Tribunal Judiciaire · Chambre 3 cab 03 C — 9 janvier 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 5]

Chambre 3 cab 03 C

 N° RG 21/06549 - N° Portalis DB2H-W-B7F-WF34

Jugement du 09 Janvier 2025
























Notifié le :




Grosse et copie à :
Me Loïc AUFFRET - 1791
Maître Joseph PALAZZOLO de la SCP YVES HARTEMANN JOSEPH PALAZZOLO - 480






REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 09 Janvier 2025, délibéré prorogé du 19 Décembre 2024, devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 19 Février 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 15 Octobre 2024 devant :

Julien CASTELBOU, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Patricia BRUNON, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

S.A.R.L. GARDIENNAGE ECLIPSE SURETE, 
prise en la personne de son représentant légal en exercice 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Loïc AUFFRET, avocat postulant du barreau de LYON et par Maître CHEZE de la SCP VINCENT - CHEZE, avocat plaidant du barreau de TOULOUSE



DEFENDERESSE

S.C.I. G.E.T, 
prise en la personne de son représentant légal en exercice 
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Joseph PALAZZOLO de la SCP YVES HARTEMANN JOSEPH PALAZZOLO, avocats au barreau de LYON



Suivant acte sous seing privé du 02 septembre 2014, la société GARDIENNAGE ECLIPSE SURETE (GES) a pris à bail des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], propriété de la société GET.
Par exploit du 27 juin 2019, la société GES a entendu bénéficier de la faculté de résiliation triennale en donnant congé des locaux susvisés pour le 31 août 2020, date à laquelle elle a effectivement quitté les lieux.
Le 31 août 2020, un état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal de Maître [N], huissier de justice à [Localité 5].
Les loyers et charges des mois de juillet et août 2020 sont demeurés impayés pour un montant de 13.012,20 € TTC et 10.760,75 € TTC.
En l’absence de toute difficulté lors de la restitution des locaux, la société GES a soutenu auprès de la société GET qu’une compensation devait s’opérer entre ces loyers et charges impayés et le dépôt de garantie. La société GET a soutenu qu’aucun dépôt de garantie n’avait été effectivement réglé par la société GES.
Malgré mise en demeure de la société GES d’avoir à payer lesdites sommes, aucun versement n’a été effectif.
Par ordonnance du 05 juillet 2021, le juge des référés, sur saisine de la société GET, a condamné la société GES à lui payer à titre provisionnel la somme de 22.011,75 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la date du congé, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 02 novembre 2020. Le juge des référés s’est toutefois déclaré incompétent pour statuer sur la demande de compensation.
Le 11 octobre 2022 la SARL GES a reçu commandement aux fins de saisie vente en exécution de l’ordonnance de référé susmentionnée.
Par virement des 18 octobre et 4 mars 2022, la société GES s’est acquittée des sommes mises à sa charge suivant décompte de la SCP DELAYE BONAMI, huissier de justice à TOULOUSE, soit 23.382,23 €.
Par exploit du 13 octobre 2021, la société GES a assigné la société GET devant la présente juridiction en contestation des sommes mises à sa charge aux termes de l’ordonnance de référés.
*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 05 octobre 2023, la société SARL GARDIENNAGE ECLIPSE SURETE (GES) sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 1345, 1372, 1347, 2224 du Code civil ; 122 et suivants et 514-1 et 3 du Code de procédure civile :
A titre principal,
Prononcer l’irrecevabilité des demandes de la SCI GET fondées sur des « constater »,Prononcer l’irrecevabilité de la demande de la SCI GET tendant à contester l’existence du dépôt de garantie visé à l’article 4 du contrat de bail conclu le 02/09/2014 avec la SARL GARDIENNAGE ECLIPSE SURETE, cette demande étant prescrite.A titre subsidiaire, si les demandes de la SCI GET sont jugées recevables :
Ordonner la compensation judiciaire entre la dette de loyers de la société GES et le dépôt de garantie détenu par la société GET.En tout état de cause,
Débouter la société GET de l’intégralité de ses demandes,Condamner la société GET à lui payer la somme de 23.354,56 € avec intérêt au taux légal à compter du 15 septembre 2020,
Condamner la société GET à lui payer la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance,Juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice et que le montant des émoluments retenus en application de l’article A444-32 du Code de commerce devra être supporté par la SCI GET en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens,Rejeter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.*
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 janvier 2024, la société GET sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles 1353, 1347-1 et 2224 du Code civil :
Débouter la société GES de l’intégralité de ses demandes.A titre reconventionnel,
Débouter la société GES de sa demande d’irrecevabilité,Condamner la société GES à lui verser la somme de 2.534,19 euros, au titre des pénalités prévues par l’article 3.2 alinéa 3 du contrat de bail du 02 septembre 2014.En tout état de cause,
Condamner la société GES à payer à la SCI GET la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP HARTEMANN PALAZZOLO.*
En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.
*
La clôture de la procédure a été prononcée au 19 février 2024.
*
MOTIFS
Sur la demande d’irrecevabilité formée par la société GESEn application de l’article 71 du Code de procédure civile, constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention adverse.
Il est constant qu’une défense au fond, au sens de l’article susmentionné, échappe à la prescription (Cciv 1ere 31.01.2018 n°16-24.092).
Dès lors, la demande formée par la société GES tendant à voir considérer la contestation du versement du dépôt de garantie d’un contrat de bail conclu le 2 septembre 2014 comme un moyen irrecevable ne saurait prospérer.
En outre, si les demandes de « dire et juger » ou de « constater » tendent en l’espèce à exposer des moyens et non des prétentions et, en cela, ne saisissent pas le Tribunal au sens des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, il convient de souligner qu’il appartient au Tribunal de s’assurer que s’il faisait droit à de telle demande il n’en résulterait aucun droit pour la partie qui les formule, le Tribunal ne pouvant par principe s’estimer non saisi du seul fait de la formulation aléatoire de certaines conclusions.
En conséquence, il n’y a lieu de prononcer aucune irrecevabilité en l’espèce.

Sur la demande de compensation de créances et ses suitesAu soutien de sa demande, la société GES, qui reconnait être redevable de la somme de 23.772,95 euros au titre des arriérés de loyers dus à la société GET pour les mois de juillet et août 2020, fait valoir que cette somme doit faire l’objet d’une compensation avec le dépôt de garantie de 23.984,08 euros versé lors de la conclusion du bail.
*
En réponse, la société GET, qui s’accorde sur le montant des arriérés, fait valoir qu’il n’y a lieu à compensation en l’absence de versement effectif du dépôt de garantie par la société GES, celui-ci ne devant pas être confondu avec celui versé par la société SGPI dans le cadre de l’exécution du bail précédent au titre duquel les parties s’étaient accordées pour sa résiliation sans indemnités de part et d’autre et donc sans restitution du dépôt de garantie qui avait alors été versé.
En outre, la société GET fait valoir qu’il ne peut y avoir compensation entre les créances en ce que le bail prévoyait expressément que le dépôt ne serait pas imputable sur la dernière échéance de loyer, celui-ci n’ayant pour vocation qu’à garantir l’exécution des obligations locatives du preneur notamment la remise en parfait état des locaux. De plus, elle relève que les obligations ne répondent pas aux critères de l’article 1347-1 du Code civil (fongibles, certaines, liquides et exigibles).
Enfin, la société GET défend que l’article 1348 du Code civil n’est pas applicable à l’espèce en ce que le dépôt de garantie n’a jamais été versé, le Tribunal ne pouvant dès lors pas prononcer une compensation judiciaire.
Réponse du Tribunal,
Aux termes de l’article 1322 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, l’acte sous seing privé, reconnu par celui auquel on l’oppose, ou légalement tenu pour reconnu, a, entre ceux qui l’ont souscrit et entre leurs héritiers et ayants cause, la même foi que l’acte authentique.
En application de l’article 1359 du Code civil, il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique que par un écrit sous signature privée ou authentique.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail (écrit établissant un acte juridique au sens de l’article 1359 du Code civil) signé par les deux parties, que le bailleur, la SCI GET, et le preneur, la société GES, se sont accordées sur les clauses suivantes au titre « 4°) Dépôt de garantie » :
« Pour garantir l’exécution des obligations lui incombant, le preneur verse au bailleur qui le reconnait et l’affecte à titre de nantissement, une somme de 23.984,08 Euros (VINGT TROIS MILLE NEUF CENT QUATRE VINGT QUATRE EUROS ET HUIT CENTIMES) équivalent à trois mois de loyer, à titre de dépôt de garantie ».
« Ce dépôt ne sera pas imputable sur la dernière échéance de loyer et sera remboursable après le départ du preneur, sous réserve d’exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état locatif des locaux loués ».
Il en résulte, d’une part, qu’en l’absence de production d’une preuve conforme aux dispositions susmentionnées par la société GET, la société GES a valablement fait la démonstration du versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 23.984,08 euros.
D’autre part, que si les parties ont entendu écarter l’imputabilité du dépôt de garantie sur la dernière échéance du loyer afin d’affecter la totalité de celui-ci aux éventuels coûts de remise en état des locaux, il n’apparait pas qu’elles aient voulu écarter par anticipation toute compensation légale ou judiciaire dès lors qu’aucun travaux de remise en état n’étaient rendus nécessaires.


Pour autant, bien que la société GES ait restitué les lieux par remise des clés le 31 août 2020 et pouvait prétendre à la restitution du dépôt de garantie à compter de cette date, il doit être relevé que c’était à la condition de la parfaite exécution de toutes les clauses et conditions du bail et donc du juste paiement des loyers, ce dont il résulte que le dépôt de garantie n’étant pas exigible à cette date, aucune compensation légale ne pouvait intervenir. 
Ce n’est qu’à compter du dernier paiement réalisé par virement pour régler les arriérés de loyers (04 mars 2022), en suite de l’ordonnance du juge des référés, que la société GES doit être considérée comme ayant parfaitement exécuté ses obligations telles qu’elles résultaient du bail. Toutefois, ayant procédé au règlement des sommes qu’elle devait, et n’étant dès lors plus débitrice, la compensation légale en est devenue sans objet.
A l’inverse, la compensation judiciaire, dont les effets extinctifs sont réputés se produire à la date d’exigibilité de la première des créances, reste justifiée eu égard à son incidence sur les pénalités de retard.
Ainsi, rappelant que celle-ci est permise tant qu’il s’agit de dettes connexes, en ce qu’elles résultent d’obligations réciproques dérivant de l’exécution du même contrat, et qu’elle peut intervenir même quand la créance alléguée ne remplit pas les conditions de la compensation légale, notamment le caractère d’exigibilité, il y a lieu de faire droit à la demande de compensation judiciaire formée par la société GET dont l’effet extinctif sera réputé être les dates d’exigibilité des premières créances, soit celles de paiement des loyers et charges prévues au bail.
Il en résulte, d’une part, qu’il n’existe aucune justification au paiement d’intérêts de retard quelconques au profit de la société GET dont la demande à ce titre sera rejetée et, d’autre part, que cette dernière, redevable envers la société GES d’une somme de 23.593,36 euros représentant le solde entre le montant du dépôt de garantie (23.984,08) et le montant des loyers de juillet et août 2020 (13.012,70 + 10.760,75) auquel s’ajoutent les sommes versées par la société GES pour l’exécution de l’ordonnance de référé (22.011,75 + 1.370,48).
A l’inverser, la restitution des sommes réglées au titre de taxe foncière n’apparait pas justifiée au regard des conclusions de la société GES.
En conséquence, la société GET sera condamnée à payer à la société GES la somme de 23.593,36 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes de fin de jugement
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la société GET supporta les entiers dépens de l’instance, outre, le cas échéant, les émoluments prévus à l’article A444-32 du Code de commerce.
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.
En l’espèce, la société GET sera condamnée à payer à la société GES, au titre des frais irrépétibles de la procédure, la somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 € en l’absence de pièces justificatives.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
DEBOUTE la société GARDIENNE ECLIPSE SURETE de ses demandes en irrecevabilité ;
DECLARE les moyens et prétentions de la SCI GET recevables ;
ORDONNE la compensation entre les créances de loyers pour les mois de juillet et août 2020 dues par la société GARDIENNE ECLIPSE SURETE à la SCI GET, soit la somme de 23.772,95 €, et la créance de restitution du dépôt de garantie due par la SCI GET à la société GARDIENNE ECLIPSE SURETE, soit la somme de 23.984,08 € ;
DEBOUTE la SCI GET de sa demande en paiement d’intérêts de retard ;
CONDAMNE la SCI GET à payer à la société GARDIENNE ECLIPSE SURETE la somme de 23.593,36 €, outre intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE la SCI GET à payer à la société GARDIENNE ECLIPSE SURETE la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI GET aux entiers dépens de l’instance, outre, le cas échéant, les émoluments prévus à l’article A444-32 du Code de commerce ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
En foi de quoi le Président et le greffier ont signé la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT
Patricia BRUNON Julien CASTELBOU