Tribunal Judiciaire · Chambre 01 — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 22/06673 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WPTK


JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025



DEMANDERESSE :

S.A.S. [D] ET [Y], 
immatriculée au RCS de [Localité 11] METROPOLE sous le n°414128710, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Natacha MARCHAL, avocat au barreau de PARIS, plaidant


DÉFENDEUR :

M. [I] [P]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 Novembre 2023 ;

A l’audience publique du 14 Octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 06 janvier 2025 puis prorogé pour être rendu le 13 Janvier 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 13 Janvier 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 27 juin 1997, M. [I] [P] a conclu un bail commercial avec M. [V] [B] avec faculté de substitution au profit de la société « Aux Pains de Géraldine » si elle était constituée, d'une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 1997 portant sur un immeuble situé à l'angle de l'[Adresse 7] et de l'[Adresse 8] à [Localité 10], moyennant un loyer annuel de 158 000 francs hors taxe, soit 24086,94 euros.




Le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2009 suite à une demande de renouvellement de la S.A.R.L. Aux Pains de Géraldine en date du 5 mai 2009.

Le bail s'est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er juillet 2018.

Suivant acte authentique du 28 mai 2019, M. [B] a cédé à la société [D] et [Y] la totalité des parts sociales de la SARL Aux Pains de Géraldine. La société a alors changé dé dénomination sociale pour s'appeler [D] et [Y].

Par acte extrajudiciaire du 20 avril 2021, la S.A.R.L. [D] et [Y] Corporation a sollicité le renouvellement du bail aux mêmes conditions que le bail expiré.

Par actes extrajudiciaires du 12 juillet 2021, M. [P] a fait signifier à la société [D] et [Y] un commandement de respecter les stipulations du bail commercial visant la clause résolutoire, et un acte de congé valant refus de renouvellement avec refus d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime.

Faute d'accord, M. [P] a saisi le juge des référés par acte du 26 juillet 2022 aux fins de validation des refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction et de constat de l'acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance du 28 février 2023, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé compte tenu du caractère sérieux des contestations soulevées. Appel a été interjeté de cette ordonnance.

Parallèlement, par exploit de commissaire de justice délivré le 29 septembre 2022, la S.A.S. [D] et [Y] a assigné M. [I] [P] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins principalement d'annulation du commandement d'exécuter visant la clause résolutoire, et de juger que le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction est dépourvu de motif grave et légitime.

Durant la procédure, M. [P] a fait délivrer un second commandement de faire visant la clause résolutoire, par exploit du 13 avril 2023, aux fins d'obtenir la remise des locaux dans leur état d'origine. La société [D] et [Y] a assigné M. [P] devant le tribunal judiciaire aux fins d'opposition à ce second commandement par acte du 15 mai 2023.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 5 juillet 2023.


Dans ses dernières conclusions signifiées le 4 octobre 2023, la S.A.S. [D] et [Y] sollicite de la juridiction de :

A titre principal,

Déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence :
Rejeter toutes demandes, fins et conclusions présentées par M. [P] ;
Annuler le commandement d’exécuter visant la clause résolutoire signifié le 12 juillet 2021 par M. [P] et le commandement en date du 13 juillet 2023 ;
Juger que le congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction délivré le 12 juillet 2021 est dénué de tout motif grave et légitime ;
Juger que la clause d’indexation du bail en date du 27 juin 1997 liant les parties est réputée non écrite comme étant contraire à l’article L 112-1, alinéa 2 du code monétaire et financier ;




En conséquence,

Condamner M. [P] à lui payer la somme de 83 786,37 euros correspondant au trop-perçu de loyer en vertu de la clause d’indexation réputée non écrite ;
Le Condamner à lui payer une indemnité d’éviction estimée à 2 200 000 euros, à parfaire à dire d’expert, et à cette fin,
Avant Dire-Droit

Nommer tel expert qu'il lui plaira de désigner, avec mission d'entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux, les décrire, prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs à l'exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux par la SAS [D] et [Y] et, plus généralement, réunir tous éléments d'appréciation utiles permettant de fixer, par référence aux dispositions de l'article L145-14 du code de commerce l'indemnité d'éviction pouvant être due par M. [P] à la SAS [D] et [Y] à la suite de son éviction ;
A titre subsidiaire,

Suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au preneur les plus larges délais en application de l'article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce ;
En tout état de cause,

Condamner M. [P] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la signification abusive du commandement ;
Le Condamner à payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de l’instance avec distraction ;
Le Condamner au paiement des intérêts judiciaires et, en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article A444-32 du code de commerce ;
Prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 5 octobre 2023, M. [P] s'oppose aux demandes formées à son encontre et demande à la juridiction de :

