Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 14 janvier 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] 
Copie exécutoire délivrée le :
à Me OHAYON

Copies certifiées conformes délivrées le :
à Me AUDINEAU et Me SOBOL 


■

8ème chambre 
1ère section


N° RG 21/14837 - 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVUCM

N° MINUTE : 


Assignation du :
30 Novembre 2021






JUGEMENT 
rendu le 14 Janvier 2025 
DEMANDERESSE

Madame [S] [N]
[Adresse 9]
[Localité 7]

représentée par Maître Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0004




DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [11] » sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. SERGIC, ayant son siège social au [Adresse 4] à [Localité 12], prise en son agence du [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502 


S.A. SMA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 6]

représentée par Maître Alexis SOBOL de la SELARL SAVINIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E2365
Décision du 14 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
 N° RG 21/14837 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVUCM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Madame JOSSELIN-GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***


EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [N] est propriétaire du lot n° 2, consistant notamment en un local commercial au rez-de-chaussée du bâtiment A de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont le syndic est le cabinet Sergic.

Le syndicat des copropriétaires a souscrit une assurance multirisques habitation auprès de la société SMA ; Mme [N] est assurée auprès de la société AXA.

Par lettre recommandée en date du 15 mai 2017, Mme [N], déplorant des infiltrations dans son lot, a mis en demeure le syndic de prendre toutes les dispositions nécessaires pour y mettre fin.

Le 4 décembre 2019, M. [P], architecte de la copropriété, après la visite de tous les appartements du bâtiment A, a rendu au syndic un rapport intitulé « Recherche de fuite Bâtiment A », dont l'objet était un audit des problèmes généraux d'humidité de ce bâtiment, notamment au droit du hall d'entrée ainsi que ceux atteignant le mur d'échiffre de l'escalier, entre le rez-de-chaussée et le premier étage.

L'architecte de la copropriété a conclu à des infiltrations subies en rez-de-chaussée et au premier étage, au droit de l'escalier depuis des années, sans que l'origine impactant ces zones n'ait été découverte ; il a ensuite émis plusieurs hypothèses quant à leurs origines, visant à la fois des parties communes et des parties privatives.

Au vu de ce rapport, le taux d'humidité sur le mur d'échiffre étant de 100 % et s'agissant du mur sur lequel l'escalier du bâtiment A prend appui, l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 21 janvier 2020 a voté en résolution n°20.1 la ratification des travaux d'urgence de mise en sécurité par butonnage des murs et des caves effectués au mois de décembre 2020, et notamment en soutien des murs du logement de Mme [N], pour consolider les murs dont la copropriété craignait l'effondrement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 décembre 2020, Mme [N] a demandé l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires une résolution relative à la prise en charge de son préjudice relatif à la perte de jouissance de ses locaux, qu'elle a imputé aux travaux conservatoires de la copropriété, en application de l'article 9 III de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que la prise en charge de la remise en état de son lot, traversé par les étais.

Par résolutions n° 22 et 23, l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 29 mars 2021 a estimé que les décisions relatives à ces questions devaient être reportées à une assemblée générale postérieure, après obtention du dossier complet des travaux nécessaires au confortement des parties communes fragilisées, toujours à l'étude sous la maîtrise d'œuvre de M. [P].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 juin 2021, Mme [N] a sollicité la mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 25 juin 2021 d'une résolution relative à son indemnisation provisoire, en application de l'article 9-III de la loi du 10 juillet 1965.

L'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 25 juin 2021 a voté les travaux de réfection du mur d'échiffre situé au rez-de-chaussée du bâtiment A et les a confiés aux sociétés Trezentorres et Pharmabois pour un budget de 40.436 euros TTC, sous la maîtrise d'oeuvre M. [P] ; par résolution n°5, la même assemblée a refusé d'allouer l'indemnité provisionnelle sollicitée par Mme [N] au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par exploit du 30 novembre 2021, Mme [N] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'indemnisation des préjudices subis en raison des travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires et en annulation de la résolution n°5, votée par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 25 juin 2021.

Par assignation en intervention forcée en date du 5 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], a appelé en garantie son assureur, la société SMA.

Par décision en date du 25 mai 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2023, Mme [N] demande au tribunal de :

« Vu les articles 9, 14 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 

- JUGER l'action de Madame [S] [N] recevable et bien fondée, 

Y FAISANT DROIT : 

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] à indemniser Madame [S] [N] des préjudices subis et ce faisant à lui verser les sommes suivantes : 
- 11.220 euros au titre des travaux de rénovation des parties endommagées de son local, 
- 27.600 euros au titre du trouble de jouissance et des pertes locatives. 

