Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 10]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/03600 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TK6F




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 08 Janvier 2025


[P] [Z]
[X] [R] épouse [Z]

 
 
 
C/

[D] [U] [F]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Janvier 2025

à SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mercredi 08 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 08 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

M. [P] [Z], demeurant [Adresse 5]

représenté par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de Toulouse 

Mme [X] [R] épouse [Z], demeurant [Adresse 5]

représentée par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de Toulouse 



ET


DÉFENDERESSE

Mme [D] [U] [F], demeurant [Adresse 6]

comparante, assistée de sa petite fille 















EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [R] épouse [Z] ont donné à bail à Madame [D] [U] [F] un appartement à usage d’habitation (n° 69) situé [Adresse 9] ([Adresse 4]) par contrat en date du 24 janvier 2000, prenant effet au 1er février 2000, moyennant un loyer initial de 2000 [Localité 8] et une provision sur charges de 400 [Localité 8], conclu pour une durée initiale de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2023, Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [R] épouse [Z] ont fait délivrer congé aux fins de vente avec effet au 31 janvier 2024 à Madame [D] [U] [F].

Madame [U] [F] n’ayant pas quitté les lieux à la date d’effet du congé, par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [R] épouse [Z] lui ont fait délivrer une sommation de déguerpir, restée sans effet.

C’est dans ces conditions que Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [R] épouse [Z] ont ensuite fait assigner Madame [D] [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 05 juillet 2024.

Aux termes de l'assignation, ils ont sollicité de :
- Prononcer la validité du congé pour vendre du 26 juillet 2023,
- Constater que le bail liant Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [R] épouse [Z] à Madame [D] [U] [F] est résilié le 31 janvier 2024 par l'effet du congé,
- Constater que Madame [D] [U] [F] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2024,
- Ordonner l'expulsion de Madame [D] [U] [F] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1], avec si besoin le concours de la force publique,
- Fixer à compter du 1er février 2024 une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (569,84 € par mois à la date de l'assignation), à régler à l'échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,
- Condamner Madame [D] [U] [F] au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle du 1er février 2024 jusqu'à la libération effective des lieux,
- Condamner Madame [D] [U] [F] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [R] épouse [Z] la somme provisionnelle de 9,14 € au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois de juin 2024, somme à parfaire au jour de l'audience,
- Condamner Madame [D] [U] [F] à payer à Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [R] épouse [Z] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 08 novembre 2024, Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [R] épouse [Z], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 634,34 euros, mensualité de novembre 2024 incluse et précisé que les bailleurs étant nés respectivement en 1939 et 1938, n’étaient pas tenus à l’obligation de relogement de la locataire.

Madame [D] [U] [F] a comparu en personne et en présence de sa petite fille.

Elle a précisé être âgée de 83 ans et avoir des problèmes cardiaques. 


Par ailleurs, elle n’a pas contesté le congé, mais a sollicité un délai de 5 à 6 mois pour quitter les lieux et précisé avoir fait des démarches pour son relogement. 

Le conseil des demandeurs s’est opposé aux délais sollicités par Madame [U] [F].

L'affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2025 et le conseil des demandeurs autorisé à produire en délibéré un décompte comprenant notamment le versement de l’allocation logement par la CAF pour le mois de novembre 2024 et Madame [D] [U] [F] autorisée à produire les justificatifs de son état de santé et des démarches faites pour son relogement.

Par note en délibéré du 12 novembre 2024, le conseil des demandeurs a produit un décompte actualisé dans lequel apparaît un virement de 282 euros effectué par la CAF en date du 09 novembre 2024, ce décompte portant le montant de la dette de Madame [D] [U] [F] à la somme de 348,34 euros, mensualité de novembre 2024 incluse.

Par note en délibéré du 22 novembre 2024, Madame [D] [U] [F] a produit une attestation de renouvellement de sa demande de logement social datée du 03 septembre 2024 et un certificat médical daté du 08 novembre 2024 attestant de la nécessité d’un changement urgent de logement pour raison médicale à l’appui.


MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LE CONGE

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dispose notamment que :

“Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (....) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (....)

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, dispose par ailleurs que :
“Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Enfin, l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, dispose que :
Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.”

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a pris effet au 1er février 2000 pour une durée de trois ans renouvelable tacitement . 

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2023, Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [R] épouse [Z] ont fait délivrer congé à Madame [D] [U] [F] avec effet au 31 janvier 2024, précisant leur intention de vendre, les conditions de la vente projetée, et notamment son prix, et la possibilité pour la locataire de faire valoir son droit de préférence. 

Ce congé, délivré 6 mois avant la fin du bail, mentionne en outre les 5 premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, la notice d’information étant en outre reproduite sur ledit congé.

Enfin, les bailleurs, nés respectivement en 1939 et 1938, n’étaient pas tenus à l’obligation de relogement de la locataire.

Ce congé apparaît en conséquence régulier en la forme et au fond et n’est pas contesté par Madame [D] [U] [F] qui n’a par ailleurs donné aucune suite à l'offre de vente.

Il convient en conséquence de valider ledit congé et de constater que le bail a été résilié par l’effet du congé au 1er février 2024.

Cependant depuis le 1er février 2024, Madame [D] [U] [F] s’est maintenue dans les lieux.

Elle est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.


II. SUR L'OCTROI DE DÉLAIS SUPPLÉMENTAIRES POUR QUITTER LES LIEUX :

Compte tenu de son âge, de son état de santé et de l’impossibilité de se reloger en l’état, Madame [D] [U] [F] a sollicité des délais supplémentaires pour quitter les lieux.

L'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que "si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement [...] Le délai [...] ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée".

En application des dispositions de l'article L412-3 du Code des procédures civiles d'exécution, "le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités [...] dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. 
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. [...]
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte".

L’article L412-4 du Code des procédures civiles d'exécution précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an et indique également que :
“Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

En l’espèce, Madame [D] [U] [F] âgée de 83 ans, justifie avoir procédé au renouvellement de sa demande de logement le 03 septembre 2024 et produit un certificat médical justifiant de la nécessité d’être relogée à l’appui.
Il est donc établi l’existence de démarches réelles pour trouver un autre logement.

Cependant, le congé ayant été délivré le 26 juillet 2023, à la date de la présente décision la locataire a déjà bénéficié d’un délai de 17 mois pour se reloger.

Il convient dans ces conditions, afin néanmoins de tenir compte de son âge et de son état de santé, de lui accorder deux mois supplémentaires pour quitter les lieux.

Elle va en outre bénéficier des délais légaux pour quitter les lieux et notamment du délai de 2 mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et du délai de la trêve hivernale applicable jusqu'au 31 mars 2025.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [R] épouse [Z] produisent un décompte en date du 12 novembre 2024 justifiant d’une dette locative d‘un montant de 348,34 euros, mensualité de novembre 2024 incluse.

Madame [D] [U] [F] n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette locative.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 348,34 euros.

Par ailleurs, Madame [D] [U] [F] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er février 2024.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le vendre. 

L'arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée. 

Les indemnités d'occupation s'ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [D] [U] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [R] épouse [Z], Madame [D] [U] [F] devra leur verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort : 


VALIDONS le congé délivré par Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [R] épouse [Z] par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2023 avec effet au 31 janvier 2024 ;

CONSTATONS que le bail a été résilié par l’effet du congé depuis le 1er février 2024 ;

CONSTATONS que depuis cette date Madame [D] [U] [F] est occupante sans droit ni titre ; 

ORDONNONS en conséquence à Madame [D] [U] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision;

DISONS qu'à défaut pour Madame [D] [U] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [R] épouse [Z] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; 

CONDAMNONS Madame [D] [U] [F] à verser à Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [R] épouse [Z] à titre provisionnel la somme de 348,34 euros au titre de la dette locative, mensualité de novembre 2024 incluse ;

CONDAMNONS Madame [D] [U] [F] à verser à Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [R] épouse [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2024 dont l'arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer, calculé tel que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [D] [U] [F] à verser à Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [R] épouse [Z] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [P] [Z] et Madame [X] [R] épouse [Z] de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS Madame [D] [U] [F] aux entiers dépens de la procédure ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Le Greffier La Première Vice-Présidente