Débouter la société [D] et [Y] de l’ensemble de ses demandes ;
Valider le refus de renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction signifié par le bailleur ; 
Constater en conséquence que la société [D] et [Y] est dépourvue de tout titre d’occupation depuis le 1er juillet 2021 ;
Subsidiairement, Constater la résiliation du bail commercial existant entre les parties, à l’effet du 13 août 2021 par le jeu de la clause résolutoire stipulée au bail;





Très subsidiairement, Constater la résiliation du bail commercial existant entre les parties, à l’effet du 13 mai 2023 par le jeu de la clause résolutoire stipulée au bail ;
Plus subsidiairement, Prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;
Condamner la société [D] et [Y] à lui verser une indemnité d’occupation de 4 400 euros HT par mois soit 5 280 euros TTC par mois à compter du 1er juillet 2021, et jusqu’à complète libération des locaux ;
L'Autoriser à conserver le montant du dépôt de garantie versé entre ses mains à la signature du bail à titre de dommages et intérêts ;
Ordonner l'expulsion de la société [D] et [Y] ou de toute personne qu’elle aurait pu introduire dans les lieux, avec si besoin est l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
Dire qu’à défaut d’avoir quitté les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, la société [D] et [Y] sera débitrice d’une astreinte de 250 € par jour de retard jusqu’à son départ des lieux;
La Condamner à remettre les locaux en l’état antérieur en procédant à la destruction des ouvrages et travaux non autorisés sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
La Condamner à lui verser la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction. 
Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 10 novembre 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 14 octobre 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024 prorogé au 6 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles ci.

Compte tenu des différentes demandes présentées de part et d'autre, il convient d'examiner en premier lieu la demande de validation du congé sans renouvellement et sans indemnité d'éviction, avant d'examiner, le cas échéant, les demandes relatives à la résiliation du bail.

I- Sur la validité du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. 




Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Aux termes de l'article L. 145-17, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité dans deux hypothèses :

1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.


A- Sur les manquements contractuels

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.


L'article 1729 dispose en outre que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Le bailleur se plaint d'un manquement du preneur à la destination contractuelle, de la réalisation de travaux sans son autorisation préalable et de la sous-location du parking sans autorisation, sans qu'il soit mis fin à ces infractions dans le délai d'un mois laissé au locataire pour y remédier.

Le commandement de faire et le congé avec refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction délivrés le 12 juillet 2021 font l'un et l'autre injonction au preneur:

« – De cesser l’activité de vente à emporter, traiteur et vente de plats chauds ;
– De cesser la vente d’alcool à emporter ;
– De remettre en état la façade extérieure en déposant l’auvent installé et en remettant la porte à son emplacement d'origine ;
– De cesser immédiatement toute sous-location même partielle et même sur l’espace de stationnement. »

1- Sur le non respect de la destination contractuelle

L'article R145-5 du code de commerce dispose que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55 et L642-7. D'après l'article L.145-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. 

A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l'évolution des usages commerciaux.

La clause de destination est une clause d'interprétation stricte.

L'activité incluse s'entend de l'activité qui constitue le complément naturel de celle autorisée, compte tenu de la similitude des produits vendus et au regard des usages de la profession, alors que l'activité connexe ou complémentaire est celle qui, sans rapport avec l'activité autorisée au bail, en est le prolongement raisonnable permettant aux locataires un meilleur exercice de l'activité principale afin de mieux se défendre contre la concurrence et suivre l'évolution des usages commerciaux et les attentes de la clientèle.

L’activité connexe ou complémentaire doit être unie à l’activité principale par un lien suffisant et une activité est connexe ou complémentaire si le produit vendu est exploité dans les mêmes conditions que le produit initial. L'activité connexe que le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail est, au sens de l'article L. 145-47 du code de commerce, celle qui présente une similitude, une analogie ou un lien de dépendance des produits en cause ou des méthodes de fabrication. L'activité connexe à l'activité prévue au bail est celle qui a un lien étroit avec elle. L'activité complémentaire est celle qui, ayant un caractère accessoire, est susceptible de favoriser le développement de celles déjà exercées sans en modifier la nature. Elle est celle nécessaire à un meilleur exercice de l'activité principale.

En l'espèce, il est stipulé au chapitre « Destination du bien loué » page 5 du contrat de bail de 1997 que :

« L'immeuble loué devra servir au preneur à exercer l'activité de boulangerie-pâtisserie et activités annexes.
Conformément à la loi, le preneur aura la faculté d'adjoindre à l'activité ci-dessus prévue des activités connexes ou complémentaires. A cet effet, le preneur devra faire connaître son intention au bailleur par acte extra-judiciaire en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé et devra obtenir l'accord écrit du bailleur.
De même, conformément à la loi, le preneur aura la faculté de demander au bailleur l'autorisation d'exercer sur le bien loué une ou plusieurs activités non prévues au présent bail. Cette demande devra être notifiée au bailleur par acte extra-judiciaire et comporter à peine de nullité, l'indication des activités dont l'exercice est envisagé. Le preneur devra obtenir l'accord écrit du bailleur. ».

Les parties ont ainsi élargi la destination contractuelle aux activités annexes à celle de boulangerie-pâtisserie sans les définir.

En l'occurrence, il résulte des diverses pièces produites (procès-verbaux de constat d'huissier de justice, photographies, flyer du commerce, extrait du site internet...) que le commerce est désigné sur ses différentes enseignes et documents publicitaires comme « Boulangerie Pâtisserie Traiteur » ou « Boulangerie Pâtisserie Traiteur Burgers ».

Il est proposé aux clients, outre les produits de boulangerie et pâtisserie, des boissons, café à emporter, mais encore divers burgers, des frites, avec possibilité de livraison, des plateaux de mini-burgers, des barquettes de hachis parmentier, couscous, ou encore des rosiers à l'occasion de la fête des mères. La licence IV, autorisant la vente de boissons alcoolisées est affichée sur la vitrine.

S'agissant de la vente de fleurs ou de rosiers, celle-ci n'est pas mentionnée dans l'acte de refus de l'indemnité d'éviction et ne constitue donc pas un motif de celui-ci.



S'agissant de la vente d'alcool, la seule apposition de la licence IV dans le commerce est insuffisante à établir la vente effective d'alcool, laquelle ne ressort ni des procès-verbaux de constat d'huissier, ni des extraits du site en ligne de l'établissement. La seule photographie produite en pièce 27 du défendeur, non datée et dont on ignore dans quelles conditions elle a été réalisée, est insuffisante à établir la vente de boissons alcoolisées à la date de délivrance du congé.

Compte tenu de l'évolution des usages commerciaux, l'activité de sandwicherie complétée par la vente de boissons non alcoolisées et de quelques plats chauds, préparés d'avance et servis en barquettes, à emporter, afin de compléter l'offre proposée à la clientèle, apparaît comme une activité si ce n'est incluse, au moins annexe à celle de boulangerie. Comme telle, elle est autorisée par la clause de destination contractuelle dans le bail de 1997, et n'avait pas à faire l'objet de la procédure de déspécialisation partielle.

En revanche, si les burgers sont constitués de pain, comme les sandwichs, il ne s'agit pas de simples sandwichs chauds, tels « paninis », pouvant être réchauffés. Ils nécessitent une cuisson et ne peuvent être préparés d'avance. De même, les frites doivent être cuites à la commande. Il ressort d'ailleurs des extraits du site internet de l'établissement (pièces 18, 19 et 20 du défendeur) que quatre types de burgers différents sont proposés, avec possibilité de commande et de livraison. Cette spécificité de l'activité de burger/frites est confirmée par l'organisation d'un stand à part, ainsi que cela résulte des projets de travaux du preneur (cf. plan des travaux projetés). En outre, la cuisson de frites implique une installation spécifique pour organiser la ventilation et l'extraction des fumées et odeur, non requise pour une activité de boulangerie. Pour ces raisons, l'activité de vente de burgers et de frites, apparaît comme une activité complémentaire à l'activité principale mais ne peut être qualifiée d'activité annexe à l'activité de boulangerie-pâtisserie au regard de l'évolution des usages de la profession.

De même, l'activité de traiteur qui correspond en réalité à l'offre de plateaux de mini-burgers, pour des évènements tels que des cocktails, et non à une offre de pain, pâtisserie ou encore par évolution des usages de snacking, à destination de clients individuels, ne présente pas de lien suffisant avec l'activité de boulangerie-pâtisserie pour être qualifiée d'activité annexe.

Le bail prévoit certes, outre la procédure légale de déspécialisation partielle pour les activités connexes ou complémentaires, la possibilité de solliciter selon le même formalisme, l'autorisation d'exercer une activité non prévue au contrat.

Cependant, il n'est pas contesté que le formalisme prévu, soit une demande présentée au bailleur par acte extrajudiciaire afin d'obtenir son autorisation écrite, n'a pas été respecté.

En conséquence, le preneur n'a pas respecté la destination contractuelle en proposant des burgers, des frites et des plateaux « traiteur » de mini-burgers.

2- Sur la réalisation de travaux sans l'autorisation préalable du bailleur

Il est précisé au chapitre relatif aux « Charges et condition » (pages 5-6) que :
« […]
2°) Le preneur prendra à sa charge pendant la durée du bail, toutes réparations pouvant devenir nécessaires aux lieux loués non seulement celles incombant normalement aux locataires, mais aussi celles incombant normalement au bailleur, tel que l'entretien des gros murs, le tout de manière à tenir les lieux loués toujours en bon état d'entretien et à les rendre tel à sa sortie d'occupation.
Il est expressément stipulé que seules les réparations à faire à la toiture de l'immeuble ou celles de cas de force majeure, restent à la charge du bailleur, toutes autres réparations restent à la charge du preneur. […].
Il veillera au bon fonctionnement des fermetures, les entretiendra en bon état et y fera toutes les réparations qui deviendraient nécessaires. [...] ».


Il est stipulé au contrat de bail (page 7), au chapitre « Travaux-réparations-embellissements », que :
« 1°) Le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction, ni démolition, aucun percement de murs, de cloisons ou planchers, ni aucun changement de distribution, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. ».

Dans l'acte de congé avec refus de l'indemnité d'éviction, seuls l'enlèvement du auvent et la modification de la porte d'entrée gauche sont mentionnés.

Le preneur a avisé le propriétaire des travaux qu'il envisageait de faire par courrier du 2 mars 2019, en spécifiant l'installation d'un auvent d'environ 1,60 m. de profondeur en ventelles de bois « en remplacement des stores extérieurs »(cf. pièce 7 demandeur). Au courrier étaient joints le plan de l'aménagement intérieur et celui de la façade.

Il résulte de ces plans (pièce 12 demandeur) et des photographies de la façade « avant »/ « après » produites par le propriétaire (pièces 50 et 51 défendeur ), que sur la partie gauche de la façade, composée de trois panneaux vitrés, la porte est déplacée de la droite au centre.

Il n'est pas contesté que le propriétaire n'a pas autorisé expressément par écrit les travaux.

Si le preneur a certes l'obligation de procéder aux réparations locatives, il reste en toute hypothèse tenu d'obtenir l'autorisation du bailleur pour les divers travaux en application de cette dernière clause contractuelle. Il n'est pas établi en l'espèce, que le remplacement du store préexistant par un auvent et le remplacement des menuiseries étaient nécessaires au titre des réparations locatives, compte tenu de leur état.

Le preneur a donc manqué à ses obligations contractuelles en réalisant des travaux sans attendre d'avoir obtenu l'autorisation expresse du bailleur.


3- Sur la sous-location du parking

Il est stipulé au chapitre relatif à la « Cession-sous location » (page 9) du bail que : « Le preneur ne pourra céder son droit au présent bail, l'apporter en société, ni sous louer les locaux loués, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sous peine de nullité de la cession, ou de la sous location consentie au mépris de la présente clause, et même de résiliation du présent bail, si bon semble au bailleur. » .

Il résulte des pièces versées aux débats que divers commerçants (ostréiculteur, marchand de vins, rôtisserie) s'installent ponctuellement sur le parking loué avec le local commercial, pour y vendre leurs produits, certains weekends au cours de l'année (chaque weekend d'octobre à avril pour l'ostréiculteur, tous les dimanches matin pour Délice Poulet).

Le preneur soutient qu'il s'agit d'une simple mise à disposition du parking. L'ostréiculteur et le rôtisseur confirment dans des attestations (pièces 13 et 14) que seule une participation aux frais divers d'entretien du parking (utilisation de l'électricité, des sanitaires, entretien du parking et évacuation des déchets) de 200 à 240 euros par mois leur est demandée pour cette occupation.

Ces attestations corroborent les déclarations du preneur faites à l'huissier de justice (procès-verbal de constat du 20 décembre 2021).

Le bailleur n'apporte aucun élément de preuve de nature à contredire ces éléments et à établir que ces occupations qui restent très ponctuelles, seraient organisées dans le cadre d'un contrat de sous-location prévoyant le règlement d'un loyer et non une simple participation aux charges.

Le seul fait que la présence de ces stands puisse potentiellement attirer une chalandise dont bénéficierait la boulangerie est insuffisant à caractériser la contrepartie exigée pour établir l'existence d'une sous-location.

Par ailleurs, la clause du contrat de bail interdisant la sous-location sans l'accord du bailleur ne vise que « les locaux loués » et non le parking. Et, il est spécifié au bail dans le chapitre relatif aux « Conditions spéciales aux lieux loués » que le preneur « pourra établir sous sa responsabilité exclusive des tentes mobiles ou stores extérieurs quelconques sans autorisation du bailleur. ».

Compte tenu de ces clauses, le preneur a pu légitimement croire à la possibilité d'autoriser l'occupation ponctuelle du parking par des producteurs, sans contrepartie de loyer, d'autant que cette pratique préexistait à la cession du fonds de commerce, les producteurs indiquant une occupation depuis 1998 et 2004.