- JUGER nulle et de nuls effets la 5ème résolution de l'assemblée générale du 25 juin 2021 des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] 

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 7] à verser à Madame [S] [N] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] à verser à Madame [S] [N] la somme de 3.600 euros, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, 

- JUGER que Madame [S] [N] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 

- JUGER qu'il n'y a lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] demande du tribunal de :

« Vu les articles 9 et 15 du Code de procédure civile, 
Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 
Vu les articles L. 113-1, L.114 et suivants, et L. 121-2 du code des assurances 
Vu les conditions générales de la police d'assurance multirisques 
Vu les pièces communiquées, 

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] en ses demandes, fins, et conclusions. 

Y faisant droit,
 
A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER Madame [S] [N] de l'ensemble de ses demandes 

A TITRE SUBSIDIAIRE et si le Tribunal de céans devait retenir la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires : 

CONDAMNER IN SOLIDUM la compagnie SMA SA, à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] de toute condamnation en principal, intérêts et accessoires qui pourrait être prononcée à son encontre du fait des réclamations formulées par Madame [S] [N]. 

En tout état de cause,
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CONDAMNER Madame [S] [N] ou tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais d'huissiers dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Xavier GUITTON de l'AARPI AUDINEAU - GUITTON, Avocats aux offres de droit conformément à l'article 699 du Code de procédure civile ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, la société SMA demande du tribunal de :

« Vu l'article 1353 du code civil, 
Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l'article 1103 du code civil, 
Vu l'article 9 du code de procédure civile, 

- Juger que les demandes de Madame [N] à l'égard du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sont infondées 

- Juger que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne justifie pas de l'obligation à garantie de la SMA SA, 

- Juger que la réalité et le quantum des demandes formées par Madame [N] ne sont pas justifiés, 

- Juger qu'aucune résistance abusive du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n'est établie et ne saurait en tout état de cause être garantie par la SMA SA, 

En conséquence, 

- Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ses demandes dirigées à l'encontre de la SMA SA, 

- Débouter Madame [N] de l'intégralité de ses demandes, 

En tout état de cause, 

- Condamner tous succombants à verser à la SMA SA la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître Alexis Sobol conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ».

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance du 16 octobre 2023, et fixée à l'audience du 18 septembre 2024, puis mise en délibéré au 3 décembre 2024 (prorogé au 14 janvier 2025), date à laquelle il a été mis à disposition au greffe.


***



Décision du 14 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
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MOTIFS

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Le tribunal relève à titre liminaire que si, en page 15 de ses écritures, Mme [N] fait état du caractère non-écrit d'une clause du règlement de copropriété, elle ne forme, aux termes du dispositif des mêmes écritures, aucune prétention en ce sens, de sorte que le tribunal n'en est pas saisi.


1- Sur les demandes en indemnisation au titre des travaux de remise en état du local commercial et du trouble de jouissance

Au soutien de sa demande indemnitaire, Mme [N] fait valoir qu'elle est fondée tant sur l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, puisque le trouble de jouissance et les dégradations qu'elle subit procèdent de l'exécution de travaux collectifs, que sur l'article 14 de cette même loi, car les dommages causés à ses parties privatives ont leur origine dans les parties communes.

Elle argue que l'indemnisation sollicitée est justifiée dans la mesure où les travaux invasifs de sondage et d'étaiement entrepris par la copropriété, qui ont atteint ses parties privatives, ont créé un trouble de jouissance qui a conduit son locataire à résilier son bail commercial, et a empêché par la suite toute occupation de ce dernier ; elle affirme qu'ils ont également induit des dégradations qui l'ont contrainte à procéder à des travaux de remise en état.

Mme [N] précise que les travaux réalisés ont duré plusieurs mois, et que le constat d'huissier produit caractérise un trouble de jouissance grave et au surplus une dégradation de son lot privatif, dans la mesure où ils ont entraîné la démolition de certains de ses murs pour insérer les butons de structure bois pour l'étaiement et que ces derniers ont considérablement réduit les possibilités de circulation dans son local.

En réponse au moyen du syndicat des copropriétaires qui soutient qu'elle est à l'origine de son préjudice de par son attitude d'opposition aux travaux dans son local, elle excipe qu'au contraire elle est à l'origine de la recherche de fuite diligentée par le syndic, suite à sa lettre recommandée du 15 mai 2017, et qu'elle a voté favorablement les travaux de mise en sécurité et de reprise du mur d'échiffre lors des assemblées générales en date des 21 janvier 2020 et 25 juin 2021.

Par ailleurs, elle souligne que son local a été endommagé en raison de la détérioration du mur d'échiffre, partie commune, et que les reprises structurelles effectuées par buttonage dans ses parties privatives ont pour origine les infiltrations en provenance de deux colonnes vétustes et fuyardes, parties communes, et pour lesquelles la copropriété a été contrainte d'engager des travaux de remplacement, de sorte que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 

En défense, le syndicat des copropriétaires soutient que la demanderesse n'est pas fondée à demander une indemnisation sur le fondement de l'article 9 III de la loi du 10 juillet 1964 pour la privation totale temporaire de jouissance de son lot car elle a fait obstacle à l'exécution des travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale en empêchant l'accès nécessaire à ses parties privatives pour leur réalisation, comme en atteste le courriel de l'architecte de la copropriété au syndic.

Il estime ainsi que cette obstruction de Mme [N] aux travaux décidés par le syndicat des copropriétaires constitue un comportement contrevenant aux dispositions de l'article 9 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 et que son attitude est exclusive de toute faute du syndicat des copropriétaires.

Il argue que, comme Mme [N] a fait obstacle aux travaux décidés par l'assemblée générale et relevant de la catégorie de l'article 25 e, g, h, i et n de la loi du 10 juillet 1965, sa faute est la cause de son préjudice, bien que les désordres trouvent pour partie leur origine dans les parties communes, car cette faute a facilité ou aggravé le préjudice allégué.

La société SMA reprend pour l'essentiel l'argumentaire de son assuré, en soutenant que Mme [N], du fait de son obstruction illégitime aux travaux sur les parties communes, a contrevenu à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et engagé sa responsabilité à l'égard du syndicat des copropriétaires, ce qui justifie le débouté de ses demandes d'indemnisation.

Elle ajoute que le préjudice dont se prévaut Mme [N] résulte exclusivement de la réalisation des travaux en parties communes du syndicat des copropriétaires, seul l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 est dès lors applicable, à l'exclusion de l'article 14 de cette même loi.

Elle précise que les demandes indemnitaires formées ne résultent pas d'un sinistre qui aurait pour origine les parties communes mais de la réalisation de travaux sur les parties communes, à savoir la mise en œuvre du butonnage pour la mise en sécurité, puis la réalisation des travaux définitifs, travaux qui auraient causé le départ de son locataire et la nécessité de remise à neuf de son local commercial.

La société SMA excipe que Mme [N] ne produit pas la moindre preuve que ses demandes indemnitaires résulteraient de la dégradation du mur d'échiffre par des infiltrations provenant des colonnes de l'immeuble, dès lors le périmètre de la responsabilité éventuelle du syndicat des copropriétaires ne relève pas de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, inapplicable à l'espèce, mais du seul article 9, dont elle échoue à démontrer que ses conditions d'application soient réunies.
****************

L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
II.- Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux collectifs décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.
Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
III.- Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l'assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive.
L'indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de réalisation de travaux d'intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux »

En application de ce texte, les copropriétaires peuvent être indemnisés pour les préjudices subis dans leurs parties privatives dès lors qu'ils résultent de l'exécution de travaux d'intérêt collectif et régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale des copropriétaires. 

La clause d'un règlement de copropriété contraire à l'article 9 alinéa 5 doit être réputée non écrite ([Localité 10] 23ème ch. B, 28 mai 2009, AJDI 2009.881 ; JurisData n°2009-377938). 

Le préjudice indemnisable peut résider dans la diminution définitive de la valeur d'un lot, dans des dégradations causées par les travaux nécessitant en une remise en état des parties privatives, ou un trouble de jouissance temporaire, à la condition qu'il s'agisse d'un trouble grave. Un copropriétaire ne peut obtenir réparation du préjudice causé par l'indisponibilité des lieux provenant du délai normal de réalisation des travaux ([Localité 10], 17 nov.2004, AJDI 2005.144)

Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires »

En application de ce texte, la responsabilité de plein droit du syndicat est susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La démonstration d'un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l'engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Par ailleurs, il est constant qu'en application de ce texte, le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de sa responsabilité au motif qu'il n'a commis aucune faute.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l'entier dommage.

Sur ce

1- Sur les désordres constatés dans le lot de Mme [N]

Mme [N] produit aux débats le rapport de recherche de fuite Bâtiment A en date du 4 décembre 2019, effectué par l'architecte de la copropriété, relatif aux problèmes d'humidité constatés dans ce bâtiment.

S'agissant des désordres relevés plus spécifiquement dans le local du rez-de-chaussée de Mme [N], l'architecte expose que « Cet appartement / local commercial subit depuis plusieurs années des infiltrations à répétition, et il est à noter que le mur d'échiffre séparatif est humide à 100 % sur toute sa hauteur, et globalement jusqu'à la colonne insérée dans ce dernier.
Ce mur d'échiffre possède également un ventre très important, et cette pathologie a fait l'objet d'un rapport demandant la pose d'un étaiement / butonnage dans les plus brefs délais ».

A l'appui de la caractérisation des désordres causés par les travaux dans le local commercial dont elle est propriétaire, Mme [N] produit aux débats les photographies des lieux, soit celles des sondages et de l'étaiement réalisés au moyen de butons, ainsi qu'un procès-verbal de constat d'huissier en date du 22 juin 2021.

L'huissier a notamment constaté que « Sur la partie où les briques sont apparentes, le mur apparaît cassé. L'ensemble est en mauvais état général. L'habillage du mur en plâtre a été cassé en plusieurs endroits pour permettre la pose de l'étaiement. Le plafond est en partie effondré. Je constate qu'une isolation en carreaux de plâtre est totalement cassée. La largeur de la circulation est fortement réduite par la présence de structure bois de l'étaiement ».

Il ressort en conséquence des développements qui précèdent que Mme [N] rapporte la preuve que le mur séparatif de son local commercial sur lequel s'appuie l'escalier, partie commune, présentait au mois de décembre 2019 une humidité telle qu'il a nécessité un étaiement impératif, pour éviter un effondrement du mur porteur de l'escalier. A cet effet, le mur d'échiffre, constituant également le mur séparatif de son local commercial, a été éventré avec mise en place d'étais dans le cadre d'une opération de butonnage.

La demanderesse rapporte également la preuve que les étaiements par butonnage, posés en urgence au mois de décembre 2020, ratifiés par l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 21 janvier 2020 dont le procès-verbal est versé aux débats, étaient encore en place lors des constatations de l'huissier le 22 juin 2021.

Ainsi les désordres litigieux sont caractérisés.


2- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires 

A titre liminaire, il sera rappelé que Mme [N] fonde son action en responsabilité à l'encontre du syndicat des copropriétaires :
- D'une part sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 en raison des troubles de jouissance et des dégradations subies par suite de l'exécution de travaux collectifs ;
- D'autre part sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en raison des dommages causés aux parties privatives ayant leur origine dans les parties communes

Il résulte des développements qui précèdent que le local de Mme [N] a subi des dégradations dans ses parties privatives, par démolitions de cloisons internes, éventrement du mur séparatif d'échiffre, pose de butons traversant et dépose de carrelage muraux, en raison de l'exécution de travaux d'intérêt collectif réalisés sous la maîtrise d'ouvrage du syndicat des copropriétaires, exigés par les circonstances, régulièrement et expressément décidés en résolution n°20 par l'assemblée générale des copropriétaires en date du 21 janvier 2020, résolution à laquelle Mme [N] a voté favorablement.

Pour caractériser l'obstacle allégué de l'obstruction de Mme [N] à ces travaux d'intérêt collectif et lui dénier tout droit à indemnisation, le syndicat des copropriétaires produit aux débats un courriel en date du 20 novembre 2020 de M. [P], architecte de la copropriété, adressé au syndic, qui récapitule la méthodologie d'intervention sur le mur d'échiffre et répond aux interrogations de Mme [N], adressées au syndicat des copropriétaires par courriel en date du 11 novembre, consécutif à un courrier recommandé en date du 28 octobre 2020.

Aux termes de ces écrits Mme [N] alertait notamment le syndic de l'immeuble s'agissant de mesures urgentes à réaliser pour que cessent les désordres dans les locaux commerciaux dont elle était propriétaire.

L'architecte, en réponse, expose que « Mme [N] veut mettre en responsabilité le syndic, mais elle oublie que c'est elle qui bloque l'avancement du chantier depuis des mois, voire années » ; il écrit également que « Mme [N] fait reposer sur le syndic et la copropriété la non intervention de mise en sécurité de son appartement par réalisation de buttonage ; ce qu'elle oublie parfaitement de signaler, c'est qu'elle s'est toujours opposée à la pose de ce buttonage».

Néanmoins, ce courriel, en l'absence d'autres éléments de nature à étayer l'opposition de Mme [N] à ces travaux, est insuffisamment probant pour caractériser l'obstruction alléguée dès lors qu'il résulte des développements qui précèdent et des pièces versées aux débats que Mme [N] a voté favorablement lors de l'assemblée générale en date du 21 janvier 2020 la ratification de ces travaux d'intérêts collectifs effectués en urgence au mois de décembre 2020, ces faits établissant qu'elle a laissé aux entreprises l'accès à ses parties privatives dès le mois de décembre 2020 pour les réaliser.

En conséquence, il résulte des développements qui précèdent que Mme [N] rapporte la preuve des dégradations causées à son lot privatif par la pose d'étais traversants ayant nécessité la démolition de cloisons, s'agissant des travaux d'intérêt collectif sur le mur d'échiffre, partie commune ; tandis que le syndicat des copropriétaires succombe dans le rapport de la preuve, qui lui incombe, du moyen de défense relatif à l'obstruction alléguée de Mme [N] à leur réalisation.


