Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 9 janvier 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 09 Janvier 2025

AFFAIRE N° RG 24/06575 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QFEK

NAC : 72I

Jugement Rendu le 09 Janvier 2025

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES EVRY POINT 4 (67/0234), situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 5],

Représenté par Maître Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [P] [N] née [L], demeurant [Adresse 4]

Non comparante,

Monsieur [S] [N], demeurant [Adresse 4]

Non comparant,

DEFENDEURS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe


DEBATS :
Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 18 Juin 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 Novembre 2024 et mise en délibéré au 09 Janvier 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [N] et Mme [P] [N] née [L] sont propriétaires des lots numéros 9 et 621 au sein de la résidence en copropriété [Localité 8] [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 9].

Par exploits de commissaire de Justice du 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires EVRY POINT [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice,la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner M. [S] [N] et Mme [P] [N] née [L] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : 

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,
Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence, 
Condamner in solidum les défendeurs à lui payer les sommes de :

• 6 477,17 € selon arrêté de compte du 15 avril 2024, Provision charges : 01/10/25-31/12/25 et Fonds travaux Alur trim. 4/2025 0621 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;
• 2 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;
• 516,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;
• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 11 mars 2024 sur une somme de 2 689,20 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens..

M. [S] [N] et Mme [P] [N] née [L], bien que régulièrement assignés, n'ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe. 


MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

- et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:
  1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;
  2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»






En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Localité 7] POINT 4 verse aux débats les lettres de mise en demeure datées du 11 mars 2024, adressées en recommandé avec avis de réception à M. [S] [N] et Mme [P] [N], dont les avis de réception ont été signés le 14 mars 2024.

Aux termes de ces lettres, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 2 545,20 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 février 2024, appel du 1er janvier 2024, Provision charges : 01/01/24-31/03/24 et Fonds travaux Alur trim.1/2024 0621 inclus, outre une somme de 144,00 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 2 689,20 euros.

Il est établi que ces lettres de mise en demeure n’ont pas été suivies d’effet.

Elles emportent en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

- le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété ;
-les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 24 septembre 2020, 30 juin 2021, 20 septembre 2021, 16 juin 2022, 22 juin 2023 et 24 juin 2024,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,
- un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 15 avril 2024 pour la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2024 2/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 2ème TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 2 883,23 euros,
- un décompte, dans ses écritures, des sommes à échoir arrêté au 15 avril 2024, sur la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 3 593,94 euros.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés: 

A l'examen des pièces produites, il apparaît :
- qu’aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2021, la résolution numéro17 relative à la constitution d’un fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2021 a été rejetée,
- et qu’aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 septembre 2021, la résolution numéro 7 a été refusée à la majorité absolue de l’article 25.
Il en résulte que le montant de 103,84 euros (23,73 euros + 2,23 euros X4 ) de fonds travaux ALUR pour l’exercice 2021 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée.
Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre sur la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2024, appel 2ème trimestre 2024 et 2/4 Fonds de travaux loi ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 2 779,39 euros (= 2 883,23 € - 23,73 € - 2,23 € - 23,73 € - 2,23 € - 23,73 € - 2,23 € - 23,73 € - 2,23 € ).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 11 mars 2024.

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolutions n°s 7 et 8 du PV de l’assemblée générale du 22 juin 2023 approuvant les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels de fonds travaux devenus exigibles pour la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 3 593,94 euros.

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

Cette dette, afférente au logement familial, engage solidairement les époux [N] conformément à l’article 220 du code civil.
En conséquence, ils seront condamnés solidairement à payer les sommes de 2 779,39 euros et de 3 593,94 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
En l’espèce, M. [S] [N] et Mme [P] [N] née [L] ont déjà été condamnés par jugements du tribunal d’instance d’EVRY en date du 20 novembre 2017 et du 10 décembre 2018 pour non paiement de leurs charges de copropriété. 




Les manquements répétés de M. [S] [N] et Mme [P] [N] née [L] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Cependant, il ressort de l’extrait de compte délivré par le syndic, portant sur la période du 1er janvier 2021 1er avril 2024, que M. [S] [N] et Mme [P] [N] née [L] ont effectué des versements réguliers pour tenter de contenir leur dette, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

Il convient donc de condamner solidairement M. [S] [N] et Mme [P] [N] née [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 7] POINT 4 une somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 516,00 euros au titre des frais de recouvrement. 

Il convient de déduire de la créance réclamée :
- les frais des mises en demeure et leurs relances en ce que leurs modalités d’envoi ne sont pas justifiées,
- et les frais de constitution d’avocat de 192,00 euros en ce qu’il n’est pas justifié qu’il s’agit de diligences exceptionnelles.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 11 mars 2024 apparaissent bien fondés, mais il convient d’en ramener le montant à la somme de 39,00 euros conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

M. [S] [N] et Mme [P] [N] née [L] sont condamnés solidairement au paiement de la somme de 39,00 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa dette.



Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [S] [N] et Mme [P] [N] née [L], qui succombent, sont condamnés solidairement aux dépens de l'instance.

M. [S] [N] et Mme [P] [N] née [L] sont par ailleurs condamnés solidairement à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Localité 7] POINT [Adresse 1], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE solidairement M. [S] [N] et Mme [P] [N] née [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 7] POINT [Adresse 1] la somme de 2 779,39 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR échus sur la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2024, 2/4 FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR ET APPEL 2ème TRIMESTRE 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 11 mars 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE solidairement M. [S] [N] et Mme [P] [N] née [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 7] POINT [Adresse 1] la somme de 3 593,94 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles sur la période du 3ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [N] et Mme [P] [N] née [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 7] POINT [Adresse 1] la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [N] et Mme [P] [N] née [L] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 7] POINT [Adresse 1] la somme de 39,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;




CONDAMNE solidairement M. [S] [N] et Mme [P] [N] née [L] à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires [Localité 7] POINT [Adresse 1], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [N] et Mme [P] [N] née [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,