Tribunal Judiciaire · Chambre 3 cab 03 C — 9 janvier 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 7]

Chambre 3 cab 03 C

 N° RG 22/07805 - N° Portalis DB2H-W-B7G-XA5E

Jugement du 09 Janvier 2025
























Notifié le :




Grosse et copie à :
Maître [J] [L] de la SELAS BREMENS AVOCATS - 805
Maître [F] [H] de la SELARL [H] POYARD - 1776






REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 09 Janvier 2025, délibéré prorogé du 19 Décembre 2024, devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 11 Mars 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 15 Octobre 2024 devant :

Julien CASTELBOU, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Patricia BRUNON, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEURS

Monsieur [P] [R]
né le 21 Août 1983 à [Localité 10], 
demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET POYARD, avocats au barreau de LYON

Madame [T] [Z]
née le 23 Mai 1984 à [Localité 11], 
demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Philippe BUSSILLET de la SELARL BUSSILLET POYARD, avocats au barreau de LYON














DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par syndic en exercice la régie GOFFIN, domicilié : chez SAS REGIE FRANCOIS GOFFIN, 
prise en la personne de son représentant légal en exercice 
dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Maître Laurence BELIN de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocats au barreau de LYON
















Monsieur [P] [R] et Madame [T] [Z] sont propriétaires des lots 38 et 44 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 8], soumis au régime de la copropriété et dont la gestion a été confiée à la SAS REGIE FRANCOIS GOFFIN.
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 02 mai 2022, la résolution portant autorisation pour les consorts [N] de réaliser des ouvertures en toiture de leur lot 44, a été rejetée.
Le procès-verbal d’assemblée générale a été notifié aux consorts [N] par courrier LRAR du 22 mai 2022.
Les consorts [R] – [Z] contestent ce vote.
Par exploit du 21 juillet 2022, Monsieur [P] [R] et Madame [T] [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS REGIE FRANCOIS GOFFIN, devant la présente juridiction.
*
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 06 juin 2023, Monsieur [P] [R] et Madame [T] [Z] sollicitent d’entendre le Tribunal, au visa des articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 :
Autoriser Monsieur [R] et Madame [Z] à réaliser, à leurs frais, les travaux nécessaires à la création de 2 ouvertures en toiture au-dessus du lot 13 de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9].A titre subsidiaire,
Prononcer l’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9] en date du 2 mai 2022.En tout état de cause,
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9], représenté par la SAS REGIONALE IMMOBILIERE, à verser à Monsieur [R] et Madame [Z] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.*
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 08 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à LYON 6ème, représenté par son syndic en exercice la SAS REGIE FRANCOIS GOFFIN, sollicite d’entendre le Tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de l’article 25b :
Rejeter les demandes des consorts [R] – [Z],Condamner solidairement Monsieur [R] et Madame [Z] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [R] et Madame [Z] aux entiers dépens.*
En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
*
La clôture de la procédure a été prononcée au 11 mars 2024.
*
MOTIFS
Sur la demande d’autorisation de réaliser des travauxAu soutien de leur demande, les consorts [N] font valoir que, conformément à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, la réalisation de fenêtres de toit constitue une amélioration conforme à la destination de l’immeuble, ce qui est confirmé par l’accord de l’architecte des bâtiments de France rendu suite à leur dépôt de déclaration préalable de travaux en mairie et ayant donné lieu à une décision de non-opposition des services de cette dernière en date du 09 février 2021. Ils relèvent que les travaux, non réalisés à ce jour, ont été rejetés par l’assemblée générale alors même que leur réalisation ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, pas plus qu’à la structure du bâtiment, d’autres ouvertures en toitures existant d’ores et déjà.
En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que le fait que les travaux aient été autorisés par les autorités administratives ne permet pas de déroger aux dispositions de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965. Il relève que l’amélioration en question ne bénéficie nullement au syndicat des copropriétaires mais seulement aux demandeurs, contrairement à ce que prévoit l’article 30 de la même loi. En outre, le syndicat des copropriétaires souligne que le changement de destination du grenier en salle de bain n’avait jamais fait l’objet d’une demande d’autorisation auprès de lui ce dont il résulte l’absence de modification des charges prévues à l’EDD. Enfin, il défend que les ouvertures seraient de nature à affaiblir la toiture et la charpente de l’immeuble.
Réponse du Tribunal,
Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Selon l’article 25b de la même loi, ne sont adoptés qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains d’entre eux d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

En application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider de toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.
Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus.
Il est constant qu’en application de ces dispositions les travaux d'amélioration visés à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l'objet d'une autorisation judiciaire qu'à la condition qu'ils respectent la destination de l'immeuble et qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. En outre, l'amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu'au seul copropriétaire qui sollicite l'autorisation d'effectuer les travaux 
En l’espèce, il ne ressort pas des éléments produits par les parties que la réalisation d’ouvertures en toiture aux fins d’améliorer la luminosité et potentiellement les performances énergétiques d’un logement soit contraire à la destination de l’immeuble, dès lors que la destination du local concernée n’est pas elle-même impactée et demeure l’habitation ou qu’il n’existe aucune atteinte à l’esthétique de l’immeuble.
De même, bien que portant sur des parties communes (toiture) il ne ressort pas des éléments du dossier, notamment de l’autorisation de l’architecte des bâtiments de France, que la réalisation d’ouvertures porte atteinte aux droits des autres copropriétaires par la création de vues.
Toutefois, les demandeurs ne produisent aucune pièce permettant au Tribunal d’apprécier l’absence de risque d’atteinte à la structure même de l’immeuble par la réalisation d’ouvertures conséquentes dans une charpente ancienne, l’attestation du cabinet ILEO qu’ils produisent n’étant qu’affirmative et non démonstrative ou explicative, au même titre que celle de la société BARRAUD produite par le syndicat des copropriétaires.
Il n’est d’ailleurs versé aucun élément de nature technique propre à permettre au Tribunal d’apprécier la nature même des travaux et de l’atteinte aux parties communes induites par la réalisation des ouvertures pour lesquelles une autorisation est sollicitée. 
A ce titre, la déclaration préalable de travaux, l’autorisation de l’architecte des bâtiments de France ou la décision de non-opposition de la Mairie de [Localité 7] ne peuvent suffire en elles-mêmes et ce alors même que les pièces annexées lors de l’assemblée générale litigieuse ne sont pas produites dans le cadre de la présente instance.
Ainsi, relevant que les demandeurs ne font pas la démonstration de ce que les travaux sollicités, dont la nature et l’ampleur ne sont nullement explicitées, ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires du fait de leur incidence sur la couverture de l’immeuble, élément essentiel à sa protection contre les intempéries, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande d’autorisation, outre que celle-ci soit trop imprécise.
En conséquence, la demande des consorts [N] sera rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale des copropriétairesAu soutien de leur demande d’annulation, les consorts [N] font valoir que le rejet de la résolution procède d’un abus de majorité. Ils relèvent qu’aucune motivation ne permet d’expliquer le refus opposé par les copropriétaires, si ce n’est l’intention de nuire, dès lors qu’il ne ressortait de la réalisation des travaux aucune atteinte à la solidité de l’immeuble, et alors que ceux-ci constituaient le prolongement de l’autorisation d’aménager le grenier en partie habitable. En outre, Ils relèvent que de nombreux greniers sont également équipés de fenêtres de toit plus anciennes et vétustes.

En réponse, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le refus du syndicat des copropriétaires n’a pas à être motivé ni à être conforme à des autorisations administratives quelles qu’elles soient. Il soutient qu’il est erroné de considérer que ces travaux ne sont pas de nature à causer des préjudices à la propriété. En outre, il défend qu’il n’existe pas une multitudes d’ouvertures en toiture mais de simples tuiles translucides existantes depuis l’origine, la seule ouverture ancienne ayant été autorisée dans des circonstances particulières et distinctes des présentes justifiant qu’une réponse différente.
Réponse du Tribunal,
Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 susmentionnée ;
Pour la juste application de ce texte, il appartient aux copropriétaires qui demandent la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des leurs.
Par ailleurs, il est de principe que l'assemblée générale est souveraine et n'a pas à motiver ses décisions de refus dans le procès-verbal, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes.
En l'espèce, ainsi qu’énoncé ci-avant, le Tribunal n’est pas mis en mesure d’apprécier l’existence d’un quelconque abus dès lors que les éléments présentés par les demandeurs lors de l’assemblée générale ne sont pas produits et alors que la mise en œuvre des travaux qu’ils projetaient, et dont ils sollicitent encore aujourd’hui l’autorisation, sont de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, s'agissant de travaux affectant la structure de l'immeuble.
Il en résulte que le refus de l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser la réalisation de ces travaux n’apparait pas injustifié en ce que les consorts [N] ne rapportent la preuve d'aucun abus de majorité résultant de la décision de refus d'autorisation incriminée.
En conséquence, la demande d’annulation de la résolution litigieuse sera rejetée.

Sur les demandes de fin de jugementAux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, les consorts [N] supporteront, in solidum, les entiers dépens de l’instance.
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.
En l’espèce, les consorts [N], seront condamnés, in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, au titre des frais irrépétibles de la procédure, la somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 € en l’absence de pièces justificatives. 
En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DEBOUTE Monsieur [P] [R] et Madame [T] [Z] de leurs demandes ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [R] et Madame [T] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la SAS REGIE FRANCOIS GOFFIN, la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [R] et Madame [T] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
En foi de quoi le Président et le greffier ont signé la présente décision. 
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Patricia BRUNON Julien CASTELBOU