Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 13 janvier 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/05662
N° Portalis 352J-W-B7H-CZWME


N° MINUTE : 2

Assignation du :
18 Avril 2023


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [K] [T][2]

[2] 
[Adresse 6]
[Localité 8]





JUGEMENT 
rendu le 13 Janvier 2025
DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 7]
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentée par Maître Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0054



DEFENDERESSE

S.A. CAROLL INTERNATIONAL
[Adresse 12] 
[Adresse 12]
[Localité 5]

représentée par Maître Chloé GUETTMAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0014



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 07 Octobre 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2012, le bail commercial liant la SCI DU [Adresse 7] et la S.A. CAROLL INTERNATIONAL portant sur un local, sis [Adresse 7] à [Localité 8] a été renouvelé pour une durée de 12 ans à compter du 1er février 2009 moyennant un loyer principal annuel de 160.000 euros, aux fins d’y exploiter une activité de “PRET A PORTER FÉMININ, PARFUMS, MAQUILLAGE, CHAUSSURES, ARTICLES DE PARIS et en général PARURES de la FEMME, à l’exclusion de toutes autres activités, fut-elle annexe”.

Par acte extrajudiciaire en date du 18 novembre 2020, la S.A. CAROLL INTERNATIONAL a fait signifier à la SCI DU [Adresse 7] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er février 2021.

Par acte extrajudiciaire signifié à la S.A. CAROLL INTERNATIONAL en date du14 décembre 2020, la SCI DU [Adresse 7] a déclaré accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial et proposé que le montant du loyer du contrat de bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 270.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er février 2021.

Par acte extrajudiciaire en date des 15 novembre 2022 et du 18 novembre 2022, la SCI DU [Adresse 7] a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris la S.A. CAROLL INTERNATIONAL un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 270.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er février 2021 et 288.000 euros à compter du 10 novembre 2022.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 3 juin 2024 réceptionnée le 6 juin 2024, la SCI DU [Adresse 7] demande au juge des loyers commerciaux, de :
- déclarer recevable son action en fixation du loyer renouvelé au 1er février 2021,
- fixer le prix du loyer annuel à la somme de 270.000 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er février 2021 porté à 288.000 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 18 novembre 2022, date de signification du mémoire en demande pour un bail renouvelé aux clauses et conditions du bail sous réserve des adaptations nécessaires pour sa mise en conformité avec la loi n° 2024-626 du 18 juin 2014 et modifiée et des décrets d’application, outre le paiement des intérêts en vertu de l’article 1155 du code civil à compter du renouvellement sur les loyers arriérés et que les intérêts produisent eux-mêmes des intérêts dans la mesure où ils seront dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil, 
- condamner la locataire aux dépens,
- prononcer l’exécution provisoire. 

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 10 septembre 2024 réceptionnée le 13 septembre 2024 et remis au greffe par RPVA le 27 août 2024, la S.A. CAROLL INTERNATIONAL sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-1 et suivants et R.145-1 et suivants du code de commerce, 146 et 2353 du code civil, de :
“- DEBOUTER la SCI du [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
A titre principal,
- DECLARER la demande de fixation du loyer irrecevable compte tenu de l’accord intervenu et JUGER que le bail est renouvelé moyennant un loyer annuel HT de 170.664,72 €.
A titre subsidiaire,
- DEBOUTER la société [Adresse 7] de sa demande d’augmentation de loyer et FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme de 170.505,20 € HT, à compter du 1er février 2021,
- CONDAMNER la Société Civile Immobilière DU [Adresse 7] à la somme de 2.500,00 euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.”

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 7 octobre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la recevabilité des demandes de la SCI DU [Adresse 7]

La S.A. CAROLL INTERNATIONAL a soulevé in limine litis l’irrecevabilité de la demande de la bailleresse en ce qu’elle ne justifie pas d’un intérêt à agir en fixation du loyer du bail renouvelé compte tenu de l’accord des parties sur le montant du loyer. Elle soutient que pendant plus d’un an avant de notifier son mémoire préalable, la bailleresse a facturé un nouveau loyer ne correspondant pas au loyer du bail expiré ; que ce nouveau loyer a été régulièrement réglé par elle; que cette différence ne se justifie pas par les franchises de loyers accordées en 2020 du fait du COVID ; qu’en facturant un loyer supérieur à celui du bail expiré, la bailleresse a manifesté son accord pour fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 170.664,72 euros par an, ce qui a été accepté par elle. 

