouté M. [R] [L] et Mme [G] [F] épouse [L] de leur demande de paiement en tant qu'elle est dirigée à l'encontre de la SA Gallian Assurances prise en la personne de son représentant légal ;

Débouté M. [R] [L] et Mme [G] [F] épouse [L] de leurs demandes en indemnisation en tant qu'elles sont dirigées à l'encontre de la SAS Quadral Immobilier prise en la personne de son représentant légal ;

Rejeté la demande de M. [R] [L] et Mme [G] [F] épouse [L] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [R] [L] et Mme [G] [F] épouse [L] à payer à la SA Gallian Assurances la somme de 1 200€ d'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [R] [L] et Mme [G] [F] épouse [L] à payer à la SAS Quadral Immobilier la somme de 1 200,00 euros d'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [R] [L] et Mme [G] [F] épouse [L] aux dépens.






Par ordonnance du 24 septembre 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction du dossier.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES





Par leurs dernières conclusions du 19 juin 2024 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [L] demandent à la cour d'appel de :


« Recevoir l'appel.

Infirmer le jugement et statuant à nouveau :

Condamner in solidum la Société Quadral Immobilier et la Société Galian Assurances à payer à M. [R] [L] et Mme [G] [L] née [F] la somme de 18 299,26 euros au titre de la perte des loyers et charges du 5 novembre 2017 au 7 octobre 2019.

Déclarer recevable et bien fondée la demande des époux [L] tendant à voir condamné la société Quadral Immobilier à leur payer à titre de dommage et intérêts la somme de 1 577,74 euros.

Condamner la Société Quadral Immobilier à payer aux époux [L] la somme de 1 577,74 euros à titre de dommages et intérêts.

Débouter Galian Assurance de sa demande tendant à voir réduire de 50% le montant des loyers demandés par les époux [L] de novembre 2017 à octobre 2019.

Condamner la Société Quadral Immobilier à payer aux époux [L] la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Débouter la Société Quadral Immobilier et la Société Galian Assurances de leur demande d'article 700 du code de procédure civile tant de première instance que d'appel.

Condamner la Société Quadral Immobilier et la Société Galian Assurances à payer chacune à M. [R] [L] et Mme [G] [L] née [F] la somme de 5 000,00 euros d'article 700 du code de procédure civile.

Les condamner aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel. »




Sur la responsabilité de la SAS Quadral Immobilier, les époux [L] rappellent que le locataire est décédé le 23 novembre 2017, et que la SAS Quadral Immobilier ne pouvait faire droit à la demande d'occupation jusqu'au 31 décembre 2017 émanant de la s'ur de celui-ci puisque celle-ci n'était pas partie au contrat et n'était pas héritière, étant précisé qu'elle ne s'est jamais engagée à payer les loyers. Ils ajoutent que la gestion des affaires de la succession par la s'ur du défunt ne leur est pas opposable en raison de l'effet relatif des contrats, étant rappelé qu'ils étaient liés à la SAS Quadral Immobilier par un mandat.



Les époux [L] soutiennent que, informée du décès de leur locataire, la SAS Quadral Immobilier aurait dû immédiatement demander la restitution des clés et mettre en demeure les héritiers de vider les lieux et, informée de leur refus lié au risque d'une acceptation tacite, faire établir un état descriptif des biens ou un procès-verbal de carence.



A ce sujet ils se prévalent des dispositions des articles 1304 et 1306 du code de procédure civile, dont ils soutiennent qu'elles permettaient, avec l'autorisation du président du tribunal judiciaire, de constater la présence de biens sans valeur, de dresser un procès-verbal de carence, et surtout de faire vider l'appartement pour le remettre en location. En outre et dès lors que le refus de la succession par les héritiers avait été définitivement confirmé à l'agence à compter du 21 février 2018, ils observent que ces derniers n'avaient plus depuis cette date aucun droit sur le mobilier.

