Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 14 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 
à : Monsieur [N] [R]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/07997 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5W2Z

N° MINUTE : 
2/2024






JUGEMENT 
rendu le mardi 14 janvier 2025


DEMANDERESSE
[Localité 3] HABITAT - OPH, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971


DÉFENDEUR
Monsieur [N] [R], 
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière


Décision du 14 janvier 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/07997 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5W2Z

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal en date du 29 mars 2023, [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [N] [R] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 286,97 euros, et 102,96 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant impayés, par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, [Localité 3] HABITAT OPH a fait signifier à Monsieur [N] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1850,33 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés ainsi qu'un commandement d'avoir à justifier de l'assurance du logement à la même date. 

Par notification électronique du 13 mai 2024 [Localité 3] HABITAT OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; 
- ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [N] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ; 
- condamner Monsieur [N] [R] au paiement des sommes suivantes :
o la somme de 1411,81 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 ;
o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux ;
o la somme de 450 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 
o les dépens ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de Paris le 12 août 2024.

À l'audience du 15 novembre 2024, [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a maintenu les demandes contenues dans son acte introductif d'instance et a actualisé la dette locative à la hausse à la somme de 1727,89 euros arrêtée au 30 octobre 2024, loyer du mois d'octobre 2024 inclus. Il s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [N] [R], régulièrement assigné par commissaire de justice par remise à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire. 

L'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.






MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 août 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 9 août 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de [Localité 3] HABITAT OPH aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'existence d'un bail verbal

Le contrat de bail est " un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ", selon l'article 1709 du code civil. 

En matière de contrat de bail à usage d'habitation, en vertu de l'article 1715 du code civile le bail verbal dont l'exécution n'est pas encore commencée ne peut être prouvé que par écrit et, a contrario, si le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve par témoin est admissible. Il est constant que l'occupation matérielle des lieux ne peut suffire à caractériser le commencement d'exécution d'un bail verbal. D'autres indices doivent venir compléter ce premier indice, qui traduisent de la part de celui qui se prévaut du bail aussi bien l'accomplissement des obligations, notamment le paiement des loyers, que l'exercice des droits découlant du prétendu contrat et de la volonté non équivoque du propriétaire le traiter comme son locataire. La preuve du montant du loyer est réglementée par l'article 1716 du code civil qui précise qu'à défaut de pouvoir produire une quittance, le locataire a le choix entre deux modes de preuve ; le serment du bailleur ou l'expertise. Le texte prohibe le recours aux témoignages et aux indices.

Enfin, en application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, si le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d'une mise à disposition d'un logement à titre principal en contrepartie du versement d'un loyer. L'existence d'un bail verbal entraîne toutefois comme incidences que le bailleur ne peut pas demander l'indexation du loyer faute de clause en ce sens. 

En l'espèce, l'existence d'un bail verbal entre les parties ressort de l'extrait de compte du 1er avril 2023 au 31 octobre 2024, dont il résulte que Monsieur [N] [R] a effectué plusieurs règlements au titre du loyer et des charges. Il apparait par ailleurs que Monsieur [N] [R] résidait dans ledit logement le 7 mai 2024, la sommation de payer ayant été délivrée à personne. Le commissaire de justice précise par ailleurs que le nom du locataire est inscrit sur le tableau des occupants, que le nom est également inscrit sur l'interphone, ainsi que sur la boite aux lettres. 
Les mêmes mentions apparaissent dans l'assignation délivrée à étude par commissaire de justice le 9 août 2024 en vue de la présente procédure. 
 
En conséquence, l'existence d'un bail verbal est établie.

Sur la demande en paiement :

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, du commandement de payer délivré le 7 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 30 octobre 2024 que [Localité 3] HABITAT OPH rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [R] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 1727,89 euros, au titre des sommes dues au 30 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mai 2024 sur la totalité de la somme.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. 

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l'espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 1727,89 euros selon décompte au 30 octobre 2024.
Par ailleurs, il apparait que le locataire n'a pas justifié de son attestation d'assurance pour l'année 2024. 

Monsieur [N] [R], absent à la procédure, n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette et ne produit pas de justificatif d'assurance. 

Il s'agit des manquements graves du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 9 août 2024, date de l'assignation.

Il s'ensuit qu'il convient d'ordonner l'expulser de Monsieur [N] [R] et de tous les occupants de son chef. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Décision du 14 janvier 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/07997 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5W2Z

 
En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. 

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [N] [R] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 août 2024, Monsieur [N] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [N] [R] à son paiement à compter de 9 août 2024 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [R] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [N] [R] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de [Localité 3] HABITAT OPH aux fins de résiliation judiciaire du bail ; 

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 29 mars 2023 entre [Localité 3] HABITAT OPH d'une part, et Monsieur [N] [R] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] au jour de l'assignation, le 9 août 2024 ;

DIT que Monsieur [N] [R] est occupant sans droit ni titre ; 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [N] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévus par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande de désignation d'un lieu de séquestre ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [N] [R] à compter du 9 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 1727,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 30 octobre 2024 échéance d'octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 sur la totalité de la somme ; 

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 30 octobre 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 mai 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ; 

DEBOUTE [Localité 3] HABITAT OPH de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La Greffiere La Juge des contentieux de la protection