Tribunal Judiciaire · Référés — 14 janvier 2025

DU 14 Janvier 2025 Minute numéro : 

N° RG 24/01036 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N67L

Code NAC : 72I

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la société MATERA,

C/
Monsieur [D] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT SELON LA FORME ACCELEREE AU FOND 

LE JUGE : Didier FORTON, juge 

LE GREFFIER : Xavier GARBIT, lors des plaidoiries
 Isabelle PAYET, lors du prononcé par mise à disposition 

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la société MATERA,dont le siège social est sis [Adresse 4],
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Elodie FERREIRA BATISTA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 4, et Me Matthieu GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 725

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 3]

non représenté



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Débats tenus à l’audience du 18 décembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe 
le 14 Janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

M. [N] est propriétaire des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5] cadastré section AP n° [Cadastre 1], consistant en un appartement et une cave formant les lots n° 8 et n°20 de la copropriété. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 mai 2024 et distribué le 7 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] a mis en demeure M. [N] de payer la somme de 4 504,64 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 16 mai 2024 et des frais de relance, au visa des articles 10 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. 

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société MATERA, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond devant ce tribunal M. [N], aux fins de voir :

- juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndicat coopératif, est recevable et bien fondé en son action,

- juger que M. [N] a manqué à ses obligations de copropriétaire et que ces manquements ont causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5],

- condamner M. [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 4 993,07 euros, outre les intérêts légaux à compter du 6 mars 2024, date de la dernière mise en demeure adressée au visa de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 restée infructueuse, 

- condamner M. [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 1 500 euros en réparation de son entier préjudice,

- condamner M. [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

- condamner M. [N] à payer l’intégralité des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Lors de l'audience du 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Régulièrement cité par remise à personne physique, M. [N] n'a pas comparu, ni constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de paiement des charges de copropriété et des frais

Les articles 481-1 et 839 du code de procédure civile disposent que lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l'affaire dans les conditions de l'article 481-1. A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes : 1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ; 2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ; 3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; 4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ; 5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ; 6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ; 7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande. Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours.

En vertu des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

 « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. » ;

Par ailleurs, en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale” ;

Et en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

“Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige”. 

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] verse les pièces suivantes à l’appui de ses demandes :
- le relevé de propriété contenant la matrice cadastrale et l’acte modificatif à l’état descriptif de division dont il résulte que M. [N] est propriétaire des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], cadastré section AP n° [Cadastre 1], consistant en un appartement et une cave, formant les lots n° 8 et 21 de la copropriété ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mars 2024, 2 mars 2023 et 1er mars 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes concernés et voté les budgets prévisionnels ;

- le courrier recommandé avec accusé de réception de mise en demeure de payer les charges de copropriété dues dans un délai de 30 jours, en date du 21 mai 2024 ; 

- le décompte des charges de copropriété de M. [N] arrêté au 1er juillet 2024 ;

- des extraits de comptes individualisés des grands livres comptables ; 

- les appels de fonds de travaux et de provisions en date du 1er octobre 2023, du 1er janvier 2024, du 1er avril 2024 et du 1er juillet 2024

Aucune pièce de la procédure ne permet d’établir que M. [N] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 21 mai 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. 

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires et les budgets provisionnels fixés par ces derniers pour les exercices à venir. Dès lors, l’intégralité des provisions sur charges, des cotisations du fond de travaux de l’exercice en cours ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédent est devenues exigible. 

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] verse aux débats un décompte individuel arrêté au 1er juillet 2024 à son assignation, incluant les appels de fonds du 01 juillet 2024 et les frais, sur lequel il apparait une dette de 5 588,68 euros. 

Néanmoins, il convient de déduire la somme de 334,50 euros correspondant au libellé « solde antérieur au 30/09/2020 (date de reprise par Matera) » puisqu’il n’est pas versé aux débats le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020. 

De plus, il sera déduit de ce montant les sommes appelées au cours de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 pour « la réfection du réseau d’assainissement » et les « travaux de descente d’eau pluviale extérieure » pour un total de 595,61 euros, lesquels n’apparaissent pas dans le budget provisionnel et de fonds de travaux pour l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, votés lors de l’assemblée générale du 2 mars 2023. 
S’agissant des frais de recouvrement réclamés, le Syndicat des copropriétaires ne produisant pas de décompte distinct, le tribunal s’en rapportera à l’historique individuel du compte de M. [N] arrêté au 1er juillet 2024 et aux extraits du grand livre des comptes produits pour les exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024. 

Dès lors, il apparaît que doivent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tous les frais réclamés et liés au défaut de paiement de charge tels que défini par le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Relance après mise en demeure ;
- Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;
- Frais de constitution d'hypothèque ;
- Frais de mainlevée d'hypothèque ;
- Dépôt d'une requête en injonction de payer ;
- Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;
- Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 280,17 euros au titre des frais portés indûment au débit du compte de M. [N] comme étant injustifiés ou antérieurs à la mise en demeure du 21 mai 2024 et excessifs en ce qu'ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l'augmentent artificiellement. 

En conséquence, au regard des pièces versées aux débats, et déduction faite des sommes susmentionnées il convient de condamner M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 378,40 euros au titre des charges de copropriété impayés selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appels de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus, et frais. En revanche, les intérêts au taux légal courront à compter de la date de l’assignation, soit du 15 octobre 2024.

Sur la capitalisation des intérêts 

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5]. 

Sur la demande de dommages-intérêts :

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.



Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Au soutien de sa demande, le Syndicat des copropriétaires allègue de la mauvaise foi manifeste de M. [N] qui ne s’acquitte pas de ses charges de copropriété de façon récurrente et impose à la copropriété l’accomplissement de diverses diligences en vue du recouvrement de ces charges. De plus, elle soutient que la carence de la partie défenderesse met la copropriété dans une situation financière dommageable, lui faisant courir le risque d’un défaut de trésorerie suffisant pour régler les fournisseurs et couvrir l’ensemble des dépenses courantes. 

Or, si le défendeur n’a réglé aucune charge de copropriété depuis plusieurs mois et que les impayés ont commencé il y a plusieurs années, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation, et cela n’apparait pas non plus à la lecture des procès-verbaux des assemblées générales du 11 mars 2024, du 2 mars 2023 et du 1er mars 2022. 

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En l’espèce, M. [N] succombe à la procédure et sera donc condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des Copropriétaires le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner M. [N] à lui payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement par défaut et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ; 

Condamne M. [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 4 378,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2024, au titre des charges de copropriété impayés selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appels de fonds du 3ème trimestre 2024 et frais de recouvrement inclus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus depuis une année entière au moins dans les termes et conditions prévus à l'article 1343-2 du code civil ;


Rejette la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] au titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [N] aux dépens ;

Condamne M. [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit ;

 Et le jugement est signé par le président et la greffière.


LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT