Tribunal Judiciaire · Chambre 04 — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 23/11750 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XXUA


JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025

DEMANDEUR :

M. [W] [N]
[Adresse 7]
[Localité 6]
représenté par Me Ludovic DENYS, avocat au barreau de LILLE

Mme [V] [H] épouse [N]
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Me Ludovic DENYS, avocat au barreau de LILLE

Mme [M] [N]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
représentée par Me Ludovic DENYS, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

M. [S] [A]
[Adresse 3]
[Localité 4]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur : Laurence RUYSSEN, Vice-présidente

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier


DEBATS :

Vu la clôture différée au 30 Juin 2024.

A l’audience publique du 08 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Janvier 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 14 Janvier 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.



Par acte notarié du 9 juin 2021, M. [S] [A] a vendu à M. [W] [N] et son épouse Mme [V] née [H] les lots 28 (un appartement), 24 (une cave), 115 et 116 (deux emplacements de stationnement) au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 2] à [Localité 10] moyennant le prix de 280 000 euros.

Les acquéreurs se plaignant de désordres affectant l’appartement vendu, ils ont obtenu l’organisation d’une expertise judiciaire suivant ordonnance du juge des référés de Douai du 17 novembre 2021.
L’expert [L] a achevé son rapport le 2 novembre 2023.

Par acte d’huissier du 27 décembre 2023, M. et Mme [N] et leur fille, Mme [M] [N], ont fait assigner M. [A] devant le tribunal judiciaire de Lille. Ils demandent au tribunal de :

Vu les articles 1112-1, 1137 et 1641 et suivants du code civil,
Vu le rapport d'expertise judiciaire de M. [L],
 
A titre principal :
- Prononcer la nullité de la vente conclue selon acte authentique du 9 juin 2021 entre eux et M. [A] reçue par Maître [R] [Z], notaire à [Localité 9], portant sur les lots de copropriété 24, 28,115 et 116 de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 10] repris au cadastre section DT [Cadastre 1], aux torts exclusifs de M. [A] ;
 
A titre subsidiaire : 
- Prononcer la résolution de cette vente ;

En conséquence et en tout état de cause :
 - Condamner M. [A] à leur payer les sommes suivantes :
o Remboursement du prix : 280 000 euros 
o Remboursement des cotisations d'assurance : 390,04 euros (décompte novembre 2023) 
o Remboursement de la taxe foncière : 929 euros (décompte novembre 2023) 
o Impôts sur la mutation : 15 315 euros 
o Commission de l'agence immobilière : 15 000 euros 
o Dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi : 700 euros par mois à compter de septembre 2021 jusqu'au jour du jugement 
o Préjudice moral : 15 000 euros ;
- Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière aux frais de M. [A] ;
- Condamner M. [A] à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens en ce compris les frais de référé et d'expertise judiciaire, de publication de l'assignation et du jugement au service de publicité foncière.

Ils expliquent que dès leur prise de possession, ils ont constaté dans l’appartement des infiltrations objectivées en premier lieu par une entreprise de recherche de fuite puis par l’expert judiciaire. Ils indiquent que les infiltrations sont si graves qu’elles rendent l’appartement inhabitable. Ils soulignent que, selon l’expert judiciaire, il est impossible que le vendeur n’ait pas eu connaissance des infiltrations avant la vente.
Se prévalant des conclusions de l’expert, ils invoquent un manquement du vendeur à son obligation d’information ou un dol et subsidiairement la garantie des vices cachés pour réclamer l’annulation ou la résolution de la vente donc la restitution du prix.
Ils demandent aussi le remboursement des cotisations d’assurance, de la taxe foncière, des impôts sur la mutation, de la commission de l'agence immobilière.
Ils estiment subir un préjudice de jouissance qu’ils évaluent à 700 euros par mois et un préjudice moral évalué à 15 000 euros.

M. [A] n’a pas constitué avocat.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la qualification du jugement :

L'assignation ayant été délivrée au domicile de M. [A] (remise à Mme [K] [I], sa compagne) et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.


Sur la vente :

L’article 1137 du code civil, énonce que :

“Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

Sur ce fondement, il revient aux consorts [N] de rapporter la preuve d’un mensonge ou d’une réticence du vendeur, de l’intention de tromper du vendeur et du caractère déterminant de l’information retenue.

En l’espèce, l’expert judiciaire s’est procuré des vues aériennes de l’immeuble qui montrent qu’il se présentait initialement en R+1 avec un toit-terrasse. Puis les propriétaires des différents lots du 1er étage ont, chacun pour son lot, réalisé une surélévation de manière indépendante.
Tel est notamment le cas du lot litigieux dont il a daté la surélévation à la période 2016-2018 avant que M. [A] n’en devienne propriétaire.

L’expert a constaté que d’importantes infiltrations d’eau se produisaient dans le lot litigieux (séjour, cuisine, chambre et salle d’eau dans la partie inférieure du duplex c’est à dire sous la toiture primaire de l’immeuble), qu’elles l’avaient ruiné et qu’il était devenu inhabitable.

L’expert a recherché les causes de ces infiltrations et il est affirmatif : elles proviennent de pénétrations d’eau sous l’étanchéité des toitures terrasses initiales en grande partie à la suite de la réalisation des surélévations.
Il est demeuré réservé sur l’état des toitures terrasses initiales ayant fait l’objet de possibles travaux en 2014-2016 mais il a constaté que de nombreux éléments périphériques (acrotères, corniches, couvertines) étaient “passablement vétustes”.
Selon lui, chaque surélévation souffre en outre de problèmes d’étanchéité c’est à dire non seulement celle du lot 28 mais aussi celle de chacun des lots contigus.





Cet avis était déjà celui de la société Hexactus qui est intervenue le 8 juillet 2021 pour une recherche de fuite dans le lot de M. et Mme [N] à la demande du syndicat des copropriétaires (PC 10). Elle a constaté des défauts d’étanchéité au niveau du “logement 10" c’est à dire du lot 28, en raison de l’absence de dispositif d’étanchéité sur l’évacuation des eaux pluviales située près de l’emplacement du jacuzzi, du défaut de protection en tête des relevés, du défaut de traitement des relevés d’étanchéité, du défaut de conformité générale du traitement de l’étanchéité de la couverture de l’appartement de M. et Mme [N], de raccordements d’étanchéité avec les logements voisins non traités, d’une absence d’étanchéité du brisis, et d’une terrasse voisine bâchée.

La cause des infiltrations proposée par l’expert judiciaire résulte de ses investigations et de l’avis de la société Hexactus ; le tribunal adopte cette conclusion.

C’est sur la base de ces défauts graves que l’expert judiciaire a déduit qu’il était impossible que les infiltrations constatées par les consorts [N] soient apparues après la vente car pour lui elles ont toujours existé. Il soutient que ces infiltrations s’étaient produites avant la vente mais se sont potentiellement aggravées à l’époque de la vente.
Il ne peut cependant dater l’apparition des infiltrations.

Concernant la date d’apparition des désordres, il doit être rappelé que M. et Mme [N] ont acquis le bien le 9 juin 2021 et qu’ils ont fait constater par la société Alfa dès le 30 juin 2021, donc moins d’un mois après la vente, l’existence de points d’infiltration dans la cuisine et le couloir du 1er étage c’est à dire de la peinture craquelée, des spectres d’humidité, des flaques au sol et des supports présentant un taux d’humidité de 100 % (PC 9).

Deux semaines plus tard, ils ont fait constater par un huissier le 15 juillet 2021(PC 21) que la peinture des plafonds n’était pas uniforme mais présentait des traces de rouleau et de reprise d’enduit et de peinture, qu’elle était affectée de spectres, de boursouflures, d’auréoles brunâtres, que les tablettes au bas des fenêtres étaient couvertes d’un film plastique et équipées d’un seau de récupération d’eau.