Dès lors la demande indemnitaire présentée sur le fondement de l'article 9 III de la loi du 10 juillet 1965 apparaît fondée dans son principe, les conditions étant réunies.

3- Sur les préjudices

A titre liminaire, Mme [N] produit aux débats une lettre en date du 17 décembre 2021 de son assureur, la société AXA, qui lui a refusé sa garantie au motif que les désordres résulteraient d'un entretien des parties communes, justifiant ainsi n'avoir reçu aucune indemnisation des préjudices dont elle se prévaut.

Elle allègue des travaux de rénovation de son local pour la somme totale de 38.000 euros, dont 27.049 euros pour la rénovation intérieure, elle précise que la demande indemnitaire porte exclusivement sur les travaux de reprise des désordres causés par les travaux de buttonage et de réfection du mur d'échiffre.

En réponse au moyen de la société SMA qui se prévaut de la réalisation du cloisonnement du mur de la salle de bains par le syndicat des copropriétaires pour abaisser le quantum de l'indemnisation qui lui est due, elle oppose que la société d'assurance ne produit aucune preuve de son allégation et souligne qu'elle produit en état les pièces justifiant du délabrement des locaux fondant les travaux de remise en état soit en particulier ceux relatifs à l'enduit, la peinture, le carrelage et la maçonnerie visés à la facture produite.

Elle sollicite également l'indemnisation de son préjudice locatif résultant de l'impossibilité de louer ses locaux commerciaux sur la période de décembre 2020 à décembre 2022, soit 27.600 euros (23 mois x 1.200 euros). Elle précise qu'elle fournit aux débats tous les éléments de nature à justifier de son préjudice soit la déclaration de ses revenus fonciers, le bail commercial, les pièces relatives à la valeur locative moyenne des locaux commerciaux à [Localité 7] et les écrits de M. [U] [W], son locataire, qui atteste de la date et du motif de son départ du local commercial le 25 novembre 2020.

En réponse aux moyens des défendeurs qui contestent que le départ de son locataire soit en lien avec les travaux sur les parties communes, elle oppose que son préjudice locatif ne résulte pas du départ de ce dernier mais de l'impossibilité de procéder à la location des lieux, comme attestée par les diverses agences immobilières qu'elle a consultées à cette période.

Elle ajoute que le préjudice ne saurait s'analyser en une perte d'une chance, puisque précisément les locaux étaient totalement impropres à la location, à quel titre que ce soit.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le devis produit par Mme [N] est insuffisamment détaillé et ne permet pas de vérifier si les travaux dont elle demande l'indemnisation procèdent directement de préjudices causés par les travaux d'intérêt collectif, étant souligné qu'il n'appartient pas à la collectivité des copropriétaires de prendre en charge la rénovation d'un local privatif.

Il fait également observer qu'en l'absence de production du contrat de bail et du congé donné par le locataire, aucun préjudice ne saurait être retenu.

La société SMA ajoute que :


- S'agissant du préjudice matériel, Mme [N] n'est pas en droit de solliciter l'indemnisation du prix de la rénovation de l'intégralité du local, puisque les travaux en parties communes portent sur un seul mur et que le buttonage mis en place concerne exclusivement le couloir et la salle de bains de cet appartement ; pourtant, Mme [N] fixe sa réclamation à 11.220 euros, mais ne justifie nullement qu'il s'agit de travaux exclusivement consacrés à la reprise du mur d'échiffre, étant au surplus indiqué que ni le devis ni la facture de ces travaux n'ont jamais été soumis avant leur réalisation au syndicat des copropriétaires.

La société SMA fait valoir également que Mme [N] n'a par ailleurs pas justifié de l'état initial du local, qui était manifestement vétuste puisqu'elle a procédé à sa rénovation intégrale.

- S'agissant du préjudice locatif, la société SMA fait observer que Mme [N] a produit très tardivement le contrat de bail la liant à son locataire, M. [W], ce qui amène à douter de son authenticité, d'autant plus qu'il n'est conforté par aucun élément probant en l'absence de toute quittance et de congé produits aux débats.

Elle affirme que les éléments versés aux débats, soit les trois relevés bancaires isolés en date d'avril 2019, janvier 2020 et mai 2020 sont insusceptibles de démontrer les revenus perçus au titre des loyers du local commercial pendant deux années ; pas plus que l'avis de revenu foncier qu'elle a communiqué.

Elle en déduit que Mme [N] ne fait pas la preuve de l'existence d'un préjudice locatif, qu'elle estime en tout état de cause devoir être ramené à la simple perte d'une chance de procéder à la location de son bien.

Elle précise que Mme [N] n'établit pas non plus le quantum du préjudice allégué, puisqu'elle se prévaut d'une perte de 1.200 euros par mois sur la base d'un bail soudainement retrouvé, alors que l'unique déclaration de revenus fonciers produite, indépendamment de son caractère insuffisamment probant, établit un revenu mensuel de 787 euros (9.450 euros divisé en mensualités de 10 mois selon sa pièce 15 produite, relative à sa déclaration de revenus fonciers de 2020).

La société SMA excipe par ailleurs que la valeur locative de son bien ne peut être fondée sur les pièces qu'elle verse aux débats, soit la simple consultation d'un site internet non identifiable, dont nul ne connait la compétence et qui porte sur des locaux de 60 m² soit presque deux fois la surface du local de la défenderesse, étant souligné que Mme [N] ne produit pas la moindre attestation de la valeur locative de son local établi par un professionnel de l'immobilier.

La société SMA rappelle également que le buttonage n'a concerné que la partie haute et le couloir de la salle de bains, ni la boutique ni l'arrière-boutique n'ont été affectées par cet étaiement.

****************** 
L'article 9 du code de procédure civile dispose : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l'origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l'intégralité de ces préjudices, à les supposer caractérisés.

Il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).
Décision du 14 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
 N° RG 21/14837 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVUCM


Sur ce

Sur la réparation du préjudice matériel (remise en état du local commercial après les travaux de reprise du mur d'échiffre) pour la somme de 11.220 euros TTC

Au soutien de cette demande, Mme [N] produit la facture n°237 en date du 30 juin 2022 émanant de l'entreprise générale de bâtiment P.G. Batiment, intitulée travaux de rénovation ; elle fournit également aux débats le procès-verbal de réception de chantier en date du 29 juin 2022 signé entre le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur.

Il résulte de l'analyse de cette facture, qui fixe la somme totale due par le maître de l'ouvrage pour ces travaux à hauteur de 27.049 euros TTC, suffisamment précise pour que soit identifiés les postes de rénovation et retracé ce qui a été effectué pour la remise en état des parties dégradées par les travaux sur les parties communes, que Mme [N] sollicite l'indemnisation des sommes versées pour la rénovation de ces zones, identifiées autour du couloir et de la salle de bain, au-delà de l'arrière-boutique, ce qui n'est pas contesté par les parties.

Mme [N] les précise au demeurant dans ces conclusions comme correspondant à :
3. Maçonnerie (sauf porte coulissante) 2.300 euros
5. carrelage 1.500 euros
6. parquet 2.000 euros
8. enduit 2.400 euros
9. ponçage 300 euros
10. impression 300 euros
11. peinture 1.400 euros
Soit un total de 10.200 HT / 11.220 euros TTC.

Dès lors, Mme [N] ne sollicite pas du syndicat des copropriétaires la rénovation de la totalité de son local commercial, comme le soutiennent en défense le syndicat des copropriétaires et son assureur, puisqu'elle spécifie bien les sommes payées par elle au titre de la remise en état de ses parties privatives dégradées par les travaux effectués par la copropriété, le moyen relatif à l'état antérieur desdites parties étant par ailleurs inopérant dans la mesure où les travaux sur les parties communes ont nécessité leur destruction partielle, le buttonage traversant des cloisons intérieures.

Le moyen relatif à la non soumission du devis et de la facture des travaux à l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires sera également rejeté, aucun texte n'imposant à un copropriétaire effectuant des travaux sur ses parties privatives de les soumettre à cette assemblée avant leur réalisation.

Mme [N] établissant la preuve du paiement de ces travaux et rapportant également la preuve que ces sommes (11.220 euros sur la somme totale de 27.049 euros TTC) ont été dédiées à la remise en état de ses parties privatives dégradées par le buttonage et la réfection du mur d'échiffre, partie commune, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer cette somme au titre de la réparation de son préjudice matériel.

Sur la réparation du préjudice immatériel (perte de loyers) pour la somme de 27.600 euros

Au soutien de cette demande, Mme [N] verse aux débats le contrat de bail mixte avec M. [U] [W] en date du 1er juillet 2018, conclu pour une durée de trois ans, désignant les locaux loués comme « l'atelier boutique de 27 m² situé au [Adresse 2] » l'activité commerciale étant circonscrite à « une activité de styliste modéliste », le preneur s'engageant à verser « un loyer d'un montant de 1.200 euros charges forfaitaires incluses entre le 1er et le 5 du mois ».

Le contrat de bail mixte stipule que l'arrière-boutique sur cour est susceptible d'être affectée à un usage d'habitation.

L'article 10, relatif à la résiliation du bail mixte, stipule que le locataire peut résilier le contrat à durée déterminée à tout moment en notifiant son congé au bailleur, en respectant un préavis de trois mois, ce congé est signifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce même article précise que le bailleur s'engage à notifier son congé au locataire avec un préavis de six mois, sous la forme d'un courrier recommandé également.

