Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 2 juillet 2024

RÉFÉRÉ 

Min N° 24/00208
N° RG 24/00377 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQK6


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ





Le 02 Juillet 2024

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Magalie CART, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie DUMAY faisant fonction de Greffière lors des débats le 28 mai 2024 et Madame Véronique SABBEN, Greffière, lors du délibéré rendu ce jour.

ENTRE :


 DEMANDERESSE :

S.A. 3F SEINE ET MARNE
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Hela KACEM, avocat au Barreau de Paris



D’UNE PART


ET :


DÉFENDERESSE :

Madame [X] [S] [Y] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparante en personne,





D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :
- copie certifiée conforme remise à :













FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 25 avril 2022, la société S.A. 3F SEINE ET MARNE a consenti un bail d'habitation à Madame [X] [U] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 353,93 hors charges.

Par avenant au contrat du 15 juin 2022, la société S.A. 3F SEINE ET MARNE a consenti également la location d'un emplacement de stationnement (N°B202P-0205) situé à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 19,74 euros charges comprises. 

Des loyers étant demeurés impayés, la société S.A. 3F SEINE ET MARNE a, par acte de commissaire de justice du 7 août 2023, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, la société S.A. 3F SEINE ET MARNE a ensuite fait assigner Madame [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonner son expulsionordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Madame [X] [U] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 4.260,05 euros au titre de l'arriéré locatif avec les intérêts à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d'une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 28 mai 2024.

A l’audience, la société S.A. 3F SEINE ET MARNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 3.104,69 euros arrêtée au 23 mai 2024. Elle précise s'opposer à l'octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire.

Madame [X] [U] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s'acquittant du loyer courant et d'une somme supplémentaire de 150 euros en règlement de l'arriéré.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la société S.A. 3F SEINE ET MARNE produit un décompte démontrant que Madame [X] [U] reste lui devoir, hors frais, la somme de 3.104,69 euros à la date du 23 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n'est soulevée à l'audience.

En conséquence, Madame [X] [U] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement de cette somme de 3.104,69 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 23 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
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Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 15 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société S.A. 3F SEINE ET MARNE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 1er juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 25 avril 2022 contient une clause résolutoire (article N°9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2023, pour la somme en principal de 2.678,50 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 octobre 2023.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. 

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l'audience, Madame [X] [U] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux dans lesquels elle vit avec son enfant âgé de 3 ans. Elle exerce en qualité d'opérateur logistique pour une rémunération mensuelle d'un montant de 1.700 euros. Elle perçoit également une pension alimentaire pour la somme de 250 euros par mois.


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Elle explique que ses impayés locatifs sont liés aux frais d'obsèques concernant le décès de sa mère à l'étranger. Elle ajoute avoir pris en charge son frère de 19 ans, qui travaille comme préparateur de commande et perçoit 1.200 euros de salaire par mois.

Il ressort du décompte locatif que la locataire a versé la somme de 150 euros le 21 mai 2024 en plus du loyer courant en règlement de l'arriéré locatif, démontrant ainsi sa volonté de s'acquitter de sa dette locative.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant a été réglé et que la locataire a repris le paiement des loyers courants. Par ailleurs, elle dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux ce qui permet d'envisager l'apurement de la dette dans les délais prescrits par les textes.

La bailleresse s'en remet à l'appréciation du tribunal quant à l'octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire.

Compte tenu de ces éléments, Madame [X] [U] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 
L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :
la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;Madame [X] [U] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de la condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société S.A. 3F SEINE ET MARNE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l'action de la société S.A. 3F SEINE ET MARNE ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 avril 2022 modifié par avenant au contrat du 16 juin 2022 entre la société S.A. 3F SEINE ET MARNE, d'une part, et Madame [X] [U], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation et l'emplacement de stationnement (B202P-0205) situés [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 8 octobre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [X] [U] à verser à la société S.A. 3F SEINE ET MARNE la somme provisionnelle de 3.104,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;



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AUTORISONS Madame [X] [U] à s’acquitter de la dette en 20 mensualités de 150 euros minimum chacune et une 21ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 8 octobre 2023 ;
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Madame [X] [U], ainsi que tous occupants de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Madame [X] [U] sera condamnée à verser à la société S.A. 3F SEINE ET MARNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTONS la société S.A. 3F SEINE ET MARNE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [U] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


 La greffière La juge













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