De plus, les consorts [N] versent au débat l’attestation d’une voisine (PC 11) qui affirme avoir vu M. [A] en tenue de peintre à proximité d’un véhicule ouvert dans lequel se trouvaient des pots de peinture au mois de mai 2021, donc tout au plus un mois avant la vente.
Un autre voisin a attesté avoir été informé “par M. [A] lui-même de la présence de fuites dans son appartement” (PC 14).

Le tribunal partage l’avis de l’expert : les défauts de l’étanchéité des toitures terrasses primaires et ceux de l’étanchéité de la surélévation du lot litigieux et des lots voisins sont des défauts qui sont antérieurs ou contemporains des travaux de surélévation lesquels ont été exécutés en 2016-2018 pour le lot litigieux et à compter de 2019 pour les lots situés de part et d’autre.
Ils existaient donc antérieurement à la vente et s’ils ne se sont pas nécessairement manifestés immédiatement, il est impossible que des couvertures gravement non étanches ne causent aucune manifestation pendant 18 mois même si l’expert explique logiquement qu’elles pouvaient être initialement moins graves que ce qu’il a ultérieurement constaté lorsqu’il s’est rendu sur place pour la première fois le 23 février 2022, soit environ 18 mois après la vente.

L’existence des infiltrations qui se sont manifestées antérieurement à la vente et qui était connue de M. [A] est d’ailleurs confortée par les attestations des voisins.



Ayant constaté l’apparition d’infiltrations, M. [A] a repeint.
Or la peinture n’est jamais un remède à un défaut d’étanchéité. Il en résulte que le vendeur ne pouvait pas ignorer que les infiltrations se produisaient et qu’il n’y remédiait pas en refaisant les enduits et peintures. Ce faisant, il ne faisait que les camoufler.

Le défaut d’étanchéité généralisé de l’appartement d’habitation était nécessairement un défaut grave qui déterminait le consentement de l’acquéreur.

Ayant repeint personnellement, alors qu’il n’habitait pas dans l’appartement, comme en attestent ses voisins (PC 12 et 13), il doit en être déduit qu’il a repeint pour dissimuler les infiltrations et surprendre le consentement des acquéreurs.

La vente portait certes sur plusieurs lots, mais la cave et les emplacements de stationnement présentent un caractère très accessoires à l’appartement.

Alors qu’il était tenu de négocier loyalement et de bonne foi la vente de ses lots, M. [A] a sciemment retenu une information déterminante et ainsi surpris le consentement de M. et Mme [N]. Le dol est caractérisé. 

Le dol justifie l’annulation de la vente.

En conséquence, M. [A] doit être condamné à restituer le prix de 280 000 euros tandis que M. et Mme [N] devront restituer les lots en lui rendant les clés.

Le présent jugement devra être publié au service de la publicité foncière aux frais de M. [A].

L’annulation anéantissant rétroactivement la vente, M. et Mme [N] n’ont jamais été propriétaires des lots.

Il en résulte qu’ils n’avaient pas l’obligation d’assurer l’immeuble alors qu’ils justifient par les décomptes de leur assureur avoir engagé les sommes de 135,19 + 132,62 + 122,23 = 390,04 euros (PC 24).

Ils n’avaient pas davantage l’obligation de payer la taxe foncière pour 2023 à hauteur de 929 euros (PC 25).

Concernant les droits de mutation d’un montant de 15 315 euros mentionnés dans l’acte de vente, ils ne peuvent être considérés comme un préjudice de l’acquéreur indemnisable par le vendeur car, selon l’article 1961 du code général des impôts en cas d’annulation d’une vente, les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière perçues par l’administration sur l'acte annulé, sont restituables si l’annulation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée. Cette demande doit donc être rejetée.