Au regard l'ensemble de ces éléments, le bailleur échoue à établir l'existence d'une sous-location par le preneur sans son autorisation en violation des clauses contractuelles.


B- Sur le droit à indemnité d'éviction

Il n'est pas contesté que le preneur n'a pas répondu à l'injonction du bailleur de faire cesser les infractions au bail dans le délai d'un mois après la signification du congé sans indemnité d'éviction le 12 juillet 2021.

Cependant, les seules violations contractuelles caractérisées, soit la vente de burgers et de frites et l'activité de traiteur, et les travaux de remplacement du store par un auvent et de déplacement de la porte latérale ne constituent pas des manquements graves aux clauses contractuelles, de nature à fonder la privation du preneur de l'indemnité d'éviction, puisqu'il est facilement remédiable aux travaux, lesquels n'ont pas dégradé le bien ni nuient à son esthétisme. De même, il est facilement remédiable à l'exercice d'une activité non comprise dans la destination contractuelle, puisqu'elle reste accessoire à l'activité principale autorisée.

De plus, le bailleur n'est pas légitime à se prévaloir de ces manquements pour refuser l'indemnité d'éviction alors qu'il était informé de la vente de burgers (cf échanges de courriels des 20 et 26 mars 2019 pièce 8 demandeur), la modification du bail pour spécifier cette activité ayant été envisagée sans qu'il manifeste son opposition à l'élargissement de l'activité, et que de même, il avait été avisé précisément des travaux désormais dénoncés et y avait acquiescé tacitement (cf courriel du 13 juin 2019 à son couvreur indiquant que le preneur est en train de transformer le local pièce 11 demandeur).

Compte tenu de ces éléments, le refus de renouvellement sans versement d'une indemnité d'éviction n'est fondé sur aucun motif grave et légitime, de sorte qu'il n'est pas jusitfié. 

Le preneur a ainsi droit à une indemnité d'éviction.


II- Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.



La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En vertu de l'article L.145-41 du code de commerce, qui est d'ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.


A- Sur le commandement visant a clause résolutoire délivré le 12 juillet 2021

Il est constant qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne saurait produire effet si, quoique répondant aux conditions légales, il a été délivré de mauvaise foi par le bailleur.

M. [P] a fait délivrer un commandement de faire visant la clause résolutoire le 12 juillet 2021 alors que le preneur avait sollicité le renouvellement du bail le 20 avril 2021, soit peu de temps auparavant, que le bail se poursuivait par tacite prolongation depuis le 1er juillet 2018 et qu'il était avisé des manquements contractuels sur lesquels il fonde l'application de la clause résolutoire depuis 2019.

Il sera également rappelé qu'il a fait délivrer le même jour le congé avec refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction.

Cette chronologie suffit à caractériser l'intention de M. [P] de mettre un terme au bail sans verser d'indemnité au preneur, et la délivrance du commandement à cette seule fin. Il est donc établi que le commandement d'exécuter visant la clause résolutoire a été délivré de mauvaise foi par le bailleur.

La sanction de la délivrance de mauvaise foi d'un commandement visant la clause résolutoire n'est pas son annulation mais la privation de ses effets.

Il convient donc de déclarer sans effet le commandement visant la clause résolutoire délivré le 12 juillet 2021.


B- Sur le commandement visant a clause résolutoire délivré le 13 avril 2023

M. [P] a fait délivrer au preneur un second commandement de faire visant la clause résolutoire portant injonction à la société [D] et [Y] :
« De remettre l'ensemble des locaux dans leur disposition d'origine, tels qu'il se trouvaient avant les travaux réalisés, conformément aux plans reproduits dans le présent commandement, avec notamment réaffectation des portes de façade à leur usage initial.» et ce dans le délai d'un mois.

Il est visé l'obligation d'obtenir l'accord exprès et écrit du bailleur et il est mentionné que le bailleur a constaté des infractions à cette obligation, avec la réalisation sans autorisation des travaux suivants :






à l'extérieur du local :

« 1. Remplacement des anciennes portes vitrées à ouverture battante par des portes coulissantes ;

2. Affectation de la porte gauche à l'entrée principale de la clientèle en lieu et place de la porte centrale. » à l'intérieur du local :

« 1- Création d'un espace de vente « Burgers » en réduisant la zone dédiée à la cuisson et en cloisonnant cette dernière zone, de sorte que l'espace d'accueil des clients s'en trouve augmenté par la création d'un guichet et d'une zone de retrait des burgers, frites et plats à emporter ;
2- Création d'un couloir menant de la zone de cuisson à la zone dédiée aux vestiaires et sanitaires, pour ce faire, une cloison supplémentaire a été dressée pour délimiter la zone de cuisson ;
3- Création d'une ouverture dans le mur porteur au fond du local près de l'espace dédié à la plonge permettant d'accéder à la zone vestiaires-sanitaires. Une seconde ouverture dans ce même mur porteur existait déjà (porte) mais celle-ci a été agrandie et permet d'accéder directement de la zone de préparation à la zone dédiée au bureau ;
4- Jonction des deux vestiaires existants en un seul vestiaire par l'abattage du mur séparatif ;
5- Décalage de la porte donnant accès à la zone froide vers la droite ;
6- Démolition des cloisons de la zone plonge ;
7- Cloisonnement d'une partie de la zone de préparation pour les besoins d'une chambre froide ;
8- Ouverture d'un passage entre la zone de cuisson et l'espace accueil burgers. ».


Il sera relevé avant toute chose que, si les travaux intérieurs évoqués n'ont pas fait l'objet de constatations, puisque le preneur a refusé l'accès au commissaire de justice malgré l'ordonnance du président du tribunal l'autorisant à le faire, ils ne sont pas contestés par la société [D] et [Y].

Ainsi, la connaissance par le bailleur des travaux résulte uniquement du courrier du preneur du 2 mars 2019 par lequel il l'informait de son intention d'y procéder. Il se déduit en outre du courriel sus-évoqué adressé à son couvreur en juin 2019 que M. [P] s'est rendu dans les locaux durant les travaux puisqu'il y a « constaté une fuite sur le mur gauche du bâtiment principal » et que « Le nouveau repreneur est entrain de transformer ce local. »

Compte tenu de ces éléments, le propriétaire était avisé des travaux dès avant la cession des parts sociales et a laissé le preneur les exécuter en 2019.

De plus, il n'a pas demandé la remise en état des locaux avant le commandement du 13 avril 2023, le commandement de faire du 12 juillet 2021 visant uniquement le retrait de l'auvent et la modification de la porte.

En outre, il sera relevé que ce second commandement de faire a été délivré peu de temps après l'ordonnance du juge des référés (28 février 2023) rejetant la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et celle d'expulsion du locataire.

Au regard de ces éléments et notamment de la chronologie des différents actes, il apparaît que M. [P] a fait délivrer ce commandement de faire non dans l'intention d'obtenir la remise en état du local commercial mais dans l'intention d'obtenir la résiliation du bail sans verser d'indemnité d'éviction.

Le commandement de faire du 13 avril 2023 a ainsi été délivré de mauvaise foi par M. [P] et sera en conséquence privé de tout effet.


C- Sur la résiliation judiciaire

L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l'occurrence, ainsi que cela a été relevé précédemment, la société [D] et [Y] a manqué à ses obligations en ne respectant pas la destination contractuelle des locaux avec la vente de burgers, de frites et de plateaux de mini-burgers sans suivre la procédure de déspécialisation partielle.

S'agissant des travaux, de même que pour les menuiseries de la façade et l'auvent, les travaux d'aménagement intérieurs du local ont été réalisés par la société [D] et [Y] sans attendre l'accord exprès et écrit du bailleur, de sorte que l'obligation contractuelle d'obtenir l'autorisation préalable du propriétaire n'a pas été respectée ce qui est constitutif d'une faute contractuelle.

Le locataire a ainsi manqué à ses obligations.

Cependant, les travaux n'ont pas été réalisés à l'insu de M. [P], lequel en a été avisé dès le 2 mars 2019, avec communication des plans avant et après modification. Le propriétaire en était donc parfaitement informé et avait conscience de la création de cloisons, d'ouvertures dans les murs porteurs etc. Son attention avait été attirée dans le courrier sur la taille et les matériaux de l'auvent. Il s'est en outre rendu dans l'immeuble durant les travaux en juin 2019. S'agissant des portes, il résulte des photographies de la façade actuelle, après travaux, qu'il existe toujours une double porte en partie centrale (cf. photographie pièce 51 du défendeur, où l'on voit la porte centrale ouverte et une personne entrant dans la boulangerie par cette porte), seule la porte latérale de la partie gauche ayant été décalée du panneau droit au panneau central. L'on comprend mal le reproche fait par le propriétaire à son preneur d'utiliser comme porte principale de la boulangerie la porte latérale plutôt que la porte centrale, dès lors que ladite porte a été conservée et est encore utilisée.

Ainsi, les locataires ont été parfaitement transparents avec leur bailleur sur les travaux qu'ils envisageaient et il n'est pas fait état de travaux dissimulés à ce dernier. Si M. [P] s'est abstenu de formaliser un accord écrit aux dites transformations, il n'en demeure pas moins qu'il n'a émis aucune protestation et a laissé les locataires procéder aux modifications sollicitées en toute connaissance de cause.