Ils ajoutent que la SAS Quadral Immobilier ne devait pas rechercher les héritiers potentiels et attendre qu'ils se positionnent, qu'un curateur soit désigné ou qu'un partage soit réalisé, mais devait uniquement gérer le bien immobilier en accomplissant la démarche ci-avant décrite. Les époux [L] rappellent que rien n'a été fait y compris alors que la SAS Quadral Immobilier était informée de la volonté de renoncer à la succession le 1er janvier 2018. Le notaire ayant confirmé le refus des héritiers de façon ferme et définitive à la date du 21 février 2018, ils soutiennent que la SAS Quadral Immobilier devait vider l'appartement dès cette date, les héritiers n'ayant plus aucun droit à opposer au bailleur. Ils ajoutent qu'en respectant la procédure précitée, la SAS Quadral ne commettait aucune infraction, et que le stockage aurait pu se faire gratuitement dans le garage en attendant l'intervention des domaines ce qui aurait permis une remise en location de l'appartement.

Les époux [L] font encore valoir que le but des mesures conservatoires dont ils se prévalent n'était pas de garantir le paiement d'un arriéré locatif mais uniquement de leur permettre de récupérer leur bien de sorte que l'argumentaire de la société Quadral sur l'inutilité et le coût de ces mesures pour obtenir paiement d'un arriéré n 'est pas de bonne foi. Ils ajoutent qu'ils n'ont constaté la disparition des objets de valeur et de la voiture du défunt qu'après avoir récupéré les clés de leur appartement soit en octobre 2019 de sorte qu'il ne peut leur être reproché aucune inaction à cet égard.

Ils reprochent également à la SAS Quadral Immobilier de ne leur avoir restitué les clés qu'en octobre 2019 alors qu'elle les détenait depuis mai, et exposent qu'ils n'ont pas été informés du courrier des domaines qui mettait à leur charge le débarras de l'appartement, avec possibilité d'être remboursé sur l'actif successoral, étant précisé que la SAS Quadral Immobilier n'a pas non plus débarrassé de son propre chef l'appartement. Ils précisent à cet égard que contrairement à ce que soutient la société Quadral, ils n'ont jamais révoqué le mandat donné à celle-ci, de sorte qu'il lui appartenait bien, dans le cadre de son mandat, de restituer les clés et de débarrasser les meubles.



Les époux [L] reprochent enfin à la SAS Quadral Immobilier de ne pas avoir porté à leur connaissance les clauses du contrat groupe qu'elle avait signé, et de leur avoir communiqué uniquement une note d'information laconique et de nature à les induire en erreur, alors que, lorsqu'ils ont demandé la garantie de la société Galian Assurances, celle-ci leur a opposé qu'elle n'assurait pas les conséquences du décès du locataire.



Ils soutiennent que la SAS Quadral Immobilier avait vis à vis d'eux une obligation précontractuelle d'information qu'elle n'a pas respectée de sorte qu'ils ont perdu une chance de contracter une assurance plus adaptée.



Ils observent que Quadral a demandé elle-même à l'assureur de prendre en charge les loyers impayés postérieurement au décès, et soulignent que le contrat prévoyait une garantie « vacances locative » que la société Quadral n'a pas souscrite. Par ailleurs la société Galian Assurances a elle-même opposé à la société Quadral les diverses fautes commises, et notamment la déclaration tardive du sinistre, qui a généré une franchise de 1.577,74 € restant à leur charge.

Compte tenu de cette dernière faute, ils s'estiment fondés à réclamer à la société Quadral, à titre de dommages-intérêts, la somme de 1.577,74 €. Ils considèrent qu'une telle demande n'est pas irrecevable au regard des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile, dès lors qu'ils n'ont formé cette demande qu'en suite des conclusions déposées par la société Galian Assurances se prévalant de la tardiveté de la déclaration de sinistre et de la franchise en résultant, et qu'en tout état de cause une telle demande constitue une augmentation de leur demande initiale en dommages-intérêts.



Concernant leur préjudice, les époux [L] indiquent qu'ils ont été dans l'impossibilité totale de relouer leur bien par la faute de la société Quadral, et que cette perte totale de loyer résulte de façon directe et certaine des fautes de la société Quadral. En outre les carences fautives de cette société dans l'information relative au contrat d'assurance ont fait obstacle à ce qu'ils soient indemnisés. Enfin ils font valoir que les diverses fautes de la société Quadral ont généré pour eux des préoccupations incessantes et une perte de temps justifiant les dommages-intérêts réclamés.



