Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 13 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/11077
N° Portalis 352J-W-B7G-CX4RK


N° MINUTE : 3

Assignation du :
08 Septembre 2022


Jugement de fixation


[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 13 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. OAVVF
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Laure DE LA VASSELAIS, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #B0343



DEFENDERESSE

S.A.R.L. BEAU SOUVENIR 
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0235





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 07 Octobre 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juin 2010, la S.C.I. OAVVF a donné à bail en renouvellement à la société HOME STOCK des locaux à destination de « chemiserie, lingerie, prêt-à-porter, vente d'articles type « souvenir de [Localité 17] » » dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 18], pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2010, moyennant un loyer annuel en principal de 42.000 euros hors charges et hors taxes. 

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2019, la S.A.R.L. BEAU SOUVENIR venant aux droits de la société HOME STOCK a signifié au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial, pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2019.

Par acte extrajudiciaire du 24 avril 2019, la bailleresse a accepté le principe du renouvellement à compter du 1er avril 2019 sollicitant la fixation du loyer à la somme en principal de 200.000 euros.

Par mémoire préalable notifié régulièrement le 29 mars 2022, la S.C.I. OAVVF a sollicité du preneur la fixation du prix du loyer du bail à la somme annuelle de 205.200 euros en principal, hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2019.

Par acte du 8 septembre 2022, la S.C.I. OAVVF a assigné la société locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 8 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 1er avril 2019; ordonné une expertise judiciaire confiée à Madame [F] [U] et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges.

L'experte judiciaire a déposé son rapport définitif le 1er juin 2024.

Aux termes de son dernier mémoire, dont la notification par lettre recommandée avec avis de réception n’est pas contestée et remis au greffe par RPVA le 3 octobre 2024, la S.C.I. OAVVF demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-34, L. 145-33, R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, de :

“I – Juger qu’il y a lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 1er avril 21019 entre la SCI OAVVF et la SARL BEAU SOUVENIR portant sur les locaux situés à [Adresse 2] ; 
II - Fixer le montant du loyer hors charges hors taxes dû par la SARL BEAU SOUVENIR à la SCI OAVVF à compter du 1er avril 2019 : 
- à titre principal, à la somme de 213.452 €, après abattement au réel du foncier (2.547,66 € en 2019), hors charges, hors taxes 
- subsidiairement, si la SARL BEAU SOUVENIR établissait par la production du dernier procès-verbal de visite de la Commission de sécurité l’inaccessibilité au public des locaux situés à l’entresol, à la somme de 184.652 €, après abattement au réel du foncier (2.547,66 € en 2019),hors charges, hors taxes. 
III - Dire que les intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement seront dus, à compter du 8 septembre 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date et que les intérêts seront capitalisés suivant les modalités prévues par l'article 1343-2 du code civil, 
IV - Partager les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire,à savoir la somme de 8.628 € taxée. 
V- Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. 
VI- Débouter la SARL BEAU SOUVENIR de toutes demandes contraires.”

Aux termes de son dernier mémoire, dont la notification par lettre recommandée avec avis de réception n’est pas contestée, et remis au greffe par RPVA le 30 septembre 2024, la S.A.R.L. BEAU SOUVENIR sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33 et L.145-34 du Code de Commerce, de :

“A titre principal :
 
- DEBOUTER la société OAVVF de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2019 à la valeur locative et de toutes demandes subséquentes comme non fondées ni justifiées.

En conséquence : 
- FIXER le loyer du bail renouvelé au loyer plafond à compter du 1 er avril 2019, soit la somme de 47.398,04 euros par an hors taxes et hors charges, 

A titre subsidiaire, si par impossible il était jugé qu’il n’y a pas lieu à plafonnement : 
- FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1 er avril 2019 à la somme de 104.037 euros par an hors taxes et hors charges, sans préjudice de l’application du lissage prévu par l’article L. 145-34 alinéa 4 du Code de commerce, 


En tout état de cause : 
- DEBOUTER la société OAVVF de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires CONDAMNER la société OAVVF à payer à la société BEAU SOUVENIR la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens y compris les frais d’expertise. 
- DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir.” 

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 7 octobre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu du jugement du 8 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er avril 2019.


1 - Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

La S.C.I. OAVVF sollicite le déplafonnement du loyer compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, conformément aux conclusions de l’experte judiciaire ; que le critère positif pour le commerce considéré le plus significatif est la progression de la fréquentation du musée du [14] au cours du bail expiré (+14%) qui représente 1.173.852 visiteurs supplémentaires qui achalandent les lieux loués ; que cet indicateur essentiel est accompagné sur la période d’autres indicateurs utiles qui sont tous favorables ; que ceux, prétendus défavorables par la locataire, n’ont strictement aucune incidence sur le commerce considéré. 

La S.A.R.L. BEAU SOUVENIR sollicite le plafonnement du loyer. Elle soutient qu’il n’est pas démontré de modification des facteurs locaux de commercialité ; que le musée du [14] a connu une baisse de fréquentation au cours de la période du bail expiré ; que les travaux de réaménagement de la [Adresse 25] ont entrainé des perturbations importantes de la circulation dans cette rue et ont impacté l’activité des commerces de la rue et leur attractivité ; que la fermeture du [Adresse 15] a eu impact négatif ; que la [Adresse 25] a accumulé ces dernières années la fermetures d’enseignes; que la tendance est à la baisse s’agissant de la fréquentation des transports publics et des établissements hôteliers ; que les lieux loués étaient déjà dans une zone d’affluence touristique exceptionnelle comportant l’autorisation d’ouvrir le dimanche ; que cette zone est désormais concurrencée par cinq autres zones ; que le rapport de Monsieur [N] [M] ne démontre aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité ; qu’il n’est pas démontré un intérêt pour le commerce considéré ; qu’elle justifie d’une baisse de son chiffre d’affaires.


1.1 Sur le loyer plafonné

En application de l'article L. 145-34 du code de commerce, le loyer plafonné au 1er avril 2019 doit être calculé par application de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, soit :

42.000 (loyer initial) x 114,06 (Indice 4ème trimestre 2018 publié le 23 mars 2019) /101,07 (indice 4ème trimestre 2009) = 47.398,04 euros.

Le loyer plafonné au 1er avril 2019 s'élève donc à 47.398,04 euros.


1.2 Sur la modification des facteurs locaux de commercialité et le déplafonnement du loyer

Par application des dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce le montant des loyers de baux renouvelés ou révisés doit correspondre à leur valeur locative.

Cependant, l'article L.145-34 du même code institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auquel il peut être dérogé en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 parmi lesquels les facteurs locaux de commercialité.

Aux termes de l'article R.145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré et plus précisément pour le commerce exercé dans les lieux loués, dans le respect de la destination contractuelle. La preuve en incombe au bailleur.

La modification doit être intervenue au cours du bail expiré, c’est-à-dire en l’espèce entre le 1er avril 2010 et le 1er avril 2019.

Le bailleur, qui demande que le loyer soit déplafonné, doit donc démontrer la modification notable, au cours du bail expiré, d'un des éléments de la valeur locative, qui sont, soit les facteurs internes c'est-à-dire les caractéristiques des lieux loués (travaux financés par le bailleur, améliorations du locataire, travaux de mise en conformité, modification de l'assiette du bail, location par bail distinct, terrasses, changement d'affectation, pondération des surfaces, état d'entretien des locaux d'habitation), la modification de la destination des lieux, la modification des obligations des parties, soit les facteurs externes c'est-à-dire la modification des facteurs locaux de commercialité, pendant la période entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement, dont il doit également démontrer l'intérêt qu'elle présente pour le commerce considéré, et son incidence favorable pour celui-ci.

L'article L. 145-34 du code de commerce n'exige pas la modification de tous les éléments qu'il énumère, la modification notable d'un seul élément suffisant pour écarter le plafonnement.

Sur la fréquentation des musées :

En l’espèce, le local est situé [Adresse 2] à [Localité 18]. L’experte dans son rapport d’expertise relève que le local est situé “sur une importante artère à sens unique de circulation qui prolonge la [Adresse 28] à l’est jusqu’à la [Adresse 20] à l’ouest, accessible depuis 2020 aux seuls piétons, vélos et véhicules autorisés” ; que l’implantation est “très favorable dans la section de l’artère comprise entre la [Adresse 26] et la [Adresse 27], activement achalandée par la fréquentation touristique, les locaux se trouvant immédiatement voisins de sites tels que le Musée du [14], le Jardin des [Adresse 31], le [16]…” ; que l'attractivité “du site soutenue par son inclusion dans l’une des zones touristiques internationales (secteur [Adresse 30]) définies par la Loi Macron du 5 août 2015 et son décret d’application du 23 septembre 2015, lesquels permettent l’ouverture des commerces le dimanche et en soirée” ; que la situation est très “recherchée face à la [Adresse 13] au sein de la galerie sous arcades de la [Adresse 25] qui s’étend de la [Adresse 26] à la [Adresse 24] au voisinage de la [Adresse 20] et qui concentre des commerces voués pour l’essentiel à la clientèle touristique”.

La S.A.R.L. BEAU SOUVENIR conteste la proximité du local du musée du [14]. Elle soutient que la [Adresse 23] qui est en face desdits locaux et menant au musée n’est pas une entrée touristique. Elle précise que les accès “[Adresse 21]” ou “[Adresse 11]” sont respectivement situés à 650 et 550 mètres des locaux. Elle ajoute que le flux de chalands se disperse significativement passé les abords des entrées publiques du musée du [14] “[Adresse 11]” et “[Adresse 19]” au niveau de la [Adresse 27] et l’ancien centre commercial “[Adresse 15]”. Elle en conclut que les locaux loués ne bénéficient pas des flux de chalands qui visitent le musée du [14]. Toutefois, la S.A.R.L. BEAU SOUVENIR ne produit à l’appui de ses allégations que le rapport d’expertise unilatéral et non judiciaire de Monsieur [N] [M] qui n'est corroboré par aucun autre élément, de sorte qu'il est insuffisant, à lui seul, à justifier les allégations de la locataire quant à l’éloignement du local du musée du [14] et à la diminution du flux de chalands.

