Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 9 janvier 2025

ARRET 

N°





S.A.R.L. CHATEAU DE [Localité 3]





C/



Association SOCIETE DES ANTIQUAIRES DE PICARDIE













CJ/NP/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU NEUF JANVIER 

DEUX MILLE VINGT CINQ





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03889 - N° Portalis DBV4-V-B7H-I3Y7 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU TRENTE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS





PARTIES EN CAUSE :



S.A.R.L. CHATEAU DE [Localité 3] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Antoine CANAL, avocat au barreau d'AMIENS





APPELANTE



ET



SOCIETE DES ANTIQUAIRES DE PICARDIE, association déclarée et reconnue d'utilité publique par décret du Président de la République du 18 juillet 1851, publié au journal officiel du 23 août 1851, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Marc DECRAMER substituant Me Marcel DOYEN de la SCP MONTIGNY DOYEN, avocats au barreau d'AMIENS





INTIMEE







DEBATS :



A l'audience publique du 17 octobre 2024, l'affaire est venue devant Mme Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 26 décembre 2024.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Nathanaëlle PLET, greffière placée en pré-affectation.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 09 janvier 2025 par sa mise à disposition au greffe. 



Le 09 janvier 2025, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.





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* *



DECISION :



Par acte notarié du 30 juillet 2018, la société des antiquaires de Picardie a vendu le château de [Localité 3] sis à [Localité 3], [Adresse 4], à la SARL Château de [Localité 3] pour un prix de 580 000 euros moyennant le paiement du prix dans un délai maximum de 24 mois. 



Il était stipulé l'acte de vente qu' 'à défaut de paiement du prix ou des intérêts à payer dans les termes convenus, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément à l'article 1656 du code civil, si le commandement contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la présente clause. Cette résolution aura lieu sans préjudice du droit au vendeur à tous dommages et intérêts.'



L'acte stipulait également l'inscription du privilège de vendeur et de l'action résolutoire jusqu'au 30 juillet 2021, avec faculté de renouvellement. Suivant acte publié le 30 juin 2021, le notaire rédacteur a renouvelé l'inscription jusqu'au 30 juin 2031. 



Le prix de vente n'ayant pas été réglé par la SARL Château de [Localité 3], la société des antiquaires de Picardie lui a fait délivrer un commandement de payer par acte d'huissier du 7 mai 2021. 



A la suite de l'échec de la tentative amiable de régularisation de la vente, par acte d'huissier du 3 février 2023, la société des antiquaires de Picardie a fait assigner la société Château de [Localité 3] devant le tribunal judiciaire d'Amiens aux fins notamment de résolution de la vente, d'expulsion et de réparation de son préjudice. 



Par jugement réputé contradictoire du 30 juin 2023, le tribunal judiciaire d'Amiens a :



- constaté la résolution de la vente ; 

- ordonné l'expulsion de la SARL Château de [Localité 3] ; 

- rejeté les autres demandes de la société des antiquaires de Picardie ; 

- condamné la société Château de [Localité 3] à lui payer une somme de 800 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

La société Château de [Localité 3] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 23 août 2023.



Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2024, elle demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté la société des antiquaires de Picardie de sa demande de dommages et intérêts ; 

- infirmer le jugement pour le surplus, 



Et statuant à nouveau : 

- débouter la société des antiquaires de Picardie de l'ensemble de ses demandes,

- ordonner l'exécution du contrat, et accorder pour ce faire à la SARL Château de [Localité 3] un délai de 12 mois, afin de procéder au règlement du prix de vente,

- laisser les dépens à la charge de la société des antiquaires de Picardie. 



Elle expose avoir acheté l'ensemble immobilier pour y créer des logements qu'elle aurait vendus. Elle indique que la commercialisation des lots a commencé en 2019 mais que tout le projet a été stoppé en raison de la crise sanitaire en 2020. Elle signale que malgré les difficultés rencontrées, trois promesses d'achat ont pu être régularisées mais n'ont pas pu se concrétiser. Elle précise que la crise immobilière constitue un deuxième événement de force majeure qui ne lui a pas permis de finaliser son projet et de régler le prix de vente.



Elle soutient que la société des antiquaires ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué. Elle indique qu'elle avait accepté le report du paiement à deux ans si bien qu'elle ne peut désormais affirmer qu'elle a été privée de la possibilité de disposer du prix pour réaliser ses investissements. Elle ajoute que la décision est assortie de l'exécution provisoire si bien qu'elle aurait pu disposer du bien. Elle indique qu'elle échoue à démontrer qu'elle va nécessairement vendre le bien pour un montant moins élevé. 



Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2024, la société des antiquaires de Picardie demande à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résolution de la vente et ordonné l'expulsion de la SARL Château de [Localité 3], et l'infirmer pour le surplus,

- si nécessaire, constater, et à défaut prononcer la résolution de la vente litigieuse aux torts et griefs de la SARL Château de [Localité 3], avec toutes conséquences de droit,

- condamner la SARL Château de [Localité 3] à payer à la société des antiquaires de Picardie une somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts et une somme de 10 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- donner acte à la société des antiquaires de Picardie de ce qu'elle se réserve la faculté de solliciter la réparation de tous préjudices complémentaires qu'elle pourrait subir,

- débouter la SARL Château de [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes,

- ordonner la publication du jugement à intervenir auprès du service de publicité foncière, territorialement compétent, aux frais de la SARL Château de [Localité 3],

- condamner la SARL Château de [Localité 3] aux dépens, dont distraction est requise au profit de la SCP Montigny-Doyen, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Elle expose que le débiteur d'une obligation contractuelle de sommes d'argent inexécutée ne peut s'exonérer en invoquant un cas de force majeure. Elle note que les événements dont se prévaut la société Château de [Localité 3] n'ont eu que des effets que temporaires et limités sur l'économie. Elle note que l'appelante ne démontre pas avoir entrepris la moindre démarche pour obtenir un financement et s'est totalement désintéressée du bien. 



Sur son préjudice, elle expose qu'elle a été privée de la perception du prix de vente si bien qu'elle n'a pu réaliser les investissements qu'elle envisageait. Elle indique qu'elle est contrainte de rechercher un nouvel acquéreur et que le prix de vente ne sera probablement pas équivalent à celui convenu avec la société Château [Localité 3] alors que cette dernière a laissé le bien à l'abandon. Elle demande également une indemnité au titre de la dégradation du bien et ajoute que l'acte prévoyait un taux d'intérêt de 6 % l'an en cas de retard de paiement. Elle indique que le bien a été évalué à un prix compris entre 280 000 et 320 000 euros compte tenu de son importante dégradation. Elle ajoute que le délai de 24 mois initialement accepté a été largement dépassé et que le jugement n'était pas définitif, ce qui ne permettait pas de vendre le bien. 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2024 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 18 octobre 2024.



MOTIFS



1. Aux termes de l'article 1654 du code civil, si l'acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.



Par ailleurs, l'article 1656 du code civil dispose que s'il a été stipulé lors de la vente d'immeubles que, faute du paiement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l'acquéreur peut néanmoins payer après l'expiration du délai, tant qu'il n'a pas été mis en demeure par une sommation, mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder ce délai. 



Il résulte de l'article 1218 du code civil, alinéa premier que les conditions de la force majeure sont réunies en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Pour être qualifié d'événement de force majeure, un événement doit être extérieur à la personne du cocontractant, imprévisible, et irrésistible. 



En application de l'article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et l'article 1228 précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 



L'acte de vente du 30 juillet 2018, qui lie les parties, stipule que le prix de la vente, soit 580 000 euros, était payable au plus tard dans un délai de 24 mois à compter de l'acte en la comptabilité du notaire, et que, à défaut de paiement du principal et des intérêts un mois après un commandement de payer resté infructueux, la vente serait résolue de plein droit conformément à l'article 1656 du code civil, si le commandement contient déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la clause.



La société des antiquaires de Picardie a fait délivrer le 7 mai 2021 à la société Château de [Localité 3] un commandement d'avoir à payer le prix de 580 000 euros rappelant la clause résolutoire stipulée à l'acte de vente et faisant état de la déclaration formelle par le vendeur de son intention de mettre en oeuvre cette clause. 



La société Château de [Localité 3] entend se prévaloir de la force majeure en raison des conséquences de la crise sanitaire liée à l'épidémie de COVID et de la guerre en Ukraine. 



Cependant, le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. Il résulte de l'article 1218 du code civil que l'effet exonératoire de la force majeure suppose que l'obligation ne puisse absolument plus jamais être exécutée. La nature pécuniaire de l'obligation au paiement du prix présume qu'il est toujours possible qu'elle soit exécutée.



Si la société Château de [Localité 3] avait voulu tenir compte de l'aléa lié à la réalisation de son projet immobilier de vente d'appartement à aménager dans le château, elle aurait dû solliciter que soit intégré à l'acte de vente la condition suspensive de réalisation de son projet immobilier ce qui n'a pas été fait. La promesse de vente antérieure à la signature de l'acte authentique comportait uniquement la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire en vue de l'aménagement du château. 