La SCI DU [Adresse 7] s’est opposée à cette fin de non-recevoir. Elle soutient que dans sa demande de renouvellement du bail, elle a précisé qu’elle acceptait le renouvellement moyennant la fixation du nouveau loyer à la somme de 270.000 euros hors taxes et hors charges ; que postérieurement la locataire a sollicité une franchises de loyer en raison de la pandémie de COVID ; qu’elle a adressé à la locataire un projet de protocole d’accord prévoyant une franchise de loyer d’un montant de 14.209,77 euros pour le mois d’avril 2020 suivi d’une diminution du loyer de 25% sur quatre mois, soit 3.552,44 euros hors taxes par mois ainsi qu’une nouvelle franchise de loyer pour le mois de novembre 2020, soit la somme de 9.267,24 euros ; que le protocole prévoyait également que le loyer serait indexé comme prévu au bail, abstraction faite de la franchise accordée ; que le loyer appelé et payé par la locataire postérieurement à la demande de renouvellement du bail et à la réponse du bailleur a été indexé en application de la clause de révision du bail; que la locataire n’a jamais voulu régularisé le protocole ; qu’elle n’a jamais donné son accord pour fixer le loyer de renouvellement au montant du loyer indexé lequel a été payé conformément à l’accord convenu dans le protocole d’accord et dans l’attente de la fixation judiciaire du bail. 

En application de l'article L 145-9 du code de commerce, le bail commercial prend fin par l'effet d'un congé. En l’espèce, par acte extrajudiciaire en date du 18 novembre 2020, la S.A. CAROLL INTERNATIONAL a fait signifier à la SCI DU [Adresse 7] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er février 2021. Par acte extrajudiciaire signifié à la S.A. CAROLL INTERNATIONAL en date du 14 décembre 2020, la SCI DU [Adresse 7] a déclaré accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial et proposé que le montant du loyer du contrat de bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 270.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er février 2021. Il en résulte que le bail liant les parties a été renouvelé le 1er février 2021, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, sous réserve de la règle du plafonnement du prix du bail renouvelé édictée par l'article L.145-34 du même code.

En l’espèce, il est constant qu'aucun avenant n'a été signé et qu'aucune suite n’a été donnée à la suite de l’acceptation du renouvellement du bail par la SCI DU [Adresse 7] et sa proposition de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 270.000 euros hors taxes et hors charges, étant précisé que la S.A. CAROLL INTERNATIONAL n’avait fait aucune proposition ou contreproposition s’agissant du montant du loyer du bail renouvelé. 

A défaut d'accord des parties sur le nouveau loyer, la procédure judiciaire de fixation du prix du bail renouvelé est impérative, sous peine de prescription de l'action de sorte que le nouveau loyer n'entre pas en vigueur automatiquement.

Il ressort des pièces versées aux débats que le loyer au 1er trimestre 2021 s’élevait à la somme de 170.517,20 euros par an hors taxes et hors charges et qu’à compter du 2ème trimestre 2021, il s’élevait à la somme de 170.664,72 euros hors taxes et hors charges. 

La S.A. CAROLL INTERNATIONAL, en déduit alors, sans le démontrer, qu’en facturant un loyer supérieur à celui du bail expiré, le bailleur a manifesté son accord pour fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 170.664,72 euros hors taxes et hors charges, ce qui a été accepté par elle. 

Or, la SCI DU [Adresse 7], quant à elle, soutient que cette augmentation est simplement liée à l’indexation du loyer conformément aux stipulations du bail. Il y a lieu à cet effet de relever que cette augmentation a eu lieu lors du second trimestre 2021, conformément au bail qui prévoit que l’indexation du loyer a lieu le 1er février de chaque année. 

Au demeurant, l'argumentation de la S.A. CAROLL INTERNATIONAL suppose que, en vertu de l'article 1315 du code civil, celle-ci démontre que les parties se sont effectivement accordées sur le montant du loyer du bail renouvelé, ce qui implique la preuve d'une manifestation de volonté claire et non équivoque de la part de sa bailleresse, ce qui n’est nullement le cas en l’espèce. 

Il ressort des pièces versées aux débats que la bailleresse a uniquement fait connaître son intention de solliciter un loyer plus élevé (270.000 euros hors taxes et hors charges) à l'occasion de son acceptation du renouvellement du bail par acte extrajudiciaire en date du14 décembre 2020. Il ne ressort d’aucune pièce versée aux débats qu’elle ait exprimé son intention de fixer le loyer renouvelé à la somme de 170.664,72 euros hors taxes et hors charges.

Dès lors, l’existence d’un prétendu accord de volonté des parties sur la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 170.664,72 euros hors taxes et hors charges par an n’étant nullement rapportée, la S.A. CAROLL INTERNATIONAL sera déboutée de sa demande visant à déclarer irrecevable les demandes de la SCI DU [Adresse 7] de fixation du prix du loyer du bail renouvelé.


Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé

La SCI DU [Adresse 7] sollicite la fixation du prix du loyer renouvelé à la somme de 270.000 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er février 2021 porté à 288.000 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 18 novembre 2022, date de signification du mémoire en demande. Elle soutient que la règle du plafonnement n’a pas lieu de s’appliquer en l’espèce en application des stipulations du bail et qu’il convient pour la fixation de la valeur locative de se référer à l’expertise qui avait été effectuée lors du précédent renouvellement.

La S.A. CAROLL INTERNATIONAL soutient que le loyer doit être fixé à la valeur locative ; que la bailleresse ne produit aucun élément permettant de démontrer la valeur locative du bien au 1er février 2021; que la valeur locative ne peut être déterminée en prenant pour base une somme fixée au titre de l’année 2009 ; que la demande d’augmentation n’est pas justifiée et que le loyer devra être fixé au montant du loyer expiré, soit 170.505,20 euros.


Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

En outre, en application des dispositions des quatre premiers alinéas de l'article L. 145-10 du même code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous. Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l'espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail pour une durée de douze ans, conformément à l’article 5 du contrat de bail du 12 décembre 2012, à compter du 1er février 2021, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de douze années à compter du 1er février 2021.


Sur le déplafonnement du loyer

L’article 145-34 prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque la durée du bail excède neuf ans.

En l’espèce, le bail a été conclu pour une durée de douze années. Dès lors, il y a lieu de constater le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative.


Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. 
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 
1) les caractéristiques du local considéré ; 
2) la destination des lieux ; 
3) les obligations respectives des parties ; 
4) les facteurs locaux de commercialité ; 
5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L.145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En vertu des dispositions de l'article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 
1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 
2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 
3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 
4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 
5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon les dispositions de l'article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

D'après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R.145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L'article 9 du code de procédure civile dispose quant à lui qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l'absence de motif de déplafonnement, soit à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire, sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d'une modification notable des éléments de cette valeur locative, de sorte qu'il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d'office, le montant de la valeur locative; que d'autre part, si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties, fût-il établi contradictoirement, ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve; et qu'enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie.

En l'espèce, la SCI DU [Adresse 7] produit le rapport d’expertise judiciaire en date du 16 mars 2011 dressé à l’occasion du précédent renouvellement du bail. Force est de constater que ce rapport n'est corroboré par aucun autre élément plus récent.

La S.A. CAROLL INTERNATIONAL ne produit, quant à elle, aucun élément justifiant que le loyer du bail renouvelé soit fixée au montant du loyer du bail expiré.

Dès lors que le principe du renouvellement du bail est reconnu par les deux parties, la juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l'éventuelle insuffisance des preuves fournies par la SCI DU [Adresse 7] comme soutenu par la locataire.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer le juge des loyers commerciaux.

Compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative du bien loué, la juridiction n’est pas en mesure de statuer en l’état du dossier et il convient d’ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif et de désigner à cette fin Monsieur [K] [T] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des locaux au 1er février 2021, et ce aux frais avancés de la bailleresse, demanderesse à la présente instance.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif. 

Pendant le déroulement de la mesure d’instruction, le loyer provisionnel annuel sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.


Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, d'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés.

En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE la S.A. CAROLL INTERNATIONAL de sa demande visant à déclarer irrecevable les demandes de la SCI DU [Adresse 7] de fixation du prix du loyer du bail renouvelé,

DÉCLARE recevables les demandes de la SCI DU [Adresse 7], 

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la SCI DU [Adresse 7] à la S.A. CAROLL INTERNATIONAL, et portant sur les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 8], pour une durée de douze années à compter du 1er février 2021,

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l'expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :


Monsieur [K] [T] 
[Adresse 6]
[Courriel 9] - [XXXXXXXX01]


avec mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix
- procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties et notamment en ce qui concerne la réalisation de travaux d’amélioration réalisés par le locataire au cours du bail précédemment expiré, la modification des caractéristiques des locaux loués, la modification des facteurs locaux de commercialité,
- rechercher la valeur locative à la date du 1er février 2021 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er février 2021 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 janvier 2026 ;

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI DU [Adresse 7] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 11]) au plus tard le 13 mars 2025, avec une copie de la présente décision ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 29 avril 2025 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ;

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

DESIGNE le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;


DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : 


Monsieur [P] [X]
[Adresse 4]
[Courriel 10] - [XXXXXXXX02]



DIT que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

- d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

- le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
- le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige.

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à PARIS, le 13 janvier 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. PERALTA