Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 14 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.C.I. FAMILLE K


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Nadia MOGAADI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/04514 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5WYW

N° MINUTE : 
2/2024






JUGEMENT 
rendu le mardi 14 janvier 2025


DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES PARKING [4] SIS [Adresse 3], Représenté par son Syndic le Cabinet CPH IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0601


DÉFENDERESSE
S.C.I. FAMILLE K, 
domiciliée : chez Monsieur [C] [R], dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière





Décision du 14 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/04514 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5WYW

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Famille K est propriétaire du lot n°3537, composé d'un parking, dans l'immeuble sis [Adresse 3], cadastré AN [Cadastre 2] SEC EA 82, soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires PARKING [4], représenté par son syndic le cabinet CPH IMMOBILIER en exercice, a assigné devant le juge des contentieux de la protection de Paris la SCI FAMILLE K, par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 1394,14 euros au titre des charges de copropriété (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024, sur la somme de 1110,09 euros puis à compter de l'assignation pour le surplus ;
- 3700 euros de dommages et intérêts ;
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires PARKING [4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par LA SCI FAMILLE K ; qu'il a fallu l'intervention d'une première décision de justice, ainsi que des procédures d'exécution forcée pour que des paiements interviennent. 

A l'audience du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires PARKING [4], représenté par son conseil, a précisé que la dette a été apurée, la somme de 120 euros restant à devoir au titre de l'article 10-1 relatif aux frais de recouvrement. Pour le surplus, elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il expose que la SCI ne règle ses charges de copropriété qu'une fois par an. 

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, la SCI FAMILLE K n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.



Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se désiste de sa demande à ce titre, la dette ayant été réglée entre l'assignation et l'audience. Il convient de constater son désistement au titre des charges de copropriété. 

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; " " b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 120 euros correspondant aux frais de contentieux en date du 10 juillet 2024.
Pour les frais de mise au contentieux, il n'est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d'administration de la copropriété. En conséquence, la demande à ce titre sera rejetée. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que la SCI FAMILLE K présente, de manière récurrente depuis plus de 2 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.
Au regard de l'apurement de la créance entre l'assignation et l'audience, il convient toutefois de ramener la demande à de plus justes proportions. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement du syndicat des copropriétaires PARKING [4], pris en la personne de son syndic le CABINET CPH IMMOBILIER au titre des charges de copropriété au regard de l'apurement de la dette ; 

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires PARKING [4], pris en la personne de son syndic le CABINET CPH IMMOBILIER au titre des frais de recouvrement ; 

CONDAMNE la SCI FAMILLE K à payer au syndicat des copropriétaires PARKING [4], pris en la personne de son syndic le CABINET CPH IMMOBILIER la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI FAMILLE K à payer au syndicat des copropriétaires PARKING [4], pris en la personne de son syndic LE CABINET CPH IMMOBILIER, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
 
REJETTE le surplus des demandes ; 

CONDAMNE la SCI FAMILLE K aux dépens ;
 
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par le président et le greffier susnommés.

La greffière La juge