Aucun congé, qu'il émane du bailleur ou du locataire, n'est versé aux débats ; Mme [N] produisant pour donner date au départ du locataire des lieux un courriel en date du 22 septembre 2020, où M.[W] lui annonce qu'il quitterait les lieux avant les travaux sur le mur d'échiffre, et un manuscrit non signé en date du 25 novembre 2020 aux termes duquel il est écrit « je suis déssolé (sic) de partir sans vous tiendre (sic) au courant, mais moi-même ne connaissais pas ça (sic) qui passerait cette semaine. (..) Ici (..) sont les clés de la (sic) magasin ».

En ce qui concerne le paiement des loyers par M. [U] [W], aucune quittance n'est davantage versée aux débats par Mme [N], cette dernière se prévalant de l'encaissement des sommes indiquées au contrat de bail (1.200 euros mensuels) par la production de sa déclaration des revenus fonciers 2020, soit 9.450 euros, mais dont le décompte mensuel n'établit en réalité que le versement de 787,50 euros mensuels.

Mme [N] fournit également :
- La première page de son relevé de compte de la caisse d'épargne (compte de dépôt n°[XXXXXXXXXX01]) en date du 6 avril 2019 qui fait état de deux virements de M. [U] [W] en date des 2 et 3 avril 2019, respectivement de 900 et 300 euros ;
- La première page de son relevé de compte de la caisse d'épargne en date du 6 juin 2020 qui fait état d'un virement en date du 28 mai 2020 de M.[U] [W] pour la somme de 1.300 euros ;
- La première page de son relevé de compte de la caisse d'épargne en date du 6 janvier 2020, qui fait état d'un virement de M. [U] [W] en date du 31 décembre 2019 pour la somme de 750,00 euros et un autre virement en date du 6 janvier 2020 pour la somme de 750 euros.

Il résulte des développements qui précèdent que la date de départ de M. [U] [W] des locaux loués par Mme [N] n'est pas établie avec certitude et que le montant du préjudice allégué ne peut être justement déterminé, puisque l'on relève une incohérence majeure entre le montant des loyers tel que stipulé au contrat, les sommes déclarés au titre des revenus fonciers par Mme [N] et les virements de M.[U] [W], qui ne sont en outre rapportés que sur trois mois sur les 23 mois d'indemnisation sollicités par Mme [N].

Mme [N], sur qui pèse la charge de preuve de la réalité et du quantum de son préjudice locatif, échoue donc à la rapporter, en conséquence elle sera déboutée de sa demande d'indemnisation à ce titre. 


2- Sur la demande d'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 25 juin 2021

Mme [N] soutient que l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 25 juin 2021, en rejetant sa demande d'indemnisation provisionnelle pour la privation temporaire de jouissance de son lot en application de l'article 9 III de la loi du 10 juillet 1965 au terme de sa résolution n°5 sans aucune explication ni motivation, caractérise une décision arbitraire prise au détriment d'un copropriétaire minoritaire et donc un abus de majorité.

Elle soutient que cette assemblée générale a voté en outre une décision illégale au regard des dispositions d'ordre public de l'article 9 de cette même loi.

En défense, le syndicat des copropriétaires expose que les décisions d'une assemblée générale du syndicat des copropriétaires n'ont pas à être motivées et que Mme [N] ne rapporte pas la preuve d'un abus de droit en l'espèce, puisque cette décision n'est pas contraire à l'intérêt collectif, la demande indemnitaire provisionnelle de Mme [N] ne reposant alors sur aucune pièce.

La société SMA a repris l'argumentation de son assuré et soutient qu'aucun abus de droit n'est caractérisé.

******************

Il appartient aux copropriétaires, demandeurs à la nullité fondée sur l'abus de majorité, de rapporter la preuve de celui-ci, c'est-à-dire, de démontrer que la délibération critiquée a été votée, sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, ou encore qu'elle rompt l'égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de leur nuire ou de leur porter préjudice.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, « Il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce

La résolution n°5 du procès-verbal de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 25 juin 2021, versé aux débats, est ainsi libellée :
« 5.0 - A la demande de Madame [N] : indemnisation du préjudice de jouissance - article 24
En vertu de l'application de l'article 9 III de la loi du 10 juillet 1965, l'Assemblée générale décide d'allouer à Madame [S] [N], à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance définitif à fixer ultérieurement, une somme mensuelle de 1.200 euros depuis le 1er décembre 2020, jusqu'à la reprise de possession de son local dûment constaté par le conseil syndical.
Pour 1 copropriétaire(s) totalisant 100/715
Contre 6 copropriétaire(s) totalisant 615/715
Se sont opposés à la décision : [N] [S] (MME) (100) »

Le syndicat des copropriétaires et la compagnie SMA ont souligné la carence de la communication d'éléments objectifs au soutien de sa demande d'indemnisation du préjudice locatif allégué, il est par ailleurs constant que le bail commercial n'a pas été communiqué lors de l'assignation et n'a été versé aux débats que le 16 mai 2023, à l'appui des dernières conclusions récapitulatives en demande.

Le syndicat des copropriétaires a fait état de l'absence de pièces au soutien de la demande d'indemnité provisionnelle ; il résulte en outre du sens de la présente décision que faute d'établir avec certitude la réalité et le quantum de son préjudice de perte locative, Mme [N] a été déboutée de sa demande d'indemnisation à ce titre.

L'assemblée générale, souveraine, était donc en droit de refuser d'allouer une indemnité provisionnelle s'agissant d'un préjudice hypothétique à l'époque du vote, dès lors Mme [N] ne démontre pas que la délibération critiquée a été votée, sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, ou encore qu'elle rompt l'égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de lui nuire ou de lui porter préjudice.

En conséquence Mme [N] sera déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires en date du 25 juin 2021 au motif d'un abus de majorité.


3- Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive

Mme [N] sollicite une indemnisation de 10.000 euros au titre d'une résistance abusive et manifestement injustifiée du syndicat des copropriétaires, sans la motiver.

En défense, le syndicat des copropriétaires n'a pas conclu sur cette question.

La compagnie SMA conclut au débouté de la demande, le syndicat des copropriétaires s'étant expliqué sur le vote de la résolution n°5 lors de l'assemblée générale du 25 juin 2021, Mme [N] n'ayant fourni aucune preuve ni justificatif au soutien de sa demande d'indemnité et ne justifiant par ailleurs d'aucun préjudice distinct de ceux dont elle sollicite l'indemnisation.

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Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer ». 
Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse de rapporter la triple preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.

L'article 1241 du code civil dispose que « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence ».

En application de ces textes, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. (Civ. 1ere, 18 juill. 1995, n°93-14.485 ; Civ. 3ème, 10 oct. 2012, n°11-15.473)

Sur ce

Il résulte du sens de la présente décision que le syndicat des copropriétaires ne disposait pas d'éléments étayant les demandes indemnitaires de Mme [N], à la date où elles lui ont été présentées, la résistance abusive n'est dès lors pas caractérisée, étant au surplus souligné que Mme [N] ne motive pas en quoi le syndicat des copropriétaires aurait fait preuve d'une résistance abusive justifiant des dommages et intérêts distincts de ses demandes en réparation pour les préjudices objets du présent litige.

En conséquence Mme [N] sera déboutée de sa demande indemnitaire de 10.000 euros au titre de la résistance abusive du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2].


4- Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société SMA

Le syndicat des copropriétaires expose qu'il produit sa police multirisques habitation souscrite auprès de la compagnie SMA au titre des garanties de dommages aux biens et de responsabilité civile du propriétaire, il argue qu'il justifie donc en l'espèce d'un risque garanti au titre du contrat d'assurance.

Il soutient que la compagnie SMA, à qui incombe la charge de la preuve en cette matière, échoue à rapporter la preuve d'une clause de nature à exclure la mise en œuvre de la garantie souscrite.

Il conclut dès lors à la condamnation de la compagnie SMA à le relever et le garantir intégralement de toutes les condamnations prononcées à son encontre au titre de la réparation des préjudices matériels et immatériels subis par Mme [N].

La compagnie SMA soutient que le syndicat des copropriétaires échoue non seulement à rapporter la preuve de l'existence du contrat mais également celle du contenu de celui-ci et de la mobilisation d'une garantie souscrite, car il lui incombe de produire le contrat litigieux dont la teneur demeure ignorée en l'absence de communication.

Elle souligne que le syndicat des copropriétaires se limite en l'espèce à produire les conditions particulières sans verser aux débats les conditions générales de son contrat d'assurance souscrit auprès de la société SMA, qui fixent les conditions de mobilisation de la garantie.

En réponse au moyen de défense relatif à la charge de la preuve de l'exclusion de garantie, la compagnie SMA oppose qu'elle ne renverse pas la charge de la preuve car elle ne se prévaut pas en l'espèce d'une exclusion de garantie, mais de la non démonstration par l'assuré des conditions de mobilisation de la garantie souscrite, faute de produire aux débats les conditions générales du contrat.

Enfin, la compagnie SMA explique la non production des conditions générales par la connaissance par le syndicat des copropriétaires que l'indemnisation de copropriétaires par la suite de la réalisation de travaux en parties communes fondée sur l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne relève pas de la garantie de l'assureur.

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Aux termes de l'article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
L'article 1353 alinéa 1 du code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ». Il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l'assurance d'établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie (C