Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi référé — 8 janvier 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Adresse 3]

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REFERENCES : N° RG 24/02236 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2A4X

Minute : 25/00012







S.A. IMMOBILIERE 3F
Représentant : Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 427

 

C/


Madame [Z] [Y]
Monsieur [W] [X]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me ROTKOPF Patricia

Copie délivrée à :
Madame [Z] [Y]
Monsieur [W] [X]

Le


ORDONNANCE DE REFERE 
DU 08 Janvier 2025





Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 08 Janvier 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 25 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;


ENTRE DEMANDEUR :


S.A. IMMOBILIERE 3F
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Me Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 427


D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Madame [Z] [Y]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
comparante

Monsieur [W] [X]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
comparant


D'AUTRE PART



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 21 mars 2015, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [Z] [Y] et Monsieur [W] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 535,62 euros, outre une provision sur charges. Par deux avenants successifs du 17 mai 2019, ils ont pris à bail deux emplacements de stationnement n°2633P-0038 et 2633P-0039 pour un loyer mensuel de 50 euros chacun, outre une remise de 25 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [Z] [Y] et Monsieur [W] [X] par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 2 631,80 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois d’octobre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [Z] [Y] et Monsieur [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion de Madame [Z] [Y] et Monsieur [W] [X] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner solidairement Madame [Z] [Y] et Monsieur [W] [X] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 4 603,31 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Madame [Z] [Y] et Monsieur [W] [X] à lui payer la somme de 360 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires dans le cadre de la présente instance.

A l’audience du 25 novembre 2024 la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 2 915,08 euros et a donné son accord pour que des délais de paiement soient octroyés aux locataires et à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, le paiement intégral du loyer courant ayant été repris avant l’audience et la commission de surendettement ayant imposé des mesures pour l’apurement de la dette. 

Comparants en personne, Madame [Z] [Y] a précisé avoir quitté le logement en juin 2024 et être à l’origine de la dette, Monsieur [W] [X] ayant chaque mois payé sa part de loyer. Elle a indiqué bénéficier d’un plan de surendettement et respecter les mesures imposées. Monsieur [W] [X] quant à lui a souligné qu’il paue le loyer et les charges seuls depuis le départ des lieux de Madame [Y] et a demandé à rester dans les lieux avec suspension des effets de la clause résolutoire.


La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 septembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 30 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 septembre 2024. 

En conséquence, l’action introduite par la SA IMMOBILIERE 3F est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 21 mars 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2023, pour la somme en principal de 2 631,80 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.




Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. La décision de recevabilité de la commission de surendettement étant intervenue postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, elle n’influe pas le sort du contrat résilié.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

 Madame [Z] [Y] et Monsieur [W] [X] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte faisant apparaître que Madame [Z] [Y] et Monsieur [W] [X] restaient devoir la somme de 2 915,08 euros à la date du 15 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Pour la somme au principal, Madame [Z] [Y] et Monsieur [W] [X] n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaîssent d’ailleurs à l’audience. 

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 2 915,08 euros arrêtée au 15 novembre 2024. En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail, les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.

En revanche Monsieur [W] [X] occupant les lieux seuls, il sera également condamné au paiement à compter du 16 novembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [Z] [Y] a été déclarée recevable le 29 mars 2024 en sa demande de traitement de sa situation de surendettement, et fait part de mesures imposées en date du 7 août 2024 avec des échéances de 232,87 euros par mois pour apurer la dette. Le paiement du loyer et des charges a été repris.

En conséquence des délais de paiement seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Madame [Z] [Y] et Monsieur [W] [X] de respecter les mesures imposées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [Y] et Monsieur [W] [X] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

L'équité commande de ne les condamner à aucune somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2015 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Madame [Z] [Y] et Monsieur [W] [X], concernant l’appartement à usage d’habitation et les deux emplacements de stationnement n° 2633P-0038 et 2633P-0039 situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 26 décembre 2023 ;

Condamnons solidairement Madame [Z] [Y] et Monsieur [W] [X] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 15 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse la somme de 2 915,08 euros ;




Autorisons Madame [Z] [Y] et Monsieur [W] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 12 mensualités d'un montant d'au moins 232,87 euros et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément au plan de surendettement ; 

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

Décidons en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité des mesures imposées, ou du loyer à son terme à compter de l’audience :
- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- Monsieur [W] [X] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
- Monsieur [W] [X] sera tenu au paiement d'une provision au titre de l’indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 16 novembre 2024, 
- qu'à défaut pour Monsieur [W] [X] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
- que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Rejetons le surplus des demandes ; 

Condamnons in solidum Madame [Z] [Y] et Monsieur [W] [X] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une somme de 700& euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Madame [Z] [Y] et Monsieur [W] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier Le juge des contentieux de la protection