Tribunal Judiciaire · Chambre 6/Section 4 — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY
 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 13 JANVIER 2025

Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 24/06751 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIW4
N° de MINUTE : 25/00021


Monsieur [S] [I] [E] [E]
né le 15 Janvier 1966 à [Localité 9] (CAMEROUN)
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Baptiste LECOINTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 538

DEMANDEUR

C/

Monsieur [C] [P]
né le 30 Mai 1970 à [Localité 10]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Madame [G] [V] épouse [P]
née le 20 Mars 1997 à [Localité 6] (MAROC)
[Adresse 1]
[Localité 4]

Ayant tous pour Avocat : Me Ilan NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0729

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Novembre 2024, à cette date l’affaire a été mise en délibéré au 13 Janvier 2025. 

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier. 
EXPOSÉ DU LITIGE

Le 08 mars 2023, Monsieur [S] [E] [E] a signé une promesse de vente avec Monsieur [C] [P] et Madame [G] [V] épouse [P] pour une maison à usage d’habitation située, au sein d’un lotissement dénommé le [Adresse 8] à [Localité 5] pour une somme totale de 288.400 €, pour une durée expirant le 08 juin 2023 et notamment sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs.

La promesse n’a pas été réalisée. 

Par acte de commissaire de justice en date du 07 juin 2024, Monsieur [S] [E] [E] a fait assigner Monsieur [C] [P] et Madame [G] [V] épouse [P] devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de la clause d’immobilisation. 

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 04 novembre 2024.

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 16 octobre 2024, les époux [L] ont sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture du 04 septembre 2024, expliquant que la notification n’avait pas été faite à leur adresse. 

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 17 octobre 2024, Monsieur [E] [E] s’oppose à la révocation de l’ordonnance de clôture du 04 septembre 2024, estimant que l’assignation a été faite régulièrement et dans les formes prescrites à l’adresse fournie par Monsieur [L] lui-même. 

L'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre liminaire 

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).







Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture 

En application de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas en soi une cause de révocation. 

En l'espèce, aux termes de l’assignation signifiée aux époux [P] le 07 juin 2024 au [Adresse 3], le commissaire de justice relève que le domicile est certain car le nom est inscrit sur la boîte aux lettres, le nom est inscrit sur l’interphone et l’adresse a été confirmée par un voisin. 

En outre, aux termes d’un mail adressé le 31 mai 2024 à Monsieur [C] [P], la SASU HUISSIERS PARIS-EST NOGENT, office d’huissiers de justice chargée par Monsieur [E] [E] de délivrer assignation, relatait s’être vainement déplacée au [Adresse 1] à [Localité 4] et sollicitait des informations quant à une nouvelle adresse, mail auquel Monsieur [C] [P] répondait le 3 juin 2024 en indiquant :
« Mr et Mme [P] [C]
[Adresse 3]
[Localité 4] »

Ainsi, il est établi que l’assignation a été valablement signifiée le 7 juin 2024 aux époux [P] à l’adresse qu’ils ont eux-mêmes fournie et qu’il leur appartenait donc de constituer avocat dans les 15 jours de cette date. 

Or, leur conseil ne s’est constitué que le 16 octobre 2024, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture rendue le 04 septembre 2024. 

Dès lors, force est de constater qu'aucune cause grave ne s'est révélée après l'ordonnance de clôture rendue le 04 septembre 2024. 

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de rabat de l'ordonnance de clôture. 

Sur la demande principale en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Sur la réalisation de la condition suspensive

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

Aux termes de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 

Selon l'article 1304-3 du code civil, lorsque le bénéficiaire a lui-même empêché l'accomplissement de la condition, celle-ci n'est plus « défaillie » mais réputée réalisée, de sorte que celui-ci est redevable de l'indemnité d'immobilisation.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse qui se prévaut de la non obtention du financement pour soutenir que la condition suspensive est défaillie de démontrer qu'il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d'obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt. 


En l’espèce, la promesse de vente conclue le 08 mars 2023 entre les parties prévoit en page 12 une condition suspensive d’octroi d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes : 
Organisme prêteur : tout organisme financier Montant maximal de la somme empruntée : 118.400 €Durée maximale du remboursement : 25 ans Taux nominal d’intérêt maximal : 3 % l’an (hors assurances). 
La promesse prévoit également que « (…) La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 09 mai 2023. 
(…)
L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire. 
A défaut de cette notification le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [7] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. 
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. 
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds seront acquis au PROMETTAN. (…) »

Il n'est pas contesté qu'aucune offre de prêt n'a été transmise aux vendeurs ou au notaire dans les délais prévus par la promesse de vente. 

Se pose donc la question de savoir si la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt destiné à payer le prix de vente a défailli par la faute ou non des acquéreurs.

Il appartient aux époux [P] de rapporter la preuve d'avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente dans le délai de la réalisation de la condition suspensive.

A cet égard, ils ne produisent aucun document, en revanche, Monsieur [E] [E] verse aux débats plusieurs documents adressés aux époux [P] : 

- un refus de crédit émis le 11 mai 2023 par la SAS CREDY SOLUTION et adressé aux époux [P] ; qui ne comporte aucun élément chiffré, de sorte que ce document ne permet pas d’établir que les époux [P] ont sollicité un prêt conformément aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente du 08 mars 2023 ; 

- une attestation de refus de crédit émise le 11 mai 2023 par la SA CAIXA GERAL DE DEPOSITOS indiquant que les époux [P] lui ont soumis une demande crédit d’un montant de 108.000 € sur une durée de 264 mois, soit 22 ans, et au taux de 3,60 % l’an ; ce document mentionne un montant, une durée et un taux d’emprunt différents de ceux prévus dans la promesse de vente du 08 mars 2023 alors que la durée et le taux d’emprunt sont des éléments essentiels des caractéristiques des prêts définis dans ladite promesse ; 




- une attestation de refus de crédit émise le 11 mai 2023 par la SA CAIXA GERAL DE DEPOSITOS indiquant que les époux [P] lui ont soumis une demande crédit d’un montant de 118.000 € sur une durée de 264 mois, soit 22 ans, et au taux de 3,60 % l’an ; ce document mentionne une durée et un taux d’emprunt différents de ceux prévus dans la promesse de vente du 08 mars 2023 alors que la durée et le taux d’emprunt sont des éléments essentiels des caractéristiques des prêts définis dans ladite promesse.

Il convient de relever que les époux [P] ne versent par ailleurs aux débats aucune copie de leurs demandes de prêt ayant donné lieu ensuite aux refus susmentionnés, de sorte que le Tribunal n'est pas en mesure de vérifier les conditions auxquelles le prêt a été sollicité. 

Dans ces conditions, les époux [P] ne démontrent pas avoir accompli les diligences qui leur incombaient pour la réalisation de la condition suspensive litigieuse, en empêchant ainsi l’accomplissement, de sorte que la vente litigieuse n’a pas été réalisée de leur fait. La condition suspensive sera donc réputée accomplie. 

Sur la clause d’immobilisation 

La clause d’immobilisation prévue en page 9 et 10 de la promesse unilatérale de vente signée le 08 mars 2023 prévoit que : 
« Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de VINGT-SIX MILLE HUIT CETNS EUROS (26 800.00 EUR) représentant 10 % du prix de vente. 
Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE versera dans les DIX JOURS (10) à compter de présentes, en accord avec le PROMETTANT, sur un compte séquestre ouvert en la comptabilité du notaire soussigné, la somme de SEPT MILLE EUROS (7 000.00 EUR), représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée. 
(…)
A-le sorte de ladite somme sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées : 
a)Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise. 
b)Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes. 
c)Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions fixées ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. 

B-Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de DIX-NEUF MILLE HUIT CENTS EUROS (19 800.00 EUR) le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. (…)». 

Dès lors, qu’il a déjà été démontré que la condition suspensive a défailli par la faute des acquéreurs, qu’elle doit donc être considérée comme réalisée et que le bénéficiaire, c’est-à-dire les époux [P] n’ont pas levé l’option, ils ne peuvent qu’être tenus de verser aux promettants l’indemnité d’immobilisation telle que prévue aux pages 09 et 10 de l’acte notarié. 
Il sera rappelé que la stipulation d'une indemnité d'immobilisation n'est pas une clause pénale, car elle n'a pas pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de son obligation, de sorte que le montant d'une telle indemnité ne peut donc être réduit par le juge.
L'indemnité d'immobilisation stipulée comme acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire. 

En conséquence, les époux [P] seront condamnés à payer à Monsieur [S] [E] [E] au titre de l’indemnité d’immobilisation la somme de 26.800 € en quittance ou deniers, c’est à dire avant déduction de la somme de 7.000€ séquestrée à l’office notariale de Maître [N] [Y] ou à la caisse des dépôts et consignation, qui seront autorisés à libérer les fonds exclusivement au profit de Monsieur [E] [E]. 

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023, date de la première mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. 

La capitalisation est de droit quand elle est sollicitée, ce qui est le cas en l’espèce, de sorte qu'elle sera ordonnée et s'appliquera dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombants, les époux [P] seront condamnés aux dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l'espèce, sera prononcée la condamnation des époux [P] à payer à Monsieur [E] [E] une somme qu’il est équitable de fixer à 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n’y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [C] [P] et Madame [G] [V] épouse [P] à payer à Monsieur [S] [E] [E] la somme de 26.800 € (vingt-six mille huit cent euros) en quittance ou denier, au titre de la clause d’immobilisation et augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière ;

AUTORISE, la libération de la somme de 7.000 € (sept mille euros) séquestrée à l’office notariale de Maître [N] [Y] ou à la Caisse des dépôts et Consignations, au profit de Monsieur [S] [E] [E] sur présentation de la signification à partie du présent jugement ; 

CONDAMNE Monsieur [C] [P] et Madame [G] [V] épouse [P] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] et Madame [G] [V] épouse [P] à payer à Monsieur [S] [E] [E] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;



La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT