Tribunal Judiciaire · Référés — 14 janvier 2025

DU 14 Janvier 2025 Minute numéro : 

N° RG 24/00977 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N6NW

Code NAC : 30B

S.A. EMMAUS HABITAT
C/
Madame [W] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ 

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge 

LE GREFFIER : Xavier GARBIT, lors des plaidoiries
 Isabelle PAYET, lors du prononcé par mise à disposition 

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A. EMMAUS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]

représentée par Maître Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100

DÉFENDEUR

Madame [W] [Z], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

non représentée 

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Débats tenus à l’audience du 18 décembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe 
le 14 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 26 octobre 2017 à effet au 29 septembre 2017, la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT a donné bail à Mme [W] [Z] un emplacement de stationnement automobile consistant en un box individuel fermé n°334 sis à la cité [Localité 5] Perreux, [Adresse 6] à [Localité 5] moyennant un loyer principal mensuel de 53,13 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 53,13 euros et la remise d’une consigne de 35 euros en garantie des équipements de contrôle d’accès.

Le 4 janvier 2023 la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT a fait délivrer à Mme [W] [Z], par remise de l’acte à personne physique, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d’avoir à payer la somme de 198,44 euros en principal au titre des loyers impayés et de 55,41 euros au titre des frais d’acte. 

Mme [W] [Z] n’a pas déféré aux causes du commandement dans le délai imparti.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT a fait assigner, en référé, devant le président de ce tribunal, Mme [W] [Z] afin de voir :

- Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail consenti à Mme [W] [Z],

- Ordonner l’expulsion de Mme [W] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux occupés sis box n°334 à [Localité 5] Perreux, [Adresse 6], [Localité 5],

- Dire que le commissaire de justice pourra se faire assister de la force publique,

- Condamner à titre provisionnel Mme [W] [Z] à payer à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 999,65 euros, terme de juillet 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent acte,

- Condamner Mme [W] [Z] à payer à la société EMMAÜS HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant majoré des charges, et ce à compter du 1er août 2024 et jusqu’au jour où il sera justifié de la remise des clés,

- Dire que les locataires devront laisser libres de tout meuble les locaux qui leur avaient été donnés à bail,

- Dire que le commissaire de justice qui procèdera à la reprise des lieux pourra, s’il trouve des biens meubles, les faire transporter aux frais avancés de la société EMMAÜS HABITAT par toute personne de son choix, dans tel garde-meubles également de son choix,

- Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, 

- Condamner Mme [W] [Z] à payer à la société EMMÜS HABITAT une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamner Mme [W] [Z] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer ainsi que tous les frais de mise à exécution, tels les frais d’expulsion, de la décision à intervenir. 

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 décembre 2024, à laquelle Mme [W] [Z] bien que régulièrement citée par remise à personne physique, n'a pas comparu, ni constitué avocat. 

La SA d’HLM EMMAÜS HABITAT maintient les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus. 

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance. 

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et le sort des meubles

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En l'occurrence, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l'intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte tenu de l'absence de contestation sérieuse.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait. 

L’article 1225 du code civil prévoit également que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. 

En l'espèce, le contrat de location signé le 26 octobre 2017, dans son article 10, contient une clause résolutoire qui stipule que « tout manquement du locataire à l’une des clauses ci-dessus entraînera la résiliation de plein droit du présent contrat, sans indemnité ni préavis. »

Le 4 janvier 2023, la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT a fait délivrer à Mme [W] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et les articles 1713 et suivants du code civil. 

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 4 janvier 2023 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement immédiat, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contient toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte joint.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées immédiatement suite à sa délivrance. 

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Mme [W] [Z] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier. 

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans le cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable. Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA d’HLM EMMAÜS HABITAT sollicite la condamnation de Mme [W] [Z] à lui payer à titre provisionnel la somme de 999,65 euros, terme de juillet 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 19 août 2024. Or, elle verse au soutien de sa demande un décompte arrêté au 5 avril 2024 qui laisse apparaitre une dette d’un montant de 785,85 euros. Elle ne produit pas de décompte plus récent et se contente de dire à l’audience que la dette a augmenté sans en justifier. 

Dès lors, au vu des pièces versées aux débats, l’obligation de Mme [W] [Z] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 785,85 euros. 

Il convient donc de condamner Mme [W] [Z] à payer à la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT la somme de 787,85 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 avril 2024 à titre provisionnel.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties. Le défendeur est réputé occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, privant ainsi le bailleur de ce revenu locatif et lui causant un préjudice puisqu’il ne peut disposer du bien à son gré.

L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera donc fixée au montant du dernier loyer, et il y a lieu de condamner Mme [W] [Z] au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles. 



Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Mme [W] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner Mme [W] [Z] à lui payer 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance mise à la disposition des parties par les soins du greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 26 octobre 2017 liant les parties et disons que Mme [W] [Z] devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation le box individuel fermé n°334 loué, sis à la cité [Localité 5] Perreux, [Adresse 6] à [Localité 5] en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

Ordonnons, à défaut, l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par le défendeur,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Mme [W] [Z] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les charges et condamnons Mme [W] [Z] au paiement de cette indemnité ; 

Condamnons Mme [W] [Z] à payer à la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT une provision de 787,85 euros correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 5 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

Condamnons Mme [W] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, 

Condamnons Mme [W] [Z] à payer à la SA d’HLM EMMAÜS HABITAT la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire. 

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière. 

LA GREFFIERE LE PRESIDENT