Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 9 janvier 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 09 JANVIER 2025



N°2025/11













Rôle N° RG 23/15661 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BMKAY







[H] [W]





C/



[E] [O]































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Jean-françois JOURDAN 



Me Paul GUEDJ 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7] en date du 23 Novembre 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 23/00432.





APPELANT





Monsieur [H] [W], demeurant [Adresse 5] ([Adresse 1])



représenté par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Olivia MARANGONI, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



Madame [E] [O], demeurant [Adresse 6]



représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*































COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, 

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur, 



chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



































































EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte sous seing privé en date du 08 octobre 2019, avec effet au 1er novembre 2019, Madame [O] a donné à bail à Monsieur [W] une maison à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros, pour une durée de trois ans reconductible par tacite reconduction et pour laquelle un dépôt de garantie de 1.000 euros était versé.



Se plaignant de la détérioration du logement en raison d'infiltrations et de la présence d'humidité, Monsieur [W] assignait Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, lequel ordonnait une expertise judiciaire par ordonnance de référé du 06 décembre 2021.



Suivant exploit d'huissier en date du 26 avril 2022, Madame [O] signifiait un congé pour vendre pour le 31 octobre 2022 à Monsieur [W], lequel l'informait par courrier recommandé du 22 juin 2022 de son intention d'acquérir le bien loué en recourant à un prêt.



Par lettre recommandée du 25 octobre 2022, Madame [O] avisait Monsieur [W] qu'en l'absence de propositions de plan de financement, dans un délai de 4 mois à compter du 22 juin 2022, celui-ci devait quitter les lieux au 31 octobre 2022.



Par lettre recommandée en réponse du 28 octobre 2022, Monsieur [W] répondait à sa bailleresse, par l'intermédiaire de son conseil, qu'il demeurait dans l'attente du rapport de l'expert.

Il précisait que le montant des travaux devait venir en déduction du prix de vente, car le prix proposé dans le congé était dissuasif pour l'empêcher d'exercer son droit de préemption.



Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2022, Madame [O] assignait Monsieur [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir valider le congé délivré, constater la résiliation du bail au 31 octobre 2022, prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef et voir condamner ce dernier à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 1.000 euros à compter du 1er novembre 2022 jusqu'à libération effective des lieux et la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de la procédure.



L'affaire était évoquée à l'audience du 26 février 2023.



Madame [O] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance.



Monsieur [W] concluait in limine litis au sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 06 décembre 2021 et demandait au tribunal de débouter Madame [O] de l'ensemble de ses demandes.

Il sollicitait également sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.



Par jugement contradictoire rendu le 23 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

*rejeté la demande de Monsieur [W] de surseoir à statuer ;

*déclaré valide le congé pour vente délivré le 26 avril 2022 ;

*constaté la résiliation du bail conclu le 08 octobre 2019 entre Monsieur [W] et Madame [O] au 31 octobre 2022 ;

*ordonné l'expulsion de Monsieur [W] et celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4];

*dit qu'à défaut de départ volontaire du locataire ou de tout occupant de son chef, il pourra être procédé à la procédure d'expulsion du logement litigieux avec le concours de la force publique si nécessaire conformément aux dispositions des articles L.411-1, L.412-1 à L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

*dit que le sort des meubles garnissant les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L.433-1, L433-2 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;

*condamné Monsieur [W] à payer à Madame [O] une indemnité d'occupation d'un montant égal au dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges, soit 1.000 euros par mois à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés au bailleur et dit que les sommes échues porteront intérêt au taux légal à compter de la décision ;

*condamné Monsieur [W] à payer à Madame [O] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné Monsieur [W] aux dépens.