Sur la garantie réclamée à la société Galian Assurances, les époux [L] rappellent que les conditions générales n'ont pas été portées à leur connaissance et que la SA Galian Assurances ne prouve pas l'inverse, de sorte que les clauses de déchéance de garantie ne leurs sont pas opposables. Ils ajoutent que le fait de ne pas avoir demandé une copie est sans emport dès lors que la SAS Quadral Immobilier avait déjà signé le contrat.

Les époux [L] ajoutent que si la SA Galian Assurances indique avoir communiqué les conditions durant la présente procédure, ceci est intervenu postérieurement à l'adhésion. Ils considèrent également que les défaillances de la SAS Quadral Immobilier dans la transmission des pièces à l'assureur ne leur sont pas opposables, et qu'il appartient à la SA Galian Assurances de se retourner contre la première citée.

Ils estiment qu'en tout état de cause, l'absence de transmission de l'état des lieux et du décompte définitif n'a pas d'incidence sur la prise en charge du sinistre, puisque ces documents ne concernaient pas la période postérieure au décès pour lesquels ils demandent une indemnisation



Quant à la franchise dont la société Galian Assurances entend se prévaloir, ils répliquent que celle-ci n'est due qu'à raison de la carence de la société Quadral de sorte qu'elle devra être imputée à cette société.



Sur les observations de la société Galian quant au quantum de leur demande, les époux [L] précisent qu'en dernier lieu M. [U] payait un loyer de 585 € majoré de 210 € de charges locatives et s'estiment fondés à mettre en compte un tel montant. Ils indiquent que, de mai à octobre 2019, la SA Quadral Immobilier a conservé volontairement et injustement les clés les empêchant de relouer le bien, et qu'ils ont subi en conséquence une perte financière totalement indépendante du marché locatif de sorte qu'ils sont fondés à mettre en compte le montant correspondant, et qu'il en est de même pour le surplus des sommes réclamées, la société Galian Assurances ne démontrant pas que la relocation effective du bien aurait pris 23 mois.











Par ses dernières conclusions du 18 juin 2024 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Quadral Immobilier demande à la cour d'appel de :


« Rejeter l'appel de M. [R] [L] et de Mme [G] [F] épouse [L].

Déclarer M. [R] [L] et de Mme [G] [F] épouse [L] irrecevables en leur demande tendant à voir condamner la société Quadral Immobilier à payer aux époux [L] la somme de 1.577,74 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 910-4 du code de procédure civile, pour avoir été présentée pour la première fois au sein du dispositif des conclusions du 20 mars 2023.

Confirmer le jugement du 18 juin 2022 au besoin par adjonction de motifs ou par substitution de motifs.


Très subsidiairement,


Fixer le préjudice subi par M. [R] [L] et de Mme [G] [F] épouse [L] au titre de la perte de chance pour eux de ne pas avoir pu louer leur logement suite au décès du locataire et au fait de ne pas avoir pu contracter une assurance leur permettant d'être garantis du règlement d'indemnité d'occupation en cas de décès d'un locataire à bien plus justes proportions et à une somme n'excédant pas respectivement 500,00 euros et 500,00 euros.

Fixer le préjudice subi par M. [R] [L] et de Mme [G] [F] à une somme maximale de 100,00 euros, soit 50,00 euros chacun.


En tout état de cause,


Déclarer M. [R] [L] et de Mme [G] [F] épouse [L] et la société Gallian Assurances SA (en ce qui concerne les demandes dirigées contre la société Quadral) irrecevables et subsidiairement mal fondés en l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens, conclusions et prétentions et les rejeter. 

Condamner solidairement entre eux M. [R] [L] et Mme [G] [F] épouse [L] et in solidum avec la société Gallian Assurances SA aux entiers frais et dépens d'appel.

