Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 14 janvier 2025

N° RG 23/01633 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XRPU

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025 
50F

N° RG 23/01633
N° Portalis DBX6-W-B7H-XRPU

Minute n°2025/





AFFAIRE :

SARL EVADIS IMMOBILIER
C/
[N] [P] [L] [F]




 





Grosse Délivrée 
le :
à 
AARPI CASTERA SASSOUST
Me Yannick HELIAS


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Novembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SARL EVADIS IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Me Yannick HELIAS, avocat au barreau de LIBOURNE


DÉFENDEUR

Monsieur [N] [P] [L] [F]
né le 04 Août 1966 à [Localité 6] (LOIRE ATLANTIQUE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me Nicolas SASSOUST de l’AARPI CASTERA SASSOUST, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/01633 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XRPU



Par acte authentique des 26 et 27 novembre 2020, Monsieur [J] [H] a consenti une promesse unilatérale de vente au profit de Monsieur [N] [F] concernant un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7]. 

Le 03 septembre 2020, Monsieur [F] avait donné mandat à l'agence immobilière SARL EVADIS IMMOBILIER faisant partie du réseau SWIXIM, sans exclusivité, portant précisément sur ce bien mentionné au mandat.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant au plus tard le 26 février 2021 à seize heures. Elle comportait une condition suspensive d’obtention de prêt par Monsieur [F] et prévoyait une rémunération de l'agent immobilier à hauteur de 40 000 euros à la charge de l'acquéreur.

Le 26 février 2021, Monsieur [F] a écrit au Notaire être toujours acquéreur de « la propriété [H] » et n'avoir qu'un souci de délai pour le déblocage des fonds.

Sans nouvelles de Monsieur [F], la SARL EVADIS IMMOBILIER lui a écrit le 22 mars 2021 pour lui demander le justificatif des démarches effectuées quant à l'obtention du prêt puis le 16 novembre 2022 l'a mis en demeure de lui payer le montant de la somme de 40 000 euros.

Faute d'accord, elle a, par acte en date du 23 février 2023, fait assigner au fond Monsieur [N] [F] aux fins de le voir condamner à l'indemniser d'un préjudice.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 octobre 2024, la SARL EVADIS IMMOBILIER demande au Tribunal de :
Vu les articles 1103, 1104, 1107, 1110, 1240 et 1231-1 du Code civil, Déclarant la demande de la SARL EVADIS IMMOBILIER recevable et bien fondée,
Juger que M. [F] a commis une ou plusieurs fautes engageant sa responsabilité
Juger que la SARL EVADIS IMMOBILIER a subi un préjudice Juger établi le lien entre la faute et le préjudice
En conséquence ;
A titre principal Condamner M. [F] à payer 40.000 € de dommages intérêts à la SARL EVADIS IMMOBILIER
A titre subsidiaire Condamner M. [F] à payer 39.600 € à la SARL EVADIS IMMOBILIER en réparation de son préjudice résultant de la perte de chance raisonnable
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
CONDAMNER M. [F] au paiement de la somme de 3.613,00€ TTC au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 
CONDAMNER M. [F] aux entiers dépens, dont éventuels frais d’exécution forcée, dont distraction au profit de Maître Yannick HELIAS, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
N° RG 23/01633 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XRPU


Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 novembre 2024, Monsieur [N] [F] demande au Tribunal de :
Vu les articles 1101 et suivants, 1161 et 1240 du code civil,
- Annuler le mandat de recherche conclu le 3 septembre 2020 ;
- Dire inopposable le mandat du 12 septembre 2020 à Monsieur [F] ;
- Débouter la SARL EVADIS IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la SARL EVADIS IMMOBILIER à verser à Monsieur [F] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 08 novembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS :

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est définie comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La SARL EVADIS IMMOBILIER fait valoir à titre principal que Monsieur [F] a manqué à une obligation d'exécuter le contrat de bonne foi et a commis un manquement envers elle, son mandataire, engageant sa responsabilité contractuelle et conduisant à la priver de sa rémunération.

Monsieur [F] fait valoir que le mandat de recherche du 03 septembre 2020 est nul en ce que la SARL EVADIS IMMOBILIER était également titulaire d'un mandat de vente de Monsieur [H] et s'est ainsi retrouvée mandataire des deux parties, ce qui lui a permis notamment de faire basculer le paiement de sa rémunération à la charge du vendeur dans la promesse de vente.

L'article 1161 du code civil dispose que « en matière de représentation des personnes physiques, un représentant ne peut agir pour le compte de plusieurs parties au contrat en opposition d'intérêts ni contracter pour son propre compte avec le représenté. En ces cas, l'acte accompli est nul à moins que la loi ne l'autorise ou que le représenté ne l'ait autorisé ou ratifié ».

Avant l'entrée en vigueur de ce texte, si l'agent immobilier détenait un mandat de vente et un mandat de recherche, il ne pouvait prétendre à percevoir ses honoraires prévus dans les deux mandats qu'à la condition que ceux-ci soient tous deux stipulés dans la promesse de vente.

La SARL EVADIS IMMOBILIER ne conteste pas avoir reçu mandat de vente du bien immobilier par Monsieur [H], reprochant d'ailleurs dans ses conclusions à Monsieur [F] de lui avoir fait perdre ce mandat. La promesse de vente indique en outre : « les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l'agence SARL EVADIS immobilier réseau SWIXIM (…) titulaire d'un mandat donné par le promettant sous le numéro 1117 en date du 12 septembre 2020 non encore expiré, ainsi déclaré. En conséquence, le promettant qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l'agence une rémunération de 40 000 euros (…). Cette rémunération sera payée le jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes ».

Ainsi, la promesse de vente ne fait pas état d'un mandat donné par Monsieur [F] et il résulte des termes de cette promesse et des dispositions de l'article 1161 du code civil que la SARL EVADIS IMMOBILIER ne peut opposer à Monsieur [F] les termes du mandat du 03 septembre 2020, quand bien même ce mandat ne serait pas nul pour avoir été conclu avant celui de Monsieur [H]. La SARL EVADIS IMMOBILIER ne peut donc rechercher la responsabilité de Monsieur [F] sur un fondement de nature contractuelle pour lui réclamer le paiement d'une somme de 40 000 euros, aucun manquement contractuel ne pouvant être établi envers elle à l'encontre de l'acquéreur. 

La SARL EVADIS IMMOBILIER recherche de manière subsidiaire la responsabilité délictuelle de Monsieur [F], faisant valoir qu'il a commis une faute en ne donnant aucune suite après avoir levée l'option de la promesse le dernier jour prévu, faute ayant entraîné pour elle une perte de chance de percevoir sa commission.

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La levée d'option d'une promesse unilatérale de vente peut se faire de toute manière alors qu'en l'espèce la promesse ne prévoit pas de forme particulière et indique que la levée d'option sera effectuée par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l'acte de vente par « tous moyens et toutes formes ». La promesse précise cependant que la levée d'option « devra être accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte du notaire d'une somme correspondant au prix stipulé payable comptant (…) ».

Le 26 février 2021 à 9h56, Monsieur [F] a envoyé un mail au Notaire rédacteur de la promesse dans lequel il a écrit : « je vous confirme être toujours acquéreur de la propriété [H], que je possède les fonds nécessaires à cette acquisition, que ce n'est qu'un soucis (sic) de délai pour le déblocage de ceux-ci ». Même si ainsi, avant l'expiration de la promesse fixée le même jour à 16 heures, Monsieur [F] a en des termes non équivoques affirmé qu'il se portait toujours acquéreur du bien immobilier et disposait des fonds nécessaires pour cela, il n'est pas contesté qu'aucun fonds n'a été versé au Notaire, ce qui ressort d'ailleurs de la teneur même du mail.

Dès lors, la levée d'option n'étant pas accompagnée du versement des fonds tel que prévu à la promesse, elle n'est pas recevable.

Il en résulte qu'aucune levée d'option n'a été valablement faite et que la promesse unilatérale est devenue caduque.


Cependant, en affirmant le dernier jour de la levée d'option qu'il disposait des fonds puis en restant ensuite taisant et n'apportant aucune suite à son mail ni aucune explication à son comportement malgré les demandes de la SARL EVADIS IMMOBILIER, Monsieur [F] a adopté un comportement fautif vis-à-vis de celle-ci.

Néanmoins, ce comportement fautif s'il peut être à l'origine d'une perte de temps ou de démarches inutiles pour l'agence immobilière, n'est pas à l'origine d'une perte de chance de percevoir sa rémunération pour celle-ci, aucune rémunération n'étant due ou ne pouvant être espérée après le 26 février 2021, date d'expiration de la promesse sans levée d'option valable et alors qu'un autre acquéreur pouvait être recherché dès cette date.

Ainsi, la SARL EVADIS IMMOBILIER qui ne demande une indemnisation qu'au titre de la perte de chance de percevoir une commission sera déboutée de sa demande.

Partie perdante, elle sera condamnée aux dépens.

Au titre de l'équité, il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur [F] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, chaque partie conservant la charge de ses dépens.

L'exécution provisoire de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, sera rappelée.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal,

DÉBOUTE la SARL EVADIS IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes.

DÉBOUTE Monsieur [N] [F] de sa demande tendant à voir annuler le mandat de recherche conclu le 03 septembre 2020 et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SARL EVADIS IMMOBILIER aux dépens.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT