Tribunal Judiciaire · TPX VER JCP FOND — 7 janvier 2025

TRIBUNAL
de [Localité 10]
[Adresse 5]
[Localité 6]

☎ [XXXXXXXX01]



N° RG 24/00443 -
N° Portalis DB22-W-B7I-SJVE

5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion



JUGEMENT
du 07 janvier 2025




S.A. [Adresse 9]

c/

[F] [W], [B] [U]

 







Expédition exécutoire
délivrée le 


à Me Frédéric CATTONI 


Expédition copie certifiée conforme
délivrée le


à Mme [F] [W]
à M. [B] [U]

 Minute : /2025 

JUGEMENT



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Le 7 Janvier 2025 ;

Sous la Présidence de DESQUAIRES Yohan, Vice-Président du Versailles chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de PAWLOWSKI Sylvie, Greffière;

Après débats à l'audience du 07 novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; 



ENTRE 


DEMANDEUR:

S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE
[Adresse 2]
[Localité 7]

Représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS substituée par Me Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES


ET 


DEFENDEURS:

Mme [F] [W]
[Adresse 3]
[Localité 8]

Comparante en personne

M. [B] [U]
[Adresse 3]
[Localité 8]

Comparant en personne

A l'audience du 07 novembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré.
Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025 aux heures d'ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2019, la SA LES RESIDENCES a donné à bail à Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 376,01 euros, et 232,79 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2023, la SA LES RESIDENCES a fait signifier à Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1054,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

En date du 23 novembre 2024, la SA LES RESIDENCES a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, la SA LES RESIDENCES a fait assigner Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu désigné ou dans tel lieu qu’il plaira au bailleur et sans garantie des sommes qui pourront être dues dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,dire et juger que les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge du locataire,condamner solidairement Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1515,94 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 juin 2024, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,
dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 15 juillet 2024.

À l'audience du 7 novembre 2024, la SA LES RESIDENCES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 740,47 euros arrêtée au 27 octobre 2024 loyer du mois de septembre 2024 inclus. 

Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B], présents, affirment qu’ils ont réglé toute leur dette de loyer, et que le dernier paiement date de la veille de l’audience. 

La SA LES RESIDENCES indique qu’elle n’a pas connaissance du règlement de la dette.

Madame [W] [F] et Monsieur [U] [B] ont été autorisés à produire une note en délibéré pour fournir les justificatifs des paiements effectués. 

L'affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

RG 24/00443. Jugement du 07 janvier 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.


Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 15 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA LES RESIDENCES le 23 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LES RESIDENCES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, Madame [W] [F] et Monsieur [U] [B] ne rapportent pas la preuve du paiement de leur dette de loyer tel qu’annoncé à l’audience. Il ressort ainsi des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 septembre 2019, du commandement de payer délivré le 21 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 27 octobre 2024 que la SA LES RESIDENCES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 250,55 euros (90,36 euros le 20 octobre 2023 et 160,19 euros le 19 août 2024) imputée pour des frais de poursuites. 

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] à payer à la SA LES RESIDENCES la somme de 489,92 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 27 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette ayant diminué depuis l’assignation. 

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommant de payer dans un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 21 juillet 2023. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 septembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 septembre 2019 à compter du 22 septembre 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] , se sont acquittés des derniers loyers, caractérisant une reprise du loyer courant au jour de l’audience. 

Au vu de ces éléments et du montant de la dette actualisée déduit des frais de procédure, il convient d'accorder à Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer principal révisable tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s'il s'était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu'à libération effective des lieux.
RG 24/00443. Jugement du 07 janvier 2025.




Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA LES RESIDENCES les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de la SA LES RESIDENCES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 septembre 2019 entre la SA LES RESIDENCES d'une part, et Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 21 septembre 2024, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 22 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] à payer à la SA LES RESIDENCES la somme de 489,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 27 octobre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

ACCORDE un délai à Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] à s’acquitter de la dette en 7 fois, en procédant à 6 versements de 85 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,





En ce cas, 
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 4], l'expulsion de Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] à compter du 22 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE in solidum Madame [S] [F] et Monsieur [U] [B] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 juillet 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SA LES RESIDENCES de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


 La greffière Le juge