Condamner solidairement entre eux M. [R] [L] et Mme [G] [F] épouse [L] et in solidum avec la société Gallian Assurances SA à payer à la SAS Quadral Immobilier une somme de 5 000,00 au titre de l'article 700 du code de procédure civile. »




La SAS Quadral Immobilier réplique, sur l'appel des époux [L], qu'elle n'a commis aucune faute en l'espèce. Elle indique avoir été prévenue du décès de M. [U] par la s'ur de celui-ci qui a demandé un délai jusqu'au 31 décembre pour enlever les meubles, ce qui n'était nullement excessif compte tenu de la situation. Elle considère dès lors qu'elle était fondée à donner son accord, malgré le fait que la s'ur du défunt n'ait pas été directement son héritière, dès lors que pour le moins celle-ci avait accompli un acte de gestion d'affaire au bénéfice de la succession. En tout état de cause elle précise que l'indemnité d'occupation aurait été due par la succession, à raison de la présence des meubles, étant rappelé en revanche que, en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, il ne se trouvait en l'état personne qui puisse prétendre au transfert du bail à son profit.



Elle expose cependant que les enfants de M. [U] ne sont pas venus enlever les meubles à la date prévue car ils craignaient qu'une telle initiative soit considérée comme une acceptation tacite de la succession qu'ils hésitaient à accepter. La SAS Quadral immobilier considère également que la prise en charge des meubles aurait pu rendre les enfants du défunt tacitement acceptants, et soutient qu'elle n'avait d'autre choix que d'attendre le déroulement de la succession sur laquelle elle n'avait aucune prise.



Ainsi elle soutient qu'elle n'avait pas à demander la restitution des clés ni à mettre en demeure les successibles d'avoir à déménager les meubles, tant que ceux-ci n'avaient pas pris position en acceptant ou refusant la succession. Elle ajoute que le refus de la succession par les enfants du défunt n'impliquait pas l'absence d'autres héritiers, et qu'il aurait été nécessaire ensuite de consulter la s'ur du défunt, voire les autres successibles, avant de pouvoir demander la vacance de la succession.

Elle maintient qu'elle n'avait aucun moyen de contraindre les successibles à enlever les meubles et considère qu'aucun défaut de diligence ne peut lui être reproché tant que les héritiers n'avaient pas officiellement renoncé à la succession, ce dont elle n'a été avisée officiellement par le notaire que le 7 septembre 2018. A cet égard elle soutient avoir dès le 10 septembre 2018 sollicité du tribunal la désignation d'un curateur de la succession, ce qui a été fait par ordonnance du 12 février 2019, étant précisé qu'elle n'est pas responsable de la durée de traitement de sa requête.



Quant aux mesures conservatoires de l'article 1304 du code de procédure civile que les époux [L] lui reprochent de ne pas avoir mis en 'uvre, la SAS Quadral fait valoir que celles-ci n'auraient pas permis l'enlèvement des meubles mais uniquement l'apposition de scellés ou un état descriptif voire un procès-verbal de carence, et auraient généré des frais, alors que rien ne permet de penser qu'il aurait existé des biens de valeur susceptibles de permettre le remboursement des indemnités d'occupation. Elle en conclut que de telles mesures étaient inutiles et qu'il ne peut lui être reproché de ne pas les avoir mises en 'uvre et observe encore que les appelants ne justifient d'aucune démarche, que ce soit pour faire constater l'acceptation tacite de la succession alors qu'ils indiquent que les héritiers ont repris certains meubles, ou pour obtenir restitution des clés avant le mois d'octobre 2019.



Quant aux reproches formulés par les époux [L] et par la société Galian Assurances, à propos des quatre mois écoulés après que l'administration des domaines, curateur de la succession, a autorisé la reprise du bien, la SAS Quadral Immobilier fait valoir qu'à cette époque les époux [L] l'avaient déchargée de son mandat et avaient mandaté un conseil de sorte qu'ils avaient repris la direction du procès.



S'agissant des griefs relatifs à la signature du contrat groupe d'assurance, la SAS Quadral immobilier fait valoir que ce contrat contenait des garanties usuelles et classiques, et que les époux [L] ne démontrent pas qu'une autre compagnie d'assurance aurait proposé une garantie liée au décès du locataire, de même qu'ils ne démontrent pas qu'ils lui auraient demandé de souscrire un autre contrat s'ils avaient su que la SA Galian Assurances ne couvrait pas la vacance liée au décès. 



Elle rappelle qu'en tout état de cause le contrat de bail signé se trouvait résilié de plein droit du fait du décès du locataire, alors que les loyers avaient été réglés jusqu'au décès. Enfin elle considère que les époux [L] ne démontrent pas avoir été induits en erreur sur la nature de la prise en charge offerte par l'assureur.



Sur le préjudice et les montants réclamés, la SAS Quadral Immobilier fait valoir qu'en tout état de cause ce préjudice ne pourrait consister que dans une perte de chance de ne pas avoir pu relouer le logement pour la période incriminée, et estime qu'en l'état les appelants ne démontrent pas disposer d'une perte de chance sérieuse et non hypothétique, et en lien de causalité avec les fautes alléguées. Elle fait valoir que les époux [L] ne démontrent pas que les biens du défunt auraient permis de régler les indemnités d'occupation, ni qu'ils auraient pu relouer le bien dès le lendemain du décès. Elle conclut donc au rejet de toute demande fondée sur une perte de chance, subsidiairement estime que le préjudice devrait être fixé à la somme maximale de 500 €.



De même elle conteste toute perte de chance de pouvoir conclure un contrat d'assurance à un coût similaire garantissant le risque lié au décès du locataire, et conclut au rejet d'une telle demande, subsidiairement estime qu'elle ne peut excéder la somme de 500 €.



Quant à la demande en paiement d'une somme de 1.577,74 € au titre de la franchise alléguée par l'assureur, la SAS Quadral fait valoir que cette demande ne figurait pas dans les conclusions justificatives d'appel des époux [L] et est donc irrecevable en application de l'article 910-4 du code de procédure civile. Elle considère qu'il ne peut s'agir d'une réplique à des conclusions antérieures, dès lors que devant le premier juge l'assureur se prévalait déjà de cette franchise.





Par ses dernières conclusions du 29 avril 2024 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Galian Assurances demande à la cour d'appel de :


« A titre principal :

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Metz, en ce qu'il a dit que le contrat de bail consenti à M. [U] a été résilié de plein droit le 4 novembre 2017;

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Metz, en ce qu'il a dit que la garantie « loyers impayés » a cessé à la date du 4 novembre 2017 ;

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Metz, en ce qu'il a dit que la garantie de la société Galian Assurances n'a pas vocation à être mobilisée ;

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Metz, en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes formées par M. et Mme [L] à l'encontre de la société Galian Assurances ;

Condamner les consorts [L] à verser au profit de la société Galian Assurances la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;


A titre subsidiaire


Prononcer la déchéance de garantie prévue par le contrat d'assurance, et ce en raison du fait que la société Quadral Immobilier et les époux [L] n'ont pas exécuté les obligations qui leur incombaient en cas de sinistre, et que la déclaration de sinistre « loyers impayés » est incomplète, ce qui occasionne un préjudice au détriment de la société Galian Assurances ;

Rejeter l'intégralité des demandes formées par les consorts [L] à l'encontre de la société Galian Assurances ;


Et subsidiairement,


Rejeter l'intégralité des demandes formées par les consorts [L] à l'encontre de la société Galian Assurances, faute pour ces derniers de rapporter la preuve d'un préjudice et de l'existence d'une obligation à la charge de la concluante ;

Condamner tout succombant à verser au profit de la société Galian Assurances la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;


A titre infiniment subsidiaire.