Quant à la commission de l’agence immobilière, ils font valoir une pièce 26 qui parait être un extrait d’un courriel préalable à la signature d’une promesse de vente selon laquelle le prix de 280 000 euros se répartit en 265 000 euros de prix “net vendeur” et 15 000 euros de frais d’agence. Ce document est totalement cohérent avec les énonciations de l’acte authentique selon lesquel le vendeur a seul la charge de la rémunération de l’agence à hauteur de 15 000 euros en vertu du mandat qu’il lui a donné tandis que le prix s’élève à 280 000 euros.
Il en résulte que les consorts [N] n’ont pas assumé la rémunération de l’agent immobilier en sus du paiement du prix de 280 000 euros. Leur réclamation à ce titre doit donc être rejetée.



Les sommes ci-dessus ont été exposées par M. et Mme [N] et c’est donc à eux qu’elles doivent être remboursées.

Les consorts [N] n’ayant jamais été propriétaires de l’appartement, ils n’ont subi aucune privation de jouissance de cet appartement. Leur demande à ce titre doit être rejetée.

Quant au préjudice moral, il est indéniablement contrariant de découvrir juste après la vente que l’appartement acquis prend l’eau par tous les plafonds et fenêtres au point de ne pas pouvoir être habité. D’autre part, l’instance en référé puis au fond ainsi que les réunions d’expertise causent durablement des tracas, de l’inquiétude et une dépense significative d’énergie. S’y est ajouté en l’espèce, la frustration de ne pas avoir les explications du vendeur qui n’a ni répondu à la réclamation des demandeurs faite par leur avocat le 13 juillet 2021, ni n’a comparu devant le juge des référés, ni n’a participé à l’expertise, ni n’a constitué avocat dans la présente instance.

Le préjudice a été supporté par M. et Mme [N] ainsi que leur fille au profit de laquelle l’acquisition avait été faite de sorte qu’elle a subi la même déception, les mêmes tracas et la même frustration que ses parents.

Le préjudice moral des consorts [N] mérite réparation à hauteur de 6 000 euros.


Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” 

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”

M. [A], qui succombe, sera condamné à supporter les dépens de l’instance au fond ainsi que ceux de l’instance en référé en ce compris le coût de l’expertise judiciaire exécutée par M. [L] ; l’équité commande de le condamner également à payer aux consorts [N] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal,


Ordonne l’annulation de la vente conclue le 9 juin 2021 entre M. [S] [A], vendeur, et M. [W] [N] et Mme [V] [H] epouse [N], acquéreurs, portant sur les lots 28 (un appartement), 24 (une cave), 115 (un emplacement de stationnement) et 116 (un emplacement de stationnement) d’un l'ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 10] et figurant au cadastre section DT n°[Cadastre 1] pour une contenance de 13 a 88 ca ;


Ordonne en conséquence la publication du jugement au service de la publicité foncière aux frais de M. [A] ;

Ordonne d’office à M. [W] [N] et Mme [V] [H] épouse [N] de restituer à M. [S] [A] les lots de copropriété en lui remettant les clés ;

Condamne M. [S] [A] à payer à M. [W] [N] et Mme [V] [H] épouse [N] les sommes de :
280 000 euros au titre de la restitution du prix,
390,04 euros au titre du remboursement de l’assurance,
929 euros au titre du remboursement de la taxe foncière pour 2023 ;

Condamne M. [S] [A] à payer à M. [W] [N], Mme [V] [H] épouse [N] et Mme [M] [N] la somme de 6 000 euros au titre du préjudice moral ;

Rejette la demande formée au titre de la commission de l’agence immobilière ;

Rejette la demande formée au titre du remboursement des droits de mutation ; 

Rejette la demande formée au titre de la privation de jouissance ;

Condamne M. [S] [A] à supporter les dépens de l’instance au fond ainsi que ceux de l’instance en référé en ce compris le coût de l’expertise judiciaire exécutée par M. [L] ; 

Condamne M. [S] [A] à payer à M. [W] [N], Mme [V] [H] épouse [N] et Mme [M] [N] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


Le Greffier, La Présidente,