Tribunal Judiciaire · Service des référés — 10 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 34]


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N° RG 23/58220 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CXK

N° : 2/MC

Assignation du :
31 Octobre 2023

EXPERTISE
[1]

[1] 2 Copies exécutoires
+1 copie expert
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 10 janvier 2025



par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Marion COBOS, Greffier. 
DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 26], représenté par son syndic GESTION EUROPE
[Adresse 2]
[Localité 31]

représentée par Maître Alexandra AUMONT de l’AARPI Grinal Klugman Aumont & Associés, avocat au barreau de PARIS - #R0026

DEFENDERESSES

Société OCP CLUB DEAL 2
[Adresse 28]
[Localité 30]

représentée par Maître Jérémie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS - #K0021

Société OCP CLUB 150
[Adresse 28]
[Localité 30]

représentée par Maître Jérémie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS - #K0021



DÉBATS

A l’audience du 22 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Marion COBOS, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties représentées,
 
La société L’Etoile Foncière était propriétaire d’un terrain situé [Adresse 5] à [Localité 36] sur lequel a été édifié :

Un garage automobile en 1925 (lot 1 000) qui a été cédé, le 18 décembre 1928, à la société immobilière du Grand Garage des Acacias, le 15 décembre 2015, à la société Ch. Pozzi puis, le 4 décembre 2017, à la société OCP Club Deal 2 et à la société OCP Club 150 et qui est situé désormais au [Adresse 7], Au-dessus de ce garage, un immeuble composé de logements en 1926 (lot 2 000) qui est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis et qui est situé désormais au [Adresse 24], Un immeuble destiné à un hôtel en 1926 situé désormais au [Adresse 21],Un immeuble composé de logements en 1928 situé désormais au [Adresse 17]. 
Soutenant que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 25] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a irrégulièrement annexé dans le lot de volume 2 000 l’emprise triangulaire incluant notamment la loge du gardien, la société Ch. Pozzi l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir la restitution de l’emprise en cause. 

Par jugement en date du 6 juin 2023, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté les demandes de la société Ch. Pozzi et des sociétés OCP Club Deal 2 et OCP Club 150 qui étaient intervenues volontairement à la suite de l’acquisition du bien immobilier et les a, notamment, condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros pour procédure abusive. 

Les sociétés OCP Club Deal 2 et OCP Club 150 ayant interjeté appel de cette décision, l’appel est actuellement pendant devant la cour d’appel de [Localité 34]. 

Sur le fondement du rapport déposé le 12 septembre 2016 par M. [J] qui avait été désigné à la demande du syndicat des copropriétaires par le juge des requêtes, le syndicat des copropriétaire a, par acte d’huissier de justice en date du 29 novembre 2017, fait assigner la société Ch. Pozzi afin de la voir condamner à faire réaliser les travaux indiqués dans ce rapport, à savoir la réalisation au sein de l’immeuble situé [Adresse 24], dans le volume de garage dont elle est propriétaire, une nouvelle colonne d’alimentation parallèle avec l’existence pour rendre indépendante l’alimentation générale en eau du volume garage (lot 1 000) et une vanne d’arrêt et un compteur sur la distribution générale de l’eau située sous la rue. 

Par ordonnance en date du 13 février 2018, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Paris a dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes, la consultation de M. [J] n’étant pas contradictoire et ne présentant pas le caractère d’évidence requis devant le juge des référés. 

Le 4 juin 2021, le syndicat des copropriétaires et la société OCP Club Deal 2 ont conclu un protocole d’accord qui n’a toutefois pas été ratifié par l’assemblée générale des copropriétaires. 

Le 12 janvier 2023, la société OCP Club Deal 2 a obtenu un permis de construire portant changement de destination d’un garage R+3 sur un niveau de sous-sol en immeuble de bureau avec modification des façades et démolitions pour création de cours sur un terrain situé [Adresse 6]. 

Le syndicat des copropriétaires a, après avoir formé le 9 mars 2023 un recours gracieux, formé, le 19 juin 2023, un recours contentieux contre le permis de construire devant le tribunal administratif de Paris. 

Soutenant que l’immeuble situé [Adresse 24] a été victime de plusieurs coupures d’eau au cours des mois de juin et juillet 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Gestion Europe, a, par actes de commissaire de justice en date du 31 octobre 2023, fait assigner en référé devant le tribunal judiciaire de Paris, les sociétés OCP Club 150 et OCP Club Deal 2, aux fins de voir, au visa des articles 835 et 145 du code de procédure civile :

« 

ORDONNER aux sociétés OCP Club Deal 2 et OCP Club 150 de laisser pénétrer le syndic de l’immeuble du [Adresse 24] à [Localité 35] accompagné d’un plombier de son choix ou tout sachant, y compris expert judiciaire dans ses locaux situés [Adresse 9] afin d’avoir accès à la canalisation d’alimentation en eau de l’immeuble du [Adresse 24] ; 
DIRE que cet accès sera accordé après un délai de prévenance de 24 heures adressé sous la forme d’un mail et de deux heures en cas de coupure d’eau ; 
 DIRE qu’en cas de refus, les sociétés OCP Club Deal 2 et OCP Club 150 seront condamnées au paiement d’une astreinte de 1 000 € par jour et dont le tribunal se réservera la liquidation ; 
 DESIGNER tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de : 
convoquer les parties, au besoin par télécopie ou par courrier électronique avec demande d’avis de réception, en adressant copie par lettre simple aux avocats des parties ; 
se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ; 
se rendre sur place en présence des parties ou celles-ci dûment appelées ; 
 dresser une description précise des installations des réseaux d’eau chaude et d’eau froide sanitaires tant dans le volume 1000 que dans le volume 2000 ; 
décrire et analyser les raccordements des lots 1000 et 2000 sur le réseau de distribution d’eau générale et les branchements existants pour chacun des lots ;
donner son avis sur la possibilité dont dispose le volume 1000 de couper l’alimentation en eau du volume 2002 en l’état des installations existantes ; 
décrire les branchements au regard des compteurs existants et donner son avis sur les débiteurs des consommations d’eau et leur facturation ; 
donner son avis sur la réalisation de colonnes d’alimentation d’eau indépendantes pour chacun des lots; 
fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ; 
RESERVER les dépens ».
Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 28 novembre 2023 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi avec injonction pour les parties de rencontrer un médiateur. Les parties étant entrées en médiation, elle a fait par la suite l’objet de plusieurs renvois.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2023, les sociétés OCP Club Deal 2 et OCP Club 150 ont, notamment, demandé au juge des référés de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et, à titre reconventionnel, de lui enjoindre de procéder au débranchement immédiat de ses canalisations sur le système du [Adresse 24] sous astreinte et de permettre aux sociétés OCP Club Deal 2 et OCP Club 150 d’utiliser la loge de concierge et, en particulier, d’y réaliser l’issue de secours projetée, sous astreinte. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires s’est désisté de ses demandes formées à l’encontre des sociétés OCP Club Deal 2 et OCP Club 150. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 octobre 2024 pour plaidoiries et renvoyée à l’audience du 21 novembre 2024 afin de permettre aux parties défenderesses de se mettre en état. 

A l’audience du 21 novembre 2024, par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Gestion Europe, a demandé au juge des référés, au visa des articles 446-2, 446-4 et 494 et suivants, 100 et suivants, 70, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

« In limine litis, 
 
A titre principal, 
 
- DONNER acte du désistement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 24] à [Localité 34] ; 
 
- CONSTATER le désistement parfait, l’extinction de l’instance et le dessaisissement du tribunal ; 

A titre subsidiaire, 
 
- RENVOYER devant la cour d’appel de [Localité 34] saisie du même litige ( Pôle 4 Chambre 2 - N° R.G 23/11048) la demande des OCP CLUB DEAL 2 et OCP CLUB 150 tendant à « enjoindre au [38] de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 24] de permettre aux sociétés OCP CLUB DEAL 2 et OCP CLUB 150 d’utiliser la loge de concierge et en particulier d’y réaliser l’issue de secours projetée, ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard qui commencera à courir à compter du huitième jour suivant la signification de la décision à intervenir. » 
 
- DECLARER irrecevable la demande reconventionnelle tendant à 
 
« - ENJOINDRE au Syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 24] de permettre aux sociétés OCP CLUB DEAL 2 et OCP CLUB 150 d’utiliser le « passage couvert », dont elles sont propriétaires, et permettant l’accès au [Adresse 22] via une servitude de passage consentie à ses occupants, 
 
- En particulier, d’ENJOINDRE au Syndicat de copropriétaires du [Adresse 24] de permettre à la société OCP CLUB DEAL 2 et OCP CLUB 150 d’y réaliser l’issue de secours projetée dans le cadre des travaux entrepris, ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, qui commencera à courir à compter du huitième jour suivant la signification de la décision à intervenir,» 
A titre subsidiaire, sur le fond, 
 
Sur les demandes reconventionnelles, 
 
- DEBOUTER les sociétés CLUB DEAL 2 et OCP CLUB 150 de leur demande de débranchement immédiat de ses canalisations sur le système d’alimentation en eau du [Adresse 7] ; 
 
- DIRE n’y avoir lieu à référé pour le surplus, 

- DEBOUTER les sociétés CLUB DEAL 2 et OCP CLUB 150 de leur demande d’utiliser le « passage couvert » en qualité de propriétaires et de réaliser l’issue de secours projetée dans le cadre des travaux entrepris 

En tout état de cause, 

- CONDAMNER in solidum les sociétés OCL CLUB DEAL 2 et OCP CLUB 150 à payer en cause d’appel au syndicat des copropriétaires du [Adresse 27]) la somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
- CONDAMNER in solidum les sociétés OCL CLUB DEAL 2 et OCP CLUB 150 aux entiers dépens. » 

Sur le désistement, le syndicat des copropriétaires soutient qu’en procédure orale la date à retenir s’agissant de la communication de conclusions est la date à laquelle elles ont été déposées à l’audience de plaidoiries et non la date à laquelle elles ont été communiquées par RPVA dès lors que le juge n’a pas organisé les échanges entre les parties en application de l’article 446-2 du code de procédure civile. 

Il considère en conséquence que les conclusions des défenderesses contenant des demandes reconventionnelles communiquées par RPVA avant ses conclusions de désistement ne peuvent pas faire obstacle à l’extinction immédiate de l’instance qu’emporte son désistement. 

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demande reconventionnelle des sociétés défenderesses relatives à la loge de la gardienne correspond en réalité à une demande en revendication de propriété de la loge et a ainsi le même objet que la procédure au fond qui est actuellement pendante devant la cour d’appel de [Localité 34], de sorte que le juge des référés devra se dessaisir et la renvoyer devant la cour d’appel de [Localité 34]. 

Il argue en outre que cette demande est irrecevable sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile puisqu’elle ne présente aucun lien avec sa demande initiale tendant à être autorisé à pénétrer dans l’immeuble des sociétés défenderesses pour avoir accès à la canalisation d’alimentation en eau de l’immeuble du [Adresse 24] et à la désignation d’un expert judiciaire pour qu’il décrive l’organisation des canalisations et donne son avis sur la réalisation de réseaux indépendants. 

Sur le fond, il expose que l’architecte de l’immeuble en charge des travaux qu’il a fait réaliser dans le cadre de la présente procédure atteste de ce que ces travaux permettent l’alimentation de l’immeuble en eau sans avoir recours aux canalisations présentes dans l’immeuble du garage du [Adresse 7] et que le syndicat des copropriétaires dispose ainsi désormais de son propre réseau de canalisations indépendant de celui du garage. 

Il précise ainsi que, comme il ressort du constat établi le 15 novembre 2024, le réseau d’alimentation en eau qui passait initialement par les locaux du garage passe désormais dans les seuls sous-sols de l’immeuble du [Adresse 14] puis du [Adresse 22].

Il relève que les sociétés défenderesses n’établissent nullement que leur arrivée d’eau est située sous l’immeuble du [Adresse 17] ne versant aux débats aucun contrat d’abonnement à l’eau ni aucune facture de consommation d’eau démontrant qu’elles sont titulaires d’un abonnement leur permettant d’alimenter en eau leurs locaux, ni aucun numéro de compteur.

Il souligne que le plan de 1926 versé aux débats par les sociétés défenderesses représente des canalisations qui sont, comme indiqués sur le plan, des canalisations de rejet des eaux vers les égouts et non des canalisations d’arrivée d’eau, de sorte que ce plan n’a aucune valeur probante. 

Il soutient que l’immeuble du [Adresse 24] bénéficie d’une servitude perpétuelle de passage de canalisation, ce qui résulte tant du cahier des charges du 20 mai 1927 (pages 3 et 12) que de l’état descriptif de division en volumes daté du 30 juillet 1996 établi entre la société immobilière du Grand Garage des Acacias et la copropriété du [Adresse 24] que du cahier des charges de 1928.

Il précise ainsi que les canalisations du 45 ter ne sont pas branchées sur celles du 43 mais sur le compteur d’arrivée d’eau existant depuis la construction de l’immeuble. 

Sur les demandes reconventionnelles tendant à permettre aux sociétés défenderesses d’utiliser le passage couvert et d’y réaliser l’issue de secours projetée, il fait valoir que le juge des référés n’est pas compétent pour trancher de telles demandes que ce soit sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, faute d’urgence, ou sur le fondement de l’article 835 dudit code, en l’absence de caractérisation d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite. 

Il note que la réalisation de la sortie de secours ne peut s’exécuter qu’en détruisant préalablement la loge de la gardienne, comme en attestent les plans du permis de construire, de sorte que les demandes reformulées des sociétés défenderesses s’analysent toujours en une revendication de propriété qui fait actuellement l’objet d’une procédure devant la cour d’appel de [Localité 34]. 

Dans leurs écritures déposées et soutenues à l’audience par leur conseil, les sociétés OCP Club Deal 2 et OCP Club 150 ont demandé au juge des référés, au visa des articles 688, 691 et suivants du code civil, de :

« IN LIMINE LITIS : 
 
- DONNER ACTE aux sociétés OCP CLUB DEAL 2 et OCP CLUB 150 de ce qu’elles s’opposent au désistement, 
 
SUR LE FOND : 
 
- JUGER qu’aucune servitude n’est établie au profit de l’immeuble du [Adresse 24] et opposable à l’immeuble du [Adresse 7] en l’absence de titre, 
 
- Subsidiairement, JUGER que la seule servitude établie au profit de l’immeuble du [Adresse 24] et opposable à l’immeuble du [Adresse 7] est une servitude de passage, permettant uniquement à ses canalisations de traverser son terrain, 
 
- JUGER que cette simple servitude de passage de ses canalisations ne lui permet pas d’utiliser ses propres canalisations ni de se raccorder sur celles-ci, 
 
EN CONSEQUENCE 
 
A TITRE PRINCIPAL : 
 
- ENJOINDRE au Syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 24] de procéder au débranchement immédiat de ses canalisations sur le système d’alimentation en eau du [Adresse 7], sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, qui courra à compter du 8 ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
 
- DESIGNER un Expert dont la mission sera de : 
 
- Décrire la nouvelle installation de canalisations réalisée par le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 24], 
 
- Examiner si ce raccordement a été effectué en conformité avec le cahier des charges, 

- En particulier, déterminer si ces travaux ont permis la création d’un réseau entièrement indépendant de celui du [Adresse 7], 
 
- DIRE que les frais de la mesure d’expertise seront supportés intégralement par le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 24]. 
 
ET EN TOUT ETAT DE CAUSE ET A TITRE RECONVENTIONNEL : 
 
- ENJOINDRE au Syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 24] de permettre aux sociétés OCP CLUB DEAL 2 et OCP CLUB 150 d’utiliser le « passage couvert », dont elles sont propriétaires, et permettant l’accès au [Adresse 22] via une servitude de passage consentie à ses occupants, 
 
- En particulier, d’ENJOINDRE au Syndicat de copropriétaires du [Adresse 24] de permettre à la société OCP CLUB DEAL 2 et OCP CLUB 150 d’y réaliser l’issue de secours projetée dans le cadre des travaux entrepris, ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, qui commencera à courir à compter du huitième jour suivant la signification de la décision à intervenir, - DEBOUTER le Syndicat de copropriétaires du [Adresse 24] de l’intégralité de ses demandes, 
 
- CONDAMNER le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 24] à verser à chacune des sociétés OCP CLUB DEAL 2 et OCP CLUB 150 la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. » 

Sur le désistement du syndicat des copropriétaires, les sociétés OCP Club Deal 2 et OCP Club 150 exposent s’opposer à ce désistement dès lors qu’elles ont formulé des demandes reconventionnelles avant que celui-ci n’intervienne. 


Sur le fond, les sociétés défenderesses exposent que le syndicat des copropriétaires ne bénéficie pas d’une servitude d’usage des canalisations en l’absence de titre l’établissant mais d’une servitude de passage lui permettant ainsi de faire passer son propre réseau de canalisation sur le terrain du numéro [Adresse 12] [Adresse 20] [Adresse 15], comme en attestent le cahier des charges du [Adresse 11] et le cahier des charges du [Adresse 18]. 

Elles soutiennent ainsi que le syndicat des copropriétaires est autorisé à brancher ses propres canalisations sur le transformateur mais ne peut, en revanche, comme elle l’a fait se raccorder directement sur le réseau du numéro 43. 

Elles concluent, en conséquence, que le raccordement par le syndicat des copropriétaires de ses canalisations sur celles du numéro 43 constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, justifiant qu’il lui soit enjoint de procéder au débranchement immédiat de ses canalisations. 

Elles arguent, en outre, qu’il ressort des cahiers des charges du 20 mai 1927 et du 11 avril 1928 qu’elles sont propriétaires du passage couvert permettant aux occupants du [Adresse 24] d’accéder à leur immeuble et qu’elles ont consenti à ces derniers une simple servitude de passage, de sorte qu’elles ont toujours la possibilité d’utiliser ce passage et d’y réaliser l’issue de secours projetée dans le cadre des travaux entrepris. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025. 

MOTIFS

Sur le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires 

En vertu de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Suivant l’article 395 dudit code, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur ; toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

L’article 396 précise que le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime.

En application de l’article 446-1, alinéa 1er, les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

L’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales relatif au droit à un procès équitable stipule notamment que « Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle ».

Sur le fondement de cet article, il a été jugé que, lorsque dans une procédure orale une demande incidente a été formulée par écrit déposé au greffe antérieurement au désistement d’appel, l’égalité des armes et l’exigence d’un procès équitable imposent qu’il soit statué sur la demande incidente soutenue à l’audience (Ch. Mixte, 13 mars 2009, pourvoi n°07-17.670, Bull. 2009, Ch. Mixte., n°1).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires s’est désisté de ses demandes par conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2024. 

Or, à cette date, les sociétés OCP Club Deal 2 et OCP Club 150 avaient, par conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2023, formulé des défenses au fond ainsi que des demandes reconventionnelles. 

En outre, tant lors de l’audience qui s’est tenue le 10 octobre 2024 que lors de l’audience qui s’est tenue le 22 novembre 2024, les sociétés défenderesses se sont, conformément à l’article 446-1, alinéa 1er, du code de procédure civile, référées aux prétentions et moyens qu’elles ont formulé dans ces conclusions. 

Par conséquent, lorsque le syndicat des copropriétaires s’est désisté de ses demandes par conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2024, les sociétés défenderesses avaient déjà formulé des défenses au fond, de sorte que, pour que ce désistement soit parfait, leur acceptation est nécessaire. 

Dans ces conditions, dès lors que les sociétés défenderesses n’ont pas accepté le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires pour un motif légitime, celles-ci ayant formulé des demandes reconventionnelles sur lesquelles elles souhaitent que le juge statue, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à ce que son désistement soit déclaré parfait sera rejetée. 

Sur les demandes reconventionnelles relatives au passage couvert

Suivant l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires avait initialement saisi le juge des référés de demandes tendant à être autorisé à pénétrer dans l’immeuble appartenant aux sociétés OCP Club Deal 2 et OCP Club Deal 150 afin d’avoir accès à la canalisation d’alimentation en eau de l’immeuble situé au [Adresse 24] et à voir désigner un expert judiciaire compte tenu de la nécessité de mettre en œuvre des travaux séparant les réseaux d’alimentation d’arrivée d’eau des deux volumes pour mettre un terme aux coupures d’eau. 

Or, les demandes reconventionnelles des sociétés défenderesses visent à voir le syndicat des copropriétaires condamner à leur permettre d’utiliser le passage couvert dont elles soutiennent être propriétaires et à y réaliser l’issue de secours projetée dans le cadre des travaux entrepris. 

Dans ces conditions, ces demandes reconventionnelles relatives au passage couvert ne présentent pas de lien suffisant avec les demandes originaires du syndicat des copropriétaires qui étaient relatives aux canalisations d’alimentation d’eau. 

Ces demandes seront, en conséquence, déclarées irrecevables, sans qu’il n’y ait lieu de s’interrogre de la nécessité de renvoyer l’examen de ces demandes à la cour d’appel de [Localité 34]. 

Sur la demande reconventionnelle relative au débranchement des canalisations

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent sout pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Caractérise un trouble manifestement illicite toute perturbation procédant directement ou indirectement d'une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et les sociétés OCP Club Deal 2 et OCP Club Deal 150 conviennent que l’immeuble du [Adresse 24] dispose d’une servitude de passage de canalisation dans les immeubles du [Adresse 4] et du [Adresse 17].

Il ressort en effet du cahier des charges du [Adresse 10] du 20 mai 1927 que « il existera entre les constructions projetées [l’immeuble du [Adresse 22]] et l’immeuble de L’Etoile Foncière [le garage situé au [Adresse 4]] les servitudes suivantes : […]

3) Passage de canalisations : Dans le cas où les canalisations seraient communes aux deux immeubles, les charges d’entretien et autres seraient partagés proportionnellement à la valeur locative imposée pour les locaux desservis à partir du point où elles seraient à usage commun, les autres restant la propriété de leurs usagers.

Les canalisations de l’immeuble à édifier traversant le terrain de l’Etoile Foncière ne pourront être modifiées ou enlevées, ce qui constituera une servitude perpétuelle.

Cependant, au cas où un déplacement de certaines canalisations serait rendu nécessaire par des travaux ou des constructions nouvelles, l’Etoile Foncière pourra les déplacer à ses frais en respectant les règles de l’art et en prenant toutes les précautions utiles. » 




Ce cahier des charges ajoute, en outre, que constituent des parties communes, « les canalisation d’eau, de gaz et d’électricité, les tuyaux d’écoulement des eaux ménagères, les conduites de descente à l’égout (sauf pour les parties de ces canalisations, tuyaux et conduites se trouvant l’intérieure de chaque appartement et affectés à leur usage exclusif et particulier, les tuyaux d’écoulement des eaux pluviales, les canalisations et tuyauterie de chauffage central et de l’eau chaude, depuis le chauffage jusqu’au point elles deviennent à l’usage exclusif d’un seul appartement, et même pendant leur passage dans les parties de l’immeubles appartenant à l’Etoile Foncière ». 

Par ailleurs, le cahier des charges du [Adresse 15] du 11 avril 1928 stipule à l’article III que, « par tolérance de l’Etoile Foncière et en vertu de la servitude ci-dessus, un transformateur électrique appartenant à la Cie Parisienne des Eaux, a été installé par celle-ci dans une cabine située à l’extrémité du couloir en sous-sol, contre la façade pour desservir les appartements du [Adresse 22]. Cette cabine se trouvant sur la partie de terrain appartenant à l’immeuble à édifier, [Adresse 19], servira également pour cet immeuble, les appartements du [Adresse 22] étant toujours autorisés à se brancher sur le transformateur placé par la Cie Parisienne des Eaux dans cette cabine ».

Enfin, l’état descriptif de division en volumes établi le 30 juillet 1996 entre la société immobilière du Grand Garage des Acacias, venant aux droits de la société L’Etoile Foncière, et le syndicat des copropriétaires, envisage, au titre des charges communes, « l’entretien, la restauration ou la mise aux normes de toutes colonnes et canalisations collectives sises dans la hauteur du volume 1 000, d’après l’expertise de M. [U] ». 

En revanche, le syndicat des copropriétaires conteste s’être branché sur les canalisations d’arrivée d’eau appartenant aux sociétés OCP Club Deal 2 et OCP Club Deal 150, relevant que celles-ci ne démontrent pas que ces canalisations leur appartiennent. Il soutient ainsi que les canalisations du [Adresse 24] ne sont pas branchées sur celles du [Adresse 4] mais sur le compteur d’arrivée d’eau existant depuis la construction de l’immeuble situé au [Adresse 16], comme le prévoit le cahier des charges du 11 avril 1928.

Afin de rapporter la preuve de ce que le syndicat des copropriétaires s’est raccordé sur leurs canalisations qui sont situées au [Adresse 17], les sociétés défenderesses versent un plan contenu dans les archives de surélévations des [Adresse 3] de 1925 et 1926. Toutefois, ce plan ne permet nullement d’établir la propriété des canalisations litigieuses alors qu’il représente uniquement, comme l’indique son intitulé, les évacuations des eaux usées. 

Elles produisent également un procès-verbal établi le 17 octobre 2024 à la demande de la société OPC Club Deal 2 dans lequel le commissaire de justice a constaté la présence d’un T et d’un compteur sur la partie de la conduite qui alimente les locaux de la société requérante et a précisé que l’autre partie de la conduite, dont les tuyaux sont neufs, alimentent l’immeuble sis au [Adresse 24]. 

Toutefois, ce procès-verbal est insuffisant à établir que le syndicat des copropriétaires s’est raccordé sur les canalisations des parties défenderesses alors que M. [N], architecte, a attesté le 9 octobre 2024 que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser sous sa maîtrise d’œuvre des travaux permettant l’alimentation de son immeuble en eau sans avoir recours aux canalisations présentes dans l’immeuble du [Adresse 7] et qu’il dispose ainsi désormais de son propre réseau de canalisations indépendant de celui du garage.

En outre, dans le procès-verbal de constat établi le 15 novembre 2024 à la demande du syndicat des copropriétaires, un commissaire de justice a constaté que le tuyau d’alimentation en eau part du compteur d’eau qui porte les références indiquées sur la facture du syndicat des copropriétaires et que le tuyau se divise en deux, l’un se dirigeant vers le [Adresse 7] et l’autre vers le [Adresse 23].