Déduire de l'indemnisation susceptible d'être allouée au profit des consorts [L] la franchise d'un montant de 1 577,74 euros prévue par le contrat d'assurance, et ce en raison du fait que la déclaration de sinistre est survenue au-delà du délai de 75jours imparti par le contrat d'assurance ;

Limiter le montant susceptible d'être alloué au profit des consorts [L] au titre de la perte des loyers à hauteur de 8 395,00 euros, et ce en raison du fait que ce poste de préjudice ne constitue qu'une perte de chances qui ne saurait être évaluée au-delà de 50% ;


En tout état de cause,


Limiter dans de très sérieuses proportions le montant des condamnations qui pourraient être prononcées à l'encontre de la société Galian Assurances ;

Condamner la société Quadral Immobilier à relever et garantir la Société Galian Assurances de toute condamnation ;

Condamner tout succombant à verser au profit de la société Galian Assurances la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. »




A titre principal, sur l'opposabilité du contrat d'assurances aux époux [L], la SA Galian Assurances rappelle qu'il n'est pas nécessaire de justifier la remise des conditions générales à l'assuré dès lors qu'elles l'ont été au souscripteur dans le cadre d'une assurance pour compte telle que prévue à l'article L. 112-1 du code des assurances.



En l'espèce elle indique que la SAS Quadral immobilier avait bien reçu mandat de souscrire une assurance couvrant les risques d'impayé et autres, et observe, à propos de la notice d'information critiquée par les époux [L], qu'il est expressément indiqué au contrat de mandat que cette notice ne constitue qu'un résumé des garanties, seul le contrat faisant foi, et qu'en outre le même contrat de mandat précis que, seul le contrat faisant foi, il pourra être remis aux mandants un exemplaire sur simple demande écrite de leur part, ce que les époux [L] ne prétendent pas avoir fait.



En tout état de cause elle relève que lors de la souscription du contrat d'assurance, la société Batigestion, souscripteur, aux droits de laquelle vient la SAS Quadral, a reconnu avoir reçu un exemplaire des conditions particulières et générales du contrat, de sorte que de son côté la SA Galian assurances a rempli ses obligations, étant précisé qu'elle n'est pas responsable des termes utilisés par Quadral dans la rédaction de sa notice d'information. Elle en conclut que seule cette dernière société pourrait être tenue pour responsable si l'information donnée à ses mandants était source d'erreur.



La SA Galian assurance s'estime dès lors fondée à refuser sa garantie aux époux [L] en leur opposant les clauses du contrat, qui disposent que la garantie s'applique aux locaux loués, et ne prévoient le remboursement aux bailleurs que des pertes pécuniaires subies du fait du non-paiement des loyers, charges ou taxes dues par le locataire, ainsi que des indemnités d'occupation des lieux, étant précisé que les indemnités d'occupation sont précisément définies au contrat.



Elle rappelle qu'en application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail est résilié de plein droit lors du décès du locataire, sauf le cas de transfert au profit de personnes limitativement désignées, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, et en conclut que, le bail ayant été résilié de plein droit, sa garantie ne trouvait plus à s'appliquer postérieurement au décès



Elle souligne que la somme actuellement réclamée par les époux [L] ne trouve son siège, ni dans le non-paiement des loyers, charges ou taxes dus par le locataire, ni dans l'existence d'une indemnité d'occupation telle que définie par le contrat d'assurance, puisque le bail n'a pas pris fin par la mise en 'uvre à l'encontre du locataire de la clause résolutoire, ou par le maintien dans les lieux du locataire à l'expiration du préavis légal pour congé.



Subsidiairement la SA Galian assurances fait valoir que, à supposer acquis le principe de sa garantie, il appartenait à la SAS Quadral immobilier en sa qualité de mandataire, de respecter la procédure de déclaration de sinistre et de constituer un dossier de sinistre conforme aux dispositions de l'article 1.5.2. du contrat, ce alors que les conditions générales du contrat stipulent que, en cas de déclaration de sinistre incomplète, l'assureur pourra opposer au souscripteur une déchéance de garantie.



En l'espèce elle expose que malgré ses demandes, la SAS Quadral immobilier ne lui a jamais fourni les pièces complémentaires demandées, de sorte qu'elle est fondée à opposer aux époux [L] la déchéance de garantie. Elle précise à cet égard que de jurisprudence constante le bénéficiaire d'une assurance pour le compte de qui il appartiendra peut se voir opposer une déchéance de garantie, et fait valoir que les époux [L] ne peuvent arguer du fait qu'ils n'auraient pas eu connaissance de cette clause, dès lors que dans le cadre d'un contrat groupe c'est au souscripteur et non à l'assureur qu'il incombe d'informer les assurés du contenu de l'assurance.

