Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
09 JANVIER 2025





N° RG 24/01530 - N° Portalis DB22-W-B7I-SL6O
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOY ER MODERE C/ S.A.S.U. L’ETOILE BLEUE


DEMANDERESSE

LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, société anonyme d’habitations à loyer modéré à directoire et conseil de surveillance, venant aux droits de l’OPIEVOY, inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 308 435 460, dont le siège social est situé au [Adresse 1] à [Localité 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité,
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199, Me Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

DEFENDERESSE

SOCIETE L’ETOILE BLEUE, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 980 942 403, dont le siège social est sis [Adresse 2] à [Localité 3], prise en la personne du représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
défaillante

Débats tenus à l'audience du : 21 Novembre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 21 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 10 janvier 2023, la SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE LES RESIDENCES a donné à bail commercial à la SASU L’ETOILE BLEU (en réalité L’ETOILE BLEUE) des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte extrajudiciaire en date du 23 juillet 2024, la bailleresse a fait signifier un commandement de payer à la société.

La locataire n’a pas payé la dette locative dans les délais impartis. 

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, la SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE LES RESIDENCES a fait assigner en référé la SASU L’ETOILE BLEUE devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 10 janvier 2023,
- ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, 
- condamner la société L’ETOILE BLEUE à payer à la société LES RESIDENCES:
les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et à compter du 24 août 2024 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, majoré selon les dispositions contractuelles et à défaut de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,la somme provisionnelle de 4.549,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus,- condamner la locataire à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. 

A l’audience du 21 novembre 2024, la SA D'HABITATIONS A LOYER MODERE LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation. 

Au soutien de ses demandes, elle souligne que le commandement de payer visait la somme de 2 611,93 euros correspondant à l’arriéré locatif au 18 juillet 2024 étant précisé que les loyers sont à terme échu. Elle relève également que le bail ainsi que le commandement de payer comportaient une faute relative à la dénomination de la locataire, laquelle était nommée à tort « L’ETOILE BLEU » alors que la société se nomme L’ETOILE BLEUE. Elle ajoute que la locataire n’a pas donné de suites aux relances qu’elle lui avait adressées, empêchant une résolution amiable du litige. Elle relève avoir mandaté un commissaire de justice pour constater que la locataire n’exploite pas effectivement le logement en contradiction de l’article 13 du bail et avoir fait délivrer à la locataire par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024 une sommation d’exploiter effectivement le local, laquelle est demeurée sans effet. 

La SASU L’ETOILE BLEUE n’est pas représentée. 

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2025. 




MOTIFS
Sur l'absence du défendeur 

Il résulte des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile : "Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents".

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834 pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du Code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule en son article 26 intitulé clause résolutoire qu’à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 23 juillet 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du Code de commerce le 23 juillet 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 24 août 2024 à 00 heure. 

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. 

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire".

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit en pièce n°6. 

Il y a donc lieu de condamner la défenderesse à payer à la demanderesse la somme provisionnelle de 4.549,60 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 30 septembre 2024 (échéance de septembre incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. 

Il convient de condamner la défenderesse à payer à la demanderesse à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire".

L’article 9 du Code de procédure civile dispose que : "Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention". 

La demande de majoration selon les stipulations du bail et à défaut de 25 % de la provision due au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 24 août 2024 et de la provision due au titre des loyers et charges impayées jusqu’au 23 août 2024 augmenté des charges légalement exigibles s’analyse en deux demandes distinctes à savoir à titre principal une demande de majoration de ces provisions selon les stipulations du bail et à titre subsidiaire une demande de majoration de ces provisions à 25 %. 

Dès lors, elles seront traitées distinctement.

Concernant la demande de majoration selon les stipulations du bail, la bailleresse formule cette demande sans étayer dans ses conclusions les stipulations du bail la fondant.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’analyser un contrat, pour déterminer le fondement adéquat d’une prétention formulée par une partie, sur laquelle pèse la charge de la preuve. 

Dès lors, il n’y a lieu à référé sur cette demande. 

Par ailleurs, la demande au titre de la majoration 25 % de la provision au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 24 août 2024 et de la provision due au titre des loyers et charges impayées jusqu’au 23 août 2024 s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale. 

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, non seulement il n’est pas établi que cette disposition est prévue au contrat mais en outre, elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse. 

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens 

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Au regard du sens de la présente décision, il convient de condamner la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Les dépens seront à la charge de la défenderesse.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, 

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 10 janvier 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 24 août 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SASU L’ETOILE BLEUE locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 2] à [Localité 3], 

Condamnons la SASU L’ETOILE BLEUE à payer à la SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE LES RESIDENCES la somme provisionnelle de 4.549,60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Condamnons la SASU L’ETOILE BLEUE à payer à la SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE LES RESIDENCES à titre de provision une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration des provisions selon les stipulations contractuelles,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration des provisions de 25 %,

Condamnons la SASU L’ETOILE BLEUE à payer à la SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE LES RESIDENCES la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons la SASU L’ETOILE BLEUE au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ par Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente
Romane BOUTEMY Béatrice LE BIDEAU