Par déclaration au greffe en date du 20 décembre 2023, Monsieur [W] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit : 

- rejette la demande de Monsieur [W] de surseoir à statuer ;

- déclare valide le congé pour vente délivré le 26 avril 2022 ;

- constate la résiliation du bail conclu le 08 octobre 2019 entre Monsieur [W] et Madame [O] au 31 octobre 2022 ;

- ordonne l'expulsion de Monsieur [W] et celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] [Localité 8];

- condamne Monsieur [W] à payer à Madame [O] une indemnité d'occupation d'un montant égal au dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges, soit 1.000 euros par mois à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés au bailleur et dit que les sommes échues porteront intérêt au taux légal à compter de la décision ;

- condamne Monsieur [W] à payer à Madame [O] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamne Monsieur [W] aux dépens.



Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [O] demande à la cour de : 

*confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

*débouter Monsieur [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

*valider le congé délivré par huissier, à la requête de Madame [O] à Monsieur [W], locataire, pour le 31 octobre 2022 ;

*juger qu'en conséquence, le bail liant les parties est résilié de plein droit, par l'effet du congé pour vendre délivré le 26 avril 2022, à la date du 31 octobre 2022 ;

En conséquence, :

*valider l'expulsion des lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 8] de Monsieur [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

*condamner Monsieur [W] à payer à Madame [O] une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2022 d'un montant de 1.000 euros, et ce, jusqu'au 26 septembre 2024, date de libération des lieux suivant procès-verbal d'expulsion du 26 septembre 2024 ;

*condamner Monsieur [W] à payer à Madame [O] la somme de 4.000 euros, sur la base de l'article 700 du Code de procédure civile

*condamner Monsieur [W] aux entiers dépens d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit.



Au soutien de ses demandes, Madame [O] prend acte du fait que Monsieur [W] renonce finalement à la prétention du sursis à statuer puisque l'expert judiciaire désigné dans une procédure parallèle a déposé un pré-rapport le 28 janvier 2024, puis un rapport d'expertise judiciaire le 30 avril 2024 ;

Elle rappelle que la procédure judiciaire tendant à engager la responsabilité de Madame [O], ès-qualité, pour manquement à son obligation de délivrance d'un logement décent, ne fait pas obstacle au bailleur, de délivrer un congé pour vendre à son locataire ; 

Elle indique avoir tenté de faire effectuer divers travaux, au sein des lieux alors loués à Monsieur [W] et sa famille mais s'être heurtée à l'absence de coopération de ces derniers, les mêmes qui se plaignent aujourd'hui des mêmes désordres ; 

Il résulte d'ailleurs expressément d'un rapport d'expertise technique dressé en date du 31 janvier 2024 par SOLIHA ALPES MARITIMES, mandatée par la commune de [Localité 8] , suite à un signalement effectué par Monsieur [W], que le logement n'est pas qualifié d'insalubre au regard du code de la santé publique .

Par ailleurs Madame [O] soutient qu'en se maintenant dans les lieux à l'issue du délai de quatre mois après avoir fait jouer son droit de préemption, le bail s'est résilié de plein droit par l'effet du congé le 31 octobre 2022, le locataire devenant donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Or ce dernier, au 15 décembre 2022, n'ayant toujours pas restitué les lieux loués et n'entendant manifestement pas le faire, à la lecture de la correspondance adressée par l'intermédiaire de son conseil, datée du 28 octobre 2022, Madame [O] expliquait avoir délivré une assignation à l'encontre de son locataire en date du 15 décembre 2022, à l'effet de valider le congé avec toutes les conséquences de droit ; 

Elle ajoute que le prix de 270.000 euros est un prix conforme au marché, Madame [O] ayant sollicité une agence immobilière, en la personne de Madame [T] de l'agence IMMO, laquelle lui a adressé une estimation en date du 30 avril 2021 d'un montant de 330.000 euros net vendeur, valeur de marché, en cas de vente vide, et de 310.000 euros dans le cas d'une vente avec un locataire dans les lieux.

Aussi elle maintient que le congé pour vendre délivré le 26 avril 2022, est régulier et que l'expulsion de Monsieur [W] n'est pas fautive dans la mesure où elle repose sur un jugement assorti de l'exécution provisoire, qui a validé le congé pour vendre délivré à la requête de Madame [O] pour le 30 octobre 2022.

Elle souligne que Monsieur [W] a quitté les lieux le 26 septembre 2024, soit près de deux années plus tard alors qu'il a fait l'acquisition d'une villa, en avril 2024.

Enfin Madame [O] relève  que ce dernier n'a pas restitué l'intégralité des clefs au commissaire de justice, et qu'à ce jour, il est impossible d'accéder au garage, ainsi qu'à la véranda, les portes concernées étant verrouillées, et aucune clef restituée ne permettant de les ouvrir.



Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [W] demande à la cour de : 

*de le recevoir en son appel ainsi qu'en ses demandes, fins et conclusions, et les déclarées fondées, 

Y faisant droit,

*infirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré en ce qu'il a dit :

- rejette la demande de Monsieur [W] de surseoir à statuer ;

- déclare valide le congé pour vente délivré le 26 avril 2022 ;

- constate la résiliation du bail conclu le 08 octobre 2019 entre Monsieur [W] et Madame [O] au 31 octobre 2022 ;

- ordonne l'expulsion de Monsieur [W] et celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] [Localité 8];

- qu'à défaut de départ volontaire du locataire ou de tout occupant de son chef, il pourra être procédé à la procédure d'expulsion du logement litigieux avec le concours de la force publique si nécessaire conformément aux dispositions des articles L.411-1, L.412-1 à L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

- que le sort des meubles garnissant les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L.433-1, L433-2 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;

- condamne Monsieur [W] à payer à Madame [O] une indemnité d'occupation d'un montant égal au dernier loyer appelé assorti de la provision pour charges, soit 1.000 euros par mois à compter du 1er novembre 2022 et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés au bailleur et dit que les sommes échues porteront intérêt au taux légal à compter de la décision ;

- condamne Monsieur [W] à payer à Madame [O] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamne Monsieur [W] aux dépens.

- rappelle que l'exécution provisoire est de droit ;

Statuant à nouveau,

*débouter Madame [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

*juger nul et de nul effet le congé pour vendre délivré le 26 avril 2022 à Monsieur [W] par Madame [O], car frauduleux ;

*constater que malgré le caractère frauduleux du congé pour vendre, Madame [O] a procédé à l'expulsion de Monsieur [W] en date du 26 septembre 2024 ;

En conséquent, :

*condamner Madame [O] à réparer les préjudices consécutifs à la délivrance d'un congé frauduleux et à l'expulsion de Monsieur [W] ;

*condamner Madame [O] à payer à Monsieur [W] : 

- la somme de 10.000 euros pour non-exécution de bonne foi du contrat de bail ;

- la somme de 15.000 euros au titre de l'atteinte au droit de Monsieur [W] de jouir paisiblement du bien loué et à son expulsion fautive à la suite de la délivrance d'un congé frauduleux ;

- la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

*condamner Madame [O] à restituer la somme de 1.000 euros à Monsieur [W], correspondant au dépôt de garantie ;

*condamner Madame [O] à payer à Monsieur [W] la somme de 240 euros correspondant à la moitié des frais d'établissement d'état des lieux de sortie par commissaire de justice ;

*condamner Madame [O] à payer à Monsieur [W] la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile 

*condamner Madame [O] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel.



Au soutien de ses demandes, M. [W] fait valoir que l'expert judicaire a conclu dans son rapport finalement déposé le 30 avril 2024 que les désordres constatés provenaient d'un défaut d'entretien du bien imputable au bailleur, ajoutant que les désordres affectant le logement loué avaient eu des conséquences dramatiques sur la santé de ses enfants et de sa compagne. 

Il rappelle que malgré ses demandes, la bailleresse n'a pas réalisé les travaux pour remédier aux désordres et ce malgré le constat de dégât des eaux, le rapport de recherche de fuites, le rapport d'expertise amiable et le procès verbal de constat, violant manifestement ses obligations de bailleur telles que prévues au titre de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Il souligne que 4 mois après l'ordonnance de référé du 06 décembre 2021 et alors que les opérations d'expertises étaient en cours, Madame [O] a cru pouvoir lui délivrer un congé pour vendre avec effet au 31 octobre 2022 et ce pour se soustraire à ses obligations de bailleresse et tenter d'échapper à sa condamnation ; 

Aussi il considère que ce congé pour vendre a été délivré de mauvaise foi de sa part et doit être considéré comme nul et de nul, soulignant que Madame [O] n'avait d'une part réalisé aucun acte positif pour la mise en vente de son bien  et avait fixé, d'autre part, un prix excessif, ces éléments démontrant le caractère frauduleux dans la délivrance du congé pour vendre.

Enfin Monsieur [W] fait valoir que la non-exécution du contrat de bail de bonne foi lui a causé un préjudice certain et direct, Madame [O] ayant porté atteinte au droit de jouissance paisible du bien de son locataire , n'hésitant pas à faire procéder à son expulsion alors qu'il était dans l'impossibilité de se reloger ailleurs avec sa famille, toutes les démarches ayant échoué ; 

Il explique que cette situation, le stress et l'anxiété occasionné par la procédure d'expulsion, l'obligation de quitter le bien, l'impossibilité de retrouver un logement dans un contexte de marché locatif très tendu, lui ont causé un préjudice moral très important ainsi qu'à sa famille.

Il précise qu'à ce jour, Madame [O] ne lui a pas restitué le dépôt de garantie et sollicite l'établissement par commissaire de justice d'un état des lieux de sortie avec une prise en charge de la moitié des frais.



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L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2024. 



L'affaire a été appelée à l'audience du 20 novembre 2024 et mise en délibéré au 9 janvier 2025. 



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1°) Sur la validité du congé pour vendre 



Attendu que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la présente affaire dispose que «I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas d'acquisition d'un bien occupé :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;

2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;

3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. ' Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

III. ' Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à 

l'article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. ' Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

Conformément à l'article 8 de l'ordonnance 2020-71 du 29 janvier 2020, ces dispositions entrent en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d'Etat, et au plus tard le 1er juillet 2021. »



Attendu que suivant exploit d'huissier en date du 26 avril 2022, Madame [O] a fait signifier un congé pour vendre pour le 31 octobre 2022 à Monsieur [W].

Que ce dernier maintient qu'il s'agit d'un congé délivré frauduleusement. 

Qu'il fait valoir que Madame [O] savait qu'elle ne respectait pas ses obligations en qualité de bailleur et qu'elle encourait une condamnation au titre de l'absence de délivrance d'un logement décent et ce, en suite de l'expertise judiciaire en cours ce qui l'a amenée à vouloir mettre fin au contrat de bail en tentant de faire croire qu'elle souhaitait vendre le bien.

Qu'il ajoute que dès le mois d'octobre 2020 elle savait que le bien loué rencontrait d'importants problèmes d'humidité, soulignant que 4 mois après que l'expertise soit ordonnée et alors que les mesures expertales étaient en cours, elle a cru pouvoir délivrer un congé pour vente.

Qu'enfin il observe que cette dernière ne démontre pas qu'elle ait commis un acte positif pour la mise en vente de son bien et soutient que le prix de vente proposé est totalement excessif au regard du marché, de l'état du bien et travaux devant être effectués.



Attendu comme l'a très justement rappelé le premier juge, le fait de louer un logement supposé indécent n'empêche pas un bailleur de délivrer un congé pour vendre.

Qu'il s'agit de deux procédures distinctes, le locataire étant à même d'obtenir réparation du préjudice causé par la délivrance d'un logement indécent

Que dés lors les moyens développés par Monsieur [W] sur la prétendue indécence du logement loué ne sauraient être retenus pour démontrer le caractère frauduleux du congé pour vendre. 



Attendu que l'appelant soutient que le prix de vente proposé est totalement excessif au regard du marché, de l'état du bien et des travaux devant être effectués.

Qu'il rappelle que l'expert judiciaire a chiffré à la somme de 69. 996 € les travaux de réfection des désordres du bien, ajoutant qu'il s'agit d'une maison de trois pièces de petite superficie habitable (57 m²) sur un terrain de 759 m² en bord de route de la commune de [Localité 8].

Qu'il convient de relever que ce dernier ne produit aucune estimation du bien.

Que par contre Madame [O] verse aux débats plusieurs estimations immobilière pour des maisons situées sur la commune de [Localité 8].

Que le site SeLoger estime en octobre 2024 le prix moyen des maisons situées à [Localité 8] au m² à 5.121 euros avec un prix bas à 2.111 euros et un prix haut à 10.107 euros 

Que l'agence immobilière Immo a réalisé une estimation de la maison le 30 avril 2021 d'un montant de 330.000 euros net vendeur, valeur de marché, en cas de vente vide, et 310.000 euros dans le cas d'une vente avec un locataire dans les lieux estimation réalisés 

Que dés lors Monsieur [W] ne démontre pas que le prix proposé était excessif et dissuasif puisqu'il avait lui-même informé sa bailleresse par courrier recommandé du 22 juin 2022 de son acceptation du prix proposé sous réserve de l'expertise en cours. 



Attendu enfin qu'il convient de constater que Madame [O] ne verse aucun document aux débats attestant de sa volonté réelle de vendre le bien

Qu'elle ne produit aucune annonce de vente de son bien , ni mandat conclu avec des agences immobilière

Qu'elle ne justifie d'aucun acte positif 

Qu'elle affirme, sans en rapporter la preuve, n'avoir pu conclure un mandat de vente dans la mesure où son locataire l'avait avisée par SMS qu'il s'entendait s'opposer à la venue de l'agence immobilière pour visiter les lieux et organiser des visites ultérieurement

Qu'alors même que le bien a été libéré le 26 septembre 2024 , force est de constater que Madame [O] a mis son bien à la vente.

Qu'il convient par conséquent de constater le caractère frauduleux du congé pour vendre , d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de juger nul et de nul effet le congé. 



2°) Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [W] 



Attendu que l'article 1104 du code civil énonce que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Cette disposition est d'ordre public. » 

Que l'article 1240 dudit code énonce que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » 

Attendu que Monsieur [W] demande à la Cour de condamner Madame [O] à réparer les préjudices consécutifs à la délivrance d'un congé frauduleux et à son expulsion et à lui payer : 

- la somme de 10.000 euros pour non-exécution de bonne foi du contrat de bail ;

- la somme de 15.000 euros au titre de l'atteinte au droit de Monsieur [W] de jouir paisiblement du bien loué et à son expulsion fautive à la suite de la délivrance d'un congé frauduleux ;

- la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice moral.



Attendu qu'il est établi que Madame [O] n'a pas exécuté son contrat de bonne foi, en délivrant un congé frauduleux. 

Qu'il convient par conséquent d'accueillir Monsieur [W] en sa demande de dommages et intérêts pour non-exécution de bonne foi du contrat de bail et de lui allouer la somme de 3.000 euros. 

Que Madame [O] a ainsi porté atteinte au droit de son locataire de jouir paisiblement de son bien puisqu'elle a procédé à son expulsion.

Que l'appelant justifie avoir effectué une demande de logement social en date du 1er février 2024 laquelle s'est avérée infructueuse, 9 mois avant l'expulsion , laquelle expulsion, tenant la délivrance d'un congé pour vendre frauduleux, n'aurait pas du avoir lieu.

Qu'il y a lieu dés lors de condamner Madame [O] à payer la somme de 8.000 euros au titre de l'atteinte au droit de Monsieur [W] de jouir paisiblement du bien loué et à son expulsion à la suite de la délivrance d'un congé frauduleux

Qu'enfin Monsieur [W] soutient, sans le prouver, que cette situation lui a déclenché un syndrome anxio-dépressif et que cela a eu une incidence sur l'handicap de ses enfants âgés de 9 ans. 

Qu'à défaut de certificat médical ou de bilan de situation, il y a lieu de le débouter de sa demande tendant à voir condamner l'intimée à lui payer la somme de 15.000 euros en réparation de son préjudice moral.



3°) Sur la restitution du dépôt de garantie.



Attendu que Monsieur [W] sollicite la condamnation de Madame [O] à lui restituer le dépôt de garantie de 1.000 € suite à la remise des clés au commissaire de justice le 26 septembre 2024.

Que Madame [O] s'oppose à cette demande au motif que le locataire n'a pas restitué l'intégralité des clés et qu'à ce jour il est impossible d'accéder au garage ainsi qu'à la véranda, les portes concernées étant verrouillées et aucune des clés restituées ne permettant de les ouvrir.



Attendu qu'il résulte de l'état contradictoire des lieux d'entrée établi le 31 octobre 2019 que :

- deux clés ont été remises pour la porte entrée maison.

- deux clés ont été remises pour le portail d'entrée

- deux clés ont été remises pour la porte de la véranda 1

- deux clés ont été remises pour la porte de véranda 2 

- deux clés pour le garage

- deux clés pour les boîtes aux lettres

Soit au total 12 clés. 

Qu'il est indiqué dans le procès- verbal de constat établi par Maître [D] que Monsieur [W] a remis à Maître [B] un trousseau de 9 clés avec lequel les différents accès ont été verrouillés.

Que cependant force est de constater qu'il manque 3 clés. 

Que le procès- verbal de constat décrit le garage mais ne précise pas comment l'huissier y a accédé, ni le mode de fermeture. 

Qu'il mentionne une véranda avec une porte d'accès qui se vérouille correctement mais ne mentionne pas la véranda 2

Que tenant ces éléments, Monsieur [W] sera débouté de sa demande.



4°) Sur la demande en paiement de la moitié du procès-verbal d'état des lieux de sortie du 26 septembre 2024



Attendu que Monsieur [W] demande à la Cour de condamner Madame [O] à lui payer la somme de 240 euros correspondant à la moitié des frais d'établissement d'état des lieux de sortie par commissaire de justice.

Que Madame [O] soutient qu'il n'y a pas eu d'état des lieux de sortie, Monsieur [W] ayant seulement donné les clés au commissaire de justice le 26 septembre 2024 et déclaré qu'il avait fini son déménagement.



Attendu effectivement que l'appelant a sollicité un huissier en l'occurrence Maître [D] afin que soit réalisé un procès verbal de constat tenant les antécédents litigieux. 

Que ce constat a eu lieu à 10H20 pendant l'expulsion qui a commencé à 10H10 pour se terminer à 10 H55.

Qu'il ne s'agit nullement d'un état des lieux de sortie, le bailleur n'ayant pas été régulièrement convoqué.

Que dés lors Monsieur [W] sera débouté de sa demande.



5° ) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'

Qu'il convient d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [O] aux entiers dépens de première instance et en cause d'appel.



Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.

Qu'il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [O] à payer à Monsieur [W] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe



INFIRME le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nice le 23 novembre 2023 en toutes ses dispositions, 



STATUANT A NOUVEAU,



CONSTATE le caractère frauduleux du congé pour vendre délivré le 26 avril 2022 à Monsieur [W] par Madame [O],



DIT nul et de nul effet le congé pour vendre délivré le 26 avril 2022 à Monsieur [W] par Madame [O],



CONDAMNE Madame [O] à payer à Monsieur [W] la somme de 3.000 euros pour non-exécution de bonne foi du contrat de bail, 



CONDAMNE Madame [O] à payer à Monsieur [W] la somme de 8.000 euros au titre de l'atteinte au droit de Monsieur [W] de jouir paisiblement du bien loué et à son expulsion à la suite de la délivrance d'un congé frauduleux, 



CONDAMNE Madame [O] aux entiers dépens de la procédure de première instance.



DÉBOUTE Monsieur [W] du surplus de ses demandes,



DÉBOUTE Madame [O] du surplus de ses demandes, 



Y AJOUTANT, 



CONDAMNE Madame [O] à payer à Monsieur [W] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel,



CONDAMNE Madame [O] aux entiers dépens en cause d'appel.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,