Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 10 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Rémi DESBORDES 
[G] [R]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Laurent HAY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/05476 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BCI

N° MINUTE : 3







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 janvier 2025


DEMANDERESSE
Société VIA [Adresse 6] I, dont le siège social est sis [Adresse 1]/FRANCE

représentée par Me Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, 
Toque : C0916

DÉFENDEURS
Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [B], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Rémi DESBORDES de la SCP EKLAR AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE,



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 janvier 2025 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation
Décision du 10 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05476 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BCI

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 mars 2023, la société VIA PIERRE I a donné à bail à Monsieur [R] [G] et Madame [B] [L] un logement sis [Adresse 2]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [R] [G] et Madame [B] [L] le 20 et 24 novembre 2023 pour obtenir paiement d'une somme de 17850,00 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d'huissier du 7 mai 2024, la société VIA PIERRE I a fait assigner Monsieur [R] [G] et Madame [B] [L] devant le juge des référés du tribunal de céans aux fins de :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [G] et Madame [B] [L] ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d'exécution,
- Les voir condamnés solidairement à lui payer, par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus la somme principale de 26775,00 Euros décompte arrêté au mois de février 2024 inclus avec intérêt à taux légal,
- Les voir condamnés solidairement à lui verser une indemnité d'occupation égale au double du montant du loyer courant et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux en application de l'article 1760 du Code civil,
- Les voir condamnés solidairement à lui payer une somme de 1500 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Les voir condamnés solidairement aux dépens comprenant les coûts des commandements de payer pour la somme de 198,84 Euros et 72,68 Euros,
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit et aura lieu au seul vu de la minute.

L'affaire a été appelée le 19 septembre 2024 et renvoyée à l'audience du 12 novembre 2024 :

la société VIA PIERRE I représentée par son conseil maintient ses demandes.

Monsieur [R] [G] n'a pas comparu bien que régulièrement assigné.

Madame [B] [L] a comparu, représentée, et expose qu'elle a fait l'objet de violences conjugales la conduisant à quitter les lieux courant octobre et d'une ordonnance de protection du juge aux affaires familiales du 18 octobre 2023. Elle demande en application de la loi ELAN la désolidarisation à compter du 3 novembre 2023 et un report de paiement de deux ans pour s'acquitter de la dette et à défaut les plus larges délais de paiement.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Il sera statué par ordonnance, susceptible d'appel, réputée contradictoire.


MOTIFS DE LA DECISION


1. Sur la compétence du juge des référés 

L'article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ;

En l'espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l'intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l'absence de contestation sérieuse.


2. Sur la recevabilité de la demande 


En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience tandis que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ;

En l'espèce, La société VIA PIERRE justifie avoir respecté dans les délais les dispositions légales s'agissant de la production de la notification au représentant de l'Etat dans le département ainsi que la notification à la CCAPEX.

En conséquence, la présente demande est recevable.


3. Sur la résiliation du bail et l'expulsion 


L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'une clause prévoyant la résolution de plein droit d'un contrat de bail à usage d'habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 20 et 24 novembre 2023 à Monsieur [R] [G] et Madame [B] [L] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l'article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l'adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence que, la dette n'ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 25 janvier 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre à cette date, leur expulsion sera ordonnée ;


4. Sur la demande d'une provision en paiement de l'arriéré locatif 


En vertu des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection, statuant en référé peut, dans le cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Il ressort des dispositions de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu'en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;

En l'espèce La société VIA PIERRE I verse aux débats lors de l'audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [R] [G] et Madame [B] [L] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d'occupation pour un montant de 26775,00 Euros au mois de février 2024 inclus ;

Toutefois en l'espèce il y a lieu de faire application de l'article 8-2 modifié de la loi du 6 juillet 1989 lequel énonce que la solidarité du locataire victime de violence et celle de la personne qui s'est porté caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur pour les dettes nées à compter de cette date.

Dès lors Madame [L] [B], ayant informé le bailleur, ne sera redevable que des loyers antérieurs au 3 novembre 2023 soit la somme totale de 14875 Euros.

En conséquence Monsieur [R] [G] et Madame [B] [L] seront condamnés solidairement au titre des loyers à payer à la société VIA PIERRE I la somme de 14875 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation, jusqu'à parfait paiement, tandis que Monsieur [R] [G] sera condamné au paiement de la somme de 11900 Euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus à compter du 3 novembre 2023 jusqu'au 29 février 2024 cette somme portant intérêts au taux légal à compter de l'assignation. 
5. Sur les délais de paiement 

En vertu des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ancien énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative;

En l'espèce la défenderesse qui sollicite des délais n'apporte pas d'éléments démontrant une capacité de remboursement dans les délais légaux ni des pièces justifiant la durée du report demandé ainsi que sa capacité de régler la dette à l'issue de cette période ;

Il ne peut en conséquence être fait droit aux demandes de délais.


6. Sur l'indemnité d'occupation 


Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [R] [G] et Madame [B] [L] jusqu'au départ effectif des lieux ;

Cependant que le demandeur sollicite la condamnation des défendeurs au paiement, le cas échéant, d'une indemnité égale au double mensuellement du loyer et des charges ;

Cette demande doit s'analyser en une clause pénale ne relevant pas de l'office du juge statuant en procédure de référés ;

Par conséquent que les défendeurs devront s'acquitter solidairement jusqu'au départ effectif des lieux d'une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.


7. Sur les demandes accessoires 


L'équité commande de ne pas faire droit aux demandes d'indemnité formées sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [R] [G] succombant, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût des commandements de payer ;

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS


Le Juge de référés statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire susceptible d'appel, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il appartiendra, mais dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 28 mars 2023 entre la société VIA PIERRE I d'une part, et Monsieur [R] [G] et Madame [B] [L] d'autre part, emportant résiliation du bail à compter du 25 janvier 2024,

DISONS qu'à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 2] deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [R] [G] et de Madame [B] [L] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [G] et Madame [B] [L] au titre des loyers à payer à la société VIA PIERRE I la somme de 14875 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation, jusqu'à parfait paiement,

CONDAMNONS Monsieur [R] [G] au paiement à la société VIA PIERRE I de la somme de 11900 Euros au titre des loyers et indemnités d'occupation dus à compter du 3 novembre 2023 jusqu'au 29 février 2024 cette somme portant intérêts au taux légal à compter de l'assignation, jusqu'à parfait paiement,

CONDAMNONS Monsieur [R] [G] à verser à compter du 1er mars 2024 à la société VIA PIERRE une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à complète libération des lieux,

DEBOUTONS la société VIA PIERRE I du surplus de ses demandes;

CONDAMNONS Monsieur [R] [G] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût des commandements de payer ;

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit ;

Ainsi ordonné au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,