Elle ajoute qu'il appartient en tout état de cause aux époux [L] de faire la preuve de l'existence de l'obligation qu'ils invoquent, et qu'à défaut de produire les documents réclamés par l'assureur, une telle preuve n'est pas rapportée.



Plus subsidiairement, la SA Galian Assurances se prévaut de la tardiveté de la déclaration de sinistre, que la société Quadral n'a déclaré que le 26 mars 2018, ce qui contractuellement l'autorise à se prévaloir d'une franchise proportionnelle à ce retard.

Enfin elle rappelle que la perte alléguée des loyers ne constitue pas un préjudice établi mais une simple perte de chance, les appelants ne démontrant pas avec certitude qu'ils pouvaient louer leur bien durant les 23 mois considérés, et considère qu'il convient en l'espèce de retenir une perte de chance à hauteur de 50 % des loyers mensuels sur 23 mois soit 8.395€.



 Enfin et en cas de condamnation à son encontre, la SA Galian assurances s'estime fondée à appeler en garantie la SAS Quadral immobilier à raison de fautes commises par celle-ci. Elle lui reproche ainsi d'avoir autorisé les ayant droit du défunt à maintenir l'occupation des lieux jusqu'au 31 décembre 2017 sans s'être assurée de leur capacité à payer une indemnité d'occupation, de n'avoir procédé à une déclaration de vacance de la succession qu'en septembre 2018 alors qu'elle était informée depuis février 2018 du refus des héritiers d'accepter la succession, de n'avoir pas relancé le notaire dans l'intervalle, et d'avoir omis d'informer les époux [L] pendant plus de quatre mois de ce que le service des domaines avait autorisé la restitution aux propriétaires du bien immobilier. Sur ce point elle observe que le mandat donné à la société Quadral n'avait pas été résilié par les époux [L] quand bien même ceux-ci avaient assigné en justice cette société.



La société Galian assurances fait valoir que le préjudice dont se prévalent les époux [L] ne résulte que de l'incurie fautive de la société Quadral immobilier, de sorte que, si elle était elle-même condamnée, elle serait parfaitement fondée dans son appel en garantie à l'encontre de cette société.





MOTIFS DE LA DECISION





I - Sur les fins de non-recevoir soulevées par la SAS Quadral Immobilier





En application de l'article 910-4 du code de procédure civile, applicable à la cause, les parties doivent présenter à peine d'irrecevabilité, dès leurs conclusions justificatives d'appel, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond.

Néanmoins demeurent recevables dans la limite des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses, ou à faire juger les questions nées postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



En l'occurrence il est constant que dans leurs conclusions justificatives d'appel du 14 octobre 2022, les époux [L] n'ont pas formulé de demande en paiement de la somme de 1.577,74 € réclamée à titre de dommages-intérêts et correspondant au montant de la franchise que leur oppose la SA Galian Assurances.



Il est exact cependant que la mise en compte d'une telle somme dépendait de l'argumentaire et des prétentions soutenus par la SA Galian assurances en appel, puisque seule l'argumentation selon laquelle l'assureur serait en droit de se prévaloir d'une déclaration tardive du sinistre et donc de mettre en compte la franchise précitée, permettait aux époux [L] d'envisager, du fait des carences qu'ils imputent à la SAS Quadral Immobilier, l'éventualité d'un préjudice supplémentaire.



A cet égard, le fait que cette argumentation ait pu déjà être soutenue en première instance par la SA Galian assurances ne présageait pas nécessairement de ce qu'allaient être ses moyens de défense en appel.



La demande en paiement de la somme de 1.577,74 € dépendait donc pour être formée, des conclusions prises par la SA Galian assurances postérieurement aux premières conclusions des époux [L], en l'occurrence le 09 janvier 2023.



Cette demande en paiement, bien que non exprimée dans les conclusions justificatives d'appel, doit donc être déclarée recevable en ce qu'elle constitue une réponse aux conclusions d'un de leurs adversaires.



La fin de non-recevoir est donc rejetée.



Pour le surplus la SAS Quadral Immobilier évoque également dans ses conclusions l'irrecevabilité d'un moyen, qui tiendrait au fait que les époux [L] se contrediraient au détriment d'autrui.

Un tel argument n'est cependant pas repris au dispositif, et en tout état de cause seule une demande peut être déclarée irrecevable, et non un moyen.





II- Au fond





Dès lors que l'une des fautes reprochées par les époux [L] à la SAS Quadral immobilier est de les avoir fait adhérer à un contrat d'assurance qui n'aurait pas garanti les conséquences du décès de leur locataires, ce qu'au demeurant ils contestent, il convient, avant d'examiner la responsabilité de la société Quadral immobilier, de statuer sur les garanties couvertes par le contrat d'assurance souscrit auprès de la société Galian assurances.

1- Sur les demandes à l'encontre de la SA Galian assurances





Aux termes de l'article L.112-1 du code des assurances, « L'assurance peut être contractée en vertu d'un mandat général ou spécial ou même sans mandat, pour le compte d'une personne déterminée. Dans ce dernier cas, l'assurance profite à la personne pour le compte de laquelle elle a été conclue, alors même que la ratification n'aurait lieu qu'après le sinistre.

L'assurance peut aussi être contractée pour le compte de qui il appartiendra. La clause vaut, tant comme assurance au profit du souscripteur du contrat que comme stipulation pour autrui au profit du bénéficiaire connu ou éventuel de ladite clause.

Le souscripteur d'une assurance contractée pour le compte de qui il appartiendra est seul tenu au paiement de la prime envers l'assureur ; les exceptions que l'assureur pourrait lui opposer sont également opposables au bénéficiaire du contrat, quel qu'il soit. »



Il résulte des termes du mandat de gestion immobilière à effet du 18 avril 2011, signé entre les époux [L] et la société Batigestion, aux droits de laquelle vient la SAS Quadral immobilier, que « le mandataire est autorisé à souscrire pour le compte du mandant une assurance couvrant les risques d'impayés et autres.

Le coût de cette garantie est de 1,90 % TTC pour les baux d'habitation sur les sommes quittancées (sauf à parfaire ou à diminuer selon les variations du tarif futur de l'assurance) et est déductible des revenus fonciers.

La souscription de ladite garantie reste enfin soumise au respect des conditions exigées par la compagnie d'assurance dont une synthèse est jointe au présent mandat. Seul le contrat lui même faisant foi, il pourra être remis un exemplaire à chaque mandant sur simple demande écrite de sa part ».



L'assurance souscrite par la société Batigestion, aujourd'hui la SAS Quadral Immobilier, l''a donc été au bénéfice des époux [L] en tant que bailleurs, et dans le cadre d'un mandat conformément à l'alinéa 1er de l'article L.112-1 du code des assurances (et non des alinéas 2 et 3). Cette situation est également rappelée aux conditions générales du contrat lequel est souscrit par un professionnel de l'immobilier « pour le compte des propriétaires leur ayant confié la gestion de leur bien et leur ayant donné mandat de souscrire les garanties mentionnées aux conditions générales du contrat ».



Il en résulte que si les mandants, en l'occurrence les époux [L], entendent se prévaloir du contrat d'assurance précité, il leur appartient de faire preuve de ce que le dommage dont ils se prévalent fait partie des garanties prises en charge par l'assureur.

A cet égard, si des clauses d'exclusion de garantie pourraient le cas échéant leur être inopposables à raison de l'absence d'acceptation de ces clauses par le mandataire (qui n'aurait pas signé les conditions générales ou particulières), en revanche il appartient bien à celui qui demande à son profit la garantie de l'assureur, de faire la preuve de ce que le contrat souscrit s'applique à la situation concrète de son dommage.

Réclamant l'application du contrat, les époux [L] peuvent donc se voir opposer les conditions générales de celui-ci en tant que celles-ci définissent les garanties souscrites et prises en charge par l'assureur, et ce quoiqu'ils ne les aient pas expressément signées.

Cette situation leur était d'ailleurs expressément rappelée, aussi bien dans la clause précitée que dans la notice d'information relative aux eng