Tribunal Judiciaire · 1ère CHAMBRE CIVILE — 9 janvier 2025

N° RG 21/08075 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V6EM
PREMIÈRE CHAMBRE
CIVILE







72G

N° RG 21/08075 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V6EM

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


S.D.C. RESIDENCE LE MONTRE

C/

S.C.I. LOUSTALOT PARIS

[L] [S], [J] [P], [N] [E], [W] [D], S.C.I. COVAL

 



Exécutoires délivrées 
le
à 
Avocats : l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES
la SELARL JURI JUS



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 09 JANVIER 2025



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,
Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

David PENICHON, Greffier 


DEBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 


DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétairs de la résidence [Adresse 22] sis [Adresse 15] représenté par son syndic la SAS [U] PHILIPPE DIEU ADMINISTRATION DE BIENS, ayant son siège [Adresse 11] représentée par son représentant légal en exercie domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant



N° RG 21/08075 - N° Portalis DBX6-W-B7F-V6EM

DEFENDERESSE :

S.C.I. LOUSTALOT PARIS
Dont le siège social :
[Adresse 3]
[Localité 9]
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Julia SOURD de la SELARL JURI JUS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant


PARTIES INTERVENANTES :

Madame [L] [S]
née le 06 Juin 1942 à [Localité 20] (MAROC)
de nationalité française
[Adresse 13]
[Localité 8]

Monsieur [J] [P]
né le 08 Octobre 1959 à [Localité 19]
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 6]

Monsieur [N] [E]
né le 24 Février 1943 à [Localité 24]
de nationalité française
[Adresse 1]
[Localité 7]

Monsieur [W] [D]
né le 01 Mai 1943 à [Localité 17] 
de nationalité française
[Adresse 25]
[Adresse 10]
[Localité 5]

S.C.I. COVAL
Dont le siège est :
[Adresse 14]
[Localité 5]

Représentés par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant


La SCI LOUSTALOT PARIS a formé un projet de rénovation de son immeuble en 2019 comprenant une modification de la façade et la construction d’un ascenseur impliquant la destruction partielle d’un mur la séparant de la [Adresse 25].

Le syndic de la copropriété [Adresse 22] a fait valoir son opposition à l’accès à la cour de l’immeuble pour la réalisation de ces travaux, la cour servant de sortie de secours, son sol étant fragile, une telle occupation portant atteinte au droit de stationnement de certains copropriétaires. Il faisait valoir ensuite la présomption de mitoyenneté du mur dont la démolition partielle était envisagée.

Le juge des référés par ordonnance du 10 mai 2021 considérant que les travaux étaient indispensables et pouvaient rendre nécessaire le passage dans la cour, justifiant qu’il soit envisagé de consacrer une servitude de tour d’échelle à la SCI LOUSTALOT, sursoyait à statuer sur cette demande et ordonnait une expertise. 

Un bornage était parallèlement effectué et concluait que le mur concerné par le projet n’était pas mitoyen et dépendait du seul immeuble de la SCI, il retenait également que les vestiges d’un ancien immeuble démoli devait être rattaché à la parcelle de la résidence [Adresse 22].

Le juge des référés saisi à nouveau autorisait la SCI LOUSTALOT par ordonnance du 17 janvier 2022 la pose d’un échafaudage de protection sur les places de parking, le passage sur la cour de tous éléments nécessaires au chantier de construction de l’ascenseur.

Une première phase de travaux était engagée du 14 au 27 mars 2022 puis une seconde phase en accord avec la copropriété du 20 juin au 22 juillet 2022.

Le syndicat des copropriétaires conteste néanmoins au fond que les conditions d’une servitude de tour d’échelle aient été réunies et sollicite l’indemnisation du préjudice qu’il estime avoir subi, la SCI LOUSTALOT quant à elle se plaint du caractère abusif de la résistance de la copropriété ce qui l’a conduit à retarder l’exécution des travaux et d’en supporter un surcoût.

Aucune conciliation n’a pu intervenir entre les parties.