Par ailleurs, s'agissant de la vente de burgers et de frites, la société [D] et [Y] a de même agi en toute transparence puisqu'il est mentionné dès le courrier du 2 mars 2019 relatif aux travaux la création d'une « cuisine pour la vente de burgers e, sandwiches, plats cuisinés » (pièce 7 demandeur).

Preuve d'une discussion entre les parties sur ce point, le preneur indiquait à M. [P] dans un courriel du 20 mars 2019 : 



« Ayant reposé la question au notaire concernant le bail, il n'y a pas de raison de refaire un nouveau bail, l'activité de Snacking (sandwicherie-Burgers) est intégrée A l'activité de boulangerie et nous rachetons les parts des « Pains de Geraldine » donc il n'y a pas de sujet en soi. », puis dans un courriel du 26 mars 2019 : « Suite à notre entretien de jeudi dernier suite auquel nous avons convenu la rédaction d'un nouveau bail Avec un loyer de 50000 /€Annuel avec comme mentions complementaires au bail actuel : L'activité de Boulangerie et Snacking, la restauration sur site et l'agrandissement possible sur 1 niveau Pour la restauration. ». 

Ainsi, si les négociations entre les parties n'ont pas abouti, aucun nouveau bail n'étant régularisé, il n'en demeure pas moins que le preneur a avisé son bailleur de l'exercice de cette activité et que ce dernier l'a acceptée tacitement jusqu'à l'échec des pourparlers et la demande de renouvellement du bail.

Encore une fois, si le formalisme de la déspécialisation partielle n'a pas été respecté, le locataire a en toute bonne foi avisé immédiatement son bailleur, lequel s'est abstenu d'émettre la moindre opposition, à cette activité.

Dès lors, étant donné que le preneur a agi en toute transparence avec son bailleur, que ce dernier n'a pas manifesté d'opposition de principe tant aux travaux qu'à l'adjonction de nouvelles activités, durant plusieurs années, qu'il n'est pas porté atteinte à la sécurité ou à l'esthétisme de l'immeuble ni aux intérêts financiers du propriétaire, les manquements relevés ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

La demande de M. [P] à ce titre sera rejetée.


III- Sur les demandes accessoires au congé

Aux termes de l'article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

A- Sur le droit à indemnité d'éviction

Il résulte des développements précédents que les fautes contractuelles reprochées au preneur dans le congé n'étaient pas d'une gravité suffisante au sens de l'article L.145-17 du code de commerce pour justifier le refus de renouvellement sans bénéfice d'une indemnité d'éviction.

La persistance de ces manquements, postérieurement au congé et dans un contexte de débat sur leur réalité, ne saurait pas davantage leur faire revêtir la gravité suffisante pour priver le preneur de son droit légitime à voir le préjudice résultant de la perte de son local commercial justement indemnisé.

La S.A.S. [D] et [Y] est donc fondée à réclamer une indemnité d'éviction.

Afin de la chiffrer, il convient d'ordonner une expertise judiciaire de son montant selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.


B- Sur l'expulsion et l'astreinte

Le preneur étant fondé à se maintenir dans les lieux jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction, il convient de rejeter la demande d'expulsion et la demande d'astreinte.



C- l'indemnité d'occupation

Le congé ayant été délivré le 12 juillet 2021, l'occupation sans droit ni titre à compter de cette date du local cause au bailleur un préjudice qu'il convient de réparer par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui doit correspondre à la valeur locative.

Si dans le cadre des négociations d'un nouveau bail, les parties avaient convenu d'un loyer de 50 000 euros par an, les pourparlers n'ont pas abouti à la conclusion du contrat. Ce seul élément est insuffisant à établir une valeur locative des locaux, qui plus est deux ans plus tard.

En l'absence d'autres éléments, la seule valeur certaine est le montant du loyer initialement convenu entre les parties, avec indexation.

Dès lors, il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer actualisé, charges en sus. En revanche, s'agissant d'une indemnisation d'un préjudice, rien ne justifie d'y appliquer une taxe sur la valeur ajoutée.


D- Sur la conservation du dépôt de garantie

La demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire étant rejetées, le bailleur n'a pas droit en vertu des clauses contractuelles à la conservation du dépôt de garantie. Sa demande à ce titre sera rejetée.


IV- Sur la demande au titre de la remise en état des locaux

M. [P] se borne à solliciter la remise en état des locaux par la destruction des ouvrages et travaux non autorisés, sans expliciter ce dont il demande la destruction.

Sa demande est trop imprécise, s'agissant d'une obligation de faire, pour qu'il y soit fait droit en l'état, de sorte qu'elle sera rejetée.


V- Sur les demandes au titre de la clause d'indexation

Il est stipulé au chapitre « Loyer » du bail (page 3) une clause d'indexation rédigée de la manière suivante :
« Le loyer ainsi fixé sera réajusté de plein droit, en cas de hausse, à l'issue de chaque période annuelle, sans l'accomplissement de formalités judiciaires ou extra-judiciaires en fonction des variations de l'indice national du coût de la construction publié trimestriellement par l'Institut [12] et des Etudes Economiques. »


A- Sur la validité de la clause

L'article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours lors de l'entrée en vigueur de cette loi.

L'action en réputé non écrit est imprescriptible.

Aux termes de l'article L. 145-39 du code de commerce, dans sa rédaction applicable, par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.



D'une part, le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation, si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, fausse le jeu normal de l'indexation.

D'autre part, la neutralisation des années de baisse de l'indice de référence a mathématiquement pour effet de modifier le délai d'atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer, tel qu'il résulterait de l'évolution réelle de l'indice.

La clause d'indexation stipulée au bail du 27 juin 1997 exclut toute réciprocité de la variation en prévoyant que l'indexation ne s'effectuerait que dans l'hypothèse d'une variation à la hausse.

Il s'ensuit que cette stipulation qui a pour effet de faire échec au mécanisme de révision légale prévu par l'article L. 145-39 du code de commerce, doit être réputée non écrite.

Il n'est pas démontré par le preneur que la clause relative à l'indexation est indivisible, alors que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite. Dès lors, seule la mention « en cas de hausse », doit être réputée non écrite, la clause d'indexation dans sa globalité restant valable.

B- Sur les conséquences du réputé non écrit

Seule la mention relative à la neutralisation de la variation à la baisse de l'ICC étant réputée non écrite, la clause d'indexation conserve sa validité.

Dès lors, l'indexation du loyer effectivement appliquée par le bailleur lors de la variation à la hausse de l'indice reste valable.

Seuls donnent droit à remboursement les loyers facturés sans prise en compte de la variation à la baisse de l'indice de référence pour la différence entre le loyer payé et le loyer exigible compte tenu de la baisse de l'indice.

En l'occurrence, pour la période non atteinte par la prescription, il résulte du tableau de l'Indice du coût de la construction (ICC) (Pièce 59 défendeur), que l'ICC a uniquement varié à la hausse depuis 2017, de sorte que la neutralisation de la stipulation de l'indexation uniquement à la hausse est sans impact sur les loyers réclamés et réglés sur la période du 30 septembre 2017 (prescription pour la période antérieure) au 12 juillet 2021 (date de rupture du bail par le congé).

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. [D] et [Y] de sa demande de remboursement d'un trop-perçu de loyer.


VI- Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la signification abusive du commandement visant la clause résolutoire

En vertu de l’article 1240 dudit code, tout préjudice causé à autrui oblige celui qui a commis la faute qui l’a causé à le réparer. L’obligation de réparer est cependant soumise à la preuve de la responsabilité de la personne, qui se caractérise par l’existence d’une faute, d’un dommage, et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le dommage.

En l'espèce, il résulte des développements précédents que M. [P] a délivré de mauvaise foi deux commandements de faire, dans l'intention d'obtenir le départ de son locataire sans s'acquitter d'une indemnité d'éviction. 




Ce comportement fautif a causé un préjudice au locataire qui a dû ester en justice pour s'opposer à ces commandements et qui se trouve dans une situation précaire depuis plusieurs années, le bail étant rompu sans qu'il puisse rechercher un autre local faute de versement d'une indemnité.

En conséquence, il convient de condamner M. [P] au paiement d'une indemnité de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par la S.A.S. [D] et [Y].


VII- Sur les demandes accessoires

1. Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [I] [P] succombant au principal, il supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 3 000 euros.

3. Sur les intérêts judiciaires

Les intérêts judiciaires étant de droit, il n'y a pas lieu de statuer expressément sur cette demande.

4. Sur le droit proportionnel

L'article A444-32 du code de commerce prévoit que la prestation de recouvrement ou d'encaissement donne lieu à la perception d'un émolument par l'huissier de justice, ces frais étant à la charge du créancier.

Les frais laissés par les textes réglementaires à la charge du créancier de l'exécution qui ne sont pas des dépens et ne revêtent pas le caractère d'un dommage ne sauraient être mis à la charge du débiteur de l'exécution autrement que dans le cadre des prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, la demande sera rejetée.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré le 12 juillet 2021 par M. [I] [P] à la S.A.S. [D] et [Y] est dépourvu de motif grave et légitime ;

DIT que le preneur a droit à une indemnité d'éviction ;

DIT que le commandement de faire visant la clause résolutoire délivré le 12 juillet 2021 est sans effet ;

DIT que le commandement de faire visant la clause résolutoire délivré le 13 avril 2023 est sans effet ;


DÉBOUTE M. [P] de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

ORDON