Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 10 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 10 janvier 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 23/00588 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PI7J

PRONONCÉE PAR 

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 6 décembre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. M.K
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurence COHEN BARRALIS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : K43

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.R.L. LE GRENIER A PAINS
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Hussein MAKKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1930

DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2023, la SCI MK a assigné en référé la SARL LE GRENIER A PAINS devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa des articles L.145-41 et suivants du code de commerce, pour voir :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,
- Ordonner l'expulsion de la société LE GRENIER A PAINS et de tout occupant de son chef du local commercial qu'elle occupe avec l'assistance si besoin est d'un Commissaire de Police et d'un serrurier s'il y a lieu ;
- Dire et juger que la société LE GRENIER A PAINS devra libérer les lieux dans le respect des prescriptions du bail en pareil cas ;
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu'il désignera ou dans tous autres lieux au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;
- Condamner la société LE GRENIER A PAINS à payer au Bailleur à titre provisionnel la somme de 27.639 euros, correspondant aux loyers, indemnités d'occupation, provision sur charges et accessoires impayés arrêtées au 31 mai 2023, outre la somme de 5.018 euros au titre du dépôt de garantie ;
- Condamner la société LE GRENIER A PAINS à payer sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par infraction à faire cesser celle consistant à refuser de :
* faire procéder au ramonage des cheminées, poêles, fourneaux et conduits de fumée pouvant desservir les lieux loués, et d'en justifier,
* refaire l'ensemble des peintures extérieures, fermetures, huisseries, etc. et d'en justifier,
* réinstaller au premier étage, dans la pièce prévue à cet effet où il se trouvait lorsqu'elle a pris possession des locaux loués, le ballon d'eau chaude qu'elle a déposé sans autorisation et d'en justifier,
* justifier par la production d'une attestation en cours de validité d'être assurée pour les risques propres à son exploitation ;
- Dire et juger que, dès le 11 avril 2023 et jusqu'au départ effectif des lieux, la défenderesse sera redevable de plein droit d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du montant du loyer et charges en vigueur à la date de résiliation soit 2.559 euros par mois ;
- Condamner la société LE GRENIER A PAINS à payer au requérant la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 10 mars 2023.

Elle fait valoir qu'elle est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] qu'elle a donné à bail commercial à Monsieur et Madame [Y] par acte sous seing-privé du 3 décembre 2007 pour y exploiter un commerce de boulangerie-pâtisserie. Elle indique que ce fonds de commerce a été cédé le 8 octobre 2013 à la société AUX SAVEURS DE CORBEIL, laquelle l'a ensuite cédé à la SARL LE GRENIER A PAINS par acte sous seing privé du 30 septembre 2016. Elle précise que le bail a été renouvelé à compter du 3 décembre 2016 mais que certaines de ses clauses n'ont pas été respectées, de sorte qu'elle a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à reconstituer les dépôt de garantie, faire procéder au ramonage, refaire l'ensemble des peintures, réinstaller le chauffe-eau à sa place initiale et payer la somme de 13.680 euros au titre des compléments de loyer pour la période allant du 1er mars 2018 au 31 mars 2023. Ce commandement étant demeuré infructueux dans le délai d'un mois, elle s'estime bien fondée dans son action visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.

L'affaire a été appelée à l'audience du 20 juin 2023 puis a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été entendue à l'audience du 6 décembre 2024.

A l'audience du 6 décembre 2024, la SCI MK, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation. Se référant à ses conclusions écrites régulièrement visées par le greffe, elle a sollicité le débouté de la défenderesse de ses demandes et modifié ses demandes comme suit :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties,
- Ordonner l'expulsion de la société LE GRENIER A PAINS et de tout occupant de son chef du local commercial qu'elle occupe avec l'assistance si besoin est d'un Commissaire de Police et d'un serrurier s'il y a lieu ;
- Dire et juger que la société LE GRENIER A PAINS devra libérer les lieux dans le respect des prescriptions du bail en pareil cas ;
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu'il désignera ou dans tous autres lieux au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;
- Condamner la société LE GRENIER A PAINS à payer au Bailleur à titre provisionnel la somme de 22.878 euros, subsidiairement 15.960 euros, correspondant aux loyers, indemnités d'occupation, impayés arrêté au 30 septembre 2023, outre la somme de 7.527 euros au titre du dépôt de garantie ;
- Condamner la société LE GRENIER A PAINS la société locataire sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par infraction à faire cesser celle consistant à refuser de :
* refaire l'ensemble des peintures extérieures, fermetures, huisseries, etc et/ou d'en justifier,
* réinstaller au premier étage, dans la pièce prévue à cet effet où il se trouvait lorsqu'elle a pris possession des locaux loués, le ballon d'eau chaude qu'elle a déposé sans autorisation et/ou d'en justifier,
- Dire et juger que, dès le 11 avril 2023 et jusqu'au départ effectif des lieux, la défenderesse sera redevable de plein droit d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du montant du loyer et charges en vigueur à la date de résiliation soit 2.559 euros par mois ;
- Débouter la société LE GRENIER A PAINS de l'ensemble de ses demandes ou pour le moins la renvoyer à saisir les juridictions du fond pour qu'elles les examinent ;
- Condamner la société LE GRENIER A PAINS à payer au requérant la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 10 mars 2023.

En défense, la SARL LE GRENIER A PAINS, représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites visées par le greffe, a sollicité de voir :
- Constater l'existence de contestations sérieuses ;
- Juger n'y avoir lieu à référé sur les chefs de demande de la SCI MK et la débouter de l'intégralité de ses demandes ;
- A titre subsidiaire, lui accorder trois mois de délais a postériori pour satisfaire au chef du commandement relatif au ramonage des cheminées et suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties ;
- Accorder les plus larges délais pour satisfaire aux causes du commandement en date du 10 mars 2023 et suspendre les effets de la clause résolutoire durant lesdits délais ;
- Rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion ;
- A titre reconventionnel, condamner la SCI MK à lui rembourser la somme de 3.000 euros qu'elle a indument reçue au titre des charges ;
- En tout état de cause, condamner la SCI MK à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Elle fait valoir qu'elle s'est acquittée du montant du dépôt de garantie directement entre les mains du cédant et que la demande afférente à son paiement est aujourd'hui prescrite, la cession étant intervenue il y a plus de cinq ans. Elle indique avoir fait intervenir une entreprise de ramonage trois mois après la délivrance du commandement, avoir réalisé les peintures demandées, et remis le ballon d'eau chaude à sa place initiale. S'agissant des compléments de loyer, elle relève que le bailleur a accepté le principe du renouvellement du bail en 2016 sans acceptation formelle de sa part sur un nouveau loyer et sans exercer d'action sur le loyer, action qui serait aujourd'hui également prescrite. Elle souligne sa bonne foi dans l'exécution du bail justifiant l'octroi, à titre subsidiaire, de délais et considère qu'il n'existe de sa part aucune infraction aux clauses du bail. Elle souligne l'absence de décompte produit ne permettant pas de faire les comptes entre les parties. Enfin, elle indique avoir versé chaque mois 50 euros de charges alors que le bail ne stipule aucune charge.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

A l'issue des débats, il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré au 10 janvier 2025 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il sera rappelé préalablement que les demandes des parties tendant à voir " dire et juger " ou " constater " ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.


L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Il résulte de ces éléments que les manquements à une obligation de faire figurant dans les termes de la clause résolutoire comprise dans le bail sont susceptibles d'être appréciés par le juge du fond. Ainsi, de tels manquements, à les supposer établis, ne sauraient conduire le juge des référés à constater l'acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, il n'y a pas lieu à référé sur les manquements à une obligation de faire figurant dans le commandement délivré par un commissaire de justice le 10 mars 2023.

S'agissant en revanche des impayés de compléments de loyer, il apparaît un débat entre les parties sur l'existence même de cette créance du bailleur.

Or, le bail initial en date du 3 décembre 2007 stipule un loyer annuel de 21.600 euros, soit 1.800 euros mensuels, "charges en sus", avec indexation. L'acte de cession du fonds de commerce précise, quant à lui, un loyer annuel de 23.664 euros, soit 1.972 euros mensuels, outre 50 euros de charges, et un dépôt de garantie de 3.844 euros. Il précise en outre que "par lettre en date du 28/07/2016 le bailleur a accepté le principe de renouvellement du bail et a souhaité que le loyer mensuel soit porté à 2.500 € HT hors charges. L'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de la régularisation de ce nouveau bail ainsi que de la signature de celui-ci et de tous les documents annexes, aux charges et conditions qu'il avisera". Cependant, il n'est pas allégué de la signature d'un nouveau bail ou d'un avenant portant un nouveau loyer.