***

Au terme de ses dernières conclusions le [Adresse 26] sis [Adresse 16] 33000 [Adresse 18] représenté par son syndic la SAS [U] ET PHILIPPE DIEU ADMINISTRATION DE BIENS, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le n° 473 202 711, ayant son siège [Adresse 12] au quel se sont joints Madame [L] [S], Monsieur [J] [P], Monsieur [N] [E], Monsieur [W] [D] et la SCI COVAL sollicitent de voir :

A titre principal : 
 
− Dire et juger que la SCI LOUSTALOT PARIS était mal fondée à revendiquer un tour d’échelle dans la cour de la copropriété de la résidence [Adresse 22] ; 


− Condamner en conséquence la SCI LOUSTALOT PARIS à payer : 
o au [Adresse 27] [Adresse 21] MONTRE la somme de 2.523,52 € 
au titre de son préjudice matériel ; 
o à Madame [L] [S], Monsieur [J] [P], Monsieur [N] [E], Monsieur [W] [D] et la SCI COVAL, chacun la somme de 1.000 € au titre de leur préjudice de jouissance, et solidairement la somme de 10.000 € au titre de leur préjudice moral ; 
 
A titre subsidiaire : 
Dans l’éventualité dans laquelle le Tribunal jugerait que la SCI LOUSTALOT PARIS était bien fondée à revendiquer un tour d’échelle dans la cour de la copropriété de la résidence [Adresse 22], 
− Condamner la SCI LOUSTALOT PARIS à payer : 
o au [Adresse 29] la somme de 2.523,52 € au titre de son préjudice matériel ; 
o à Madame [L] [S], Monsieur [J] [P], Monsieur [N] [E], Monsieur [W] [D] et la SCI COVAL, chacun la somme de 1.000 € au titre de leur préjudice de jouissance ; 
 
Sur la demande reconventionnelle de la SCI LOUSTALOT : 
 
Débouter la SCI LOUSTALOT de l’ensemble de ses demandes à l’égard des concluants ; 
 
En tout état de cause : 
 
− Condamner la SCI LOUSTALOT PARIS à payer au [Adresse 29] une indemnité de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, avec application au profit de Maître Philippe LIEF, avocat associé de l’AARPI GRAVELLIER-LIEF-de LAGAUSIE-RODRIGUES (GLLR) des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

Au soutien de leurs demandes ils indiquent que les copropriétaires de places de stationnement le long du mur sont biens recevables à agir puisqu’il a été porté atteinte à leur droit, l’ordonnance de référé n’ayant en outre pas autorité de chose jugée au principal, la contestation au fond de l’exercice du tour d’échelle restant possible.

Les demandeurs soulignent qu’après avoir soutenu que l’avis du SDIS requis par le juge des référés n’était pas nécessaire, la SCI a tenté de passer en force puis a finalement demandé cet avis, perdant ainsi trois semaines et accélérant ensuite les délais de préavis imposant aux copropriétaires de libérer leurs places de stationnement sous cinq jours, commençant même les travaux destruction en risquant de porter atteinte au vestige de mur qui est la propriété du SDC et qui assure l’intimité de sa cour. Les travaux ont occasionné la chute de gravats avant que ne soit tardivement posé un filet de protection troué, puis un filet assurant mieux sa fonction de protection.

Ils considèrent que les travaux réalisés n’étaient pas indispensables s’agissant d’un embellissement et de la création d’une extension pour édifier des loggias, une cuisine, une terrasse et installer un ascenseur, aucun de ces travaux n’est indispensable pour assurer la préservation de l’immeuble. Compte tenu de la date de construction de l’édifice il n’est pas soumis aux obligations d’accessibilité des PMR.

Par ailleurs les travaux pouvaient être réalisés sans emprise sur le fonds voisin, peu importe que cela induise un coût supérieur, il était notamment possible de créer un pylône supportant l’ascenseur au moyen d’une grue positionnée sur la rue. 

En outre la sujétion résultant du passage entraînait des inconvénients anormaux de voisinage. 

Des frais ont été engagés pour prendre les décisions d’urgence qui s’imposaient (2.523,52 € au titre des frais de réunions d’assemblées) outre un préjudice de jouissance de 1.000 € pour chaque copropriétaire et un préjudice moral estimé globalement à 10.000 €.

Subsidiairement ils sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et de leurs frais de convocation d’assemblées. 

Il convient de se référer expressément aux dernières conclusions déposées le 6 décembre 2023 pour un plus exposé.

***

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 mars 2024 la SCI LOUSTALOT PARIS, Société civile immobilière, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro 419 543 749, dont le siège social est sis [Adresse 4] sollicite de voir :

- CONFIRMER l’exercice du Tour d’Echelle 
 
- DEBOUTER les requérants de toutes leurs demandes fins et prétentions 
 
- JUGER le [Adresse 27] [Adresse 21] Montré, la SCI Coval, M. [P], M. [E], M. [D], Mme [S] ont eu un refus abusif de tour d’échelle 
- CONDAMNER solidairement le [Adresse 27] [Adresse 22], la SCI 
Coval, M. [P], M. [E], M. [D], Mme [S] à payer une somme de 124 656, 79 € H.T.€ sauf à parfaire, en réparation du préjudice subi dû au retard de chantier. 
 
 - CONDAMNER solidairement le [Adresse 29], la SCI Coval, M. [P], M. [E], M. [D], Mme [S] à payer une somme de 5 000 € pour procédure abusive 

- CONDAMNER solidairement le [Adresse 28] [Adresse 23], la SCI 
Coval, M. [P], M. [E], M. [D], Mme [S] à payer une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 de Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 


Au soutien de sa position elle rappelle qu’elle a acquis l’immeuble le 30 août 2019 et entrepris de poursuivre la rénovation telle que prévue par une demande de permis de construire du 15 mai 2019, néanmoins les travaux qui devaient s’exécuter à compter d’octobre 2020 ont été suspendus, d’une part dans le cadre d’un référé préventif mais surtout d’autre part à cause des obstacles mis par les copropriétaires riverains, lesquels se sont opposés à l’exercice d’une servitude de tour d’échelle qui a finalement été consacrée le 17 janvier 2022 par le juge des référés, puis ont fait appel des décisions rendues avant de s’en désister, apportant ainsi un retard important à la réalisation des travaux.

La SCI note que les travaux sont désormais achevés de sorte que l’exercice de la servitude de tour d’échelle est désormais sans objet. Elle note que les copropriétaires riverains ont toujours pu faire usage de leurs emplacements de stationnement ou d’emplacements mis à leur disposition par elle au parking Grands Hommes proche ou Tourny, à la demande de l’un des copropriétaire, et n’ont subi aucun préjudice, l’aspect de la cour s’est amélioré.

Elle considère qu’il n’y aurait eu aucun frais de syndic si le tour d’échelle avait été accordé à l’amiable. Elle souligne qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exercice d’un droit de sorte qu’il n’existe pas de motif d’indemnisation alors que le comportement des demandeurs contraire à celui d’un bon père de famille, a été abusif.

Elle fonde sa demande de dommages intérêts sur la faute commise par la copropriété voisine laquelle a fait échouer toute tentative de règlement amiable occasionnant ainsi directement un retard de 17,5 mois. Elle précise qu’elle ne sollicite pas le remboursement des frais de stationnement pour 3.657,24 € qu’elle a amiablement proposé avant toute procédure, ni même les frais d’expertise et référé préventif qu’elle a exposé pour 14.000 € mais l’indemnisation prenant en compte des pertes de loyers pour 4.500 € par mois soit un total de 78.500 €, un surcoût de maîtrise d’oeuvre de 59.656,79 € HT et de manutention de 65.000 € HT soit un surcoût total de 124.656 € dont elle sollicite l’indemnisation.

Elle sollicite en outre 5.000 € au titre de l’abus de procédure et la même somme sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.


DISCUSSION

La servitude de tour d’échelle consiste, en l’absence de titre, à permettre à un propriétaire d’un immeuble, au vu de la configuration des lieux et de la nécessité d’effectuer des travaux indispensables, à passer temporairement chez son voisin.

Le juge des référés par ordonnance du 10 mai 2021 a considéré que les travaux d’installation d’ascenseur apparaissaient justifiés au regard des dispositions du code de la construction et qu’ils ne pouvaient être réalisés qu’à partir de la cour de l’immeuble voisin, l’expertise n’a été ordonnée que pour vérifier la faisabilité et les dispositions à prendre pour la réalisation des travaux, après expertise, le juge des référés par ordonnance du 17 janvier 2022 a considéré que les travaux de réalisation d’un ascenseur étaient nécessaires et ne pouvaient être effectués autrement qu’en passant par la cour de l’immeuble voisin, ce qui nécessitait la pose d’un échafaudage de protection, il a consacré la servitude de tour d’échelle.; 


La décision du juge des référés n’ayant pas, au principal, autorité de chose jugée, les demandeurs sont recevables en leur contestation de l’existence d’une servitude de tour d’échelle;

Il est cependant justifié que les travaux s’inscrivaient dans le cadre d’une rénovation globale d’une importance telle que celle-ci est assimilable à une reconstruction. Dans le cadre d’un tel projet il était nécessaire de prévoir la réalisation d’un ascenseur imposé par la législation depuis le 1er octobre 2019 au bénéfice des personnes à mobilité réduite. La configuration des lieux imposait, soit d’occuper le Cour de l’Intendance, voie publique, soit d’occuper partiellement la cour de l’immeuble voisin, la première solution, soumise à autorisation administrative s’avérant beaucoup plus nuisible à l’intérêt collectif de circulation sur les voies publiques et par ailleurs coûteuse au regard de la distance de portage par rapport à l’emplacement de l’ascenseur, tandis que la seconde solution, qui n’affectait pas la voie publique présentait l’avantage d’être plus facile à mettre en oeuvre, moins longue et moins coûteuse, des mesures de protection permettaient en outre de limiter les conséquences pour les riverains. Il est outre justifié de ce que l’adjonction de lames cortan en façade du pylône d’ascenseur extérieur autoportant n’était possible que depuis la cour de la résidence [Adresse 22]. Les choix architecturaux, dictés par les exigences particulières liées au caractère historique de l’immeuble, permettant d’écarter une réalisation en gaine maçonnée totalement inadaptée au site.

Il ne pouvait en outre être porté atteinte de manière disproportionnée au droit de propriété de la SCI en lui interdisant d’entreprendre des choix de rénovation d’ampleur pour son immeuble située dans le “triangle d’or” de BORDEAUX, alors même que l’emprise de la servitude qu’elle a exercé ne concernait que quelques places de stationnement, dont la perte de jouissance temporaire pouvait être compensée par la mise à disposition d’emplacements dans des parcs couverts proches ;

En conséquence de quoi, la servitude de tour d’échelle qui a été consacrée par les décisions de justice précédentes sera purement et simplement confirmée en son principe.

Il appartient à celui qui se prévaut d'un droit d’échelage de verser une juste et raisonnable indemnisation au voisin devant supporter le passage provisoire sur son terrain, en l’absence de proposition en ce sens le tribunal doit apprécier des indemnités réclamées.

En l’espèce il est parfaitement justifié de ce que la copropriété a été dans l’obligation de réunir trois assemblées générales extraordinaires qui étaient nécessaires pour prendre partie au sujet de la demande présentée dans le cadre de l’instance introduite par la SCI ce qui s’est traduit par une dépense justifiée de 2.523,52 € (pièce 17).

En revanche le préjudice de jouissance, s’agissant de l’exercice d’une servitude qui s’imposait, est resté très limité puisque la SCI a mis à disposition des copropriétaires des emplacements de stationnement, de sorte que ce préjudice peut être liquidé à 150 € par copropriétaire concerné. L’existence d’un préjudice moral n’est nullement démontré puisque le fait d’avoir à supporter une nuisance normale de voisinage lié à la réalisation de travaux indispensables ne constitue pas une source de préjudice moral.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle en paiement présentée par la SCI il est possible d’observer que compte tenu de la nature et de l’ampleur des travaux il était prévisible de devoir recourir à une procédure de référé préventif, qu’un premier délai entre l’obtention des autorisations administratives (15/04/2019) et les demandes aux fins d’exercer une servitude de tour d’échelle (27/09/2020) est strictement imputable à la SCI, qu’ensuite - outre la crise sanitaire ayant ralenti toutes les activités - des opérations de bornage se sont également révélées nécessaires et utiles - amenant à constater par exemple qu’une partie d’un mur était propre à la copropriété et non mitoyen (bornage de mai 2021 signé par le SDC le 23/06/2021) - , une expertise a été également jugée nécessaire (rapport déposé le 27 octobre 2021) sans que le délai d’exécution de cette mesure ne soit imputable aux copropriétaires voisins, le fait que le cabinet d’architectes auquel était confié la mission d’origine ait établi des facturations complémentaires (factures acquittées non produites) pour mettre à jour son projet est lié à la complexité du marché et aux aléas habituels en matière de construction, les surcoûts de manutention (non justifiés par es pièces) sont liés au fait qu’une servitude de tour d’échelle ne peut constituer un titre suffisant pour faire usage du fonds d’autrui pour y entreposer des matériaux, c’est donc à tort que la SCI, qui a pu commencer les travaux incluant l’exercice de la servitude de tour d’échelle le 14 mars 2022 -soit cinq mois plus tard - estime que les travaux ont été retardés de 17,5 mois par la faute de la copropriété voisine de sorte que ses calculs au sujet de son préjudice reposent sur une base erronée et une absence de justificatifs pertinents. Il ne sera donc pas fait droit à la demande en ce sens à hauteur de 124.656,79 €;

La présente instance visant à clôturer définitivement le contentieux né entre les parties a été mise en oeuvre par le syndicat auquel se sont joints divers copropriétaires pour permettre à celui-ci de faire valoir ses droits, notamment en ce qui concerne les atteintes possibles à un mur qui avait été improprement qualifié de mitoyen, il s’évince des développements qui précèdent que si le syndicat ne pouvait pas s’opposer à l’exercice d’un tour d’échelle au bénéfice de la SCI, il pouvait en raison même de l’exercice de cette servitude faire valoir ses droits à une indemnisation et à une mise en oeuvre limitée de la servitude. En conséquence la procédure ne présente pas un caractère abusif pouvant donner lieu à l’allocation de dommages-intérêts au profit de la SCI.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

JUGE que la SCI LOUSTALOT PARIS était bien fondée à revendiquer un tour d’échelle dans 
la cour de la copropriété de la résidence [Adresse 22] ; 

CONDAMNE la SCI LOUSTALOT PARIS à payer : 
o au [Adresse 29] la somme de 2.523,52 € au titre de son préjudice matériel ; 
o à Madame [L] [S], Monsieur [J] [P], Monsieur [N] [E], Monsieur [W] [D] et la SCI COVAL, chacun la somme de 150 € au titre de leur préjudice de jouissance, 

LES DÉBOUTE de leur demande en paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts pour préjudice moral.

DÉBOUTE la SCI LOUSTALOT de sa demande aux fins de voir condamner solidairement le [Adresse 29], la SCI Coval, M. [P], M. [E], M. [D], Mme [S] à payer une somme de 124 656, 79 € H.T.€ sauf à parfaire, en réparation du préjudice subi dû au retard de chantier. 

DÉBOUTE la SCI LOUSTALOT de sa demande aux fins de voir condamner solidairement le [Adresse 29], la SCI Coval, M. [P], M. [E], M. [D], Mme [S] à payer une somme de 5.000 € pour procédure abusive. 

CONDAMNE la SCI LOUSTALOT PARIS à payer au [Adresse 29] une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, avec application au profit de Maître Philippe LIEF, avocat associé de l’AARPI GRAVELLIER-LIEF-de LAGAUSIE-RODRIGUES (GLLR) des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.


 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT