Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL COLLEGIALE — 9 janvier 2025

MINUTE N° : 25/24
JUGEMENT DU : 09 Janvier 2025
DOSSIER : N° RG 22/03241 - N° Portalis DBX4-W-B7G-RDTJ
NAC: 63B


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 09 Janvier 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré 

PRESIDENT : Madame GABINAUD, Vice-Président
ASSESSEURS : Monsieur SINGER, Juge
Madame PUJO-MENJOUET, Juge

GREFFIER : Madame GIRAUD

DEBATS 

Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 03 Octobre 2024, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour 


JUGEMENT 

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par L. GABINAUD

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.A.S. [8], RCS [Localité 7] [N° SIREN/SIRET 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 235, Maître Olivier ANDRIEU de la SCP SEP ARA, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant,



DEFENDEUR

M. [M] [K], demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Georges DAUMAS de la SCP GEORGES DAUMAS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 88, Me Gilles LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,









EXPOSE DU LITIGE

Le 27 août 2019, Monsieur [C] [O], président de la SAS [8], a donné mandat à Maître [M] [K], avocat au barreau de Béziers, d'enchérir sur deux biens d'une vente aux enchères.

Suivant jugement d'adjudication du tribunal de grande instance de Béziers du 17 septembre 2019, la SAS [8], sur enchères portées par Maître [M] [K], a acquis un immeuble sis [Adresse 2] à Béziers, inscrit au cadastre section PZ n°[Cadastre 3], pour un prix de 208 000 €.

Le même jour, Maître [K] a déposé auprès du tribunal la déclaration d'adjudicataire, qui ne contenait pas mention de l'engagement de la SAS [8] à revendre le bien acquis dans le délai de cinq ans.

L'acquisition a été taxée au taux ordinaire des droits et taxes de mutation de l'article 1594 D du code général des impôts, soit 12 078 €, et non à un taux réduit.

Suivant courrier du 24 octobre 2019, Maître [K], pour le compte de son mandant, a adressé une contestation au service des enregistrements.

Suivant courrier du 21 novembre 2019, l'administration fiscale a rejeté la demande d'exonération.

Le 26 juin 2020, la SAS [8] a mis en cause la responsabilité de Maître [M] [K] devant le Bâtonnier de l'ordre des avocats de [Localité 6].

Suivant acte d'huissier signifié le 15 octobre 2021, la SAS [8] a fait assigner Maître [M] [K], avocat au barreau de Béziers, devant le tribunal judiciaire de Narbonne, aux fins de lui demander de bien vouloir le condamner à lui payer la somme de 10 622 €, outre des demandes accessoires.

Suivant décision du 20 juillet 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Narbonne a renvoyé l'entier dossier devant le tribunal judiciaire de Toulouse en application de l'article 47 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2024, et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 3 octobre 2024.

A l'issue des débats, elle a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 5 décembre 2023, la SAS [8] demande au tribunal, au visa des articles 1217 et 1231-1 du code civil, et des articles 1020, 1115 et 1594 D du code général des impôts, de bien vouloir :

-Juger que Maître [K] a commis une faute, consistant en un défaut d’information et de conseil quant à la possibilité de bénéficier du taux d’enregistrement réduit ;


-Le condamner à lui payer la somme de 10 622 € en réparation de son préjudice constitué par la différence de montant entre les droits d’enregistrement payés par la SAS [8] du fait de la faute de Maître [K] et la somme des droits réduits qu’elle aurait payé à défaut de cette faute ; 
-Condamner Maître [K] à payer la somme de 6 000 € à la SAS [8] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SAS [8] fait valoir que le fait de ne pas avoir mentionné son engagement de revendre le bien avant cinq ans lui a fait perdre le bénéfice du taux réduit, sans que la situation puisse être régularisée. Elle fixe son préjudice à la différence entre le taux ordinaire qu'elle a payé et le taux réduit qu'elle aurait dû payer.

En réponse aux arguments soulevés par le défendeur, la SAS [8] soutient que la mention qu'elle a faite de sa qualité de marchand de bien n'avait d'intérêt qu'au regard de sa volonté de bénéficier d'un allègement des droits de mutation, de sorte que celle-ci était évidente.
Elle conteste qu'il ait été question que Monsieur [O] fasse l'acquisition du bien litigieux en son nom propre, rappelant qu'il a été donné mandat à l'avocat pour deux biens, et se référant aux attestations sur l'honneur de non condamnation transmises au tribunal pour les enchères.
Concernant son objet social, comprenant la revente de biens, elle renvoie à l'article 2 de ses statuts. Elle ajoute que le bénéfice de l'article 1115 du code général des impôts n'est plus réservé aux seuls marchands de bien et autres professionnels de l'immobilier, et n'est plus subordonné au caractère habituel des opérations d'achat-revente.
La SAS [8] constate que Maître [K] admet ne lui avoir délivré aucun conseil ni information sur ce taux réduit, malgré ses obligations à cet égard, dont il n'était pas dispensé au motif de sa qualité de professionnelle de l'immobilier, et alors qu'il savait qu'elle achetait le bien en sa qualité de marchand de bien.
Concernant son préjudice, la SAS [8] souligne qu'il est certain, le taux réduit étant automatiquement accordé à la simple condition de la déclaration qui n'a pas été réalisée. Elle précise qu'elle a bien revendu le bien dans le délai de cinq ans, en 2019.
 

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 20 décembre 2023, Maître [M] [K] demande au tribunal, au visa de l'article 1231-1 du code civil et de l'article 1115 du code général des impôts, de bien vouloir :

-Débouter la SAS [8] de l’ensemble des demandes formulées à son encontre ;
-Condamner la SAS [8] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Maître [K] expose en substance que la SAS [8] ne l’a pas informé de sa volonté de revendre le bien dans un délai de 5 ans à compter de son acquisition, ni de sa volonté de bénéficier du taux réduit d’enregistrement.
Il affirme à ce titre que dans un premier temps, Monsieur [O] a souhaité acquérir le bien en son nom personnel, et qu'en tout état de cause, il n'a pas eu connaissance des statuts de la société, seul document mentionnant son activité de revente de biens. Il ajoute que la simple qualité de marchand de bien ne suffit pas à lui faire supposer son intention de revente, alors qu'elle développe aussi une activité de location de biens.
Aussi, il fait valoir que la qualité de marchand de biens n’emporte pas bénéfice de l’article 1115 du Code général des impôts, ni présomption de cette volonté, ni volonté de revente dans les 5 ans.

Il souligne qu'il ne pouvait procéder à une déclaration d’engagement de revente sous 5 ans au nom et pour le compte de son mandant sans en avoir reçu instruction sauf à engager sa responsabilité à l'égard de ce dernier, et indique qu'il n'a jamais été interrogé par son mandant sur les conditions d'application du taux réduit, étant observé que la SAS [8] est une professionnelle de l'immobilier, et ne pouvait ignorer la nécessité de procéder à une déclaration administrative spécifique.
 
Par ailleurs, concernant le préjudice, Maître [K] rappelle que la charge des droits et taxes d’enregistrement incombe au propriétaire du bien, de sorte qu'il n'a pas lui-même à les prendre en charge.
Il ajoute que tout au plus, le préjudice s'analyserait en une perte de chance, laquelle est en l'espèce inexistante.
Enfin, concernant le lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqués, Maître [K] soutient que son intervention est sans lien causal avec le préjudice allégué, renvoyant au changement de projet de l'acquéreur, qui était selon lui initialement de louer le bien et non de le revendre.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code civil, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.


MOTIFS

L'article 412 du code de procédure civile dispose que la mission d'assistance en justice emporte pouvoir et devoir de conseiller la partie et de présenter sa défense sans l'obliger.

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est admis qu'à l'égard de son client, l'avocat engage sa responsabilité contractuelle en cas de manquement à ses obligations, caractérisant une faute ayant causé un dommage à ce dernier, lequel, concernant l'obligation de conseil, s'analyse comme une perte de chance.

Il est de même de principe que l'avocat doit recueillir, de sa propre initiative auprès de ses clients, l'ensemble des éléments d'information et les documents propres à lui permettre d'assurer au mieux la défense de leurs intérêts.

