Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
_______________________

Chambre 3 - CONSTRUCTION

************************

DU 10 Janvier 2025 
Dossier N° RG 20/03677 - N° Portalis DB3D-W-B7E-IYNN
Minute n° : 2025/02

AFFAIRE : 

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. AGI C/ A.S.L. [Adresse 7]



JUGEMENT DU 10 Janvier 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

Greffière lors des débats : Madame Peggy DONET
Greffière faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Octobre 2024 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort








copie exécutoire à :
Me Jean-Jacques DEGRYSE
Me Jean-Philippe FOURMEAUX

Délivrées le 10 Janvier 2025

Copie dossier



NOM DES PARTIES :


DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. AGI, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentaux légaux.
représenté par Maître Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


D’UNE PART ;




DÉFENDERESSE :

A.S.L. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son gestionnaire, la société FONCIA GRAND BLEU dont le siège social est [Adresse 2], elle-même représentée par don dirigeant en exercice.
représentée par Maître Jean-Jacques DEGRYSE de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON


D’AUTRE PART ;









******************

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d'huissier en date du 19 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 6] faisait assigner l’ASL [Adresse 7], devant le tribunal de céans en paiement de charges sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1134 et suivants anciens du Code Civil.
Le syndicat des copropriétaires exposait que plusieurs parcelles de son périmètre avaient fait l’objet d’une cession par acte notarié en date du 23 juillet 1996, et avaient été aménagées dans le cadre d’une ZAC par une société aux droits de laquelle venait l’ASL [Adresse 7].
Des servitudes avaient été constituées au bénéfice de l’ASL, les propriétaires membres étant autorisés à user des voies de copropriété du Capitou de l’Estérel ainsi que des équipements de sports et de loisirs du domaine.
En contrepartie, l’ASL devait participer, dans les conditions définies à l’acte du 23 juillet 1996, aux charges d’entretien, de maintenance, d’exploitation, d’investissement, de gestion et d’assurance concernant la piscine, l’hacienda, et les voies de la copropriété.
Les difficultés de recouvrement de ces charges avaient conduit le syndicat des copropriétaires à recourir à la justice à la suite d’une mise en demeure demeurée infructueuse en date du 22 août 2001.
Par jugement du 19 août 2003 le tribunal d’instance de Fréjus avait condamné l’ASL à payer les charges, outre intérêts de droit. Par arrêt en date du 5 décembre 2008, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait confirmé le jugement rendu par le tribunal d’instance notamment en ce qu’il avait validé le bien-fondé de la convention de servitude définissant les conditions de participation de l’ASL aux charges, que contestait cette dernière.
Au 9 avril 2020, l’ASL présentait un nouveau solde débiteur de 45 121,23 €. Elle n’avait réglé ni les travaux de piscine validés lors de la dernière assemblée générale ni les appels de fonds trimestriels. Malgré une mise en demeure en date du 8 octobre 2019 et une sommation de payer délivrée le 13 novembre 2019, l’ASL persistait dans son refus de s’acquitter des sommes dues.
Rappelant que la clause insérée dans l’acte du 23 juillet 1996 relative aux charges avait été jugée valable, le syndicat des copropriétaires, au vu des résolutions de l’assemblée générale, relatives notamment à la validation des comptes des exercices 2014 à 2019, demandait la condamnation de l’ASL à lui verser :
– la somme de 45 121,23 € au titre des charges restant dues arrêtée au 9 avril 2020, à parfaire au jour du jugement à intervenir, en principal outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 8 octobre 2019, date de la dernière mise en demeure
– la somme de 2000 € sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil
– la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile
et à régler les dépens comprenant notamment les frais de la sommation du 13 novembre 2019. 
Dans le dernier état de ses écritures notifiées par voie électronique le 13 août 2024, le syndicat des copropriétaires demandait au tribunal de constater que l’ASL reconnaissait être redevable de la contribution due au syndicat des copropriétaires en application de l’acte notarié du 23 juillet 1996, et avait procédé au paiement de l’intégralité de la contribution due à l’exception de l’appel de charges du 1er avril 2024 d’un montant de 8375 €. 
Il demandait la condamnation de l’ASL à lui verser cette somme arrêtée au 24 juillet 2024 en principal outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date de la notification des présentes conclusions et jusqu’à complet règlement, ainsi que la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts.
Il concluait au rejet de la demande de l’ASL tendant à la démolition des ralentisseurs installés le long de l’[Adresse 4] jusqu’à l’entrée du domaine, lesdits travaux n’ayant pas été entrepris en méconnaissance des dispositions de l’article 701 du Code civil, et ne rendant pas plus incommode l’usage de la servitude.
Il sollicitait la condamnation de l’ASL à lui verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et à régler les entiers dépens incluant les frais de signification de la sommation de payer du 13 novembre 2019.
Il sollicitait que l’exécution provisoire ne soit pas écartée.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, l’ASL [Adresse 7], au visa de l’article 1353 du Code civil et de l’article 9 du Code de Procédure Civile, concluait au débouté de l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires.
À titre reconventionnel au visa de l’article 701 du Code civil elle demandait la condamnation du syndicat des copropriétaires à démolir des ralentisseurs installés le long de l’[Adresse 4] depuis les voies de l’ASL jusqu’à l’entrée du Domaine sous astreinte de 200 € par jour de retard courant à l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir.
Elle demandait la condamnation du demandeur aux dépens avec distraction au profit de son conseil, et au règlement de la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles.
Elle soutenait que très rapidement après l’acte notarié du 23 juillet 1996 le syndicat des copropriétaires avait appelé des charges qui ne correspondaient pas aux dispositions dudit acte notarié. Il en était résulté un premier contentieux qui avait abouti à la diminution du montant des charges dues par l’arrêt de la cour d’appel en date du 5 décembre 2008. 
À la suite de cette décision le syndicat des copropriétaires et l’ASL avaient engagé des pourparlers pour définir clairement entre les deux entités les postes de dépenses justifiant des appels de charges. En témoignaient les comptes rendus du conseil syndical du syndicat des copropriétaires et du bureau de l’ASL du 4 juin 2019 et du 27 juillet 2019. 
Un accord synthétisé par le gestionnaire du syndicat des copropriétaires dans un courrier du 24 août 2019 adressé au gestionnaire de l’ASL avait clairement précisé les postes pour lesquels l’ASL devait participer à 100 % de la quote-part prévue dans la convention de servitude initiale.
Seule restait à trancher la participation au débroussaillage et aux travaux de réfection du parking desservant l’hacienda et les installations sportives. Cet accord avait été suivi d’exécution, le syndicat des copropriétaires ne faisant plus participer l’ASL aux gros travaux de la piscine, et ce, depuis 2013.
En 2015, le syndicat des copropriétaires avait néanmoins mis à la charge de l’ASL la participation aux travaux de réfection des plages de la piscine. L’ASL avait refusé rappelant la convention reprise dans le courrier du 24 août 2019. Le syndicat des copropriétaires l’avait donc assignée en paiement.
L’ASL observait que le syndicat des copropriétaires persistait à ne pas justifier par des documents les montants réclamés.
Sur le fond, le demandeur se référait à l’acte notarié du 23 juillet 1996, et non à l’accord interprétatif du 24 août 2009. L’ASL soutenait qu’il s’agissait d’un retour aux errements antérieurs ne correspondant pas aux conditions stipulées le 23 juillet 1996 ni au consensus interprétatif repris dans le courrier de la société gestionnaire du syndicat du 24 août 2009.
Dans un souci d’apaisement l’ASL avait procédé au règlement des sommes appelées. Elle produisait aux débats l’avis de virement. Elle persistait néanmoins dans sa contestation du bien-fondé des montants réclamés.
Sur le fondement de l’article 701 du Code civil, elle demandait que les ralentisseurs installés sous la forme de chicanes sur l’assiette de la servitude de passage sur l’[Adresse 4] menant à l’entrée du domaine soient retirés. Elle soutenait que le ralentissement de la vitesse, les difficultés de croisement des véhicules et les difficultés de passage des engins de lutte contre l’incendie constituaient une modification de l’assiette de la servitude.
La procédure était clôturée au 17 août 2023 par ordonnance du juge de la mise en état du 19 juin 2023. L’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 octobre 2023.
À la demande de l’ASL l’ordonnance de clôture était révoquée le 13 octobre 2023. La clôture était fixée au 12 janvier 2024 et l’audience de plaidoirie au 12 janvier 2024. 
À la demande des parties le dossier était renvoyé à l’audience de plaidoirie du 10 mai 2024 pour constatation de désistement. Il était à nouveau renvoyé à la demande des parties à l’audience du 11 octobre 2024 pour vérification du dernier versement avant désistement. 
À l’audience du 11 octobre 2024 était autorisée la transmission par voie électronique ou tout autre voie toute pièce établissant le règlement des charges du défendeur.
Par note en délibéré du 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires informait le tribunal que la somme de 8375 € qui faisait l’objet d’un état de virement sur le compte de la société gestionnaire de la copropriété en date du 2 octobre 2024, produit par l’ASL, n’était pas parvenue sur le compte du syndicat des copropriétaires. L’avis de virement communiqué ne constituait pas un élément de preuve bancaire puisqu’établi par la société Foncia gestionnaire de l’ASL. Le syndicat des copropriétaires maintenait donc ses demandes de paiement de charges à hauteur de 8375 € au titre de l’appel de charges du 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date de notification des conclusions n°4 et jusqu’à complet règlement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative aux charges impayées et aux frais nécessaires
Le syndicat demandeur se réfère à la convention de servitude en date du 23 juillet 1996, selon laquelle l’ASL [Adresse 7] devait participer aux charges de la copropriété à hauteur de 20 % des travaux et investissements relatifs au lot 351 et à la piscine (entretien maintenance exploitation), à hauteur de 25 % des dépenses de conservation et d’entretien des voies, et pour une fraction de la rémunération en argent et en nature du gardien du syndicat.
L’ASL se réfère à des pourparlers relatifs à la participation aux charges entre les parties, qui se sont déroulés courant 2009, pourparlers actés dans un courrier adressé le 24 août 2009 par le syndic de la copropriété.
Il en résultait que l’ASL aurait accepté de régler sa quote-part dans les conditions de la convention du 23 juillet 1996 en dehors de la participation au débroussaillage et aux travaux de réfection du parking de l’hacienda et des installations sportives, postes qui restaient en débat entre les parties.
La convention de servitude dont l’ASL avait demandé la nullité a été validée par l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 5 décembre 2008. Elle n’a été suivie d’aucune modification dans les mêmes formes : un acte notarié publié à la conservation des hypothèques, forme obligatoire s’agissant d’une convention constatant l’accord des volontés entre une copropriété et une association syndicale.
En toute hypothèse courant 2022, 2023, et 2024, en cours de procédure, l’ASL a procédé à plusieurs règlements, de sorte que, à la date du 24 juillet 2024, elle restait devoir la somme de 8375 € en principal correspondant à l’appel de charges du 1er avril 2024 (pièce n° 49 de la partie demanderesse).
L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises dans l’attente d’un désistement d’instance du syndicat des copropriétaires, les charges restant dues étant en cours de règlement. Néanmoins à la date du 21 octobre 2024 le syndicat des copropriétaires autorisé à produire une note en délibéré contestait la réception du règlement.
Il convient donc de condamner l’ASL [Adresse 7] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8375 €, avec intérêts de droit à compter du 13 août 2024.

Sur la demande reconventionnelle de retrait des chicanes
Ainsi que le relève le syndicat des copropriétaires l’ASL n’a élevé aucune protestation au moment de la réalisation des chicanes, les qualifiant « d’aménagement de confort » et refusant seulement de participer aux dépenses , ce qui a été accepté par le syndicat des copropriétaires. 
Ce type d’ouvrage est destiné à assurer la sécurité des usagers de la route. À l’appui de sa demande l’ASL ne produit qu’une vue aérienne des ouvrages. Ni l’autorité de police ni les services de secours n’ont été consultés sur l’entrave prétendue à la circulation que constitueraient les chicanes.
La demande ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires
L’ASL ayant procédé au règlement de la plus grande partie des charges en cours d’instance, il ne sera pas fait droit à la demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens 
L’ASL, qui succombe, sera condamnés aux dépens incluant les frais de signification de la sommation de payer du 13 novembre 2019.

Sur les frais irrépétibles 
Il convient de condamner l’ASL à payer une somme de 2500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, au regard de l’ancienneté du litige et de la nature de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Condamne l’ASL [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] la somme de 8375 €, augmentée des intérêts de droit à compter du 13 août 2024 , 
Déboute le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts,
Déboute l’ASL [Adresse 7] de sa demande de démolition des ralentisseurs installés sur l’[Adresse 4], 
Condamne l’ASL [Adresse 7] aux dépens incluant les frais de signification de la sommation de payer du 13 novembre 2019, 
Condamne l’ASL [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.


Le Greffier Le Président