Par courrier en date du 28 mars 2017, le conseil du nouveau preneur a fait connaître son accord pour un loyer de 2.200 euros HT et précisé "dans l'hypothèse où cette proposition serait acceptée, je vous remercie de me faire parvenir l'acte de renouvellement du bail".

Or, en l'absence de signature du bail renouvelé, il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, d'interpréter les éléments du dossier pour dire s'il a existé un accord des parties sur le loyer constitutif d'un bail verbal.

Il apparaît ainsi qu'en présence d'une contestation sérieuse sur les compléments de loyers demandés, il n'y a pas lieu à référé sur la demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail et sur les demandes subséquentes.

Sur la demande de provision relative au dépôt de garantie

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au cas présent, la SCI MK sollicite la condamnation de la SARL LE GRENIER A PAINS à lui payer la somme de 7.527 euros correspondant à la reconstitution du dépôt de garantie pour trois mois de loyer, soit 2.509 euros par mois.

Mais il apparaît, d'une part, qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher la question du montant du loyer en présence d'une contestation sérieuse sur les compléments de loyer demandés, tel que précédemment exposé et, d'autre part, que l'acte de cession du fonds de commerce, régulièrement notifié au bailleur, stipule en page 16 que "le cessionnaire rembourse au cédant le dépôt de garantie versé par ce dernier au bailleur, d'un montant de 3.844 euros".

Or, la SCI MK n'établit pas ne pas avoir reçu cette somme de son précédant preneur à la suite du paiement du prix de vente du fonds de commerce. Dès lors, elle échoue à démontrer que le principe comme le quantum de l'obligation de la SARL LE GRENIER A PAINS seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l'octroi d'une provision.

Il n'y a lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de refaire les peintures et de réinstaller le ballon d'eau chaude

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Au cas présent, il est constaté que la SCI MK n'a pas maintenu, au terme de ses dernières écritures, les demandes initiales afférentes au ramonage et à la production d'une attestation d'assurance.

S'agissant des demandes maintenues, elle s'appuie sur l'article 5 du bail qui impose au preneur de refaire les peintures extérieures tous les cinq ans et sur l'absence d'autorisation du bailleur pour déplacer le ballon d'eau chaude.


Mais il apparaît que la SARL LE GRENIER A PAINS produit en pièce numéro 12 une facture relative à la peinture de la façade d'un montant de 2.100 euros en date du 7 juin 2021, ce que confirme le constat de commissaire de justice du 25 novembre 2022 où figurent des photographies de la façade sans dégradation ni vétusté.

De même, il n'est pas contesté par la défenderesse que le ballon d'eau chaude a été déplacé dans un premier temps afin d'être remplacé. Le différend porte sur sa localisation, sans qu'une notion d'urgence ne soit évoquée.

Cependant, alors qu'aucune disposition contractuelle n'est visée, la SCI MK n'établit pas en quoi ce changement, à le supposé toujours d'actualité, présenterait un caractère manifestement illicite, aucune atteinte à son droit de propriété n'étant constituée.

En l'absence de trouble manifestement illicite démontré, il n'y a donc pas à référé sur ces deux demandes.

Sur la demande reconventionnelle de provision relative à des trop-perçus de charges

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au cas présent, la SARL LE GRENIER A PAINS sollicite l'octroi d'une somme provisionnelle relative à des trop-perçus de charges par le bailleur à hauteur de 50 euros mensuels.

Mais, d'une part, le bail commercial en date du 3 décembre 2007 stipule, en page 7 article 9 que les charges sont payées "en sus" du loyer. D'autre part, il ressort de l'acte de cession de fonds de commerce du 30 septembre 2016, en page 4, que "en sus du loyer, le preneur s'acquitte de 50,00 € par mois à titre de provision sur charges".

Dès lors, la SARL LE GRENIER A PAINS échoue à démontrer l'existence d'un trop-perçu de charges et par voie de conséquence d'une obligation non sérieusement contestable imputable au bailleur. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les frais et dépens

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

En conséquence, des considérations d'équité conduisent à ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande visant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens ;

REJETTE les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 10 janvier 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,