Tribunal Judiciaire · TPX VER JCP FOND — 7 janvier 2025

RG 24/00594. Jugement du 07 janvier 2025.


TRIBUNAL
de VERSAILLES
5 place André Mignot
78011 VERSAILLES CEDEX

☎ 01.39.07.39.07





N° RG 24/00594 - 
N° Portalis DB22-W-B7I-SMNQ


5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion



JUGEMENT
du 07 janvier 2025





[E] [O], [V] [L] [O] NEE [M]


c/

[B] [S], [H] [S]

 








Expédition exécutoire
délivrée le 

à Maître Hélène ROBERT 


Expédition copie certifiée conforme délivrée le

à M. [B] [S]
à M. [H] [S]
 Minute : /2025 

JUGEMENT



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 7 Janvier 2025 ;

Sous la Présidence de DESQUAIRES Yohan, Vice-Président du Versailles chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de PAWLOWSKI Sylvie, Greffière;

Après débats à l'audience du 07 novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; 

ENTRE 


DEMANDEURS:

M. [E] [O]
2610 rue Jules Régnier
78370 PLAISIR

Mme [V] [L] [O] NEE [M]
2610 rue Jules Régnier
78370 PLAISIR

Représentés l’un et l’autre par Maître Hélène ROBERT de la SELEURL HELENE ROBERT AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES substituée par Me Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES


ET


DÉFENDEURS:

M. [B] [S]
3 square Louis Pergaud
78190 TRAPPES

Non comparant, ni représenté

M. [H] [S]
3 square Louis Pergaud
78190 TRAPPES

Non comparant, ni représenté



A l'audience du 07 novembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré.
Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025 aux heures d'ouverture au public.
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2020, Monsieur [O] [E] et Madame [O] née [M] [V] ont donné à bail à Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] un appartement et un emplacement de stationnement situé 3 square Louis Pergaud 78190 TRAPPES, pour un loyer mensuel de 690,00 euros, et 160,00 euros de provisions sur charges.

Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] ont donné congé aux bailleurs par courrier daté du 4 novembre 2023, reçu le 7 novembre 2023 par la SAS FONCIA MANSART, mandataire des bailleurs. 

Un état des lieux de sortie a été fixé le 4 décembre 2023 à 9h45. Les locataires ont avisé le mandataire des bailleurs du fait qu’ils seraient représentés le jour de l’état des lieux de sortie par Monsieur [S] [X]. Mais Monsieur [S] [X] ne s’est pas présenté pour l’établissement de l’état des lieux de sortie. 

Une convocation à l’établissement d’un état des lieux de sortie a été adressée par courrier recommandé de commissaire de justice en date 21 février 2024, à Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] pour le 1er mars 2024 à 14h. 

Un procès-verbal de constat a été dressé en date du 1er mars 2024 par un commissaire de justice qui a constaté que le nom de [S] figurait sur l’interphone et la boite aux lettres et que les locataires n’étaient ni présents ni représentés pour dresser l’état des lieux. 

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024, Monsieur [O] [E] et Madame [O] née [M] [V] ont fait assigner Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Versailles aux fins de:

valider le congé délivré par Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H],constater la résiliation du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, en application des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, condamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] à restituer les lieux à Monsieur [O] [E] et Madame [O] née [M] [V], libres de toute occupation et de tout mobilier, sous astreinte de 100 euros par jour calendaire de retard à compter de la signification de la décision en application des articles L421-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] au paiement des sommes suivantes :
la somme de 7626,80 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du code civil,une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 8 décembre 2023, en application de l’article 1240 du code civil nouveau, la somme de 960 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,
rappeler que l’exécution provisoire est de droit en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 3 septembre 2024.


À l'audience du 7 novembre 2024, Monsieur [O] [E] et Madame [O] née [M] [V], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 11.647,74 euros arrêtée au 4 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Ils précisent qu’aucun règlement n’a été effectué depuis novembre 2023. MAMention « acquisition clause résolutoire » sur la fiche d’audience ?


Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H], régulièrement assignés, à l'étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. 

L'affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] assignés à l’étude de l’huissier, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.


Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 3 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

En conséquence, la demande de Monsieur [O] [E] et Madame [O] née [M] [V] aux fins de constat de la résiliation du bail pour congé donné par les locataires est recevable.

Sur la demande de validation du congé donné par les locataires : 

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois 1° sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. (…) A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. 

En l’espèce, Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] ont donné congé aux bailleurs, par courrier daté du 4 novembre 2023 et reçu le 7 novembre 2023 par la SAS FONCIA MANSART, mandataire des bailleurs. MAPas d’accusé de réception mais tampon qui date la réception au 7 novembre 2023


Le logement étant situé en zone tendue (TRAPPES), le délai de préavis est fixé à un mois.

Un état des lieux de sortie a été fixé d’un commun accord au 4 décembre 2023, mais les locataires n’étaient ni présents ni représentés, malgré ce qui était prévu, pour procéder à son établissement et à la remise des clefs. 

Par courrier recommandé les locataires ont été convoqué par commissaire de justice pour la fixation d’un nouveau rendez-vous d’état des lieux de sortie le 1er mars 2024, mais les courriers ont été retournés à l’office de commissaire de justice.
Le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice lors de ce rendez-vous atteste que les locataires n’étaient ni présents ni représentés mais que les noms des locataires figurent toujours sur l’interphone et la boite aux lettres. 

En conséquence, il convient de constater que le bail entre, Monsieur [O] [E] et Madame [O] née [M] [V] d’une part, et Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] d’autre part, a pris fin à compter du 8 décembre 2023, le congé ayant été reçu le 7 novembre 2023. A compter de cette date, Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] se sont trouvés oocupants sans droit ni titre dans les lieux loués.MAIncertitude sur la présence des locataires dans les lieux depuis le congé


Sur l'expulsion :
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.


Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 août 2020 et du décompte de la créance actualisé au 4 novembre 2024 que Monsieur [O] [E] et Madame [O] née [M] [V] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 102,14 euros imputée pour des frais de commissaire de justice.
Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] à payer à Monsieur [O] [E] et Madame [O] née [M] [V] la somme de 11.647,74 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 4 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 août 2024 sur la somme de 7.626,82 euros et du présent jugement sur le surplus.


Sur l'indemnité d'occupation :
Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’expiration du délai de préavis débuté par le congé donné par les locataires, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.
Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l'affaire, de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer principal tel qu'il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s'il s'était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] au paiement de cette indemnité d'occupation à compter du 8 décembre 2023 et jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] à payer à Monsieur [O] [E] et Madame [O] née [M] [V] la somme de 960 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [O] [E] et Madame [O] née [M] [V] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

VALIDE le congé délivré par Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] par courrier le 4 novembre 2023, reçu le 7 novembre 2023, relatif au bail d’habitation en date du 31 août 2020 avec Monsieur [O] [E] et Madame [O] née [M] [V], concernant les locaux situés 3 square Louis Pergaud 78190 TRAPPES, avec effet au 8 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux situés 3 square Louis Pergaud 78190 TRAPPES, l'expulsion de Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] à compter du 8 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] à payer à Monsieur [O] [E] et Madame [O] née [M] [V] la somme de 11.647,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 4 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 29 août 2024 sur la somme de 7.626,82 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] à payer à Monsieur [O] [E] et Madame [O] née [M] [V] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 8 décembre 2023, et jusqu'à complète libération des lieux, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] aux dépens de l'instance, comprenant le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [B] et Madame [S] [H] à payer à Monsieur [O] [E] et Madame [O] née [M] [V] la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


 La greffière Le juge