Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 4]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02750 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TEW4




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 25/



DU : 08 Janvier 2025


[D] [B]
[Y] [C] épouse [B]

 
 
 
C/

[U] [R] [J]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Janvier 2025

à Me Olivier GROC

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mercredi 08 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. 
 
Après débats à l'audience du 08 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

M. [D] [B], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Mme [Y] [C] épouse [B], demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE



ET


DÉFENDEUR

M. [U] [R] [J], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne


 









EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [B] et Madame [Y] [C] épouse [B] ont donné à bail à Monsieur [U] [R] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 11] par contrat signé électroniquement et prenant effet au 6 février 2023, moyennant un loyer de 460 euros et une provision pour charges de 10 euros, payables d’avance le premier jour ouvrable de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [B] et Madame [Y] [C] épouse [B] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [U] [R] [J] le 16 avril 2024, pour un montant en principal de 1.100,19 euros.

Monsieur [D] [B] et Madame [Y] [C] épouse [B] ont ensuite fait assigner Monsieur [U] [R] [J] le 4 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé.

Aux termes de l'assignation, ils ont sollicité de :
- constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au 29 mai 2024,
- ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [U] [R] [J], ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique en vertu des dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- condamner Monsieur [U] [R] [J] à payer les sommes suivantes :
1.863,03 euros à titre provisionnel, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, mensualité de juin 2024 incluse, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail, soit le 29 mai 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit,800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,- condamner Monsieur [U] [R] [J] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 08 novembre 2024, Monsieur [D] [B] et Madame [Y] [C] épouse [B], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 878,77 euros, mensualité de novembre 2024 incluse. Ils ont précisé que le loyer courant était réglé.

Monsieur [U] [R] [J] a comparu en personne. 

Il a reconnu le montant de la dette locative. 

Souhaitant rester dans les lieux, il a sollicité la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement et a proposé de verser la somme de 220 euros par mois en sus du loyer courant, afin d’apurer la dette. 

Il a indiqué être célibataire et avoir un contrat de travail à durée déterminée en qualité d’agent de tri et percevoir à ce titre une rémunération mensuelle de 1.530 euros.

Le conseil des demandeurs s’est opposé à ces demandes.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2025. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 08 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 17 avril 2024.

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie.Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux .”

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été signifié à Monsieur [U] [R] [J] le 16 avril 2024, pour un montant en principal de 1.100,19 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [D] [B] et Madame [Y] [C] épouse [B] produisent un décompte en date du 06 novembre 2024 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 527,96 euros, mensualité de novembre 2024 incluse et frais de procédure déduits.

Monsieur [U] [R] [J] a reconnu à l’audience la dette locative.

Monsieur [U] [R] [J] sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 527,96 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que :
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) 
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant, soit celui de novembre 2024, a été réglé par Monsieur [U] [R] [J] avant l’audience, ce dernier ayant procédé le 30 octobre 2024 à un virement de 870 euros au profit des bailleurs.

En conséquence, Monsieur [U] [R] [J] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative, comme il a pu le démontrer en réduisant de façon significative le montant de l’arriéré locatif depuis la délivrance du commandement de payer du 16 avril 2024, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l'apurement de la dette.

Monsieur [U] [R] [J] sera en conséquence autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [U] [R] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [R] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 avril 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [D] [B] et Madame [Y] [C] épouse [B], Monsieur [U] [R] [J] devra leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort : 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 6 février 2023 conclu entre Monsieur [D] [B] et Mme [Y] [C] épouse [B] d’une part et Monsieur [U] [R] [J] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 6] à [Adresse 10] [Localité 1], sont réunies à la date du 17 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [R] [J] à verser à Monsieur [D] [B] et Mme [Y] [C] épouse [B], à titre provisionnel, la somme de 527,96 euros, au titre de la dette

 locative selon décompte arrêté au 06 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [U] [R] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en deux mensualités de 220 euros chacune et une troisième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés; 
DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [U] [R] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sur demande de Monsieur [D] [B] et Madame [Y] [C] épouse [B] ;

* que Monsieur [U] [R] [J] soit condamné à verser à Monsieur [D] [B] et Madame [Y] [C] épouse [B] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, calculés tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;


CONDAMNONS Monsieur [U] [R] [J] à verser à Monsieur [D] [B] et Madame [Y] [C] épouse [B] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [R] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 avril 2024, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [D] [B] et Madame [Y] [C] épouse [B] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente