Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 14 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 14 janvier 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01055 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QONG

PRONONCÉE PAR 

Francis BOBILLE, Président, 
Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 10 décembre 2024 et lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. LA SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE - LSGI
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE, et par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : A0009

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S. LOS POLLOS [Localité 3] 2 enseigne “LOS POLLOS”
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante non constituée

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART


ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 octobre 2024, la SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.S.G.I. a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SAS LOS POLLOS EVRY 2, au visa de l'article 1103 du code civil, de l'article 835 du code de procédure civile et de l'article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

– Constater que le jeu de la clause résolutoire est acquis à effet du 28 août 2024 et ordonner en conséquence l'expulsion de la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du local à usage commercial n°NR1/NR1 – T situé [Adresse 1] à [Localité 3] ;

– Juger que la SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.S.G.I. pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 ;

– Condamner la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 à payer à la SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.S.G.I., à titre provisionnel, la somme totale de 39.422,30 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtée au 1er octobre 2024 ;

– Juger mal fondée une éventuelle demande de délais ;

– Subsidiairement et dans l'hypothèse où des délais étaient accordés, juger que les sommes qui seront versées par la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 s'imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l'arriéré dû au titre du commandement de payer n'étant apuré qu'en outre ;

– Dans cette hypothèse, juger que faute par la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l'arriéré, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.S.G.I. pourra dès lors poursuivre l'expulsion de la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier ;

– Condamner la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 à payer une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle qui sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de cinquante pour cent (50%), outre la TVA et les charges diverses prévues par l'article 22.7 du bail, jusqu'à la reprise effective du local ;


– Juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.S.G.I. ;

– Condamner la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 à payer à la SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.S.G.I. la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 en tous les dépens, en ce compris, le coût du commandement, les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l'ordonnance à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.G.S.I. expose que, par acte du 12 février 2021, elle a donné à bail commercial des locaux à la SAS LOS POLLOS GROUP, substituée par la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 suivant avenant du 8 décembre 2023, moyennant un loyer annuel de 103.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d'avance. Elle rapporte que, sa locataire ayant cessé de régler de manière régulière ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 27 juillet 2024 un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 43.464,68 euros en principal, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti. Elle considère que, malgré le règlement de 15.000 euros intervenu le 18 septembre 2024, la clause résolutoire est acquise depuis le 28 août 2024.

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 décembre 2024 au cours de laquelle la SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.G.S.I., représentée par son conseil, s'est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 n'a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion du locataire

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, la SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.S.G.I. justifie, par la production du bail commercial du 12 février 2021, de l'avenant au bail du 14 décembre 2023, du commandement de payer délivré le 27 juillet 2024 et du décompte actualisé au 1er octobre 2024, que sa locataire, la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2, a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes.

Le contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.S.G.I. a fait délivrer le 27 juillet 2024 à la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce d'avoir à payer la somme de 43.464,68 euros au titre des loyers et charges impayés au troisième trimestre 2024 inclus, hors coût de l'acte.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L 145-41 du code de commerce le 27 juillet 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 août 2024.

Il convient de considérer la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tout occupant de leur chef, sans délai, à défaut la SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.S.G.I. étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

Sur le sort des biens mobiliers

Comme demandé, le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges et taxes

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.G.S.I. sollicite le paiement de la somme provisionnelle de 39.422,30 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au quatrième trimestre 2024 inclus, somme qui correspond au solde débiteur du décompte actualisé au 1er octobre 2024.
Le bail liant les parties prévoit en son article 4 intitulé loyer en page 58 que le preneur bénéficiera suivant la date de prise d'effet du bail : d'une franchise de loyer pour la première année, d'un allègement exceptionnel de loyer à hauteur de 25% pour la deuxième année du bail et de 15% pour la troisième année du bail, étant précisé que durant toute cette période le preneur reste tenu du paiement de ses charges et impôts communs et privatifs.

Le bail ayant pris effet au 5 juillet 2023, la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 a donc bénéficié d'une franchise de loyer jusqu'au 4 juillet 2024 et d'un allègement de loyer de 25% toujours effectif au jour de la délivrance du commandement de payer et de l'assignation objet de la présente ordonnance.

Or, il y a lieu de constater que, contrairement au décompte joint au commandement de payer, celui actualisé au 1er octobre 2024 ne prend pas en compte la franchise de loyer accordée pour la période du 1er au 4 juillet 2024 ainsi que l'allègement de loyer pour le second trimestre 2024.

Force est de constater que ledit décompte ne prend pas non plus en compte l'arriéré de loyer tel qu'il figure dans le décompte joint au commandement de payer. Néanmoins, il laisse apparaître un règlement le 18 septembre 2024 à hauteur de la somme de 23.004,56 euros.

Par ailleurs, les deux décomptes réclament le paiement de la somme de 360,87 euros au titre des intérêts de retard et la somme de 3.918,53 euros au titre des pénalités de retard. Or, ces demandes, au demeurant non justifiées, s'analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable.

Dès lors, il ressort des pièces versées aux débats, en particulier des avis d'échéance et des deux décomptes, que la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 reste devoir au troisième trimestre 2024 inclus la somme non sérieusement contestable de 16.180,72 euros, déduction faite de la somme réglée le 18 septembre 2024 et des intérêts et pénalités de retard à hauteur de la somme totale de 4.279,50 euros.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 à payer à la SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.G.S.I. une somme provisionnelle de 16.180,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés terme du troisième trimestre 2024 inclus, étant précisé que les sommes réclamées pour le quatrième trimestre 2024 seront traitées au titre de l'indemnité d'occupation compte tenu des incohérences entre les deux décomptes.

Sur l'indemnité d'occupation majorée

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 causant un préjudice à la SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.G.S.I., celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2024, celles dues depuis le 28 août 2024 étant comprises au titre de la provision.

La demande de majoration de ladite indemnité s'analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Dès lors, il n'y a pas lieu à référé de chef.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie s'analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2, partie succombante, à payer à la SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.G.S.I. la somme de 1.500 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.


PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux n°NR1/NR1 – T situés [Adresse 1] à [Localité 3], au 28 août 2024 ;

ORDONNE l'expulsion immédiate de la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 et de tous occupants de leur chef des locaux n°NR1/NR1 – T situés [Adresse 1] à [Localité 3], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 à payer à la SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.G.S.I. une somme provisionnelle de 16.180,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2024 inclus ;

FIXE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 28 août 2024, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 à payer à la SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.G.S.I. une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant du dernier loyer et charges à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 à payer à la SAS SOCIETE GENERALE IMMOBILIERE L.G.S.I. la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS LOS POLLOS [Localité 3] 2 aux dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 14 janvier 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,