Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
09 JANVIER 2025





N° RG 24/01397 - N° Portalis DB22-W-B7I-SLXL
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : S.C. EPARGNE PIERRE C/ S.A.S. FIDUCIM


DEMANDERESSE

SOCIETE EPARGNE PIERRE, Société Civile de Placement Collectif Immobilier au capital de 800 000 euros, dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 794 246 975, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
représentée par Me Corinna KERFANT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 19, Me Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0260

DEFENDERESSE

SOCIETE FIDUCIM, Société par Actions Simplifiée au capital de 500 000 euros, dont le siège social est situé [Adresse 3], immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 792 748 089, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
défaillante 

Débats tenus à l'audience du : 21 Novembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier lors du délibéré.

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 21 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 13 octobre 2020, la société UR VERSAILLES CHANTIERS a donné à bail commercial à la SAS FIDUCIM les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 8].
La mise à disposition des locaux était consentie en contrepartie du paiement d’un loyer annuel de 317 000 euros hors taxes hors charges et du paiement d’une redevance annuelle de 19 440 euros hors taxes hors charges pour l’accès au restaurant interentreprises (RIE). 

La bailleresse avait consenti une franchise totale de loyer et de redevance RIE pendant une durée de 12 mois à compter de la date de prise d’effet du bail à savoir le 14 octobre 2020 de sorte que la locataire commençait à payer les loyers et redevances à compter du 14 octobre 2021.

Par acte authentique de vente du 25 mai 2023, la SCPI EPARGNE PIERRE devenait propriétaire des locaux loués, venant ainsi aux droits de la société UR VERSAILLES CHANTIERS. 

Par actes de Commissaire de Justice en date des 20 et 26 septembre pour tentative et du 1er octobre 2024 pour signification conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile ainsi que par acte du 25 septembre 2024 remis à personne morale, la SCPI EPARGNE PIERRE a fait assigner en référé la SAS FIDUCIM devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 18 août 2024,
- ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, 
- rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir,
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 2 800 euros au titre des frais de procédure,
- condamner subsidiairement la locataire à lui payer la somme de 2 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- condamner la locataire à lui payer les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites. 

Aux termes de son assignation, la SCPI EPARGNE PIERRE, représentée par son conseil, reprend l’historique des procédures antérieures en lien avec le bail qui ont donné lieu à des ordonnances du juge des référés en date des 30 mai 2023 et 23 janvier 2024 qui n’ont pas été suivies de règlements. Elle expose avoir signifié, en présence de la société UR VERSAILLES CHANTIERS, un commandement de payer visant la clause résolutoire les 15 et 17 juillet 2024 pour une somme totale de 1 207 110,77 euros, qui est resté sans effet. Elle souligne que la locataire n’a immatriculé aucun fonds de commerce auprès du greffe du tribunal de commerce de Versailles et fait dès lors valoir qu’il n’y a pas lieu de procéder à la dénonciation de la présente procédure. Elle fait valoir que le bail s’est trouvé résilié au 18 août 2024 suite à l’expiration des délais prévus dans le commandement de payer des 15 et 17 juillet 2024. Sur sa demande de provision, elle allègue que conformément aux termes de l’article 29.3 du bail, la locataire est redevable des frais de procédure que la bailleresse a été contrainte d’engager. Elle formule une demande de provision d’un même montant au titre des frais irrépétibles à titre subsidiaire. Elle précise avoir initié une instance devant les juges du fond en recouvrement des sommes impayées.

La SAS FIDUCIM, assignée à personne morale sur le lieu de son siège social et assignée par acte converti en procès-verbal de recherches infructueuses selon les dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile sur le lieu du bail, n’a pas comparu.
 
La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2025. 

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion 

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile : "Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents".

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du Code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule en son article 20 qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer des 15 et 17 juillet 2024 que la locataire ne paie pas ses loyers. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce les 15 et 17 juillet 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 18 août 2024 à 00 heure. 

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Sur le paiement provisionnel des frais de procédure

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire".

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.


L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose : "Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention".

En l’espèce, l’article 29.3 du bail stipule : "Les frais et honoraires de toute nature engagés par le Bailleur pour faire respecter ses droits au titre des présentes et, notamment sans que cette liste soit limitative, ceux afférents aux sommations, poursuites, mesures conservatoires ou d’exécution signifiées par Huissiers ainsi que tous frais et honoraires d’expertise et de levée d’état d’inscriptions et de notifications qui pourraient être nécessaires par application des articles L.141-5 à L.143-23 du code de commerce seront à la charge du Preneur qui s’y oblige et facturés sur le terme suivant ; cette situation s’entendant, par ailleurs des frais et honoraires d’avocat".

La demanderesse se contente de formuler sa demande sans verser aux débats un décompte précis des frais inclus dans sa demande de provision.

En l’absence d’éléments de preuve, l’obligation de paiement de la locataire apparaît sérieusement contestable.

Par conséquent, la demande sera rejetée. 

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens 

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 13 octobre 2020 et la résiliation de ce bail à la date du 18 août 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 2] à [Adresse 7] ([Adresse 4]), 

Condamnons la SAS FIDUCIM à payer à la SCPI EPARGNE PIERRE la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons la SAS FIDUCIM au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,

Rejetons toutes autres demandes et prétentions,

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ par Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée deRomane BOUTEMY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente
Romane BOUTEMY Béatrice LE BIDEAU