Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre civile — 14 janvier 2025

N° RG 22/04701 - N° Portalis DBYQ-W-B7G-HUWB

N° minute:



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile 

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2025
 



ENTRE:

Société Civile Immobilière SED1
prise en la personne de son représentant légal 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, (avocat postulant), Maître Alain CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)




ET:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble EN3S sis [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet DELOMIER dont le siège social est sis [Adresse 3]
pris en la personne de son représentant légal 

représentée par Maître Annick SADURNI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE





COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS
Greffier : Valérie DALLY 


DÉBATS: à l'audience publique du 03 Décembre 2024. L’affaire a été mise en délibéré au 14 Janvier 2025.


DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.



FAITS ET PROCÉDURE 

La SCI SED 1 est propriétaire, au sein d'un immeuble sis [Adresse 2], de divers lots à « l'usage de commerces, de bureaux, de locaux administratifs, professionnels ou d'école », à savoir : 
- au rez-de-chaussée, des lots n°77 et 78 à usage de « locaux commerciaux » ; 
- au sous-sol, des lots n° 73 et 74, à usage de « dépôts » ainsi que des lots n°1 à 32 et n°38 à 49 à usage d' «emplacements de parking ». 
 
Par lettre en date du 11 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble EN3S [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Delomier, a convoqué les copropriétaires à l'assemblée générale du 9 octobre 2020, afin notamment : 
- d'approuver les comptes de l'exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019; 
- de lui donner quitus de sa gestion pour cette même période ( résolutions n°5 et 6). 
 
La SCI SED 1 affirme que, lors de l'assemblée qui s'est tenue le 9 octobre 2020, elle aurait été contrainte de voter contre ces résolutions, compte tenu de diverses irrégularités affectant les comptes et du non respect par le syndic de ses obligations essentielles et des résolutions de l'assemblée générale du 2 mai 2019. 
 
Toutefois, ces résolutions n°5 et 6 ont été approuvées. 
 
La société SCI SED1 a, par assignation en date du 15 janvier 2021, a saisi le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne, d'une demande d'annulation de l'assemblée générale du 9 octobre 2020 et subsidiairement de ses résolutions n°5 et 6. 
 
La SCI SED 1 affirme que :
- des pourparlers ont été initiés entre les parties, et, par ordonnance en date du 14 septembre 2021, cette affaire a été retirée du rôle des affaires en cours ;
- toutefois, les pourparlers n'ayant pas abouti, elle a sollicité, par des conclusions devant le juge de la mise en état, le rétablissement de l'instance. 
 
Dans ses dernières conclusions, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SED 1 demande, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret 17 mars 1967, de :
- la DECLARER recevable et bien fondée en ses demandes. 
En conséquence, 
- ANNULER les résolutions n°5 et 6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble EN3S [Adresse 2] du 9 octobre 2020 ; 
En tout état de cause, 
- REJETER toutes fins, prétentions et demandes contraires du syndicat des copropriétaires de l'immeuble EN3S [Adresse 2], comme étant mal fondées ; 
- la DISPENSER de toute participation à la dépense commune exposée par le syndicat des copropriétaires, au titre des frais de procédure relatifs à la présente instance ; 
- CONDAMNER ledit syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance, et autoriser Me Anthony SUC à en poursuivre le recouvrement dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile. 

Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble EN3S [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Delomier, demande de :

- Débouter la SCI SED 1 de ses demandes de nullité de résolutions 5 et 6 de l'assemblée générale du 9/10/20 comme non fondées ; 
- Débouter la SCI SED 1 de l'ensemble de ses autres demandes ; 
- Condamner la SCI SED 1 aux entiers dépens de l'instance, et à lui régler la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ; 
- Ecarter le bénéfice de l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 
 
MOTIFS, 
 
1- Sur la demande concernant l'assemblée du 9 octobre 2020
 
En premier lieu, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que de la feuille de présence à cette assemblée que, d'une part, la « COPROPRIETE [Adresse 2] » serait copropriétaire du lot n°71 auquel correspondraient 455 tantièmes et que, d'autre part, lors de cette assemblée, ce « copropriétaire » a été représenté par le syndic. 
 
Or la propriété du syndicat des copropriétaires ne saurait disposer de voix à ce titre conformément à l'article 16 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel : 
« Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui. » 
 
Le syndicat des copropriétaires affirme qu'il serait « inexact de dire que le syndic Delomier a représenté le copropriétaire du lot n°71 à l'assemblée générale » ou encore que « le mandat de représentation n'a pas été attribué au cabinet DELOMIER, mais à EN3S ».
 
Or il ne donne pas d'indication sur l'identité de ce « copropriétaire du lot n°71 » qui pourrait laisser penser qu'il ne s'agirait pas du syndicat des copropriétaires, comme cela ressort pourtant de la feuille de présence et du procès-verbal de l'assemblée.

Par ailleurs, il ne précise pas l'identité de la personne physique présente pour le compte de EN3S qui, selon lui, aurait représenté le « copropriétaire du lot n°71 », et il ne verse aucune pièce aux débats pour justifier de ses allégations. 

Pour ce premier motif, les résolutions n°5 et 6 de l'assemblée du 9 octobre 2020 seront annulées. 
 
1-2 Au surplus, sur les vices affectant la résolution n°5 portant approbation des comptes de l'année 2019 
 
Aux termes de l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 : 
« Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret (...) ». 
 
En vertu de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 : 
« Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : 
I. Pour la validité de la décision : 
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé;
 
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ; 
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ; (…) ». 
 
Aux termes des articles 4, 8 et 10 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires : 
« Les charges constatées pour les travaux et opérations exceptionnelles comprennent les sommes, versées ou à verser, pour les travaux prévus par l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et décidés par l'assemblée générale des copropriétaires. Les charges sont à comptabiliser par le syndicat au fur et à mesure de la réalisation des travaux ou de la fourniture des prestations. 
Lorsque les travaux ou prestations s'effectuent sur plusieurs exercices, les montants correspondant aux travaux et prestations votés sont comptabilisés au titre de l'exercice au cours duquel les travaux ou prestations sont réalisés. (…) » 
« Les comptes arrêtés à la clôture de l'exercice font l'objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement l'état financier, le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires et l'état des travaux de l'article 14-2 précité et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l'exercice, établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes n°s 1, 2, 3, 4 et 5 du présent décret (…). 
L'état financier présente l'état des créances et des dettes. Il comporte la situation de trésorerie mentionnée à l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et fait apparaître le montant des emprunts restant dus. 
Le compte de gestion général présente les charges et les produits de l'exercice. Il comprend le compte de gestion pour opérations courantes et le compte de gestion pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles. 
L'état des travaux de l'article 14-2 et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l'exercice fait apparaître en fin d'exercice le réalisé et le prévisionnel de chaque opération. (…) ». 
« Les charges pour opérations courantes et les charges pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles font l'objet d'une double présentation : 
- présentation par nature au sein du compte de gestion général et du budget prévisionnel. 
Cette présentation doit respecter les tableaux de l'annexe n° 2 (…) ; 
- ventilation analytique par catégories de charges pour le compte de gestion général et pour le budget prévisionnel. Cette présentation doit respecter les tableaux de l'annexe n°3 et de l'annexe n° 4, dont les rubriques sont arrêtées en fonction des clauses du règlement de copropriété (…). 
Pour l'approbation des comptes, le total des charges pour opérations courantes de l'annexe n° 3 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 et le total des charges pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles de l'annexe n° 4 doit être égal au total des charges de l'annexe n° 2 (...). » 
 
En l'espèce, la résolution n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 octobre 2020 se présente ainsi : 
 « Approbation des comptes de l'exercice du 01.01.2019 au 31.12.2019 
 Conditions de majorité de l'article 24 
Conformément à l'article 11 du décret du 17.03.1967, vous trouverez joints à la convocation : 
 *l'état des dépenses générales du 31.12.2019 arrêté à la somme de 50.010,17 € 
 *la répartition des charges 
 *le solde des copropriétaires au 31.12.2019 
 *le bilan au 31.12.2019 (état des dettes et créances) 
 *la situation de trésorerie 
N.B. : Le montant de la part locative est indiqué à titre indicatif et n'engage pas, en cas d'erreur, la responsabilité du cabinet DELOMIER. 
Pour information, montant du budget de l'exercice clos : 40.000 € 
Montant des dépenses de l'exercice 2018 : 32.416,44 € 
L'assemblée générale approuve en leur forme, teneur, imputation et répartition, les comptes de charges de l'exercice du 01.01.2019 au 31.12.2019 qui ont été adressés à chaque copropriétaire. »
 
Or il résulte de l'examen des pièces produites que : 
- l'annexe n°1 jointe à la convocation n'est pas conforme au modèle d'annexe n°1 joint au décret du 14 mars 2005 précité : de nombreuses rubriques sont en effet manquantes; 
- l'annexe n°2 jointe à la convocation n'est pas conforme au modèle d'annexe n°2 joint au décret du 14 mars 2005 précité : en effet, si les « charges pour opérations courantes» et les « produits pour opérations courantes » y sont mentionnés, il n'en va pas de même des « charges pour travaux et autres opérations exceptionnelles » et des « produits pour travaux et autres opérations exceptionnelles », alors même que ces rubriques sont prévues au modèle d'annexe n°2 ; 
- l'annexe n°4 afférente, aux termes du même décret, au « compte de gestion pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles hors budget prévisionnel de l'exercice clos», n'est pas renseignée ; 
- l'annexe n°5 jointe à la convocation n'est pas non plus conforme au modèle d'annexe n°5 joint au décret précité : en effet, s'agissant des « travaux votés », n'est mentionné que le « montant » et non la « date » de ce vote, et, s'agissant des « subventions à recevoir », aucune information sur le « montant » ou la « date » des subventions n'est donnée, alors même que ces informations doivent être données en vertu du modèle d'annexe n°5. 
 
Le syndicat des copropriétaires affirme que l'absence de certaines rubriques dans l'annexe n°2 et le défaut de renseignement de l'annexe n°4 s'expliqueraient par le fait que « les travaux exceptionnels ayant fait l'objet d'appels de fonds dédiés ne peuvent être clôturés au cours de l'exercice comptable à approuver » ou encore par le fait « qu'en 2019, il n'y a pas eu de situation de travaux ». 
 
Or, à supposer même qu'aucun chiffre ne devait apparaitre dans les rubriques « charges pour travaux et autres opérations exceptionnelles » et « produits pour travaux et autres opérations exceptionnelles » de l'annexe n°2, cela ne justifiait pas la suppression totale de ces rubriques.

Par ailleurs, en vertu de l'article 4 du décret du 14 mars 2005, « lorsque les travaux ou prestations s'effectuent sur plusieurs exercices, les montants correspondant aux travaux et prestations votés sont comptabilisés au titre de l'exercice au cours duquel les travaux ou prestations sont réalisés ».

En l'espèce, l'annexe n°5 jointe à la convocation fait bien état de « travaux réalisés » pour l'exercice courant du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019. 
 
En ce qui concerne l'annexe 5 jointe à la convocation, le syndicat des copropriétaires admet qu'« il y a une erreur de présentation » mais affirme que « les 110 400 euros n'impactent pas le syndicat mais uniquement EN3S », et ce, sans donner d'explication permettant de comprendre son propos. 
 
Au surplus, il résulte de l'examen des pièces produites que le montant des « dépenses générales » approuvé, aux termes de la résolution contestée, est de 50.010,17 €, alors même qu'il ressort des documents joints à la convocation que les dépenses au titre de l'année 2019 sont bien supérieures puisqu'elles s'élèvent à la somme de 50.010,17 € au titre des « opérations courantes » (annexe n°3) outre la somme de 30.352,80 € au titre des « travaux réalisés » (annexe 5), étant rappelé qu'en vertu de l'article 4 du décret du 14 mars 2005 « lorsque les travaux ou prestations s'effectuent sur plusieurs exercices, les montants correspondant aux travaux et prestations votés sont comptabilisés au titre de l'exercice au cours duquel les travaux ou prestations sont réalisés. (…) ». 
 
Il en résulte que :
- les copropriétaires n'étaient pas en possession de l'ensemble des documents et informations leur permettant d'émettre un vote éclairé sur les comptes de l'exercice 2019;
- pour ces motifs aussi, la résolution n°5 sera annulée. 
 
1-3 – au surplus, sur la résolution n°6 donnant quitus au syndic pour sa gestion au titre de l'année 2019 
 
En vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : 
« (…) le syndic est chargé (…) d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale (…) ». 
 
Il en résulte notamment que l'annulation de l'approbation des comptes doit entraîner celle de la résolution relative au quitus même si les erreurs relevées ne sont pas de nature à modifier ce vote.

En l'espèce, aux termes de la résolution n°6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 octobre 2020 : 
« L'assemblée générale délivre quitus entier et définitif et sans réserve au Cabinet DELOMIER pour sa gestion concernant la période du 01.01.2019 au 31.12.2019».
 
Le syndicat des copropriétaires affirme que, depuis 2020, plusieurs assemblées générales « ont donné notamment quitus au syndic » et « n'ont pas fait l'objet de contestations ». 
 
Surtout, ces quitus donnés au syndic ne concernent pas l'année 2019. 
 
Or, en l'espèce, les comptes 2019 ont été, ainsi qu'il a été dit, établis et approuvés en violation des règles applicables en la matière. 
 
Dès lors, la résolution n°6 ne pourra qu'être annulée. 

2- Sur les autres demandes 

Il est équitable en l'espèce de condamner le syndicat des copropriétaires à payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
 

PAR CES MOTIFS 
 
le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 
 
ANNULE les résolutions n°5 et 6 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble EN3S [Adresse 2] du 9 octobre 2020 ; 
 
DISPENSE la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SED 1 de toute participation à la dépense commune exposée par le syndicat des copropriétaires, au titre des frais de procédure relatifs à la présente instance ; 
 
CONDAMNE ledit syndicat des copropriétaires à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SED 1 une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 
 
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance, et autorise Me Anthony SUC à en poursuivre le recouvrement dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile. 

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,
Valérie DALLY Antoine GROS





Copie exécutoire à:
Me Annick SADURNI
Me SELARL CABINET CONFINO
Me Anthony SUC

Le