Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 9 janvier 2025

AFFAIRE : N° RG 22/01770  



 ARRÊT N° 



 NLG 





 ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 29 Avril 2022 

 RG n° 21/04128





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 JANVIER 2025

 



 



APPELANTE :



E.P.I.C. [Localité 3] LA MER HABITAT

N° SIRET : 271 400 020

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

pris en la personne de son représentant légal



Représenté et assisté par Me Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN



 





INTIMES :



Monsieur [X] [N]

né le 05 Janvier 1957 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Madame [B] [U] épouse [N]

née le 10 Juin 1958 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Non représentés, bien que régulièrement assignés 











DEBATS : A l'audience publique du 04 novembre 2024, sans opposition du ou des avocats, Mme COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme FLEURY, greffier



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,



ARRET prononcé publiquement le 09 janvier 2025 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et LE GALL, greffier 





*



* *





Suivant acte sous seing privé du 21 mars 1984, la société OPH [Localité 3] la mer habitat a consenti à M. [X] [N] et Mme [B] [U] épouse [N] un contrat de bail d'habitation portant sur immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 760,84 francs outre les charges, ce bail prenant effet le 1er avril 1984, pour une durée d'un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction. 



Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 juin 2021, reçue le 11 juin 2021, l'OPH [Localité 3] la Mer habitat a mis en demeure M. [X] [N] et Mme [B] [N] de payer la somme de 2.288,65 euros, au titre de leurs arriérés de loyers et charges.

 

Par acte d'huissier de justice du 8 juillet 2021 remis à étude, l'OPH [Localité 3] la Mer habitat a signifié à Mme [B] [U] épouse [N] un commandement de payer portant sur une somme de 3.042,27 euros et visant la clause résolutoire insérée au contrat.



Ce commandement de payer est demeuré infructueux. 



Par courriel du 9 juillet 2021, le bailleur a informé la CCAPEX de la situation d'impayés de loyers des époux [N]. 



Par courriel électronique avec avis de réception du 25 novembre 2021, le bailleur a dénoncé la situation des époux [N] auprès de Monsieur le Préfet du Calvados. 



Par acte d'huissier de justice du 23 novembre 2021, l'OPH [Localité 3] la mer habitat a assigné M. [X] [N] et Mme [B] [U] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir la résiliation du contrat de location litigieux aux torts du locataire, de voir ordonner son expulsion des lieux occupés, et de le voir condamner au paiement des arriérés de loyers dus, outre les loyers en cours et les charges, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation, des frais irrépétibles et dépens. 



Par jugement réputé contradictoire du 29 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, a : 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 1er avril 1984 conclu entre l'OPH [Localité 3] la mer habitat d'une part et M. [X] [N] et Mme [B] [N] née [U] d'autre part, et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2], à [Localité 3] (14) sont réunies au 8 septembre 2021 ; 

- ordonné la libération des lieux pour Mme [B] [N] née [U] ;

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ; 

- dit n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ; 

- dit qu'à défaut par Mme [B] [N] née [U] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique ;

- condamné Mme [B] [N] née [U] à payer à l'OPH [Localité 3] la Mer habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; 

- condamné M. [X] [N] et Mme [B] [N] née [U] solidairement à payer à l'OPH [Localité 3] la mer habitat la somme de 5.883,40 euros (cinq mille huit cent quatre vingt trois euros et quarante centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 28 février 2022, échéance du mois de janvier 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 8 juillet 2021 sur la somme de 2.844,76 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; 

- rappelé qu'en cas de mise en place d'une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ; 

- dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du

Calvados en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution; 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté toute demande plus ample ou contraire ; 

- condamné in solidum M. [X] [N] et Mme [B] [N] née [U] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer et de I'assignation ; 

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

 

Par déclaration du 12 juillet 2022 adressée au greffe de la cour, l'EPIC [Localité 3] la mer habitat a interjeté appel de ce jugement. 



Par dernières conclusions déposées le 6 octobre 2022, l'EPIC [Localité 3] la mer habitat demande à la cour de : 

- Dire recevable et bien fondé son appel,

- Infirmer le jugement en date du 29 avril 2022 en ce qu'il a rejeté toute demande plus ample ou contraire à savoir :

* prononcer l'expulsion de M. [X] [N] et Mme [B] [N] née [U] du logement occupé au [Adresse 2], ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra l'y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l'assistance de la force publique si besoin est ; 

* condamner M. [X] [N] et Mme [B] [N] née [U] solidairement au paiement de l'arriéré dû, soit la somme de 4.183,47 euros en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail (correspondant aux loyers et charges jusqu'au 8 septembre 2021, date d'acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure) augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ; 

* condamner solidairement M. [X] [N] et Mme [B] [N] née [U] au paiement d'une somme mensuelle de 555,23 euros, égale au montant du loyer et des charges, du 8 septembre 2021 jusqu'à parfaite libération des lieux, à titre d'indemnité d'occupation ; 

* dire que l'indemnité d'occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclus entre l'Etat et [Localité 3] la mer habitat ; 

* condamner solidairement M. [X] [N] et Mme [B] [N] née [U] à verser à [Localité 3] la mer habitat la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Statuant à nouveau, 



- Prononcer l'expulsion de M. [X] [N] du logement occupé au [Adresse 2], ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra l'y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l'assistance de la force publique si besoin est, 

- Condamner solidairement M. [X] [N] et Mme [B] [N] née [U] au paiement d'une somme mensuelle de 555,23 euros, égale au montant du loyer et des charges, du 8 septembre 2021 jusqu'à parfaite libération des lieux, à titre d'indemnité d'occupation, 

- Dire que l'indemnité d'occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément 

à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclus entre l'Etat et [Localité 3] la Mer habitat, 

- Condamner solidairement M. [X] [N] et Mme [B] [N] née [U] à verser à [Localité 3] la Mer habitat la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner M. [X] [N] et Mme [B] [N] née [U] aux entiers dépens. 



M. [X] [N] et Mme [B] [U] épouse [N] n'ont pas constitué avocat bien que la déclaration d'appel et les premières conclusions d'appelant leur ont été signifiées respectivement le 24 août 2022 et le 5 octobre 2022, à l'étude d'huissier. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 octobre 2024. 



Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.





MOTIFS 



1. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion de M. [X] [N] 



A titre liminaire, il convient de relever que l'appel du bailleur l'OPH [Localité 3] la Mer est limité au chef de dispositif ayant rejeté toute demande plus ample ou contraire, à savoir les demandes tendant à voir ordonner l'expulsion de M. [X] [N] et à voir prononcer sa condamnation solidairement avec Mme [B] [U] épouse [N] au paiement d'une somme mensuelle de 555,23 euros, égale au montant du loyer et des charges, à titre d'indemnité d'occupation, étant précisé que cette indemnité d'occupation sera révisable comme le prix du loyer. 



L'article 1134 ancien du code civil, dans sa version applicable en l'espèce, énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.



L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l'espèce, dispose que I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.



Le contrat de bail d'habitation conclu entre l'OPH [Localité 3] la mer, le bailleur, et M. [X] [N] et Mme [B] [U] épouse [N], locataire, prévoit à son article 3 que le locataire aura à payer le loyer, les charges locatives, éventuellement les réparations locatives. 



L'article 3.1 énonce que la location est consentie et acceptée moyennant un loyer principal mensuel fixé au préambule et payable à terme à échoir, le premier de chaque mois au compte ou entre les mains du receveur de l'office ou de son préposé. Le loyer principal est fixé par le Conseil d'Administration de l'Office conformément aux dispositions légales en vigueur et pourra subir en cours de bail les révisions autorisées, ou prescrites par des dispositions nouvelles. 



L'article 4.5 du contrat litigieux prévoit qu'en cas de non paiement des sommes dues à l'organisme, l'Office pourra résilier le bail de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux, et ce nonobstant toutes offres et consignations ultérieures et sans préjudice du paiement des loyers échus ou à échoir et des accessoires. 



Le bailleur OPH [Localité 3] la mer habitat reproche au premier juge de n'avoir ordonné la libération et l'expulsion qu'à l'égard de Mme [B] [N], alors que selon lui, le jugement entrepris a bien constaté l'acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur à l'égard de Mme [B] [U] épouse [N] et de M. [X] [N]. 



Son analyse est erronée. En effet, il résulte de la lecture du chef de dispositif concerné, rédigé dans les termes suivants : 

'constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 1er avril 1984 conclu entre l'OPH [Localité 3] la mer habitat d'une part et M. [X] [N] et Mme [B] [N] née [U] d'autre part, (...) sont réunies au 8 septembre 2021"

que le premier juge s'est borné à constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre les parties, sans préciser que cette acquisition valait à la fois à l'égard de M. [X] [N] et de Mme [B] [N].



Aux termes de sa motivation, le premier juge a exactement retenu : 

- que suivant acte d'huissier du 8 juillet 2021, l'OPH [Localité 3] la mer habitat a fait commandement à M. [X] [N] et à Mme [B] [U] épouse [N] d'avoir à payer la somme en principal de 2.844,76 euros, mais que ce commandement, qui par ailleurs était conforme aux dispositions légales applicables, a été délivré seulement à Mme [B] [N], en étude, 

- que la situation d'impayés n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, 

- qu'ainsi les conditions de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire étaient réunies au 8 septembre 2021 seulement pour Mme [B] [N] et que M. [X] [N] devait être mis hors de cause n'ayant pas reçu le commandement de payer. 



M. [X] [N] reste donc tenu contractuellement à l'égard de l'OPH [Localité 3] la mer habitat de ses obligations de locataire résultant du contrat de location du 21 mars 1984 liant les parties. 



Dès lors, c'est à juste titre que le jugement entrepris a prononcé l'expulsion uniquement de Mme [B] [U] épouse [N] et qu'il a condamné uniquement cette dernière à payer à l'OPH [Localité 3] la Mer habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux. 



Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes plus amples ou contraires du bailleur OPH [Localité 3] la mer habitat tendant à voir acquise la clause résolutoire à l'égard de M. [X] [N], à voir ordonner l'expulsion de M. [X] [N] et à voir prononcer sa condamnation solidairement avec Mme [B] [U] épouse [N] au paiement d'une indemnité d'occupation. 









2. Sur les demandes accessoires 



Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens, exactement appréciées, sont confirmées.



L'OPH [Localité 3] la mer habitat, qui succombe à titre principal en ses prétentions, supportera la charge des dépens d'appel. 



Il est débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,



Confirme le jugement entrepris des chefs de dispositions dont il a été interjeté appel,



Y ajoutant, 



Déboute l'OPH [Localité 3] la mer habitat du surplus de ses demandes,



Condamne l'OPH [Localité 3] la mer habitat aux dépens d'appel. 



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT











LE GALL F. EMILY