Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 8 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 11]
[Adresse 5]
[Adresse 9]
[Localité 6]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/02670 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TEKH




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 25/00093



DU : 08 Janvier 2025


[O] [N]
[J] [N]

 
 
 
C/

[P] [Z]
[I] [B]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 08 Janvier 2025

à Me GROC

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mercredi 08 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 08 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

M. [O] [N], demeurant [Adresse 1]

Mme [J] [N], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE



ET


DÉFENDEURS

M. [P] [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Mme [I] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée



 







EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [O] [N] ont donné à bail à Monsieur [P] [Z] et à Madame [I] [B] des locaux à usage d’habitation (Villa 8) avec garage et parking extérieur situés [Adresse 10] (ASL), [Adresse 2] à [Adresse 8] ([Adresse 7]), par contrat ayant pris effet au 14 août 2019, moyennant un loyer initial de 729 euros et une provision pour charges de 29 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [N] et Madame [J] [N] ont fait signifier à Monsieur [P] [Z] et à Madame [I] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 avril 2024 pour un montant en principal de 1.746,65 euros.

Monsieur [O] [N] et Madame [J] [N] ont ensuite fait assigner par actes séparés Monsieur [P] [Z] et Madame [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 03 juillet 2024.

Aux termes de l'assignation, ils ont sollicité de :
- Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 04 juin 2024 et, en conséquence,
- Ordonner l’ expulsion de corps et de biens de Monsieur [P] [Z] et Madame [I] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours et l'assistance de la force publique en vertu des dispositions de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution,
- Ordonner que faute pour eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.642,11 euros, mensualité de juin 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de 
l’ assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
- les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 04 juin 2024 jusqu'à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner solidairement au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières. (Article 696 du Code de procédure civile).

A l’audience du 08 novembre 2024, Monsieur [O] [N] et Madame [J] [N], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 7.235,78 euros, mensualité de novembre 2024 incluse. 

Assignés respectivement par acte d’huissier signifié à étude le 03 juillet 2024, Monsieur [P] [Z] et Madame [I] [B] n'étaient ni présents ni représentés à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2025. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

I - SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 04 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 
Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 03 juin 2024.
L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 avril 2024 pour un montant en principal de 1.746,65 euros. 

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juin 2024.

L’expulsion de Monsieur [P] [Z] et Madame [I] [B] sera ordonnée en conséquence. 

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [O] [N] et Madame [J] [N] produisent un décompte en date du 06 novembre 2024 justifiant d’une dette locative d‘un montant de 6.824,88 euros, mensualité de novembre 2024 incluse, après soustraction des frais de procédure (124,10€ + 152,16€ + 134,64€).

Monsieur [P] [Z] et Madame [I] [B], qui n’ont pas comparu, n’ont par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.824,88 euros.

Monsieur [P] [Z] et Madame [I] [B] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L'arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée. 

Les indemnités d'occupation s'ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
 Monsieur [P] [Z] et Madame [I] [B], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [O] [N] et Madame [J] [N], Monsieur [P] [Z] et Madame [I] [B] seront condamnés solidairement à leur verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 14 août 2019 conclu entre Monsieur [O] [N] et Madame [J] [N] d’une part et Monsieur [P] [Z] et Madame [I] [B] d’autre part concernant des locaux à usage d’habitation (Villa 8), avec garage et parking extérieur situés [Adresse 10] (ASL), [Adresse 4]), sont réunies à la date du 23 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [Z] et Madame [I] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [Z] et Madame [I] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [O] [N] et Madame [J] [N] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; 

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [I] [B] à verser à Monsieur [O] [N] et Madame [J] [N] à titre provisionnel la somme de 6.824,88 euros au titre de la dette locative, selon décompte du 07 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [I] [B] à payer à Monsieur [O] [N] et Madame [J] [N] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 juin 2024 dont l'arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [I] [B] à verser à Monsieur [O] [N] et Madame [J] [N] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [I] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [N] et Madame [J] [N] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente