Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 10 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [Z] [O]
[B] [O]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/06430 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5I7F

N° MINUTE : 5







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 janvier 2025


DEMANDERESSE
Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 5]

représentée par la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, 
Toque : P0208

DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]

comparant en personne

Madame [B] [O], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]

comparante en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 janvier 2025 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation
Décision du 10 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06430 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5I7F

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 21 mars 2019, la société RIVP (Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6]) a donné à bail à Monsieur [O] [Z] et Madame [O] [B] un logement sis [Adresse 3] et un parking sis [Adresse 1] [Localité 4]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [O] [Z] et Madame [O] [B] le 1er mars 2024 pour obtenir paiement d'une somme de 1582,29 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d'huissier du 13 juin 2024, la société RIVP a fait assigner Monsieur [O] [Z] et Madame [O] [B] devant le tribunal de céans aux fins de :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [Z] et Madame [O] [B] ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d'exécution,
- Les voir condamnés solidairement à lui payer, par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus la somme principale de 2661,39 Euros décompte arrêté au mois de mai 2024 inclus avec intérêt à taux légal,
- Les voir condamnés solidairement à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux en application de l'article 1760 du Code civil,
- Les voir condamnés solidairement à lui payer une somme de 1000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Les voir condamnés solidairement aux dépens comprenant les coûts du commandement ainsi que de l'assignation et la notification Préfet,

L'affaire a été plaidée à l'audience du 12 novembre 2024.

la société RIVP représentée par son conseil, actualise sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à la somme de 3832 Euros dus au mois d'octobre 2024 inclus et maintient ses autres demandes.

Monsieur [O] [Z] et Madame [O] [B] ont comparu. Ils proposent qu'un délai soit accordé permettant un paiement échelonné, outre le loyer courant, de 110 Euros mensuellement.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2024.
 

Il sera statué par ordonnance, susceptible d'appel,contradictoire.


MOTIFS DE LA DECISION


1. Sur la compétence du juge des référés 


L'article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ;

En l'espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l'intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l'absence de contestation sérieuse.


2. Sur la recevabilité de la demande 


En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience tandis que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ;

En l'espèce, la société RIVP justifie avoir respecté dans les délais les dispositions légales s'agissant de la production de la notification au représentant de l'Etat dans le département ainsi que la notification à la CCAPEX.

En conséquence, la présente demande est recevable.


3. Sur la résiliation du bail et l'expulsion 


L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'une clause prévoyant la résolution de plein droit d'un contrat de bail à usage d'habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 1er mars 2024 à Monsieur [O] [Z] et Madame [O] [B] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l'article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l'adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence que, la dette n'ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 1 mai 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Cependant qu'il résulte de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En l'espèce, compte tenu de la situation du créancier et du débiteur, il y a lieu d'accorder un délai de paiement ;

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise et d'examiner les modalités d'apurement de la dette.


4. Sur la demande d'une provision en paiement de l'arriéré locatif 


En vertu des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection, statuant en référé peut, dans le cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Il ressort des dispositions de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu'en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;

En l'espèce la société RIVP verse aux débats lors de l'audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [O] [Z] et Madame [O] [B] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d'occupation pour un montant de 3832,00 Euros au mois d'octobre 2024 inclus ;

En conséquence Monsieur [O] [Z] et Madame [O] [B] seront condamnés solidairement à payer à la société RIVP la somme de 3832,00 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et à compter du 1 mars 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1582,29 Euros uniquement, jusqu'à parfait paiement.


5. Sur les délais de paiement 


Attendu qu'en vertu des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

Il convient de rappeler que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en son V. énonce que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En conséquence, Monsieur [O] [Z] et Madame [O] [B] seront autorisés, compte tenu du montant de la créance, à régler les sommes dues en 35 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu'à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 36 ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;

Attendu qu'à défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d'une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d'autre part la clause résolutoire sera acquise;

Attendu que dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l'expulsion immédiate des locataires des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu'il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d'exécution.


7. Sur l'indemnité d'occupation 


Attendu qu'afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [O] [Z] et Madame [O] [B] jusqu'au départ effectif des lieux ;

Attendu par conséquent que les défendeurs devront s'acquitter solidairement jusqu'au départ effectif des lieux d'une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.


8. Sur les demandes accessoires 


Attendu que l'équité commande de ne pas faire droit à la demande d'indemnité formée par la société RIVP sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Attendu que Monsieur [O] [Z] et Madame [O] [B] succombant, seront condamnés solidairement aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation ainsi que des frais de notification au Préfet ;


PAR CES MOTIFS


Le Juge de référés statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire susceptible d'appel, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il appartiendra, mais dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 21 mars 2019 entre la société RIVP d'une part, et Monsieur [O] [Z] et Madame [O] [B] d'autre part, emportant résiliation du bail à compter du 1er mai 2024,

SUSPENDONS ses effets durant les délais octroyés ci-après,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [O] [B] à payer à la société RIVP au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois d'octobre 2024 inclus, la somme provisionnelle de 3832 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et à compter du 1er mars 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1582,29 Euros uniquement, jusqu'à parfait paiement,

DISONS que Monsieur [O] [Z] et Madame [O] [B] seront autorisés à régler leur dette en 35 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu'à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification de la présente ordonnance, et une 36 ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;

DISONS qu'à défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d'une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d'autre part la clause résolutoire sera acquis ;

DISONS qu'en ce cas, à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 3] et parking sis [Adresse 1] [Localité 4] deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [O] [Z] et de Madame [O] [B] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,

DISONS qu'en ce cas Monsieur [O] [Z] et Madame [O] [B] devront verser à la société RIVP une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à complète libération des lieux,

DEBOUTONS la société RIVP du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [Z] et Madame [O] [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation et la notification à la préfecture.

RAPPELONS que l'exécution provisoire est de droit ;

Ainsi ordonné au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,