Tribunal Judiciaire · Référés — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE


RÉFÉRÉS


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 13 JANVIER 2025


N° RG 24/01580 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZSWH 

N° de minute : 

Monsieur [R] [N] [I] [F], 

Madame [Y] [P] épouse [F], 

S.C.I. LE MIAMI PASTEUR

c/

S.A.S. LGDM




DEMANDEURS

Monsieur [R] [N] [I] [F] et Madame [Y] [P] épouse [F]
Demeurant tous deux 
[Adresse 3]
[Localité 6]

S.C.I. LE MIAMI PASTEUR
[Adresse 2]
[Localité 1]

Tous représentés par Maître Anne BOURGEONNEAU, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E0120

DEFENDERESSE

S.A.S. LGDM
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Maître Séverine BOUKHOBZA, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D 0896



COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,


Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.











Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 25 novembre 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE 

Monsieur [R] [F], Madame [Y] [P] épouse [F] sont propriétaires du lot n°55 dans un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 4] et [Adresse 3]-[Adresse 5] à [Localité 6].

La SCI MIAMI PASTEUR, quant à elle est propriétaire du lot n°56 dans ce même ensemble immobilier.

Ces deux lots qui sont contigus correspondent à des jardins privatifs, qui autrefois constituaient une cour commune.

La société SAS LGDM exploite un fonds de commerce de bar, café, brasserie dans le lot n°1 de cette copropriété, dont Madame [L] [H] et Monsieur [J] [M] sont propriétaires, lequel jouxte les lots n° 55 et 56.

Invoquant le fait que la société LGDM entreposerait ses poubelles ou autres bacs à ordure dans leurs jardins privatifs, Monsieur [R] [F], Madame [Y] [P] épouse [F] et la SCI MIAMI PASTEUR ont, par acte en date du 25 juin 2024, assigné la société SAS LGDM devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir :

- faire injonction à la société LGDM de cesser d’entreposer ses poubelles, bacs à ordures et plus généralement tous déchets ou objets quelconques sur le lot n°55 appartenant à Monsieur [R] [F] et Madame [Y] [P] épouse [F] d’une part, et sur le lot n°56 appartenant à la SCI MIAMI PASTEUR d’autre part, et ce sous astreinte de 800,00 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

- se réserver la liquidation de l’astreinte,

- condamner la société SAS LGDM au paiement de la somme de 2000 € à Madame et Monsieur [F] d’une part et la somme de 2000 € à la SCI LE PASTEUR d’autre part, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens.

L’affaire étant venue à l’audience du 25 novembre 2024, elle a été retenue pour être plaidée à la demande des parties qui ont constitué chacune avocat.

Aux termes de conclusions écrites qu’ils ont soutenus oralement, Monsieur [R] [F], Madame [Y] [P] épouse [F] et la SCI MIAMI PASTEUR ont maintenu leurs demandes initiales, exposant que la société LGDM entrepose plus précisément ses poubelles dans le lot n° 56, en y accédant par le lot n°55, et ce malgré l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception du 23 janvier 2024 ; que cette situation est constitutive d’un préjudice à leur égard, puisqu’ils ne peuvent disposer de leurs parties privatives, outre les nuisances habituelles inhérentes au dépôt d’ordures et en toute hypothèse viole leur droit de propriété, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

La société SAS LGDM a conclu au rejet des demandes, faisant valoir que l’exploitant d’un restaurant ayant l’obligation de respecter les règles d’hygiène les plus élémentaires, le bailleur doit mettre à sa disposition un local poubelle en vertu de son obligation de délivrance prévue à l’article 1719 du code civil ; qu’elle a mis ses poubelles dans la cour commune de l’immeuble comme le règlement de copropriété le prévoyait ; qu’elle n’a jamais été informée par le bailleur et le locataire gérant de la transformation de cette cour en parties privatives, constituant les lots n°55 et 56 ; que parmi les éléments probatoires produits par les requérants, la prise de vues à l’aide d’une caméra de vidéo-surveillance ne peut constituer une preuve recevable ; qu’à ce jour, elle ne met plus ses poubelles dans les jardins privatifs litigieux.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’injonction relative à l’entreposage des poubelles

Les demandeurs ont entendu saisir le juge des référés, pour l’examen de leurs prétentions, sur le fondement des articles 834 et 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

Suivant l’article 834, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Au regard de leurs explications, les époux [F] et la SCI MIAMI PASTEUR ont uniquement développé leurs moyens sur la caractérisation d’un trouble manifestement illicite, ne faisant nullement état d’éléments sur la réunion des conditions prévues à l’article 834, à savoir le caractère urgent de la mesure sollicitée, l’absence de contestation sérieuse ou l’existence d’un différent. Ils ne soutiennent pas non plus que les agissements de la défenderesse qu’ils allèguent seraient susceptibles d’entraîner pour eux la survenance d’un dommage imminent.

Il s’en évince que l’examen de leurs prétentions devra être effectué seulement sur la base de l’existence d’un trouble manifestement illicite, lequel doit découler de toute perturbation résultant d'un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il leur appartient par ailleurs d’en rapporter la preuve.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’occurrence, une atteinte abusive au droit de propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il ressort d’un acte notarié en date du 20 décembre 2022 que Monsieur et Madame [F] d’une part, la SCI LE MIAMI-PASTEUR d’autre part, ont fait l’acquisition d’une partie chacun de l’allée végétalisée appartenant à la copropriété et considérée jusqu’alors comme partie commune. Cette vente a entraîné la création des lots n°55 et 56, devenus propriété respective des époux [F] d’une part et de la SCI LE MIAMI-PASTEUR d’autre part.

Par ailleurs, au vu de ses propres explications, la SAS LGDM reconnaît que pour les besoins de l’exploitation de son activité commerciale, elle utilisait cette cour autrefois commune pour entreposer ses poubelles. Au demeurant, elle ne démontre pas qu’elle avait le droit de le faire comme elle le prétend, ne produisant pas le règlement de copropriété qui aurait prévu une telle autorisation.

Si effectivement, il est probable qu’elle n’avait pas été informée initialement de la transformation de cette cour commune en parties privatives par les bailleurs ou le locataire-gérant, non appelés en la cause, il est établi qu’elle en avait été avisée par les époux [F] dès l’envoi d’une lettre de mise en demeure par leur avocat en date du 24 janvier 2024, dont il est établi qu’elle en avait bien été destinataire le 29 janvier suivant au vu de l’accusé de réception signé par elle.

Or, il ressort d’un constat dressé le 16 avril 2024 par un commissaire de justice que quatre poubelles de l’établissement « [7] » étaient entreposées dans cette cour devenue privative.

Cela est également corroboré par des extraits datés du 18 mars 2024 tirés de la vidéo-surveillance installée par les requérants dans la cour en question.

Par ailleurs, les allégations de la société LGDM selon lesquelles elle entreposerait désormais ses poubelles à un autre endroit, en produisant notamment un constat établi le 18 novembre 2024 par un commissaire de justice, apparaissent démenties par les nombreuses captures d’écran tirées de cette caméra, portant les dates des 11 juin, 09, 14 juillet, 12 août, 04 septembre, 31 octobre, 09, 11, 12, 13, 14, 15, 18 novembre 2024.

A ce sujet, si effectivement l’installation d’une caméra de vidéo-surveillance au sein d’une copropriété doit répondre à certaines prescriptions, dans le but de respecter la vie privée des autres copropriétaires en vertu de l’article 9 du code civil, un tel mode de preuve même illicite peut être déclaré recevable par le juge, si la mise en place d’un tel dispositif ne porte pas atteinte de manière disproportionnée à la vie personnelle par rapport au but poursuivi.

Or, il apparaît au regard des clichés produits que le champ de vision de la caméra est orienté uniquement sur l’entrée intérieure de la cour, par le [Adresse 3], et que les seules personnes filmées sont celles qui s’introduisent dans cette cour devenue privative, pour entreposer ou récupérer les containers à poubelle, étant observé que la voie publique devient seulement visible, lorsque l’ouverture du portillon encastré dans le portail est actionnée par ces personnes.

A cet égard, la société LGDM ne justifie d’aucun titre l’autorisant à pénétrer sur les lots des demandeurs, étant ajouté que l’obligation de délivrance du bailleur, pouvant prévoir la mise à disposition d’un local à poubelles au bénéfice du preneur en raison de son activité de restauration, n’a aucune incidence sur le droit de propriété des époux [F] et de la SCI LE MIAMI-PASTEUR.

Au surplus, il ressort du constat dressé le 16 avril 2024 qu’il a été posé sur les côtés extérieur et intérieur du portail un macaron mentionnant la présence d’un système de vidéo surveillance, de sorte que les personnes s’introduisant dans la cour ne pouvaient en ignorer la présence.

Au vu de ces observations, il n’y a donc pas lieu pas à écarter les pièces 7 et 9 correspondant respectivement au film de la vidéo surveillance du 18 mars 2024 et aux extraits de celle-ci.

Les demandeurs démontrent l’existence d’un trouble manifestement illicite consistant en l’atteinte à leur droit de propriété, imputable à la société LGDM.

Il sera donc fait injonction à cette dernière de cesser d’entreposer ses poubelles, bacs à ordure et plus généralement tous déchets ou objets quelconques sur les lots n° 55 et 56 de la copropriété.

Compte tenu que ces agissements ont persisté après l’assignation et cela de manière répétée, il y a lieu de prévoir une astreinte dont les modalités seront fixées dans le dispositif de l’ordonnance.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société SAS LGDM, partie qui doit être considérée comme succombante, sera condamnée aux entiers dépens et verra rejeter sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [F], Madame [Y] [P] épouse [F] et la SCI MIAMI PASTEUR la totalité des frais exposés pour agir en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi à chacun d’eux de la somme de 1200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

FAISONS injonction à la société SAS LGDM de cesser d’entreposer ses poubelles, bacs à ordures et plus généralement tous déchets ou objets quelconques sur le lot n°55 appartenant à Monsieur [R] [F] et Madame [Y] [P] épouse [F] d’une part, et sur le lot n°56 appartenant à la SCI MIAMI PASTEUR d’autre part, et ce, sous astreinte de 800,00 € par infraction constatée à compter de la signification de la présente ordonnance,

NOUS RESERVONS la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNONS la société SAS LGDM à payer à Monsieur [R] [F], Madame [Y] [P] épouse [F] la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société SAS LGDM à payer à la SCI MIAMI PASTEUR la somme de 1200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS la demande de la société SAS LGDM émise de ce chef,
 
CONDAMNONS la société SAS LGDM aux entiers dépens de l'instance,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.


FAIT À NANTERRE, le 13 janvier 2025.

LA GREFFIÈRE



Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière 
LE PRÉSIDENT



François PRADIER, 1er Vice-président