Par ailleurs, la société Château de [Localité 3], qui demande que soit ordonnée l'exécution du contrat et que lui soit accordé un délai de 12 mois pour payer le prix, ne fournit aucune garantie de paiement alors que le prix aurait dû être payé en juillet 2020, il y a désormais plus de quatre ans, et justifie de l'échec de ses trois seuls projets de vente d'appartement dans le château. Le maire de [Localité 3] atteste au surplus du retrait du projet de travaux par la société Château de [Localité 3] auprès des services de l'urbanisme en 2021. Elle ne financera donc pas le prix de vente par le biais de la perception de la valeur d'achat des appartements comme elle l'avait prévu. Elle ne justifie d'aucun autre projet. Elle sera donc déboutée de sa demande d'exécution du contrat de vente. 



En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la résolution de la vente par la société des Antiquaires de Picardie au profit de la SARL Château de [Localité 3] du château de [Localité 3] et ordonné l'expulsion de la SARL Château de [Localité 3], occupant sans droit ni titre des lieux. 



La publication du jugement au service de la publicité foncière territorialement compétent, aux frais de la société Château de [Localité 3] sera en outre ordonnée. 



2. S'agissant de la demande de dommages et intérêts formée par la société des antiquaires de Picardie à hauteur de 150 000 euros, il est certain qu'elle avait admis une immobilisation du bien pendant deux ans en attendant le paiement du prix. 



Elle avait cependant pris soin de mentionner dans l'acte que le prix de vente serait productif d'intérêts au taux de 6 % en cas de non-paiement à l'échéance et de mise en oeuvre de la clause résolutoire. La société des antiquaires ne forme pas de demande explicite d'exécution de cette clause contractuelle puisqu'elle sollicite des dommages et intérêts sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil. Cependant, cette clause témoigne de l'intention de la société des antiquaires d'être indemnisée au titre de l'immobilisation du bien en cas de défaut de paiement du prix. 



L'immobilisation perdure depuis quatre ans à compter du terme fixé pour le paiement du prix de vente. Il ressort d'une attestation du maire de la commune de [Localité 3] de mai 2023 que le projet immobilier a en réalité été abandonné en 2021, qu'il a informé l'acquéreur d'actes de vandalisme dans le château et que le bien se dégrade. 



En outre, la société des antiquaires de Picardie produit une attestation de valeur évaluant l'immeuble à une somme comprise entre 280 000 et 320 000 euros alors que le bien aurait dû être acquis pour 580 000 euros par la société Château de [Localité 3].



La société des antiquaires de Picardie doit donc être indemnisée du préjudice subi du fait de l'immobilisation du bien et du défaut de perception du prix de vente. Il ne peut lui être reproché de ne pas avoir remis le bien en vente à la suite de la décision de première instance, même si elle était assortie de l'exécution provisoire compte tenu de l'aléa lié à l'appel interjeté par la société Château de [Localité 3].



La cour dispose des éléments pour condamner la société Château de [Localité 3] à verser à la société des antiquaires de Picardie une indemnité de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts en tenant compte de la durée de l'immobilisation, de la dégradation du bien et de sa perte de valeur. 



L'intimée demande en outre qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle se réserve la faculté de solliciter la réparation de tous préjudices complémentaires qu'elle pourrait subir. Il ne sera pas statué sur ce point faute de prétention formée par la société des Antiquaires de Picardie au sens de l'article 954 du code de procédure civile. 



3. Les dispositions du premier jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées. 



La société Château de [Localité 3], qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux dépens d'appel dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile et au paiement d'une indemnité de 2 000 euros au profit de la société des antiquaires de Picardie au titre des frais irrépétibles d'appel. Le surplus de la demande sera rejeté. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, 



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de la société des antiquaires de Picardie ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne la SARL Château de [Localité 3] à verser à l'association société des antiquaires de Picardie une indemnité de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 



Déboute la SARL Château de [Localité 3] de ses demandes ; 



Ordonne la publication du jugement au service de la publicité foncière territorialement compétent, aux frais de la société Château de [Localité 3] ; 



Condamne la SARL Château de [Localité 3] aux dépens d'appel dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; 



Condamne la SARL Château de [Localité 3] à verser à l'association société des antiquaires de Picardie une indemnité de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et rejette le surplus de la demande au titre des frais irrépétibles.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE