Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 1 — 6 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N°25/ 


Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 06 Janvier 2025
Président : Madame PICO,
Greffier : Madame LAFONT, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Novembre 2024





N° RG 24/03713 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5JZY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MONTE CRISTO CAPITAL, 
dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Lorraine HEAM, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

S.A.S. HELP PHONE, 
dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

non comparante


















EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2022, la SAS MARSEILLE BB aux droits de laquelle est venue la SCI MONTE CRISTO CAPITAL par acte de vente du 28 mars 2023, a donné à bail commercial à la SAS HELP PHONE des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 12 000 euros hors taxes, et une provision sur charges et impôt foncier mensuelle de 180 euros.

Le bail commercial a pris effet au 1er octobre 2022.

La SCI MONTE CRISTO CAPITAL s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, SCI MONTE CRISTO CAPITAL a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à SAS HELP PHONE, pour une somme de 7 344,62 euros au titre d’une part de l'arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l'acte.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, SCI MONTE CRISTO CAPITAL a fait assigner SAS HELP PHONE, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de SAS HELP PHONE, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l'audience du 25 novembre 2024, SCI MONTE CRISTO CAPITAL, par l'intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ; Ordonner l’expulsion de SAS HELP PHONE, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sans délai à compter de la notification de la décision à intervenir, et au plus tard dans un délai de 7 jours suivant la date de la décision sous astreinte de 400 euros par jours de retard ; Dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux article L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner SAS HELP PHONE à payer à SCI MONTE CRISTO CAPITAL:Une indemnité provisionnelle de 11 342,38 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 02 juillet 2024 avec intérêt au taux conventionnels égal à 3 fois le taux légal, conformément à l’article 10 du contrat de bail ;Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 070 euros HT et HC à compter du 06 mai 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux ; Le dépôt de garantie ainsi que le montant total des loyers d’avance restant acquis au bailleur à titre d’indemnité provisionnelle ; 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ; Les dépens. 
SAS HELP PHONE, régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2025. 


SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. 

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 02 juillet 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 26 avril 2024. 

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 27 mai 2024. L'obligation de SAS HELP PHONE de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. 

La demande d’astreinte n’étant pas justifiée, elle sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 27 mai 2024, égale au montant du loyer qu'il aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 1 458 euros, outre les taxes, et jusqu'à la libération effective des lieux.

La clause du bail prévoyant la majoration de l’indemnité d’occupation due en cas d’inexécution contractuelle est une clause pénale qui peut être modérée par le juge du fond et ne constitue donc pas une obligation non sérieusement contestable permettant l’allocation d’une provision.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de la somme de 1 458 euros soit le dernier loyer courant.

Sur les loyers et charges impayés : 

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte en date du 02 juillet 2024 que SAS HELP PHONE a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois de décembre 2023. 

Le décompte produit aux débats fait état d’une dette locative de 11 342,38 euros arrêtée au 02 juillet 2024. 

Toutefois, ledit décompte mentionne une somme au titre de « majoration indemnité d’occupation art.24 » à hauteur de 2 724,38 euros qui ne relève pas des loyers et charges impayés de sorte que cette somme devra être écartée du solde réclamé par le bailleur. 

L'obligation du locataire de payer la somme de 8 618 euros (11 342,38 – 2 724,38) au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 02 juillet 2024, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de 8 618 euros. 

La fixation contractuelle des intérêts à un taux conventionnel égal à 3 fois le taux légal constituant une clause pénale que le juge du fond peut modérer, ce taux majoré ne peut pas constituer une obligation non sérieusement contestable. Les intérêts seront fixés au taux légal et commenceront à courir à compter du commandement de payer du 26 avril 2024 sur la somme de 7 182 euros et à compter de l’assignation en justice pour le surplus. 

Sur le dépôt de garantie et les loyers d’avance : 

La demande de conservation du dépôt de garantie et des loyers réglés d’avance par le bailleur au titre d’indemnité provisionnelle ne peut pas prospérer en ce qu’il ne s’agit pas d’une obligation non sérieusement contestable, la clause du bail le prévoyant étant une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. 

A ce titre, SAS HELP PHONE sera condamnée, à payer à SCI MONTE CRISTO CAPITAL la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SAS HELP PHONE qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 26 septembre 2022 entre SCI MONTE CRISTO CAPITAL, venant aux droits de la SAS MARSEILLE BB et SAS HELP PHONE, à la date du 27 mai 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de SAS HELP PHONE et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS SAS HELP PHONE à payer à SCI MONTE CRISTO CAPITAL une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 27 mai 2024, d’un montant de 1 458 euros hors taxes et hors charges et jusqu'à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS SAS HELP PHONE à payer à SCI MONTE CRISTO CAPITAL la somme provisionnelle de 8 618 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d'occupation arrêtés au 02 juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 26 avril 2024 sur la somme de 7 182 euros et à compter de l’assignation en justice pour le surplus ; 

REJETONS les autres demandes des parties ; 

CONDAMNONS SAS HELP PHONE à payer à SCI MONTE CRISTO CAPITAL, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS SAS HELP PHONE aux dépens ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
 
LE GREFFIER LE MAGISTRAT