Dès lors, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir avec l’évidence requise en référé que le syndicat des copropriétaires s’est raccordé sur les canalisations appartenant aux sociétés OCP Club Deal 2 et OCP Club 150.

Par conséquence, en l’absence de preuve d’un trouble manifestement illicite, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande des sociétés OCP Club Deal 2 et OCP Club 150 d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de procéder au débranchement immédiat de ses canalisations sur le système d’alimentation en eau du [Adresse 7] sous astreinte. 

Sur la demande reconventionnelle subsidiaire d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L'obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l'absence de procès devant le juge du fond, l'existence d'un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

La mesure sollicitée n'implique pas d'examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l'éventualité d'un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui.

Si le litige au fond peut n'être qu'éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer la réalité des faits qu'il allègue, il doit justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En revanche, l’urgence, l’existence d’un trouble manifestement excessif ou d’un danger imminent et l’absence de contestations sérieuses ne sont pas requises pour qu’une expertise soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. 

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les sociétés OCP Club Deal 2 et OCP Club 150 justifient d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile en présence d’un procès en germe entre les parties. 

La mesure d’expertise sollicitée à titre subsidiaire sera, en conséquence, ordonnée suivant les termes du présent dispositif.

Cette mesure étant ordonnée dans l’intérêt des sociétés OCP Club Deal 2 et OCP Club 150, elles seront tenues de consigner la provision à valoir sur la rémunération de l’expert suivant les termes du présent dispositif afin au surplus d’assurer l’effectivité de cette mesure. 

Sur les demandes accessoires
A ce stade de la procédure, il convient de laisser à la charge de chacune des parties les dépens qu’elles ont exposés, en application de l’article 696 du code de procédure civile. 

Les responsabilités n’étant pas encore définies, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes de ce chef des parties seront, en conséquence, rejetées.


PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 25] tendant à voir déclarer parfait son désistement de ses demandes ; 

Déclarons irrecevables les demandes reconventionnelles de la société OCP Club Deal 2 et de la société OCP Club 150 relatives au passage couvert ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société OCP Club Deal 2 et de la société OCP Club 150 d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 25] de procéder au débranchement immédiat de ses canalisations sur le système d’alimentation en eau du [Adresse 7] sous astreinte ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;





Désignons en qualité d'expert :

M. [Z] [P]
Thec Assèchement
[Adresse 29] 
[Localité 32]
Port. : 06.04.01.74.17 
Email : [Courriel 39]


lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; 

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

- Se rendre sur les lieux situés au [Adresse 13] à [Localité 36], après y avoir convoqué les parties ;
- Décrire la nouvelle installation de canalisations réalisée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 25] ;
- Préciser si ces travaux ont été effectués en conformité avec le cahier des charges du 20 mai 1927, et le cahier des charges du 11 avril 1928 et s’ils ont permis la création d’un réseau entièrement indépendant de celui du [Adresse 7] ; 
- Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur la question de savoir si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 25] a raccordé ses canalisations sur le système d’alimentation en eau du [Adresse 8] ;
- Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux ;
- Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
- Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 6 000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société OCP Club Deal 2 et la société OCP Club 150 à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 10 mars 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile ;


Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 10 octobre 2025, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Laissons à la charge de chacune des parties les dépens qu’elles ont exposés ; 

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons en conséquence les demandes de ce chef des parties ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


Fait à [Localité 34] le 10 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,



Marion COBOS Sophie COUVEZ

 



Service de la régie : 
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris
☎ [XXXXXXXX01] 
Fax 01.44.32.53.46
✉ [Courriel 37]


Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : 
IBAN : [XXXXXXXXXX033]
BIC : TRPUFRP1
en indiquant impérativement le libellé suivant : 
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).


Expert : Monsieur [Z] [P]

Consignation : 6000 € par la société OCP Club Deal 2 et la société OCP Club 150 

le 10 Mars 2025

Rapport à déposer le : 10 Octobre 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise : 
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.