1 / Sur la faute

A titre liminaire, il convient d'observer qu'en l'espèce il est constant et établi par la production du pouvoir d'enchère et du jugement d'adjudication que Maître [K] a reçu mandat de porter les enchères pour le compte de la SAS [8], en sa qualité de marchand de bien. A l'inverse, il n'est produit aucun mandat au nom de Monsieur [O].

Dans ces conditions, l'ensemble des développements des parties sur le fait qu'il ait existé ou non un projet d'acquisition au bénéfice du gérant de cette société et non de celle-ci, est sans objet à ce stade, puisqu'il est indiscutable qu'au moment où il a porté les enchères, Maître [K] avait parfaite connaissance de l'identité de sa cliente, à savoir la société, et de la qualité de celui-ci, à savoir marchand de bien.

Il sera ajouté à cet égard que dans l'hypothèse où ce mandat aurait été donné tardivement à l'avocat, en ce qu'il aurait été saisi par la société au moment de l'audience d'adjudication, cette circonstance étant selon lui de nature à faire obstacle à la bonne exécution de ses obligations professionnelles, il lui appartenait de le refuser, l'avocat étant en tout état de cause investi d'un devoir de compétence, qui emporte plusieurs qualités imposées par sa déontologie, au titre desquelles la prudence.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il incombe donc à la SAS [8] de rapporter la preuve de l'obligation de conseil de Maître [K] quant à l'intérêt de faire état, dans la déclaration d'adjudicataire, de son engagement de revendre le bien sous cinq ans pour bénéficier d'un taux réduit d'enregistrement, étant observé que Maître [K] ne conteste pas qu'il n'a pas informé la SAS [8] de cette possibilité, et donc, si l'existence de son obligation est retenue, de son inexécution.

En premier lieu, la SAS [8] estime que cette obligation résulte des missions mêmes de l'avocat.

De fait, l'avocat supporte le devoir de préconiser les démarches utiles à son client au regard de l'intérêt de ce dernier.

Or, il n'est pas sérieusement contestable que la qualité de marchand de bien attachée à la SAS [8] est susceptible d'avoir une incidence dans le cadre d'une opération d'acquisition d'un bien immobilier, et devait être prise en compte par Maître [K] dans la détermination des conseils utiles à prodiguer à sa cliente au moment de la vente aux enchères du bien qu'elle avait repéré.

En outre, s'agissant d'une activité économique, la possibilité d'un gain fiscal constitue à l'évidence une information servant l'intérêt d'un marchand de bien.




En second lieu, la SAS [8] affirme que sa qualité de marchand de bien imposait à l'avocat de faire part de toutes les informations attachées à la possible revente du bien soumis aux enchères.

De fait, si la possibilité de mettre un bien en location n'est pas exclue s'agissant de la SAS [8] au regard de son objet social, il n'en demeure pas moins que la qualité de marchand de bien dont elle a fait mention induit par nature la possibilité d'une revente du bien acquis à court terme.

Plus précisément, la qualité de marchand de bien s'attache au commerçant qui, à titre habituel et spéculatif, opère des acquisitions immobilières en vue de leur revente.

Par conséquent, le fait pour la SAS [8] de mentionner sa qualité de marchand de bien devait immanquablement conduire Maître [K] à prendre en compte l'hypothèse d'une revente du bien acquis.

Ainsi, l'hypothèse la plus évidente résidait dans la revente du bien, la possibilité d'une location étant résiduelle et ne pouvait résulter que d'une mention expresse de la SAS [8].

Or, comme rappelé supra, il appartient à l'avocat de recueillir spontanément les informations propres à lui permettre d'assurer au mieux la défense des intérêts de son client.

Ainsi, Maître [K] devait demander à la SAS [8] quelle était la nature de son projet pour le bien acquis, faute de quoi, il ne saurait invoquer qu'il aurait pu être constitué par une mise en location.

Enfin, Maître [K] invoque les compétences particulières de sa cliente au regard de sa qualité de marchand de bien expérimenté.

Toutefois, il est admis de manière constante et ancienne que la compétence ou l'expérience juridique du client dans la matière sur laquelle porte la mission ne constitue pas une cause d'exonération de la responsabilité de l'avocat.

Aussi, le fait que la SAS [8] soit professionnelle des ventes de biens ne saurait exonérer Maître [K] de sa responsabilité.

Il résulte de ce qui précède que Maître [K] a commis une faute dans l'exécution du mandat que lui a confié la SAS [8].
 
2 / Sur le préjudice et le lien de causalité

Maître [K] ne conteste pas l'affirmation de la SAS [8] selon laquelle la différence entre les droits qu'elle a payés et ceux qu'elle aurait eu à régler si la mention de l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans avait été portée à l'acte de déclaration d'adjudicataire s'élève à 10 622 €.

S'il conteste que la SAS [8] ait payé les frais taxés, non seulement, il a lui-même affirmé le contraire avant que le litige n'apparaisse, comme le démontre le contenu du courrier électronique qu'il a rédigé à l'intention du notaire le 8 janvier 2020, mais en tout état de cause, sa cliente rapporte la preuve de son paiement.

Par ailleurs, contrairement à l'affirmation de Maître [K], il n'apparaît pas que la SAS [8] estime que le paiement de la somme litigieuse ait jamais incombé à son avocat, sa demande tendant à réparer un manque à gagner constituant un préjudice pour elle et résultant de la faute de son conseil, quand bien même le principe du paiement lui incombait à elle seule. En effet, elle ne reproche à son conseil que le montant des sommes dues à l'administration fiscale du fait de son erreur, et non sa propre qualité d'assujettie. En d'autres termes, en aucun cas la SAS [8] ne demande à son avocat de payer les droits dus par l'acquéreur du bien.

En revanche, il est de principe que le préjudice indemnisable au titre de la responsabilité professionnelle de l'avocat s'analyse comme une perte de chance.

En l'espèce, au titre du lien de causalité entre d'une part le défaut de déclaration de l'intention de revendre le bien sous cinq ans et d'autre part le taux de taxation de la mutation dont résulte le montant des sommes payées par l'acquéreur, il doit être pris en compte deux éléments distincts, à savoir :
-le caractère quasiment automatique de l'application des règles fiscales, alors que Maître [K] n'allègue pas que l'obtention du taux réduit revendiqué par la SAS [8] reposait sur d'autres conditions, qui auraient pu présenter un aléa, que celle de faire la déclaration d'intention d'aliéner le bien sous cinq ans,
-l'hypothèse selon laquelle, quand bien même la SAS [8] aurait fait état de sa qualité de marchand de bien, et quand bien même elle aurait disposé de l'information relative au montant du taux de taxe, dans le cas d'une déclaration d'intention de revente sous cinq ans, elle n'aurait en réalité, au moment de la vente, pas eu l'intention de revendre le bien sous cinq ans et aurait donc décidé en pleine connaissance de cause de ne pas procéder à cette déclaration.
A ce titre, il peut être invoqué que l’ambiguïté initiale sur le nom de l'acquéreur, entre la société et son gérant, milite en faveur d'un projet mal défini, mais aussi, inversement, qu'il est établi que le bien a finalement été revendu moins de trente mois plus tard, ce qui correspond davantage à la référence faite par l'acquéreur, dès l'adjudication, à sa qualité de marchand de bien, comme retenu supra.

Dans ces conditions, il sera retenu un taux de 75 %.

Par conséquent, Maître [K] sera condamné à payer à la SAS [8] une somme de 7 966, 50 € en réparation de son préjudice constitué par le paiement d'un montant de taxe inadapté à sa situation à raison du dépôt d'une déclaration d'adjudicataire incomplète et résultant d'un défaut de conseil de la part de son avocat. 

3/ Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Maître [K], qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens.

La solution du litige conduit à accorder à la SAS [8] une indemnité pour frais de procès à la charge de Maître [K] qu'il paraît équitable de fixer à une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Condamne Maître [M] [K] à payer à la SAS [8] une somme de 7 966, 50 € en réparation de son préjudice ;

Condamne Maître [M] [K] à payer à la SAS [8] une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Met les dépens à la charge de Maître [M] [K] ;

Rappelle que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 9 janvier 2025, et signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE