Tribunal Judiciaire · Service des référés — 10 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/52018 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4CYZ

N° : 5-CH

Assignation du :
06 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 10 janvier 2025



par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. 
DEMANDERESSE

La société SCI [Adresse 1]-[Adresse 2], société civile immobilière
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Katia BONEVA-DESMICHT de l’AARPI BAKER & MC KENZIE, avocats au barreau de PARIS - #P0445





DEFENDERESSE

SAS SYZO
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Maître Marc VOLFINGER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - #86










DÉBATS

A l’audience du 13 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé en date du 4 juillet 2022, la société civile immobilière [Adresse 1]-[Adresse 2] a donné à bail commercial à la société par actions simplifiées Syzo pour une durée de 9 années à compter du 7 avril 2022, un local situé [Adresse 2], consistant en un local commercial et un local à usage de réserve, moyennant un loyer annuel de 32 400 euros HT, payable trimestriellement, par quart et d’avance les 1er janvier, avril, juillet et octobre. 

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, la SCI [Adresse 1]-[Adresse 2] a assigné la SAS Syzo en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

- l’expulsion de la SAS Syzo ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard, le juge des référés se réservant le droit de liquider l’astreinte

- le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la SAS Syzo,

- la conservation du dépôt de garantie de 16.200 euros

- la condamnation de la SAS Syzo à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 39.619,68 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles avec intérêts au taux de 10% par an à compter du 28 août 2023 pour la somme de 28.014,72 euros, et à compter de l’ordonnance pour le surplus

- la condamnation de la SAS Syzo au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation d’un montant de 204,4 euros HT par jour jusqu’à la date de restitution effective des locaux

- la condamnation de la SAS Syzo au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l'audience du 13 décembre 2024, la SCI [Adresse 1]-[Adresse 2] , représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 79.855,98 euros.

Elle s’oppose à l’octroi de tout délai.

A l’appui de ses prétentions, la SCI [Adresse 1]-[Adresse 2] fait valoir qu’aucun paiement n’a été effectué depuis un an et que la défenderesse a d’ores et déjà bénéficié de délais de fait importants.

Par conclusions développées lors de l’audience, la SAS Syzo, représentée par son Conseil, ne conteste pas le montant réclamé mais sollicite des délais de paiement sur 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente.

A l’appui de ses prétentions la SAS Syzo a indiqué qu’elle avait rencontré des difficultés de trésorerie mais que la vente prochaine de deux fonds de commerce et d’une partie du stock devrait lui permettre d’apurer sa dette.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 17 du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 24 août 2023, la SCI [Adresse 1]-[Adresse 2] a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance. 

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire au 24 septembre 2023.

Sur les délais

Aux termes de l'article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, si la SAS Syzo verse aux débats un engagement du gérant d’apurer sa dette après la vente d’un bien à l’étranger, aucune estimation dudit bien ni justificatif de mise en vente n’est produit. En outre, les éléments comptables produits et état du stock n’ont pas été de nature jusque lors à permettre le moindre versement et la SAS Syzo a déjà bénéficié de délais de fait importants. Force est de constater que la défenderesse ne dispose manifestement pas des ressources pour faire face tant au paiement de l’arriéré locatif qu’au versement du loyer courant et la SAS Syzo sera par conséquent déboutée de sa demande de délais comme suit au présent dispositif.

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit, sans qu’aucune circonstance particulière ne justifie la mise en oeuvre d’une astreinte. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. 

En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie, de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation et de majoration du taux d’intérêt s’analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la SCI [Adresse 1]-[Adresse 2] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 79 855,08 euros au 4ème trimestre 2024 inclus.

La SAS Syzo sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 79 855,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023 sur la somme de 25 256,46 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus. 

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la SAS Syzo qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 1500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

Constatons l'acquisition de plein droit au 24 septembre 2023 de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la la SAS Syzo devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la SAS Syzo à payer à la SCI [Adresse 1]-[Adresse 2] une provision de 79 855,08 euros (soixante dix neuf mille huit cent cinquante cinq euros huit centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme du 4ème trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023 sur la somme de 25 256,46 euros (vingt cinq mille deux cent cinquante six euros quarante six centimes) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;

Condamnons la SAS Syzo à payer à la SCI [Adresse 1]-[Adresse 2] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er janvier 2025 et jusqu'à la date de son départ effectif ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de conservation du dépôt de garantie; 
Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du taux d’intérêt;

Déboutons la SCI [Adresse 1]-[Adresse 2] de sa demande d'astreinte; 

Déboutons la SAS Syzo de sa demande de délais;

Condamnons la SAS Syzo, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 août 2023;

Condamnons la SAS Syzo au paiement à la SCI [Adresse 1]-[Adresse 2] de la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile . 

Fait à Paris le 10 janvier 2025

La Greffière, La Présidente,



Célia HADBOUN Maïté FAURY