Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 8]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 4]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02919 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TFVG




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 25/



DU : 08 Janvier 2025


S.C.I. FONCIERE DI 01/2003

 
 
 
C/

[M] [I]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Janvier 2025

à Me Michel BARTHET

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mercredi 08 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. 
 
Après débats à l'audience du 08 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2003, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Mme [M] [I], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée


 















EXPOSE DU LITIGE

La SCI FONCIERE DI 01/2003 a donné à bail à Madame [M] [I] un appartement à usage d’habitation (porte n°A121) ainsi qu'un parking (lot n°18) situés [Adresse 1] ([Adresse 5]) par contrat en date du 12 juin 2018, moyennant un loyer de 398,26 euros, une provision pour charges de 120 euros et 53,17 euros de loyer pour le parking, payables à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2003 lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 décembre 2023 pour un montant en principal de 1.358,25 euros.

La SCI FONCIERE DI 01/2003 a ensuite fait assigner Madame [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 15 juillet 2024.

Aux termes de l'assignation, elle a sollicité de :

- constater la résiliation du bail au 3 février 2024 ; 
- ordonner l'expulsion sans délai de Madame [I] et de toute personne pouvant se trouver dans les lieux ; 
- condamner Madame [I] à payer au bailleur une provision de 3.625,79 euros selon décompte provisoirement arrêté au 13 mai 2024 à valoir sur les loyers échus, charges et indemnités ; 
- condamner Madame [I] à payer au bailleur une indemnité provisionnelle d'occupation fixée au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié et revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer outre taxes à échoir jusqu'à reprise des lieux par le bailleur ; 
- condamner Madame [I] à payer au bailleur 960 euros au titre de l'article 700 ; 
-condamner Madame [I] aux entiers dépens de l'instance incluant les frais de commandement de payer et le coût des dénonces faites par l'huissier auprès de la CCAPEX. 

A l’audience du 8 novembre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2003, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5.277,06 euros, mensualité d'octobre 2024 incluse.

Assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 15 juillet 2024, Madame [M] [I] n'était ni présente ni représentée à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 16 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 28 décembre 2023 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion
 du contrat de bail, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 décembre 2023 pour un montant en principal de 1.358,25 euros. 

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 février 2024. 

L’expulsion de Madame [M] [I] sera ordonnée en conséquence, sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux, la mauvaise foi de Madame [M] [I] n’étant pas démontrée..

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI FONCIERE DI 01/2003 produit un décompte justifiant d’une dette locative d‘un montant de 4.855,85 €, mensualité d'octobre 2024 incluse, déduction faites des frais de poursuite (145,49 + 275,72).

Madame [M] [I], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.855,85€.

Madame [M] [I] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail. 

L'arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée. 

Les indemnités d'occupation s'ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 30 novembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [M] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2003 Madame [M] [I] devra lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 12 juin 2018 conclu entre la SCI FONCIERE DI 01/2003 d’une part et Madame [M] [I] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation ( porte n°A121) et un parking (lot n°18) situés [Adresse 1] ([Adresse 5]), sont réunies à la date du 27 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FONCIERE DI 01/2003 pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ;



CONDAMNONS Madame [M] [I] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2003 à titre provisionnel la somme de 4.855,85€ selon décompte en date du 6 novembre 2024, mensualité d’octobre 2024 incluse;

CONDAMNONS Madame [M] [I] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2003 à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 février 2024 dont l'arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l'indemnité courra du 30 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [M] [I] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2003 une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SCI FONCIERE DI 01/2003 de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


Le Greffier La Première Vice-Présidente