La S.C.I. OAVVF, quant à elle justifie, que l’entrée “[Adresse 21]” est située à 550 mètres des locaux loués, l’entrée “[Adresse 11]” à 450 mètres et l’entrée “[Adresse 19]” à 300 mètres. 

Au vu de l’ensemble de ces éléments, force est de constater que, contrairement à ce soutient la locataire, les locaux loués sont très proches des entrées du musée du [14].

L’experte judiciaire relève par ailleurs que le “commerce de vente de souvenirs/articles de [Localité 17] exercée par la société locataire est assujetti pour l’essentiel à la fréquentation touristique.” et souligne que les indicateurs de mesure de cette clientèle doivent être étudiés sans considérer la population résidentielle.

S’agissant de la fréquentation des musées, l’experte judiciaire indique avoir privilégié ce critère compte-tenu de l’immédiate proximité du Musée du [14] et des locaux litigieux. Elle indique que la fréquentation du musée du [14] et du musée des [8] “accessibles depuis la [Adresse 25] à proximité des locaux litigieux affichent une progression significative, étant observé que les mêmes visiteurs sont susceptibles d’avoir contribué à cette fréquentation.” Elle précise que le musée du [14] a affiché une progression de 14% entre 2010 et 2019.

La S.A.R.L. BEAU SOUVENIR conteste cette augmentation de la fréquentation du musée du [14]. Elle produit à cet effet un graphique sans aucune référence du nombre de visiteurs du musée du [14] de 2007 à 2021 semblant prouver une chute de la fréquence du musée en 2020 et 2021. 

Il y a lieu de rappeler que la modification notable des facteurs locaux de commercialité s’apprécie au cours du bail expiré, c’est-à-dire en l’espèce entre le 1er avril 2010 et le 1er avril 2019. L’experte judiciaire a donc à bon droit écarté les données relatives à la fréquentation du musée du [14] postérieurement à l’année 2019.

La S.C.I. OAVVF produit, quant à elle, un graphique issu du site internet du musée du [14] corroborant les chiffres donnés par l’experte judiciaire. Le rapport d’expertise amiable dressé par Monsieur [N] [M], produit par la S.A.R.L. BEAU SOUVENIR, s’il présente des chiffres légèrement différents, conclut également à une augmentation du nombre de visiteurs entre 2010 et 2019. Il précise d’ailleurs qu’en 2019 le musée du [14] est passé 2ème site culturel le plus visité de [Localité 17] alors qu’auparavant il était classé en 3ème position. 

La locataire soutient également que les attentats perpétrés à [Localité 17] depuis 2015, le mouvement social des “gilets jaunes” depuis octobre 2018, la fermeture du [Adresse 15] ainsi que les travaux de la [Adresse 25] à l’automne 2019 ont eu un impact négatif sur la fréquentation des musées et ont entrainé une baisse des chalands et de touristes aux alentours du local. 

En réponse aux dires du conseil de la S.A.R.L. BEAU SOUVENIR, l’experte judiciaire a indiqué s’agissant de l’impact des mouvements sociaux et actes touristiques qu’il “est exact que l’année 2016 a vu une pointe basse de la fréquentation du Musée du [14] mais ce phénomène a été ponctuel avec un rebond important au cours des années qui ont suivi” et que “Les arrivées hôtelières se sont maintenues.” 

S’agissant des travaux de la [Adresse 25] et les modifications de voirie, l’experte judiciaire a précisé que les “travaux engagés à partir de 2017 et la mise à l’écart des voitures particulières en 2020 (après renouvellement du bail litigieux) n’ont pas été de nature à affecter significativement l’activité commerciale sous les arcades.” 

S’agissant, enfin, de la fermeture du [Adresse 15], l’experte judiciaire a indiqué que “la désaffectation du [Adresse 15] a été engagée en vue d’une restructuration complète. Ce processus visait 250 lots de commerce et il a été engagé de longue date.” Elle a précisé qu’il “n’est pas possible dans le cadre de la présente estimation de quantifier précisément l’état d’occupation en début et fin de bail. Tout au plus peut-on considérer que cette désaffectation était largement engagée en 2010 à la prise d’effet du bail litigieux. Également et surtout il n’existe pas de confusion de clientèle entre le [Adresse 15] dont l’offre d’objets d’art et bijoux était de très haute qualité et destinée à des collectionneurs, amateurs aisés et conservateurs de musées avec celle d’un commerce de souvenirs et articles de [Localité 17].” La locataire relève elle-même à cet effet que le Président de l’Association des commerçants des [Adresse 7] a indiqué que « la clientèle des commerces sous les arches sont les touristes de la classe moyenne des pays étrangers voyageant avec un budget serré, à la recherche de souvenirs entre 1 et 100 euros ».

La S.A.R.L. BEAU SOUVENIR allègue également que la [Adresse 25] a accumulé ces dernières années la fermeture d’enseigne et produit notamment à l’appui de ce qu’elle allège un jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris du 7 mai 2024. Dans ce litige, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a pu estimer que “la diminution du nombre de commerces et d’enseignes nationales, l’augmentation du nombre de locaux vacants et la modification de la voirie ont eu une incidence défavorable sur l’activité de salon de thé exercée par la preneuse”. Pour autant, si dans ce cas d’espèce, le juge des loyers commerciaux a pu conclure a une révision à la baisse du loyer, il l’a fait, conformément aux règles applicables, au regard de la situation du local, de l’activité considérée, à savoir un café/salon de thé/restauration et sur une période allant du 1er décembre 2018 au 22 décembre 2021. Néanmoins, force est de constater que la présente espèce est très différente de celle ayant donné lieu au jugement précité : les deux locaux se situent dans des secteurs distincts de la [Adresse 25], les activités exercées dans les locaux sont très différentes. Enfin, les deux litiges portent sur des périodes très différentes.


Sur la fréquentation des transports publics et sur la fréquentation hôtelière :

L’experte judiciaire relève une augmentation entre 2010 et 2019 de 1.99% de la fréquentation des stations de métro “[14] [Adresse 25]” et “[16] Musée du [14]”. S’agissant de la fréquentation hôtelière, elle relève entre 2011 et 2019 une augmentation de 2,97%.

En réponse aux dires de la locataire sur l’impossibilité pour les cars de stationner à proximité, l’experte judiciaire relève que “le stationnement des cars de touristes est aménagé au voisinage des locaux litigieux en bordure des jardins du [Adresse 10] (source Direction de la Voirie et des Déplacements Section du Stationnement sur Voie Publique – septembre 2018).”


Sur le classement en zone touristique internationale 

La S.A.R.L. BEAU SOUVENIR conteste le rapport d’expertise en ce qu’il relève que le site a fait l’objet d’un classement en zone touristique internationale au cours de l’année 2015. Elle indique que, comme le relève l’expert amiable Monsieur [N] [M], les locaux se situaient déjà dans une zone touristique internationale. Au demeurant, l’experte judiciaire relève que “cette classification n’a pas eu pour objet ni pour effet une densification des flux, s’agissant des secteurs touristiques choisis pour être déjà très actifs. Pour des raisons liées essentiellement aux contraires de gestion des salariés, l’impact positif de l’autorisation d’ouverture dominicale et en soirée n’a été significatif que sur les commerces de grande taille et le secteur du luxe.” La S.A.R.L. BEAU SOUVENIR allègue par ailleurs sans le démontrer que les 5 nouvelles zones touristiques internationales ont concurrencé le commerce exercé par elle. 

Enfin, la S.A.R.L. BEAU SOUVENIR soutient que l’experte judiciaire a passé sous silence certains facteurs et notamment que la population a diminué dans le 1er arrondissement, avec une forte diminution des catégories plus jeunes ; que toutes les catégories professionnelles ont diminué dans l’évolution du nombre d’habitants, à l’exception des ouvriers et retraités et que les nouvelles constructions dans le périmètre étudié sont ni un facteur favorable ni un facteur notable s’agissant d’un commerce qui s’adresse aux touristes. Toutefois, comme le soulève elle-même la locataire, ces différents facteurs n’ont aucune incidence sur la commercialité du local, en ce que l’activité exercée s’adresse principalement aux touristes et non aux résidents du 1er arrondissement. C’est donc à juste titre que l’experte judiciaire n’en a pas fait mention dans son expertise judiciaire.

Sur les chiffres d’affaires de la locataire

La S.A.R.L. BEAU SOUVENIR soutient que les musées du [14] et des [8] disposent désormais de boutiques souvenirs et que les touristes s’approvisionnent désormais dans ces boutiques plutôt que dans son commerce et que le flux de chalands et de touristes se disperse de manière significative passé les abords des entrées publiques desdits musées. Elle précise que cette conjoncture défavorable à l’activité s’est manifestée dans ses chiffres d’affaires ; qu’alors que l’exploitation dégageait un chiffre d’affaires de l’ordre de 1.000.000 d’euros jusqu’en 2014, les bilans des trois derniers exercices à échéance du bail mettent à l’évidence une perte de plus de 50%. 

En réponse aux dires de la S.A.R.L. BEAU SOUVENIR, l’experte judiciaire précisé qu’ “il importe peu qu’il existe une offre commerciale de souvenirs et articles de [Localité 17] dans les musées: il est constant que la fréquentation des pôles culturels et hôtels du secteur irriguent les commerces à destination des touristes des arcades de la [Adresse 25].”

S’agissant de la baisse du chiffre d’affaires alléguée par la locataire, l’experte judiciaire relevait que cette dernière n’avait versé lors de l’expertise que “les chiffres d’affaires des 4 dernières années, lesquels apparaissent effectivement assez modestes. Pour autant, on note une croissance significative sur cette période.
2016 : 357.468 €
2017 : 444.229 €
2018 : 477.445 €
2019 : 516.080 €
Celui de l’exercice 2014 (le plus ancien disponible sur societe.com) ressort à 274 400 €, ce qui souligne cette croissance.”

La S.A.R.L. BEAU SOUVENIR produit aux débats l’acte de cession de fonds de commerce en date du 5 décembre 2013 entre la S.A.R.L. HOME STOCK, ancienne locataire et la S.A.R.L. BEAU SOUVENIR. Il y est précisé que le chiffre d’affaires afférent au [Adresse 2] était de : 
- 460.266 euros du 01/07/2010 au 31/06/2011,
- 660.823 euros du 01/07/2011 au 30/06/2012,
- 807.340 euros du 01/07/2012 au 30/06/2013,
- 220.607 euros du 01/07/2013 au 31/10/2013. 

Il n’est nullement fait état d’un chiffre d’affaires de l’ordre de 1.000.000 d’euros contrairement à ce que soutient la S.A.R.L. BEAU SOUVENIR.

Au demeurant, l'évolution du chiffre d'affaires n'est un critère ni des causes du déplafonnement ni de recherche de la valeur locative et ne saurait suffire à établir le caractère favorable ou non favorable des facteurs locaux de commercialité, ce alors que le commerçant n'est pas l'associé du bailleur et la modification devant être appréciée sans tenir compte de l'aptitude du preneur à gérer son commerce, ce d’autant qu’en l’espèce, il ne ressort pas des éléments produits que la S.A.R.L. BEAU SOUVENIR ait connu une baisse significative de son chiffre d’affaires. Au contraire, il apparaît que le chiffre d’affaires a connu une croissance significative, comme le soulève l’experte judiciaire, sur la période considérée. 

Conclusion sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité 

L’experte judiciaire relève que “le critère positif le plus significatif est la progression de la fréquentation du Musée du [14] qui représente 14% et 1.173.852 visiteurs supplémentaires.
Dès lors que les autres indicateurs plus larges de la fréquentation touristique sont positifs, même dans une mesure limitée, cette circonstance qui affecte dans des proportions importantes le pôle culturel qui achalande le site, permet de conclure à une modification notable des facteurs locaux de commercialité.”

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

Ainsi, l’augmentation importante de la fréquentation du musée du [14] au cours du bail expiré ainsi que l’augmentation de la clientèle potentielle pour le local litigieux présentent un caractère notable au regard de l'activité de “chemiserie, lingerie, prêt-à-porter, vente d'articles type « souvenir de [Localité 17]” de la S.A.R.L. BEAU SOUVENIR.

Dès lors, il convient de constater l’existence, au cours du bail expiré, d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité de la S.A.R.L. BEAU SOUVENIR justifiant un déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative.

 1.3 Sur la détermination de la valeur locative

En vertu L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».


Sur les caractéristiques des locaux : 

Selon les dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’espèce, le local est situé [Adresse 2] à [Localité 18]. L’experte judiciaire dans son rapport d’expertise relève que le local est situé “sur une importante artère à sens unique de circulation qui prolonge la [Adresse 28] à l’est jusqu’à la [Adresse 20] à l’ouest, accessible depuis 2020 aux seuls piétons, vélos et véhicules autorisés” ; que l’implantation est “très favorable dans la section de l’artère comprise entre la [Adresse 26] et la [Adresse 27], activement achalandée par la fréquentation touristique, les locaux se trouvant immédiatement voisins de sites tels que le Musée du [14], le Jardin des [Adresse 31], le [16]…” ; que l'attractivité “du site soutenue par son inclusion dans l’une des zones touristiques internationales (secteur [Adresse 30]) définies par la Loi Macron du 5 août 2015 et son décret d’application du 23 septembre 2015, lesquels permettent l’ouverture des commerces le dimanche et en soirée” ; que la situation est très “recherchée face à la [Adresse 13] au sein de la galerie sous arcades de la [Adresse 25] qui s’étend de la [Adresse 26] à la [Adresse 24] au voisinage de la [Adresse 20] et qui concentre des commerces voués pour l’essentiel à la clientèle touristique”.

L’experte judiciaire relève que le local est dans un “bel ensemble immobilier de construction début XIXème caractéristique de la section considérée de la [Adresse 25] : immeuble à arcades élevés sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, un entresol et trois étages droits sous combles « en dos d’âne ». La S.A.R.L. BEAU SOUVENIR, quant à elle, soutient, sans justifier, que les arcades présentent des fissures et qu’aucun ravalement de la façade a été fait depuis plusieurs décennies. 

L’experte judiciaire ajoute que “les locaux en nature de boutique qui ouvrent à droite de l’entrée de l’immeuble et se développent sur trois niveaux au rez-de-chaussée, entresol et sous-sol avec linéaire de façade largement vitrée de 10,89 mètres représentant trois arcades.” 

L’experte judiciaire précise que local se compose :

- d’une zone de vente formant un rétrécissement sur l’arrière, encombrée d’un important pilier central avec issue sur l’arrière à gauche vers la cour intérieure de l’immeuble, 
- d’un petit local électrique à l’arrière à droite,
- A l’entresol, relié par un escalier de bois à quarts tournants de 90 cm de largeur environ :
* une vaste zone de stockage aménagée et éclairée sur rue,
* un bureau,
* un local sanitaire avec lave-mains,
* deux locaux techniques.
- Au sous-sol, accessible à la fois par un escalier sous trappe en partie gauche de la boutique (accès condamné par la locataire) et par les parties communes depuis la cour intérieure :
* une réserve partiellement aménagée,
* un local sanitaire avec lave-mains.

S’agissant de la cave, les parties s’accordent pour dire que celle-ci n’est pas la cave n°9, comme retenue par l’experte judiciaire, mais la cave n°8 d’une surface de 10.50 m².

S’agissant enfin de l’agencement et de l’état des locaux, l’experte judiciaire relève que la boutique est protégée sur rue et cour par des rideaux métalliques à enroulement vertical ; que les murs sont peints; qu’ils comportent des faux-plafond avec éclairage encastré au rez-de-chaussée et à l’entresol ; qu’il y a du carrelage au sol à chaque niveau (partiel au sous-sol) ; qu’une extraction d'air et climatisation par cassettes en faux-plafond est présente dans la zone de vente ; que la hauteur sous faux-plafond est de 3,05 m dans la zone de vente, de 2,20 à 2,90 m dans la réserve et sous plafond de 3,07 m au sous-sol environ ; que les locaux sont en bon état d’entretien apparent et que la boutique est accessible aux PMR (petite rampe à l’entrée). La S.A.R.L. BEAU SOUVENIR allègue, quant à elle, sans le démontrer, que les locaux souffrent d’une absence de luminosité naturelle compte tenu de leur configuration et du fait qu’ils soient sous les arcades de l’immeuble.


Sur la pondération des locaux 

D'aprs la 5ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d'un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

La S.C.I. OAVVF sollicite que soit appliqué un coefficient moyen de 0.90, et non 0,80 comme retenu par l’experte judiciaire pour la zone 2 de la boutique. Elle soutient que cette zone est amplement éclairée par les amples baies de la vitrine. Elle sollicite également que soit appliqué un coefficient de 0,50, et non 0,30 comme retenu par l’experte judiciaire, s’agissant de l’espace privatif extérieur. Elle relève la qualité exceptionnelle (emplacement sous les arcades) et l’attractivité inhérente (attraction immédiate des chalands de passage) que constitue le droit d’étalage privé découlant du seul bail et du statut des arcades. Elle précise s’agissant de l’entresol, que la locataire n’a jamais communiqué le procès-verbal de dernière visite de la commission de sécurité ; que le fait que la locataire s’abstienne d’exploiter cet entresol en zone de vente ne suffit pas à justifier une pondération en réserves plutôt qu’en zone de vente. Elle ajoute que la surface de la cave est de 10,5 m² et non 24 m². Elle sollicite que la surface pondérée soit fixée à 120 m².

La S.A.R.L. BEAU SOUVENIR soutient que s’agissant de la réserve, il convient d’appliquer un coefficient de 0,25. Elle indique qu’il s’agit simplement d’une zone de stockage, aucun public n’y ayant accès ; que l’expert Monsieur [N] [M] a relevé que l’escalier qui mène à cet espace, d’une très faible largeur de seulement 0,77 mètres apparait non conforme pour l’accessibilité du public

L’experte judiciaire relève dans son rapport que “selon plans avec mention des superficies utiles dressés le 24 avril 2019 par le cabinet BROCARD, Géomètre (pièce 4 de Maître de LA VASSELAIS). Les pondérations retenues sont conformes aux principes fixés par la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière (5ème édition - mars 2017).Les surfaces de hauteur inférieure à 1,80 m ne sont pas comptées comme surfaces utiles. Les boutiques sous arcades de la [Adresse 25] présentent une particularité détaillée à une communication de Maître de LA VASSELAIS du 19 décembre 2023.
La jouissance des espaces ouverts devant ces boutiques ne relève pas d’un droit de terrasse concédé sur le domaine public mais est privative et pérenne:“Or s’agissant des arcades de la [Adresse 25], il est fait application d’une réglementation particulière. En effet, un arrêté du 17 Vendémiaire de l’An X dispose que “les trottoires sous les arcades de la [Adresse 25] sont privés dans tous les temps de l’année et à perpétuité.”
Les surfaces privatives couvertes et non closes sont donc comptées avec application d’un coefficient de pondération adapté.
L’emprise de ces surfaces non prises en compte par le géomètre est appréciée sur la profondeur autorisée d’1,10 mètre et sur la largeur de façade de la boutique de 10,89 m soit 12 m² en chiffres arrondis.
Les surfaces à l’entresol sont pondérées comme réserves. Il en en effet douteux que l’étroitesse de l’escalier autorise leur exploitation comme zone accessible à la clientèle.
Le procès-verbal de dernière visite de la commission de sécurité sollicité de la société locataire par courriel adressé à Maître ASTRUC, son Avocat, n’a toutefois pas été communiqué.
Le coefficient de pondération retenu pour ce plateau l’est donc sous cette réserve.
Les locaux sont enfin valorisés en l’état de leur désignation/destination contractuelles (sous réserve de leur statut administratif ou au regard d’un règlement de copropriété qui n’a pas été contrôlé).”

En réponse aux dires du conseil de la bailleresse sur la zone de vente, l’experte judiciaire apporte les précisions suivantes :
- si le local est bien éclairé par les vitrines, cette situation est banale et ne justifie pas de surcote,
- s’il existe un poteau central utilisé comme présentoir, cet encombrement structurel est pénalisant et l’utilisation comme présentoir ne sert qu’à pallier cet inconvénient,
- s’il existe un accès sur cour à l’arrière, cette issue est un élément de confort pour l’exploitant qui peut accéder à la descente de la cave un peu plus simplement qu’en traversant le hall de l’immeuble mais ne valorise en rien la zone de vente.

S’agissant du sous-sol, la majoration demandée du coefficient de pondération de 0,20 à 0,25 ne paraît pas devoir être satisfaite selon l’experte judiciaire en ce que la communication intérieure s’opère sous trappe et l’aménagement de ce plateau n’est que partiel.

En réponse aux dires de la locataire sur l’entresol, l’experte judiciaire relève que “Le coefficient moyen retenu pour l’ensemble de 0,25 tient compte de ce qu’il s’agit de réserves parfaitement aménagées et éclairées (bureau compris), les petites annexes (sanitaires et locaux techniques) ne représentant que 2,60 m² sur 127,20 m².”

En réponses aux dires de la locataire récapitulatif n°2, l’experte judiciaire relève que “La surface pondérée qui figure en page 18 traite cet entresol relié comme réserves et petites annexes.
Ceci correspond à son affectation de fait. L’exploitant a fait valoir que pour des raisons de sécurité (largeur de l’escalier de liaison d’environ 90 cms) l’administration s’opposait à ce que ce plateau soit exploité comme zone de vente. Cette argumentation est plausible et il a donc été demandé au gérant de la société locataire et à son Avocat d’en justifier par la production du dernier procès-verbal de visite de la commission de sécurité (ce point technique relatif aux unités de passage réglementaires n’entre pas dans mon domaine de compétence).Cette demande a été présentée verbalement lors de la visite le 6 décembre 2023 et par courriels adressés à Maître ASTRUC les 6 décembre 2023, 25 janvier 2024 et 27 février 2024.Le 27 février 2024, j’ai transmis aux Avocats le calcul d’une pondération alternative dans l’hypothèse où ne serait pas établie l’inaccessibilité de l’entresol à la clientèle. Cette pondération alternative soumise à l’appréciation du Tribunal faute des justificatifs demandés est la suivante après ajustement de la surface de la cave incluse dans la désignation contractuelle.”

L’experte judiciaire propose ainsi deux surfaces pondérées différentes en fonction du coefficient qui serait appliqué à l’entresol :


- une surface totale pondérée de 100 m², décomposée comme suit, dans l’hypothèse où l’entresol serait qualifié de réserve :



































- une surface totale pondérée de 116 m², décomposée comme suit , dans l’hypothèse où l’entresol serait qualifié de zone de vente avec des annexes : 































Force est de constater que la S.A.R.L. BEAU SOUVENIR n’a pas produit dans la présente procédure ni lors de l’expertise, malgré plusieurs relances de l’experte judiciaire, le dernier procès-verbal de visite de la commission de sécurité permettant de démontrer que l’entresol ne pouvait constituer une zone de vente pour des raisons de sécurité (étroitesse de l’escalier). Néanmoins, l’experte judiciaire relève elle-même s’agissant de l’entresol qu’ : “il est en effet douteux que l’étroitesse de l’escalier autorise leur exploitation comme zone accessible à la clientèle.”. Le rapport amiable unilatéral de Monsieur [N] [M] relève également que l’entresol “apparaît non conforme pour l’accessibilité au public” compte tenu de la faible largeur de l’escalier en bois, ce qui est confirmé par les photos produites dans le rapport d’expertise judiciaire. La bailleresse, quant à elle, ne produit aucun élément permettant de démontrer que l’entresol peut être utilisé comme une zone de vente. Dès lors, il convient de considérer que l’entresol, difficilement accessible au public, ne peut constituer une zone de vente et doit être qualifié de réserve. Dès lors, il convient d’appliquer un coefficient de 0,25 à l’entresol (réserves et annexes confondues), conformément à la première proposition de l’experte judiciaire.

S’agissant de la cave, comme indiqué précédemment, les parties s’accordent pour dire que celle-ci n’est pas la cave n°9, comme retenue par l’experte judiciaire, mais la cave n°8 d’une surface de 10.50 m².

Au vu de l’ensemble de ces éléments, les conclusions de l’expert s’agissant de la pondération des locaux dans sa première proposition emportent la conviction de la présente juridiction, à l’exception de la cave dont la surface pondérée est fixée à 1,05 m² (10,5 x 0.10) et non 2.40 m² comme retenue par l’expert. 

La surface pondérée totale est donc fixée à 99,13 m².


Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

La S.C.I. OAVVF sollicite que le tribunal retienne un prix unitaire avant abattement de 1.800 euros. Elle soutient que ce prix unitaire s’inscrit plus justement dans les références de comparaison et prend en compte des caractéristiques du bail, des locaux, de leur situation exceptionnelle, face à la [Adresse 13].

La S.A.R.L. BEAU SOUVENIR sollicite que le tribunal retienne un prix unitaire de 1.200 euros, conformément aux conclusions du rapport amiable. 

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler que si la juridiction ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties , fût-il établi contradictoirement, ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, compte tenu des 16 références analysées, de la situation recherchée en secteur touristique activement fréquenté, de la destination contractuelle assez libérale et très bien adaptée au site mais également compte tenu de l’encombrement de la boutique par un important pilier porteur et du transfert contractuel à la locataire de la taxe foncière (4.009,57 euros en 2019), l’experte judiciaire a retenu une valeur locative unitaire statutaire de 1.300 euros par mètre carré pondéré.

La bailleresse soutient que les références portant sur la [Adresse 26] et non la [Adresse 25] doivent être écartées ainsi que la référence en renouvellement judiciaire en raison de son ancienneté et de l’activité poursuivie (restauration).

Elle sollicite que soit retenue une référence plus récente et plus proche : 1.800 euros pour une parfumerie située [Adresse 4]/angle [Adresse 25] (TGI Paris, 21 septembre 2018).

En réponse aux dires du conseil de la bailleresse, l’experte judiciaire relève que “La fixation de loyer à 900 €/m² pondéré des locaux à usage de restauration situés [Adresse 3] résulte d’une décision du Tribunal Judiciaire de PARIS du 13 mai 2014 (RG 12/03547). On rappellera que le prix unitaire proposé au Tribunal est de 1 300 € s’agissant d’une échéance plus récente donc plus favorable en termes de fréquentation du site et plus valorisante en ce qui concerne la destination.
Il est exact qu’a été retenue une valeur locative unitaire de 1 800 € pour fixation de l’indemnité d’occupation au 1er octobre 2013 après éviction de la parfumerie Nocibé, [Adresse 4].
Le jugement du 21 septembre 2018 rappelle que « les locaux loués sont situés à l’angle de la [Adresse 29] et de la [Adresse 22]… au voisinage de la [12], du Musée du [14], du jardin des [Adresse 31] et de l’[Adresse 9] », qu’ils sont « situés à moins de 300 mètres de 3 stations de métro ([Adresse 22], [Adresse 31], [16]-Musée du [14]) », que l’artère sur laquelle ils ouvrent est une large voie à circulation automobile en sens unique, connaissant selon l’expert judiciaire une commercialité de luxe, eu égard au pouvoir d’achat élevé des résidents et de la fréquentation du quartier par des touristes très aisés, de nombreux hôtels de luxe étant installés à proximité ».
La différence de qualité des deux implantations considérées peut justifier l’écart de valeur locative.
Les autres fixations judiciaires de loyer citées par l’Avocat de la bailleresse ne sont pas reprises ici car trop anciennes (2008).”

S’agissant du rapport d’expertise amiable unilatéral et non judiciaire de Monsieur [N] [M] relevant une valeur locative de 1.200 euros du m² , il n’est corroboré par aucun autre élément de sorte qu'il ne peut en être tenu compte.

S’agissant de la taxe foncière, il y a lieu de rappeler que le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative. En l’espèce, les parties s’accordent pour dire que la taxe foncière à la charge de la locataire s’élève à la somme de 2.547,66 euros et non 4.009,57 euros, montant retenu par l’expert.

Dès lors, si les références locatives retenues par l’experte judiciaire apparaissent pertinentes et emportent la conviction de la présente juridiction, cette dernière a pris en compte dans l’évaluation du prix unitaire un montant de taxe foncière erroné. 

En conséquence, compte tenu de la situation recherchée en secteur touristique activement fréquenté, de la destination contractuelle assez libérale et très bien adaptée au site mais également compte tenu de l’encombrement de la boutique par un important pilier porteur et du transfert contractuel à la locataire de la taxe foncière (2.547,66 euros en 2019), il y a lieu de retenir une valeur locative unitaire statutaire de 1.275 euros par mètre carré pondéré.

La valeur locative avant correctifs éventuels s'établit donc à la somme en principal de 126.390,75 euros (1.275x99,13).

Sur les facteurs d’augmentation ou de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

S’agissant de la demande d’abattement de 10% en raison du report contractuel de l’accession en fin de jouissance, le contrat de bail stipule que “tous embellissements et améliorations resteront à l’expiration du bail la propriété du Bailleur à moins qu’il ne préfère la remise des lieux dans leur état primitif”.

Si cette clause du contrat litigieux prévoit une accession au profit du bailleur aux travaux réalisés par le preneur “ à l’expiration du bail”, elle prévoit également le droit du bailleur de demander la remise des lieux en l’état primitif (clause de nivellement), de sorte qu’elle ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles.

Toutefois, faute pour la locataire de démontrer qu'elle a effectivement réalisé des travaux d'amélioration ou d'embellissement au cours du bail expiré, aucun abattement ne peut être appliqué à la valeur locative ainsi que l’a justement relevé l’experte judiciaire qui indique que “La locataire ne s’est prévalue d’aucune amélioration des locaux dont l’accession à la bailleresse se trouverait différée.” Il n’y a donc pas lieu en l’espèce à l’application d’un abattement sur ce fondement.

S’agissant des charges d’immeubles et d’assurances d’immeuble mises à la charge du preneur, force est de constater que la locataire ne justifie nullement de leur montant ni même si elles ont été mises à sa charges par le bailleur. L’experte judiciaire a par ailleurs relevé que “L’assurance immeuble n’est contractuellement refacturable qu’en raison de l’exercice du commerce ou de la nature des marchandises de la locataire, ce dont il n’a pas été justifié.” Il n’y a donc pas lieu en l’espèce à l’application d’un abattement sur ce fondement.


Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la surface pondérée des locaux loués de 99,13 m², à la valeur l