Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A3 — 9 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A3

JUGEMENT N°
du 09 Janvier 2025


Enrôlement : N° RG 22/05360 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2BF2


AFFAIRE : M. [C] [Z] ; Mme [T] [V] épouse [Z] ; Mme [S] [L] [K] [Z] ; M. [F] [A] [Z] (Me Marie-Hélène OTTO)
C/ S.D.C. de l’ensemble immobilier [Adresse 13] (Me CORNET de la SELARL C.L.G.)



DÉBATS : A l'audience Publique du 24 Octobre 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :


Président : Madame Stéphanie GIRAUD,

 
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 09 Janvier 2025


PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES

DEMANDEURS en leur qualité d’usufruitiers

Monsieur [C] [Z]
né le 15 Mars 1934 à [Localité 7] (13), de nationalité française, retraité,
et
Madame [T] [V] épouse [Z]
née le 15 Janvier 1934 à [Localité 7] (13), de nationalité française, retraitée, 
tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 4]

tous deux représentés par Maître Marie-Hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENANTS VOLONTAIRES en leur qualité de nus propriétaires

Madame [S] [L] [K] [Z], née le 25 mai 1960 à [Localité 7] (13), de nationalité française, secrétaire de direction, domiciliée et demeurant [Adresse 2] 

Monsieur [F] [A] [Z], né le 20 mai 1962 à [Localité 7] (13),de nationalité française, musicien, domicilié et demeurant [Adresse 8]

tous deux représentés par Maître Marie-Hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE 

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence démommée [11] sise [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA PARADIS, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 352 590 616 et dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE




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EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur et Madame [Z] sont propriétaires au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 12] au bâtiment B10 d’un appartement lot numéro 5770, représentant 24/300 000ème des parties communes générales et 24/977ème du bâtiment B ainsi que la propriété de deux garages lots numéros 7395 et 7396 représentants chacun 3/ 977ème dans le bâtiment B et 
10/300 000ème des parties communes générales de l’ensemble immobilier pour les deux lots. 

Le Cabinet CITYA PARADIS est le syndic actuel. 

Par un acte de donation entre vifs en date du 19 août 2004, dressé par Maître [W] [O], notaire à [Localité 7], aux termes duquel, ils ont fait donation à leurs deux enfants [S] [Z] et [F] [Z] de la nue-propriété de leurs lots de copropriété numéros 5.770, soit un appartement situé au bâtiment B10, 15ème étage droite et le lot numéro 5.811, consistant en une cave au 3ème sous-sol au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 5] le notaire précisant page 5 de son acte, que cette acquisition a été publiée au 3ème bureau des hypothèques de [Localité 7] le 20 Octobre 1967 volume 4908 n°11.

De même, ils ont fait donation à leurs deux enfants des lots numéros 7.395 et 7.396 qui sont deux garages au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 6], le notaire spécifiant que cette acquisition a été publiée au 3ème bureau des hypothèques de [Localité 7] le 23 mars 1970 volume
6149 n°9.
L’ensemble des copropriétaires des douze immeubles accolés dénommés « [Adresse 12] » se sont réunis le 16 octobre 2004 en assemblée spéciale et ont créé le syndicat secondaire du bâtiment B « SUPER ROUVIÈRE ». 

Le procès-verbal de l’assemblée générale a été déposé au rang des minutes de Maître [I], notaire à [Localité 7], pour la publication au bureau des hypothèques le 28 novembre 2005. 

Le règlement de copropriété initial de SUPER ROUVIÈRE qui date de 1961, a connu ensuite plusieurs modificatifs qui ont eu lieu au cours des évolutions de l’ensemble immobilier. 

Le règlement de copropriété [Adresse 12] s’applique exclusivement au bâtiment B. 

Le bâtiment est composé de 12 immeubles accolés séparés par des joints de dilatation qui les rendent indépendants les uns des autres.
Tous les immeubles sont considérés comme des immeubles de grande hauteur (20 étages sur rez-de-chaussée) avec quatre niveaux de sous-sol comprenant la totalité des caves et des box au garage pour les parties de ceux-ci. 

S’agissant des garages, le 24 octobre 1969, suivant acte publié au bureau des hypothèques de [Localité 7] volume 5109, n°06, il a été établi l’état descriptif de division du groupe de 523 garages situés au pied du bâtiment B. 

A ces lots, il a été attribué les 1 569/300.000ème de la propriété du sol et des parties communes générales.

Les copropriétaires ont été convoqués à l’assemblée générale annuelle prévue le 26 mars 2022. Le vote de cette mise à jour a eu lieu à la majorité de l’article 24.


Le syndicat secondaire SUPER ROUVIÈRE a voté lors de cette assemblée générale à la résolution n°25 un projet de mise à jour du règlement de copropriété. 

Il est expressément précisé dans le procès-verbal de l’Assemblée générale que ce projet est décrit et présenté par le Conseil Syndical.
La résolution a été adoptée à la majorité de l’article 24 : ont voté « pour » 234 copropriétaires représentant 12 436 millièmes/14 040 millièmes. 

Monsieur [C] [Z] a voté contre cette résolution.

Par assignation en date du 25 mai 2022, les consorts [C] [F] [Z] et Madame [T] [V] épouse [Z] ont attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 14] aux fins de :
Vu l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, 

Annuler la résolution n°25 pour violation du principe d’intangibilité des tantièmes de copropriété et non-respect des règles de vote à l’unanimité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, 

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 10] à la somme de 
3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 10] aux entiers dépens de l’instance.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG22/05360.

Par conclusions récapitulatives numéro 3 avec intervention volontaire régulièrement signifiées au RPVA le 3 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, les consorts [Z] demandeurs principaux usufruitiers, et [S] [Z], [F] [Z] intervenants volontaires en qualité de nu-propriétaires demandent au tribunal de :
Vu l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, 

A titre liminaire,

Juger recevable l’intervention volontaire de Madame [S] [Z] et Monsieur [F] [Z] à la procédure en leur qualité de nus-propriétaires aux côtés des demandeurs principaux, usufruitiers des lots numéros 5770, 5811, 7395, 7396 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 6].

Annuler la résolution n°25 pour violation du principe d’intangibilité des tantièmes de copropriété et non-respect des règles de vote à l’unanimité de l’article 26 de la loi du 10 juillet
1965,
Annuler les résolutions subséquentes n°26 et 27,

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 10] à payer aux consorts [Z] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 10] aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions récapitulatives numéro 3 régulièrement signifiées au RPVA le 25 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 12] demande au tribunal de :
Vu l’article 24 de loi du 10 juillet 1965 ; 
Vu l’article 26 de loi du 10 juillet 1965 ; 

REJETER l’ensemble des demandes des consorts [Z] ; 

CONDAMNER les consorts [Z] à verser syndicat des copropriétaires [Adresse 12], la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

******
La procédure a été clôturée le 26 septembre 2024, et fixée à l’audience du 24 octobre 2024.
La date du délibéré a été fixée au 9 janvier 2025.

MOTIFS :
A titre liminaire il sera donné acte à [S] [Z] et [F] [Z] de leurs interventions volontaires.
Sur la demande d’annulation des résolutions 25 à 27 de l’assemblée générale des copropriétaires :
L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « sous réserve des dispositions de l'article 12, qui concernent l’action en révision des charges intentée dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. »
Aux termes de l’article 24 I de la loi du 10 juillet 1965, « les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. »
Aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i et j de l'article 25.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité. »
Les consorts [Z] contestent la régularité du vote de la résolution 25 et par voie de conséquence des résolutions 26 et 27, aux motifs que la délibération porterait sur une modification du règlement de copropriété et de la répartition des tantièmes des garages du bâtiment B portant de 5/300.000ème à 3/300.000ème des parties communes générales.
Ils soutiennent tout d’abord que le conseil syndical a abusé de ses pouvoirs en modifiant le règlement de copropriété et les tantièmes de copropriété.
Or, il sera rappelé à ces derniers que le conseil syndical n’a pas imposé la résolution, mais a demandé au syndic de fixer à l’ordre du jour, comme il y est autorisé, le projet de résolution pour que celui-ci soit débattu par l’assemblée générale des copropriétaires. Il a donc suivi la procédure applicable dans une telle hypothèse. Il leur sera au surplus rappelé que le syndic a l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour le projet de résolution qui lui est soumis sans en apprécier l’opportunité ni le bien fondé. 
De fait il ne peut être considéré que le conseil syndical a modifié unilatéralement le règlement de copropriété ou imposé son projet. Cet argument sera écarté, car la résolution a bien été soumise au vote de la copropriété qui l’a ratifié.
Ensuite, s’agissant de la nature même de la résolution et des règles de majorité appliquées, les demandeurs considèrent qu’il y a eu modification des tantièmes et donc du règlement de copropriété, qui justifiait un vote à l’unanimité. Ils ajoutent que ce projet de règlement a modifié de façon significative les charges des propriétaires des garages.
Il résulte du procès-verbal de l’assemblée Générale des copropriétaires du 26 mars 2022 que les résolutions attaquées (25 à 27) prévoient :
“ Une mise à jour du règlement de la copropriété est nécessaire. 


En effet, le dernier règlement.voté en Assemblée Générale en 2007, a été annulé par décision judiciaire en 2010 pour le motif d'une majorité de votes inappropriées au regard de la modification de la répartition des charges prévue dans ce règlement de 2007. 
Le but de ce nouveau règlement de copropriété n 'est pas de modifier les clés de répartition, mais d'établir un réel règlement de copropriété pour le bâtiment B. puisque le seul règlement pour ce bâtiment qui ait existé a été annulé par décision de justice. 
Notre copropriété n 'a donc actuellement aucun règlement qui lui soit spécifique et se réfère donc au règlement général de la [Localité 9]. 
Si cette résolution est approuvée, le projet de mise à jour du règlement sera transmis à un homme de loi pour approbation et enregistrement auprès des services concernés.” 

Cette résolution a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés représentant 12436/12926 tantièmes.
Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que le règlement de copropriété initial de la résidence immobilière [Adresse 12] établi en 1961, a subi plusieurs modifications. 
Concernant les garages, un état descriptif de division des 523 garages situés au pied du bâtiment B a été établi par acte publié au bureau des hypothèques de [Localité 7] le 24 octobre 1969. A ces lots de garages, il a été affecté les 1569/300.000ème de la propriété du sol et des parties communes générales, et chaque garage avait 3/300.000ème des parties communes générales.
Le syndicat des copropriétaires soutient de son côté que le nouveau règlement adopté par l’assemblée délibérante se contente d’entériner, sans aucune modification des tantièmes, le modificatif du règlement de copropriété du 24 octobre 1969 faisant apparaître 523 lots de garages numérotés de 7331 à 7853 auxquels sont affectés 1569/300.000ème des parties communes générales. Il précise qu’une erreur matérielle affecte le projet qui prévoit l’attribution de 5 tantièmes de charges pour chacun des garages, dans la mesure où cette phrase est précédée par un tableau récapitulatif qui indique qu’il est bien attribué 3 tantièmes de charges par garage. Par ailleurs, il expose que cette résolution n’emporte pas modification du règlement de 2007 dont il ne résulte pas une modification des tantièmes des garages. Au surplus ce règlement a été annulé par décision de justice, qui a de fait remis la copropriété dans la situation qui était la sienne avant la modification de 2007, c’est-à-dire sous le régime du règlement de copropriété de 1969.
En l’espèce, l’ensemble immobilier [Adresse 6] comporte trois syndicats de copropriétaires dont le syndicat secondaire [Localité 10] (pour le bâtiment B) qui a été créé par assemblée spéciale du 16 octobre 2004. 
Il n’est pas démontré que le règlement de copropriété initial prévoyait plusieurs syndics. Pourtant le syndicat des copropriétaires ne peut valablement soutenir qu’il s’agit uniquement d’une mise en conformité, alors même que la création d’un syndicat secondaire implique la modification du règlement de copropriété ne serait-ce à terme que pour statuer sur une répartition et une ventilation des charges communes spéciales propres au bâtiment B.
La création d’un syndicat secondaire implique donc inévitablement une modification du règlement de copropriété. Toutefois et contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, cette modification qui découle directement de la création de ce syndicat secondaire, et aux termes de cette assemblée générale qui n’implique pas une modification de la clé de répartition, n’a pas à être soumise à l’approbation unanime des copropriétaires. 


Ainsi un vote à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 est suffisant (plus de la moitié des copropriétaires votent favorablement à la résolution, et les copropriétaires votant pour la résolution doivent représenter au moins les deux tiers des voix). 

Force est de constater que seuls 234 copropriétaires ont voté favorablement à la résolution, pour une copropriété qui compte 711 copropriétaires, la majorité en nombre n’est pas atteinte et ce même s’ils représenteraient les 2/3 des voix.

Par voie de conséquence, la nullité de la résolution 25 sera prononcée, en raison d’une mauvaise application des règles de vote de la délibération, qui toutefois ne relevait pas d’un vote à l’unanimité. 
Cette nullité entraine par voie de conséquence la nullité de la résolution 26 et 27 qui sont directement liées à la résolution 25 dans leur application. 


Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 
L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les demandes présentées à ce titre seront rejetées.
Le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux entiers dépens de l’instance.
La nature de l’affaire n’exclut pas l’application des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :
Statuant en premier ressort après audience publique à juge unique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal :
Annule les résolutions 25 à 27 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2022, 
Dit n’y avoir lieu en équité à condamnation à l’article 700 du code de procédure civile, 
Déboute chacune des parties ayant formulé des demandes à ce titre, 
Condamne le syndicat copropriétaires de [Localité 10] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens,
Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A3 du tribunal judiciaire de Marseille, le 09 janvier 2025.
Le Greffier Le Président